Das Despesas Condominiais em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO REGISTRAL. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, em regra, é daquele que detém a qualidade de proprietário do imóvel. Obrigação propter rem. No caso concreto, a parte apelante é a proprietária do imóvel conforme escritura pública de compra e venda outorgada por aquele cujo nome consta no registro de imóveis. Portanto, deve suportar o pagamento de todas as cotas condominiais, ressalvado eventual direito de regresso. APELAÇÃO DESPROVIDA.

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. Rejeição em primeiro grau. Inconformismo da embargante. LEGITIMIDADE PASSIVA. Não reconhecimento. O débito condominial constitui obrigação propter rem, sendo dever do proprietário do imóvel responder pelas despesas, a teor do art. 1.345 do Código Civil . No entanto, a responsabilidade do proprietário pode ser excepcionada, recaindo sobre o possuidor direto do bem o dever de arcar com as despesas comuns. Orientação firmada pelo E. STJ no Recurso Especial Repetitivo nº 1.345.331/RS (Tema 886). Apelante que possui incontroversa relação material com a unidade e da qual o condomínio exequente possui ciência inequívoca. Legitimidade passiva confirmada. EXEQUIBILIDADE DAS COTAS CONDOMINIAIS. Inteligência do artigo 784 , inciso VIII , do CPC . Taxas e despesas condominiais que constituem título executivo extrajudicial. Desnecessidade de maiores formalidades. Apelante que não impugnou especificamente despesas ou encargos. Dívida líquida, certa e exigível. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Honorários majorados. RECURSO NÃO PROVIDO.

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CONFIGURADA. 1. A obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem. 2. As despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS , sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. 4. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente-vendedor) até esta data. 5. A parte embargante/apelante não detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução referente à cobrança de taxas condominiais referentes a períodos anteriores à entrega das chaves, cujo encargo deve ser suportado pela construtora/incorporadora. 6. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. 7. Recurso conhecido e provido.

APELAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO, EM FACE DA PARTE ARREMATANTE DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO NO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) DE QUE O ARREMATANTE É RESPONSÁVEL PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO SE CONSTAR EXPRESSAMENTE NO EDITAL ESTE ÔNUS OU SE ELE TIVER CIÊNCIA INEQUÍVOCA DELE, O QUE OCORRE NO CASO. SENTENÇA REFORMADA. APELAÇÃO PROVIDA, COM OBSERVAÇÕES. De acordo com entendimento assentado no C. STJ, a parte arrematante é responsável pelo pagamento de despesas condominiais anteriores à arrematação se no edital constar expressamente a existência de ônus incidente sobre o imóvel ou se tiver ciência inequívoca dele, o que, diante das circunstâncias do caso, foi demonstrado.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. ANÁLISE. INVIABILIDADE . CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO. EDITAL. EXISTÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. ARREMATANTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. REVERSÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7 /STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Nos termos do art. 105 , III , da Constituição Federal , não compete ao Superior Tribunal de Justiça o exame de dispositivos constitucionais, sob pena de invasão da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que a dívida condominial constitui-se como obrigação propter rem. Assim, constando no edital de praça a existência de ônus sobre o imóvel, mesmo no caso de arrematação, o novo adquirente responde pelos encargos condominiais vencidos incidentes sobre o imóvel, salvo se não houver ressalvas no edital. 4. No caso, o acórdão destacou que constou expressamente no edital o ônus incidente sobre o imóvel, além da responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais vencidas e vincendas. 5. Na hipótese, rever os fundamentos do aresto combatido demandaria a alteração das premissas fático-probatórias dos autos, procedimento vedado nesta via recursal ante o teor da Súmula nº 7 /STJ. 6. A divergência jurisprudencial com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, nos termos dos arts. 1.029 , § 1º , do CPC/2015 e 255, § 1º, do RISTJ, exige comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos dos arestos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, não sendo bastante a simples transcrição de ementas sem o necessário cotejo analítico a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretações. 7. Agravo interno não provido.

APELAÇÃO CÍVEL - sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança. Despesas condominiais. Prescrição. Incidência do artigo 206 , § 5º , I , do Código Civil . Prescrição verificada em relação uma parte das despesas condominiais cobradas. Repartição das verbas de sucumbência em decorrência do acolhimento parcial do pedido inicial. Honorários advocatícios majorados nos termos do artigo 85 , § 11 , do Código de Processo Civil . Não conhecimento do apelo em relação ao percentual da multa. Decisão não desafiada por embargos de declaração. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Apelação. Compra e venda. Indenização por quantias pagas. Despesas condominiais. Sentença de procedência. Recurso da ré. Pretensão de manutenção da cobrança de despesas condominiais efetuadas antes da entrega das chaves. Descabimento. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. Sentença mantida. Recurso não provido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS CONDOMINIAIS – Decisão que rejeita alegação de nulidade do processo em razão da ausência de título executivo e determina que o alegado excesso de execução seja objeto de liquidação de sentença – Exequente que não instruiu os autos do processo com documentos hábeis a constituir título executivo referente às despesas condominiais, na forma legalmente exigida – Ausência de demonstrativos de rateio mensal aprovados pela assembleia geral e de transação realizada pelas partes no âmbito de mediação e arbitragem – Extinção da ação de execução, nos termos dos artigos 485 , VI , e 803 , I e parágrafo único, do Código de Processo Civil – Decisão reformada – Recurso provido.

E M E N T A DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO EM FACE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMÓVEL INTEGRANTE DO FAR - FUNDO A QUE SE REFERE O ARTIGO 2º DA LEI 10.188 /2001. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL COMO PROPRIETÁRIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NÃO HÁ COMO AFASTAR A LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF, PROPRIETÁRIA, PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. RECURSO INOMINADO INTERPOSTO PELA CEF DESPROVIDO.

APELAÇÃO – EMBARGOS à EXECUÇÃO – Despesas condominiais – Imóvel registrado em nome de casal – Separação – Ciência inequívoca do condomínio quanto à permanência exclusiva de um dos cônjuges no imóvel, com a saída do outro, ora embargante – Ilegitimidade para execução reconhecida – Negado provimento.