Desistencia do Vendedor em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. VENDEDORES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. DANO MORAL IN RE IPSA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Celebrada a promessa de compra e venda com o pagamento de arras confirmatórias como sinal e ocorrendo a resilição unilateral do contrato pelos vendedores sem culpa da compradora, impõe-se a restituição, em dobro das arras recebidas, na forma do art. 418 do Código Civil . 2. No presente caso, aplica-se a cláusula oitava do termo assinado e juntado à folha 14, que estabelece que, em caso de arrependimento por qualquer motivo que seja por parte do vendedor, este devolverá o sinal dado em dobro. 3. Incasu, o dano moral possui natureza in re ipsa, pois se aperfeiçoa com a simples ocorrência do ato ilícito, sendo apto a causar reflexos na personalidade do atingido, independentemente de qualquer comprovação imediata do dano. 4. Recursos CONHECIDOS e DESPROVIDOS. Sentença mantida.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE - AFASTAMENTO - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - DEVOLUÇÃO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ - PROCEDÊNCIA. 1. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promissário comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso. 2. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada no descumprimento do contrato pelo vendedor. 3. É possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel. 4. Inexistente a prova de má-fé na conduta do vendedor, os valores devem ser devolvidos aos compradores, de forma simples, nos termos do art. 42 , parágrafo único , do Código de Defesa do Consumidor . 5. Recursos desprovidos.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA NÃO CONCRETIZADA. INTERPRETAÇÃO DO ART. 725 , DO CÓDIGO CIVIL . HONORÁRIOS DE CORRETAGEM INDEVIDOS. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Ausência de violação ao princípio da não surpresa, visto que o fundamento do tribunal de origem, dito pela parte recorrente como inovador para justificar a não devolução da comissão de corretagem - contrato de compra e venda rescindido por ausência de aprovação de financiamento -, foi apresentado pela própria parte ora recorrente nas suas razões do recurso de apelação. 2. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil. 3. Agravo interno não provido.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONTRATUAL. CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA EMPREENDIMENTO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . EMPRESA QUE FAZ PARTE DA CADEIA DE CONSUMO/FORNECIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. PRELIMINAR AFASTADA. ALEGAÇÃO DE INÉPCIA DA INICIAL POR AUSÊNCIA DE CAUSA DE PEDIR E PEDIDO INCERTO. TESE INSUBSISTENTE. CAUSA DE PEDIR LASTREADA NA NECESSIDADE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR ATRASO DA OBRA. PEDIDO CERTO E DETERMINADO, PORÉM ILÍQUIDO. POSSIBILIDADE. PRELIMINARES AFASTADAS. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. VALOR ECONÔMICO ALMEJADO. NAS CAUSAS DE RESCISÃO CONTRATUAL O VALOR DA CAUSA CORRESPONDE AO VALOR DO CONTRATO. PRELIMINAR ACOLHIDA. MÉRITO: ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO. ATRASO NO FORNECIMENTO DE ÁGUA POR PARTE DA CAGECE. INOPONIBILIDADE PERANTE AO CONSUMIDOR. RISCO DA ATIVIDADE. APELANTES QUE DERAM CAUSA À RESCISÃO. DEVIDA A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES EM PARCELA ÚNICA, INCLUSO A COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. DANOS MORAIS. ATRASO DE 5 (CINCO) MESES INCAPAZ DE, POR SI SÓ, CONFIGURAR O DANO MORAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO ABALO INDENIZÁVEL NO CASO CONCRETO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por WAI WAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MAGIS INCORPORAÇÕES E CONTRUÇÕES LTDA. em face de sentença proferida pelo Juízo da 29ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/Ce, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais ajuizada por ENIO GIULIANO GIRÃO deu parcial procedência ao pedido autoral, declarando como rescindido o contrato firmado, condenando as partes apelantes à restituição de todo o valor pago a título de parcelas do contrato de compra e venda, bem como em danos morais no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 2. As partes apelantes suscitaram nas razões recursais as preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial e impugnação ao valor da causa. Quanto à ilegitimidade da apelante Magis Incorporações, trata-se de tema já bastante debatido em diversas decisões proferidas nas Cortes nacionais, tendo em vista que da análise dos documentos acostados à inicial (fls. 136/144), verifica-se que o mesmo foi assinado por MAGIS INCORPORAÇÕES representando os interesses da pessoa jurídica WAI WAI Empreendimentos, o que demonstra que a Magis efetivamente interveio na relação contratual, aplicando-se o princípio da aparência, gerando a sua responsabilidade solidária, nos termos do parágrafo único do art. 7º , e § 1º do art. 25 , todos da Lei 8078 /90, que determina que todos os responsáveis pelo dano/ofensa, responderão solidariamente pela reparação destes. Preliminar rejeitada. 3. No tocante à inépcia da inicial por ausência de causa de pedir e pedido incerto, esta também não merece guarida. Primeiramente, cumpre salientar que a causa de pedir é o conjunto de fatos e fundamentos jurídicos expostos na demanda e instrumentalizados na petição inicial, desta feita, observa-se que a parte autora/apelada indicou satisfatoriamente os fatos que ensejaram a pretensão de rescisão contratual, bem como seus fundamentos jurídicos, não havendo dúvidas que toda causa de pedir está lastreada no atraso da entrega do imóvel. Ademais, quanto ao pedido incerto, sabe-se que pedido certo é o pedido determinado, cujo conteúdo expresse a pretensão da parte, o que não se confunde com pedido ilíquido, que não expressa o valor pretendido, o que é possível na ação de conhecimento, em razão da fase de liquidação de sentença. Preliminares rejeitadas. 4. Encerrando-se as preliminares, acolho a tese de impugnação ao valor da causa, posto que, conforme entendimento pacífico e determinação legal, o valor dado à causa deverá corresponder ao benefício econômico almejado com pretensão, o que não se observa no presente caso, tendo em vista que nas ações que buscam a rescisão contratual, o valor da causa deverá corresponder ao valor do contrato, nos termos do Artigo 292 , inciso II , do Código de Processo Civil . A parte autora atribuiu a causa o valor de R$ 100,00 (cem reais), que não reflete a determinação legal, devendo este ser corrigido para R$ 471.320,73 (quatrocentos e setenta e um mil, trezentos e vinte reais e setenta e três centavos), para fins de fixação de custas processuais, honorários sucumbenciais com efeito ex tunc. 5. No mérito, observa-se que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva das promitentes vendedoras face ao injustificado atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento. Apesar de alegaram caso fortuito, sob a justificativa de atraso no abastecimento de água por parte da CAGECE, tal fato não é oponível ao consumidor, tendo em vista tratar-se, no máximo, de caso fortuito interno, o que não exclui o nexo causal entre o ato ilícito e o dano sofrido com o descumprimento contratual, razão pela qual a parte autora/apelada faz jus à restituição total das parcelas pagas, sem retenção, e em parcela única, o que inclui o montante a título de comissão de corretagem, arras ou sinal, nos termos do enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 6. No que se refere aos danos morais fixados, cumpre esclarecer que a jurisprudência desta Corte entende que não é cabível a condenação em indenização por danos morais na hipótese em que há simples atraso na entrega do imóvel pela incorporadora. Conforme se verifica no caso concreto, o atraso ocorreu a partir de dezembro de 2015, considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, perdurando até maio de 2016, inexistindo nos autos maiores consequências com o descumprimento contratual além da frustração com o atraso na entrega do imóvel, circunstância incapaz de, por si só, gerar o abalo moral indenizável. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso de Apelação interposto para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da relatora.

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2. A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem. 3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. 4. Recurso especial provido.

APELAÇÕES. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PRÉ-CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DA VENDEDORA APÓS MESES DE TRATATIVAS. INEXISTÊNCIA DE JUSTO MOTIVO. AUMENTO DE PREÇO DO IMÓVEL A INVIABILIZAR A COMPRA E VENDA. DANO MATERIAL CARACTERIZADO. INDENIZAÇÃO MANTIDA. AUSÊNCIA, CONTUDO, DE RESPONSABILIDADE DA CORRETORA E DA IMOBILIÁRIA. As tratativas que antecedem a formalização do contrato não ensejam obrigatoriedade, tampouco servem a, por si só, caracterizar o dever de indenizar. Contudo, haverá responsabilidade do contratante quando, após criar no outro a expectativa de que o contrato será celebrado, levando-o a despesas ou a não contratar com outro, recuar em sua posição, desistindo do pactuado.Necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva, que rege não só a execução do contrato, como as fases pré e pós-contratual. Exegese do art. 422 do CC .Ainda, nos termos do Informativo nº 517 do STJ ( REsp nº 1.051.065-AM ), \... deve-se reconhecer a responsabilidade pela reparação de danos originados na fase pré-contratual caso verificadas a ocorrência de consentimento prévio e mútuo no início das tratativas, a afronta à boa-fé objetiva com o rompimento ilegítimo destas, a existência de prejuízo e a relação de causalidade entre a ruptura das tratativas e o dano sofrido. Nesse contexto, o dever de reparação não decorre do simples fato de as tratativas terem sido rompidas e o contrato não ter sido concluído, mas da situação de uma das partes ter gerado à outra, além da expectativa legítima de que o contrato seria concluído, efetivo prejuízo material.\Hipótese em que o conjunto probatório evidencia que a pactuação não foi efetivada tão somente em razão do agir da vendedora, visto que, após diversos meses de tratativas, resolveu aumentar, por duas vezes, o valor que fora acordado para a compra e venda do imóvel. Não é a mera desistência que resulta no dever de indenizar, mas o rompimento injustificado após a vendedora ter deixado nutrir, por expressivo lapso temporal, a legítima expectativa, nos compradores, de que o contrato seria concluído. A despeito da expectativa e da confiança criadas nos compradores, optou, face à valorização do imóvel, por romper o avençado e contratar com terceiros, transformando em prejuízo os investimentos de tempo e de dinheiro até então realizado pela família compradora.Mantida a condenação da vendedora a indenizar os danos materiais, consistentes no montante despendido para a contratação de arquiteta responsável pelo projeto da residência.Condenação, contudo, que não se estende à corretora e à imobiliária, uma vez ausente falha na prestação do serviço.DANOS MORAIS. ANÁLISE DAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. OCORRÊNCIA, NA HIPÓTESE.Não se desconhecendo que o reconhecimento do dano moral indenizável, em se tratando de responsabilidade pré-contratual, é hipótese excepcional, as peculiaridades do caso concreto possibilitam a constatação do abalo à esfera psicofísica dos demandantes, ensejando a reparação moral.Quantum da indenização fixado em R$ 3.000,00 (três mil reais), corrigido monetariamente pelo IGP-M, a contar do arbitramento, e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação. Sentença parcialmente reformada.RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA CORRÉ DESPROVIDO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70080215148, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo Kraemer, Julgado em: 18-12-2019)

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. VENDEDORES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. I. Celebrada a promessa de compra e venda com o pagamento de arras confirmatórias como sinal e ocorrendo a resilição unilateral do contrato pelos vendedores sem culpa das compradoras, impõe-se a restituição, em dobro das arras recebidas, na forma do art. 418 do Código Civil . II. O descumprimento de obrigação contratual não constitui, por si só, fato gerador de dano moral, na medida em que não tem aptidão para ofender os atributos da personalidade de forma a ensejar a compensação pecuniária. III. Deu-se parcial provimento ao recurso.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015 . NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282 /STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7 /STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1.Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, do dispositivo apontado como violado no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal. 4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 5. Para rever a conclusão da corte local, de que mostra-se razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos recorridos, seria necessária a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7 /STJ. 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. 7. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 8. Agravo interno não provido.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESCISÃO. PREVALÊNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514 /1997. PRECEDENTES. 1. Nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514 /97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente. 2. Agravo interno a que se nega provimento.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DOS PROMITENTES-VENDEDORES. DEVOLUÇÃO DAS ARRAS PAGAS EM DOBRO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo, em razão de intempestividade do recurso especial. Reconsideração. 2. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão estadual atrai, por analogia, o óbice da Súmula 283 do STF. 4. "De acordo com o art. 418 do CC/02 , mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte 'inocente' pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente" ( REsp XXXXX/RJ , Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe de 02/10/2017). 5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.