Direito de Uso, Gozo e Fruição da Área de Laje da Cobertura em Jurisprudência

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PRETENSÃO ESTIMATÓRIA (QUANTI MINORIS). NEGÓCIO JURÍDICO. VÍCIO REDIBITÓRIO. DIREITO DE USO, GOZO E FRUIÇÃO DA ÁREA DE LAJE DA COBERTURA. AUTORIZAÇÃO MUNICIPAL POSTERIOR. SANEAMENTO. AFASTAMENTO DA PRETENSÃO DE ABATIMENTO DO PREÇO. POSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS, DECORRENTE DO PERÍODO EM QUE IMPEDIDO DE EXERCER O DIREITO DE USO, GOZO E FRUIÇÃO DA LAJE COBERTURA. 1. O art. 462 do CPC permite, tanto ao Juízo singular como ao Tribunal, a análise de circunstâncias outras que, devido a sua implementação tardia, não eram passíveis de resenha inicial. 2. Tal diretriz deve ser observada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, porquanto o art. 462 não possui aplicação restrita às instâncias ordinárias, conforme precedentes da Casa. 3. Apesar do fato de que o imóvel alienado não apresentava as reais condições da oferta, havendo limitação administrativa impeditiva quanto ao uso, gozo e fruição de sua laje, indiscutível nos autos, que, posteriormente, o autor acabou conseguindo exercer seu direito de construir na cobertura, o que acarretou a sanatória do vício anterior, conforme reconheceu o próprio recorrente. 4. Dispõe o Código Civil que "a coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor" (art. 441) e que "se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço" (art. 500). 5. No presente caso, apesar de realmente ter-se reconhecido um vício oculto inicial, a coisa acabou por não ficar nem imprópria para o consumo, nem teve o seu valor diminuído, justamente em razão do saneamento posterior, que permitiu a construção do gabarito nos termos em que contratado. Ademais, não houve a venda de área em extensão inferior à prometida, já que o direito de uso de dois pavimentos - inferior e cobertura -, acabou sendo efetivamente cumprido, perdendo fundamento o pedido estimatório inicial, notadamente por não ter a coisa perdido seu valor, já que recebida em sua totalidade. 6. Revelam-se flagrantemente irrisórios os honorários advocatícios do recorrentes adesivos fixados pela sentença e mantidos pela Corte local, tendo-se em conta que a atribuição da verba honorária há de ser feita com base em critérios que guardem correspondência com a responsabilidade assumida pelo advogado, sob pena de violação do princípio da justa remuneração do trabalho profissional, devendo ser majorados . 7. Recurso especial não provido. Recurso adesivo parcialmente provido.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ÁREA COMUM. HIPÓTESE SINGULAR, DE CONDOMÍNIO DE FATO, DE ORIGEM FAMILIAR. RÉU QUE JÁ UTILIZAVA A COBERTURA DA EDIFICAÇÃO COM EXCLUSIVIDADE, DESCARACTERIZANDO, HÁ TEMPOS, O TELHAMENTO ORIGINAL. AUTOR QUE NÃO COMPROVOU QUE A CONSTRUÇÃO LHE OCASIONARA PREJUÍZO OU RESTRIÇÃO AO DIREITO DE USO, GOZO E FRUIÇÃO, NÃO DEMONSTRANDO, OUTROSSIM, QUE O RETORNO AO STATUS QUO ANTE LHE PROPORCIONASSE MELHOR UTILIDADE. INCIDÊNCIA DA SUPPRESSIO. NECESSIDADE DE SE PERMITIR O ACESSO DO AUTOR À LAJE ONDE ESTÃO ASSENTADOS OS RESERVATÓRIOS DE FIBROCIMENTO - DE NATUREZA DE ÁREA COMUM -, POR MOTIVO DE MANUTENÇÃO, LIMPEZA E HIGIENIZAÇÃO, MEDIANTE PRÉVIO AVISO. PROVA TÉCNICA. RESTRIÇÃO, DEVER DE TOLERAR, QUE TEM FUNDAMENTO NA SOLIDARIEDADE E NA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA. VÍCIOS INEXISTENTES. RECURSO DE CARÁTER PURAMENTE INFRINGENTE. DECLARATÓRIOS CONHECIDOS E REJEITADOS.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO FIXADO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO SEGUNDO A ÁREA EDIFICADA DE CADA UNIDADE AUTÔNOMA. VALIDADE. ART. 1.336 , I , DO CÓDIGO CIVIL . 1) A alteração estatutária que dispôs que o rateio das despesas se daria de forma proporcional à metragem das unidades é valida, pois está de acordo com disposto no art. 1.336 , I , do Código Civil , o qual autoriza que a convenção condominial estabeleça critério diverso da fração ideal para fins de rateio das despesas condominiais. 2) Consequentemente, despicienda a alteração das frações ideais no Registro Geral de Imóveis. 3) Convenção de Condomínio que tem natureza jurídica de ato normativo, vinculando todos os condôminos a suas disposições, notadamente quando o critério proposto condiz perfeitamente com a regra geral. 4) Com efeito, ao prever que, a falta de outro critério, o rateio das despesas deverá se dar de forma proporcional às frações ideais, o art. 1.336 , I , do CC nada mais está que admitindo que a divisão seja proporcional ao tamanho das unidades, na mesma linha da deliberação assemblear que modificou a convenção. 5) A alegação de que a alteração importaria em oneração excessiva dos condôminos proprietários das coberturas, uma vez que estes já suportam as despesas de conservação dos telhados e laje, não ampara os recorridos, pois, em contrapartida a este ônus, têm eles o direito de uso, gozo e fruição destas áreas. 6) Não socorre aos recorridos, outrossim, a tese de que o novo regramento de divisão de despesas violaria o princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil ), pois o referido critério se coaduna com o previsto na lei de regência e, além disso, funda-se no princípio da proporcionalidade, na medida em que é plausível que os que possuem unidade condominial quase duas vezes maior do que as demais arquem com fatia maior das despesas comuns. 7) Diante da existência de dois dispositivos da convenção condominial dispondo de forma diversa sobre a forma de rateio das despesas condominiais, deve, por uma questão de hermenêutica, prevalecer aquele que está inserido no capítulo que trata especificamente do tema. 8) Recurso ao qual se dá provimento para reformar em parte a sentença e julgar improcedente o pedido para declarar que a cobrança das cotas condominiais deve ser realizada de acordo com as frações ideais de cada unidade imobiliária.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO OBJETIVANDO A ANULAÇÃO DA NOVA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO CONDOMÍNIO. É CEDIÇO QUE DE ACORDO COM O ART. 12 , CAPUT E § 1º , DA LEI 4.591 /64, BEM COMO O ART. 1.336 , I , DO CÓDIGO CIVIL , O CONDÔMINO TEM O DEVER DE CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO NA PROPORÇÃO DE SUAS FRAÇÕES IDEAIS, SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO NA CONVENÇÃO. CONVENÇÃO QUE PREVIA A COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM CORRESPONDÊNCIA COM A FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE, NA FORMA DA LEI. ÁREAS DAS UNIDADES CONDOMINIAIS APROXIMADAS, DE ACORDO COM A LOCALIZAÇÃO DAS COLUNAS. DIREITO DE USO DA LAJE PELOS CONDÔMINOS DO ÚLTIMO ANDAR QUE NÃO FOI COMPUTADO PARA CÁLCULO DA FRAÇÃO IDEAL DAS UNIDADES PERTENCENTES AOS AUTORES. UNIDADES CONDOMINAIS QUE ACRESCERAM A ÁREA CONSTRUÍDA QUANDO PASSARAM A EXERCER O DIREITO DE USO DA LAJE. POSSIBILIDADE DE MUDANÇA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, DESDE QUE PREENCHIDOS OS REQUISITOS LEGAIS E CONVENCIONAIS. NA HIPÓTESE DOS AUTOS HOUVE RESPEITO AO QUORUM ESTABELECIDO NA CONVENÇÃO, BEM COMO DA CONVOCAÇÃO DOS CONDÔMINOS PARA A ASSEMBLEIA QUE VISAVA À MUDANÇA DO CÁLCULO DAS COTAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO PARA CÁLCULO DAS COTAS CONDOMINIAIS A ÁREA EFETIVAMENTE CONSTRUÍDA. NO CASO DE AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO DA ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA, POSSIBILIDADE DE O CONDOMÍNIO ESTABELECER A METRAGEM QUE CONSTA DA NOTIFICAÇÃO DO IPTU DE CADA UNIDADE. ENTENDIMENTO DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA ACERCA DO TEMA. PROVIMENTO DO RECURSO PARA REFORMAR A SENTENÇA, JULGANDO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS ELENCADOS NA INICIAL.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. 1. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA. CONCESSÃO EM SEGUNDO GRAU. EFEITOS EX NUNC.- Comprovada a hipossuficiência econômica alegada em sede recursal, é devido o deferimento da assistência judiciária gratuita, todavia com efeito ex nunc, não alcançando, portanto, “a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência” (art. 98 , § 2º , do CPC ). 2. DETENÇÃO INDEVIDA DA POSSE DE VEÍCULO. INDENIZAÇÃO. DESNECESSÁRIA PRODUÇÃO DE PROVAS DE QUE O DETENTOR TENHA FRUÍDO DO BEM. DEVER DE INDENIZAR AO PROPRIETÁRIO PELO TEMPO EM QUE FOI PRIVADO DO USO, GOZO E FRUIÇÃO DA COISA. SENTENÇA MANTIDA.- Ainda que o detentor não tenha se beneficiado pelo uso do bem no período em que se manteve indevidamente na sua posse, o simples fato de ter privado, a quem de direito, do uso, gozo e fruição do bem, lhe impõe o dever de indenizar.Apelação não provida. (TJPR - 18ª C.Cível - XXXXX-80.2014.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 06.07.2020)

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ÁREAS COMUNS. APROPRIAÇÃO OU UTILIZAÇAO EXCLUSIVA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO ESPECÍFICA. DESRESPEITO À CONVENÇÃO. DESFAZIMENTO DA OBRA. I. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, o acesso ao logradouro público e a ventilação das unidades condominiais autônomas e contíguas são de natureza comum e por isso mesmo insuscetíveis de apropriação ou de utilização exclusiva por qualquer condômino, consoante dispõe o artigo 3º da Lei 4.591 /1964. II. No uso das áreas e partes comuns do condomínio, devem ser observados, além da legislação de regência, as diretivas da convenção e o direito dos demais condôminos. III. A realização de obras nas áreas de uso comum do condomínio depende de aprovação específica, na esteira do que prescrevem os artigos 1.335 , II , 1.341 , I e II e 1.342 do Código Civil . IV. Obras realizadas em desacordo com a legislação e a convenção condominial expõem-se ao desfazimento, a despeito do tempo decorrido e de eventual inoperância dos órgãos de direção do condomínio. V. Não pode ser interpretada como renúncia do condomínio à preservação da sua propriedade e ao cumprimento da lei e da convenção a leniência de administrações anteriores. VI. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Ação de Nunciação de Obra Nova proposta por vizinhos, alegando o descumprimento do artigo 1301 do Código Civil . Realização de obra em laje situada em Condomínio, sobre a cobertura duplex de propriedade do agravante - Deferimento de liminar suspendendo a continuação da obra. Outra Ação de Nunciação de Obra Nova proposta pelo Condomínio do edifício, fundada em construção indevida em área comum do telhado. Convenção de Condomínio que permite a utilização da laje pela unidade da cobertura, respeitadas as áreas comuns. Ausência de precisão com relação às obras a serem realizadas, e que deverão observar a regra do artigo 1301 do Código Civil e o estatuto do edifício, a impedir a continuidade das obras. Possibilidade de revisão da medida, quando especificadas as obras - Necessidade de impermeabilização da laje, evitando infiltrações - Provimento parcial do recurso.

Ação de Nunciação de Obra Nova. Construção de terceiro pavimento em cobertura. Alegação de que a obra do réu invade área comum do edifício. Sentença de improcedência. Preliminar de nulidade da Sentença . Rejeição. O condomínio apelante concordou com o laudo pericial que foi impugnado, tão somente, pelo réu. Inexiste obrigação legal de o perito ser ouvido em audiência, tratando-se de matéria que deve ser apreciada pelo Juízo, nos termos do parágrafo 3 º artigo 477 do Código de Processo Civil , quando ainda existir a necessidade de esclarecimentos por parte do perito judicial. No mérito , a Convenção do Condomínio assegura ao proprietário do apartamento 5 0 1 os direitos de uso, gozo e fruição em caráter perpétuo, das áreas da laje e telhado que lhes são imediatamente superiores. Unidade que, inicialmente, possuía apenas um andar, ocupando a mesma fração ideal dos demais imóveis do edifício - Direito ao uso da laje exercido com a construção do segundo pavimento. A construção do terceiro pavimento extrapola o que foi previsto na convenção. Prova pericial conclusiva de que a obra realizada pelo réu, em área comum do edifício, transformou a unidade duplex em triplex, ocupando o telhado do condomínio, além de ter modificado a fachada do edifício A regularização da construção pela Prefeitura, com o pagamento da mais-valia, registre-se que se deu sem a oitiva do Condomínio e sem qualquer consideração sobre direito de propriedade e posse, sendo, portanto, irrelevante para a solução da lide. A construção do solarium ou qualquer outra benfeitoria não pode ser admitida por absoluta falta de amparo legal, ocorrendo violação aos artigos 1 . 336 , inciso III e 1 . 343 Código Civil . Provimento da Apelação .

APELAÇÃO CIVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DELIBERAÇÃO DE ASSEMBLEIA. INSTALAÇÃO DE ANTENA REBATEDORA. ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA. AUSÊNCIA DE QUORUM. NULIDADE DO CONTRATO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. Apreciação do recurso da ré Nextel Telecomunicações por ter sido ratificado após a apreciação dos embargos. Preliminar de ilegitimidade ativa afastada. Condôminos têm interesse e legitimidade para pleitear a anulação de assembleia geral do condomínio, se alegado vício de convocação ou ausência de quórum mínimo para deliberação da matéria de locação de área comum. Da mesma forma, não há que se falar em ilegitimidade passiva. O contrato de locação de uso e gozo do terraço, área comum do condomínio, aprovado na assembleia questionada, foi firmado entre os réus. Anulação da Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio que aprovou a locação do espaço para instalação de antena rebatedora da Nextel na cobertura do prédio, haja vista não ter a votação observado o quórum especial exigido na legislação vigente. Trata-se realização de acréscimo à edificações existentes na parte comum do prédio. Inteligência do artigo 1.314 do CC . A antena, nos termos do artigo 93 do Código Civil , é uma pertença destinada à fruição do edifício, passível de gerar frutos decorrentes da locação do espaço, sem, no entanto, se destinar a manutenção e nem ao atendimento de uma necessidade para a finalidade precípua do condomínio, que é residencial. A aprovação de sua instalação é matéria que deve ser deliberada pelo quórum de dois terços das unidades imobiliárias, em assembleia especialmente convocada para tal fim. Precedentes do STJ e desta Corte. Nulidade do contrato de locação que impõe à ré Nextel proceder a retirada de todos os equipamentos da antena rebatedora instalada no prédio do Condomínio, no prazo de 20 dias, sob pena de multa diária de R$1.000,00 (mil reais), limitada ao montante de R$50.000,00 (cinquenta mil reais). Verba honorária corretamente fixada, de acordo com as regras previstas no artigo 20 , § 4º, do CPC . NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ NEXTEL E PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO PELO AUTOR.