Enfiteuse Não Constituída em Jurisprudência

DIREITOS REAIS. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO. ENFITEUSE NÃO CONSTITUÍDA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. POSSIBILIDADE. 1. O art. 1.227 do Código Civil combinado com o art. 172 da Lei N. 6.015 /1973 preconizam o efeito constitutivo do registro em relação a direitos reais sobre imóveis, estabelecendo o princípio da "inscrição", segundo o qual a constituição , transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam mediante inscrição no respectivo Cartório de Registro Imobiliário. 2. A mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário, o qual poderia ensejar o verdadeiro óbice à aquisição originária da propriedade pelo "enfiteuta", e que inexiste na situação vertente. 3. Recurso especial provido.

Agravo de Instrumento n. XXXXX-69.2023.8.20.0000 Agravante: Evilázio Crisanto de Morais Advogado: Dr. João Paulo dos Santos Melo Agravado: Município de Serra de São Bento Relator: Desembargador João Rebouças EMENTA: PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO PENDENTE DE APRECIAÇÃO. JULGAMENTO DO MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. DISCUSSÃO QUE ABRANGE OS TEMAS LEVANTADOS NO RECURSO INTERNO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. DIREITOS REAIS. ENFITEUSE (AFORAMENTO OU APRAZAMENTO). DIREITO NÃO MAIS PREVISTO NO CÓDIGO CIVIL DE 2002 . MANUTENÇÃO DAS ENFITEUSES CONSTITUÍDAS ANTERIORMENTE AO CC/2002 CUJA REGULAÇÃO É REALIZADA PELO CÓDIGO CIVIL DE 1916 E AS PREVISTAS EM LEIS ESPECIAIS. DIREITO REAL DE GOZO OU FRUIÇÃO SOBRE COISA ALHEIA. NECESSIDADE DE REGISTRO DA ENFITEUSE NO REGISTRO DE IMÓVEIS. EXIGÊNCIA PREVISTA NO CÓDIGO CIVIL E NA LEI DE REGISTROS PUBLICOS . IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE ENFITEUSE POR MERO CONTRATO PARTICULAR. INEXISTÊNCIA, NO CASO, DE REGISTRO DO DIREITO REAL EM CARTÓRIO. ENFITEUSE NÃO CONSTITUÍDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. - Julgado o mérito do agravo de instrumento, deve-se tornar prejudicado o agravo interno pendente e cuja discussão é abrangida por aquele outro recurso. Agravo interno prejudicado. - Mérito do Agravo de Instrumento. A enfiteuse ou aforamento ou aprazamento era direito real de gozo ou fruição na coisa alheia. O Código Civil de 2002 vedou a instituição de novas enfiteuses no seu art. 2.028 , remanescendo, todavia, aquelas já existentes que são disciplinadas pelo Código Civil de 1916 e as incidentes sobre terrenos de marinha, regidas por leis específicas, como a Lei n. 9.636 , de 15/5/1998 e o Decreto-Lei n. 9.760 , de 5/9/1946. - Os direitos reais sobre bens imóveis só se adquirem por meio de registro em cartório e não por intermédio de contrato particular. - Prevê ainda o art. 167 , I , 10 , da Lei de Registros Publicos que no registro de imóveis, além da matrícula, serão feitos, o registro da enfiteuse. Portanto, a enfiteuse há de se transcrita no registro de imóveis, sem o que não se constitui como direito real. - Segundo o STJ, 1) a constituição , transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam mediante inscrição no respectivo Cartório de Registro Imobiliário e 2) A mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário - STJ - REsp XXXXX/SP , Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 17/12/2013, DJe 05/03/2014 e STJ - AgInt no AREsp XXXXX/CE, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 17/05/2021, DJe 19/05/2021). - No caso dos autos, a enfiteuse que o recorrente diz ser titular não está registrada em cartório em seu nome, razão pela qual não pode ser considerada constituída ou perfectibilizada.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO. ENFITEUSE. AUSÊNCIA DE PROVA CONCRETA DE SUA FORMAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. ASSENTAMENTO CARTORÁRIO. NECESSIDADE DE CORREÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1 – Na hipótese, buscam os Recorrentes a reforma da decisão deste Relator, que manteve a sentença do juízo a quo que, julgando procedente o pedido do autor/recorrido, determinou a exclusão da expressão "foreiro ao Dr. Cândido Silveira", "foreiro a Cândido Silveira" e "foreiro a Cândido Silveira e outra" da descrição do Imóvel objeto da matricula nº 37.468, do Cartório de Imóveis da 4ª Zona. 2- Inauguralmente, registra-se a prescindibilidade de prova pericial no caso concreto, na medida em que há nos autos prova suficiente e apta a permitir a solução da questão, o que torna desnecessário, portanto, a pretendida produção de prova pericial. No mais, o artigo 371 do Novo Código de Processo Civil , consagra o princípio da persuasão racional, permitindo ao magistrado decidir a questão, se por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos. 3- Prosseguindo, o cerne da controvérsia cinge-se à retificação imobiliária referente ao imóvel de matrícula nº 37.468, do Cartório de Registro de Imóveis da 4ª Zona de Fortaleza, com o objetivo de suprimir da descrição o trecho "foreiro a Cândido Silveira", por ausência de regular constituição da enfiteuse. 4- Segundo o art. 618 do CPC /1916, "dá-se a enfiteuse, aforamento ou emprazamento, quanto por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável". O anterior e o atual Código Civil preconizam o efeito constitutivo do registro em relação a direitos reais sobre imóveis. 5 – De acordo com o posicionamento do STJ, a mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário (AgInt no AREsp XXXXX/CE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2021, DJe 19/05/2021) 6- No caso concreto, cotejando a documentação acostada, verifica-se que, em que pese a escritura pública anexada à fl. 120 dos autos, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona de Fortaleza, instado, pelo juiz de primeiro grau, a se manifestar sobre a existência ou não referida enfiteuse (fls. 195-197), descreveu a cadeia nominal dos títulos anteriores e declarou que não foi encontrado, na serventia extrajudicial, o registro da constituição da enfiteuse, relativamente ao imóvel em discussão. Destarte haver menção na matrícula do imóvel à existência de aforamento, esta descrição não tem o condão de comprovar, por si só, a regular constituição da enfiteuse, na medida em que o Oficial registrador certificou expressamente que "não foi encontrada a constituição de enfiteuse referente aos títulos". 7- Desta feita, ausente prova da regular constituição da enfiteuse, diante da declaração expedida pelo Oficial Registrador dotado de fé pública, assim como da prova do seu registro, não merece reforma a decisão em vergaste. 8 - Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, 11 de agosto de 2021 Presidente do Órgão Julgador Exmo. Sr. EMANUEL LEITE ALBUQUERQUE Relator

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESGATE DE AFORAMENTO. ACÓRDÃO ESTADUAL QUE CONCLUIU PELA INEXISTÊNCIA DE ENFITEUSE. MATÉRIA FÁTICA E PROBATÓRIA. SÚMULA 7 /STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário, o qual poderia ensejar o verdadeiro óbice à aquisição originária da propriedade pelo 'enfiteuta', e que inexiste na situação vertente" ( REsp XXXXX/SP , Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2013, DJe de 05/03/2014). 2. No caso, o eg. Tribunal estadual, com arrimo nas peculiaridades dos autos, não reconheceu a enfiteuse diante da ausência de registro desse direito real e de outras provas que a comprovassem. Pretensão de modificar esse entendimento, considerando o caso concreto, encontra óbice na Súmula 7 /STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. TITULARIDADE DO IMÓVEL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE PROPRIETÁRIOS. DOMÍNIO PÚBLICO. PRESUNÇÃO. AFASTADA. ENFITEUSE. NÃO CARACTERIZADA. SOMA DA POSSE DOS ANTECESSORES. POSSIBILIDADE. 1. A usucapião é forma de aquisição originária de propriedade e de direitos reais sobre coisas alheias, uma vez observados seus requisitos legais. 2. Sob a ótica do STJ, a ausência de registro imobiliário do bem objeto da ação de usucapião não pode ser interpretada como presunção de que a área seja de domínio público. Nessa situação, cabe ao ente político comprovar a titularidade do terreno, a fim de obstar a sua aquisição pelo particular. 3. A enfiteuse constituída no Código Civil de 1916 , cuja eficácia é garantida atualmente pelo art. 2.038 do Código Civil de 2002 , é formalizada por contrato ou testamento, e deve ser levado para inscrição no Registro de Imóveis. Ausente a prova do registro imobiliário ou ao menos cópia do contrato que constituiu a enfiteuse, não há como reconhecê-la. 4. A teor do disposto no art. 1.207 c/c 1.243 do Código Civil , é possível, devido à longa trajetória da usucapião, que o interessado acrescente à sua posse a do antecessor, desde que ambas sejam contínuas, pacíficas e cercadas do propósito de animus domini.

USUCAPIÃO. APELAÇÃO. TERRENO DE MARINHA. LPM DE 1831. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. ENFITEUSE NÃO CONSTITUÍDA. EXERCÍCIO DA POSSE NÃO COMPROVADO. 1. Nos termos do art. 2º do Decreto-Lei n. 9.760 /46, são terrenos de marinha em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, os situados a) no continente, b) na costa marítima, e c) nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés. 2. A União possui o domínio dos terrenos de marinha por força de disposição constitucional, independentemente do registro. 3. Caso em que não restou comprovado o exercício da posse ad usucapionem, bem como não é possível a usucapião do domínio útil de bem imóvel, se não foi demonstrada a existência de enfiteuse anteriormente constituída.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. DOMÍNIO ÚTIL. TERRENO DE MARINHA. IMPOSSIBILIDADE. ENFITEUSE NÃO CONSTITUÍDA. DOMÍNIO PLENO DA UNIÃO. INSUSCETIBILIDADE DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA DE BEM PÚBLICO. REQUISITOS INEXISTENTES. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. SENTENÇA MANTIDA. 1.Trata-se de Recurso de Apelação, interposto em face da sentença que julgou improcedente o pedido autoral, que objetivava a aquisição, por usucapião do imóvel descrito na inicial. 2. O imóvel em questão é de propriedade plena da União, estando localizado em terreno de marinha, e não tendo sido efetivada a constituição sob regime de enfiteuse. Dessa forma, inexiste a separação entre o domínio direto e o domínio útil, sendo consolidados em propriedade pública. 3. A aquisição do domínio útil do imóvel pela via da ação de usucapião encontra-se em colisão com o disposto nos seguintes dispositivos legais: art. 183 , § 3º da Constituição Federal , art. 102 do Código Civil e art. 200 do Decreto-lei nº 9.760 /1946, pois todos esses dispositivos vedam a aquisição de bem público por usucapião. 4. Além disso, a Apelante não preencheria os requisitos legais para a aquisição do imóvel pela via da usucapião, ainda que o bem fosse considerado passível de ser objeto de usucapião. Isto porque, dentre os requisitos para a prescrição aquisitiva, encontra-se a previsão de que o possuidor tenha a intenção de ser dono da coisa, possuindo-a como sua pelo prazo legal, ininterruptamente e sem oposição (artigo 1.240 do Código Civil atual; art. 550 do CC/16 ). No caso, a Apelante ocupou o bem em decorrência de uma relação locatícia, mediante contrato cuja rescisão se deu por decisão judicial, o que afasta a posse mansa para fins de usucapião. 5. Apelação a que se nega provimento.

CIVIL, CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL SITUADO EM TERRENO DE MARINHA. IMPRESCRITIBILIDADE. USUCAPIÃO DE DOMÍNIO ÚTIL. ENFITEUSE OU AFORAMENTO INEXISTENTES. PEDIDO DE REGULARIZAÇÃO DA OCUPAÇÃO. DESCABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. I. Tratando-se de bem que se encontra inserido em terreno de marinha, sendo, portanto, imprescritível, a pretensão de usucapião não merece prosperar. II. Descabimento de usucapião do domínio útil na hipótese, ante a inexistência de enfiteuse ou aforamento. III. Descabido o exame do pedido subsidiário de regularização da ocupação, tanto porque há dívida correspondente às taxas de ocupação incidentes sobre o imóvel em discussão em embargos de terceiro, quanto pela inexistência de pretensão resistida na via administrativa. IV. Majorados os honorários advocatícios, observada a AJG anteriormente concedida.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DESCONSTITUTIVA. DECRETO MUNICIPAL DE EXTINÇÃO DA ENFITEUSE. NULIDADE DO DECRETO MUNICIPAL Nº 029/2014 RECONHECIDA. ANULAÇÃO DO PROCESSO ADMINISTRATIVO Nº 00139213 POR AUSÊNCIA DE OBSERVÂNCIA DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. ENFITEUSE. AQUISIÇÃO DE APARTAMENTO EM EDIFÍCIO CONSTRUÍDO EM TERRENO FOREIRO AO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO. CONTROVÉRSIA QUANTO À CORRETA BASE DE CÁLCULO PARA A APURAÇÃO DOS VALORES DO LAUDÊMIO E DO FORO ANUAL. VEDADA A COBRANÇA DE LAUDÊMIO OU PRESTAÇÃO ANÁLOGA NAS TRANSMISSÕES DE BEM AFORADO, SOBRE O VALOR DAS CONSTRUÇÕES. ART. 2.038 , § 1º , I , CC/02 . NÃO APLICÁVEL À HIPÓTESE A RESSALVA NO SENTIDO DE QUE A ENFITEUSE DOS TERRENOS DE MARINHA E ACRESCIDOS DEVE SER REGULADA POR LEI ESPECIAL, UMA VEZ QUE SE TRATA DE ENFITEUSE CONSTITUÍDA SOBRE BEM PÚBLICO DO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO. ART. 2.038 , § 2º , CC/02 . CORRETA A SENTENÇA AO DECLARAR COMO BASE DE CÁLCULO PARA O LAUDÊMIO E PARA O FORO ANUAL O VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO, NA PROPORÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE DO AUTOR, BEM COMO AO DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A MAIOR PELO DEMANDANTE. PRECEDENTES TJ/RJ. ALEGAÇÃO DE QUE O FORO ANUAL ESTARIA SENDO COBRADO COM BASE NO VALOR DO TERRENO QUE NÃO FOI ABORDADA NA CONTESTAÇÃO PELO APELANTE. CONCENTRAÇÃO DA DEFESA. PRECLUSÃO. ART. 336 , CPC . REFORMADA A SENTENÇA, DE OFÍCIO, PARA QUE SEJA CONDENADO O RÉU AO PAGAMENTO DA TAXA JUDICIÁRIA. CONHECIDA EM PARTE A APELAÇÃO, E, NESSA PARTE, NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.