Inadimplência do Promitente Comprador em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - ALEGAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR - NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO OU INTERPELAÇÃO PRÉVIA - PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO. - No caso de ação de rescisão da promessa de compra e venda c/c reintegração na posse do imóvel, com fundamento na inadimplência do promitente comprador, a ausência de prévia constituição em mora do devedor acarreta a extinção do feito, em virtude da carência do direito de ação - Aplicação da Súmula nº 76 do STJ.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR (INADIMPLEMENTO) - CLÁUSULA PENAL - ABUSIVIDADE CONSTATADA - REVISÃO CABÍVEL - FIXAÇÃO DE ALUGUERES PELO USO DO BEM (FRUIÇÃO) - POSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - CABIMENTO. - Conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, nos casos de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente faz jus o vendedor à retenção, a título de cláusula penal, de 10% a 20% dos valores efetivamente recebidos, a depender do caso concreto - Tendo havido a efetiva ocupação do bem pelo promitente comprador do imóvel, é devido ao promitente vendedor o pagamento de alugueres a título de tempo de fruição - Com fincas no artigo 1.219 , do Código Civil , o possuidor de boa-fé possui direito de indenização pelas benfeitorias realizadas, bem como o direito de retenção do imóvel, até que a indenização seja paga.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - REQUISITOS DEMONSTRADOS - DIREITO À RETENÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS - POSSIBILIDADE - MULTA MORATÓRIA - PERCENTUAL - RAZOABILIDADE - INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO - DEMONSTRAÇÃO - BIN IN IDEM - NÃO VERIFICAÇÃO - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL. A reintegração de posse mostra-se consectário lógico da rescisão contratual. Ao possuidor de boa-fé é permitida a retenção do bem até o pagamento pelo retomante das benfeitorias e acessões nele realizadas, à luz do disposto no art. 1.219 do Código Civil . A jurisprudência do c. STJ tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Rescindido, por culpa do adquirente, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel utilizado como moradia pelo adquirente, admite-se a retenção de percentual relativo à fruição do imóvel, em quantia justa e coerente ao tempo de ocupação do bem pelo tempo que ficou inadimplente até a efetiva desocupação. Conforme entendimento do STJ, não configura bis in idem a cumulação de pedidos relativos à multa compensatória e indenização pela fruição do bem. Os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos a título de benfeitorias devem ser contados a partir da sentença, quando a parte é então constituída em mora.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DO RÉU. ALEGADA INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. TESE REJEITADA. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DÍVIDA PRESCRITA. INAÇÃO DO TITULAR DO DIREITO DE PROPRIEDADE. ANIMUS DOMINI CARACTERIZADO. REQUISITOS DA USUCAPIÃO PREENCHIDOS. SENTENÇA MANTIDA. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. INTELIGÊNCIA DO ART. 85 , § 11 , DO CPC . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

EMBARGOS DECLARATÓRIOS. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. DEVIDA. OMISSÃO. NÃO CONFIGURADA. 1 - A aplicação da taxa de fruição enseja o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, explicitado nos artigos 884 a 886 do Código Civil . 2 - É devido o pagamento de indenização pela fruição do bem a partir do momento em que o promitente comprador permanece na posse do imóvel sem pagar as parcelas contratuais. 3- Não restando evidenciada nenhuma mácula no decisum ora embargado, tenho que os presentes aclaratórios não se amoldam às condições previstas no ordenamento jurídico, devendo ser rejeitados. EMBARGOS DECLARATÓRIOS CONHECIDOS E REJEITADOS.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA- INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR - MORA COMPROVADA - PRÉVIA RESCISÃO CONTRATUAL - DESNECESSIDADE. Sabe-se que na ação de reintegração de posse, incumbe à parte autora instruir a inicial com a prova dos requisitos necessários elencados no art. 561 do CPC . É sabido que a cláusula resolutiva é um direito da parte vendedora, que em caso de inadimplência das obrigações contratualmente pactuadas por parte do promitente comprador, poderá exigir a execução dessas obrigações ou até mesmo a extinção do contrato. Segundo entendimento adotado pelo STJ no julgamento do REsp nº. 1.789.863, não há óbice para a aplicação da cláusula resolutiva expressa, porquanto após o decurso do prazo sem a purgação da mora, nada impede que o promitente vendedor exerça o direito potestativo previsto na cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - REINTEGRAÇÃO DE POSSE -INADIMPLÊNCIA - PROVA - PAGAMENTO - RESTITUIÇÃO - CLÁUSULA PENAL - PERDAS E DANOS - FRUIÇÃO. É legítima a pretensão do promitente vendedor de rescisão do contrato de promessa compra e venda de imóvel, cumulada com reintegração de posse, quando provada a inadimplência do promitente comprador, que deve receber o que pagou, abatido o montante da cláusula penal e perdas e danos pelo tempo de ocupação do bem.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO QUITADO E VIGENTE À ÉPOCA DA PROPOSITURA DA AÇÃO. INEXISTÊNCIA DE "ANIMUS DOMINI". RECONHECIMENTO. SENTENÇA REFORMADA. APELO PROVIDO. A posse transmitida ao promitente comprador fica condicionada ao cumprimento da obrigação e, em caso de inadimplência, o promitente comprador não exerce a posse "ad usucapionem", por faltar-lhe "animus domini", pois não exerce posse própria, embora seja ela direta, mas subordinada à posse indireta do promitente vendedor.

RECURSO INOMINADO DA CONSTRUTORA. DIREITO CONDOMINIAL. A IMISSÃO NA POSSE CONSTITUI TERMO INICIAL DA OBRIGAÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR RESPONDER PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO ACERCA DE CULPA PELO RETARDO DA IMISSÃO NA POSSE NO BOJO DE PRESENTE. RESPONSABILIDADE DA AUTORA PELO ADIMPLEMENTO DAS TAXAS DE CONDOMÍNIO NOS PERÍODOS MENCIONADOS NA INICIAL, EM VIRTUDE DA COMPROVADA INADIMPLÊNCIA QUE GEROU ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Recurso adequado, pois tempestivo e preparado, conforme às fls.175. 2. Alega a recorrente que não deve ser responsabilizada pelo inadimplemento das taxas condominiais da unidade 201, bl 04, VIDA FELIZ CONDOMÍNIO CLUBE, nos períodos compreendidos entre 31/12/2018 à 10/06/2019, tendo em vista que a posse não fora transferida ao promitente comprador em razão de inadimplência das parcelas do imóvel. 3. Analisando os autos, verifico assistir razão às teses do recorrente. 4. De início, vejo que restou comprovado o inadimplemento do promitente comprador, conforme às fls. 150, que impossibilitou a entrega das chaves do imóvel que, inclusive, ainda não foi entregue ao réu ANDRÉ LUIZ MENDONÇA DOS SANTOS. 5. Ademais, entendo que tal prova tem o condão de atestar a inadimplência do promitente comprador visto que, devidamente citado, deixou decorrer o prazo para contestar e não compareceu a solenidade de conciliação, sem apresentar qualquer justificativa, sendo revel, conforme reconhecido na origem. 6. A mais recentemente jurisprudência consolidada no âmbito do STJ, é no sentido de que a imissão na posse é o fato jurídico que faz nascer a obrigação do promitente comprador de responder pela quota condominial, porquanto somente a partir de tal momento passa a poder usufruir do bem, devendo, então, responder pela manutenção do condomínio em conformidade com a inteligência do art. 1.333 do Código Civil . In verbis: Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. 7. Embora a interpretação gramatical do dispositivo sugira a possibilidade de responsabilização do titular do domínio ou do possuidor, nas relações decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, como na hipótese dos autos, assentou-se a jurisprudência no sentido de que não há tal alternativa, iniciando-se a responsabilidade do promitente comprador com a efetiva imissão na posse. 8. Nesse sentido, os seguintes precedentes do STJ, que reproduzimos e adotamos como razão de decidir: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE. REVER A CONCLUSÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM DEMANDARIA O REEXAME DAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 /STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Para o reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais, exige-se a ciência do condomínio acerca da alienação e a efetiva imissão na posse do promissário comprador ( REsp n. 1.345.331/RS , submetido à sistemática dos recursos repetitivos). 2. É vedado em recurso especial o reexame das circunstâncias fáticas da causa, ante o disposto no enunciado n. 7 da Súmula do STJ: 'A pretensão de simples reexame de provas não enseja recurso especial.' 3. No caso, atacar a conclusão de origem e reconhecer que não houve a imissão na posse, já declarada como aperfeiçoada pelo Tribunal local, bem como a ausência de responsabilidade das cotas condominiais pelos recorrentes, implicaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é obstado em recurso especial. 4. Agravo interno improvido. ( AgInt no AREsp XXXXX/RJ , Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/08/2017, DJe 14/08/2017) PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. TESE DO RECURSO ESPECIAL QUE DEMANDA REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE CONTEXTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS AUTOS. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. A PARTIR DA POSSE. PRECEDENTES. SÚMULA Nº 83 /STJ. 1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. 2. A tese defendida no recurso especial demanda reexame de cláusulas contratuais e do contexto fático e probatório dos autos, vedados pelas Súmulas nº 5 e 7 /STJ. 3. Nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel. Precedentes. Súmula nº 83 /STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. 9. Contudo, restou patente a inadimplência do promitente comprador junta a construtora, fato que culminou com a demora na entrega do imóvel. 10. É pacífico que a responsabilização do promitente comprador quanto ao pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves ou antes da sua efetiva posse, se comprovado que o atraso na entrega se deu por culpa do promitente comprador. 11. Neste sentido é o julgamento do RI: XXXXX. 12. Nos autos, restou demonstrada a inadimplência da parte requerida ANDRÉ LUIZ MENDONÇA DOS SANTOS, que culminou com a não entrega do imóvel gerador das taxas aqui cobradas, o qual teve oportunidade de controverter a tese lançada pela construtora, no entanto, preferiu manter-se inerte. 13. Deste modo, a sentença deve ser reformada, coma devida vênia, para afastar a responsabilidade a recorrente pelo adimplemento das taxas condominiais cobradas nestes autos e imputá-las tão somente ao promitente comprador. 14. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso interposto para LHE DAR PROVIMENTO, reformando a sentença de piso e afastar a responsabilidade pelo adimplemento das taxas condominiais cobradas nestes autos e imputá-las tão somente ao promitente comprador ANDRÉ LUIZ MENDONÇA DOS SANTOS. 15. Sem condenação em custas e honorários advocatícios. ams (Recurso Inominado Nº 202001003928 Nº único: XXXXX-55.2019.8.25.0001 - 2ª TURMA RECURSAL, Tribunal de Justiça de Sergipe - Relator (a): Livia Santos Ribeiro - Julgado em 26/02/2021)

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RETENÇÃO DE 25% E IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO COMPENSATÓRIO. RECURSO DA PARTE RÉ. - Considerando-se as informações constantes dos autos, bem como o princípio da função social dos contratos insculpido no artigo 421 do CC , conclui-se que o promitente comprador tem assegurado o direito de rescindir unilateralmente o contrato ante a falta de condições de manter o pagamento das parcelas pactuadas ou mesmo pela perda do interesse no negócio, assumindo os ônus dessa rescisão - O atraso na entrega da unidade imobiliária por culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor assegura ao consumidor até mesmo o direito à rescisão contratual com a devolução de todas as parcelas pagas, a teor do verbete nº 543 , da Súmula do STJ. No entanto, esta não é a hipótese dos autos, pois o caso em exame traz o descumprimento contratual por culpa de ambas as partes, de forma que, se é possível a rescisão, por outro lado não é possível a restituição integral das parcelas pagas - O percentual de 25% de retenção fixado na sentença se encontra dentro das balizas previstas na orientação sedimentada pelo STJ, não merecendo reparo - Quanto aos juros, aplica-se o Tema 1002 do STJ refere-se à resolução do contrato por culpa do promitente comprador, decorrente de inadimplência, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.