Momento da Entrega da Posse em Jurisprudência

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CONFIGURADA. 1. A obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem. 2. As despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS , sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. 4. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente-vendedor) até esta data. 5. A parte embargante/apelante não detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução referente à cobrança de taxas condominiais referentes a períodos anteriores à entrega das chaves, cujo encargo deve ser suportado pela construtora/incorporadora. 6. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. 7. Recurso conhecido e provido.

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DOS EMBARGANTES. INSUBSISTÊNCIA. DATA LIMITE PARA COBRANÇA DOS ALUGUEIS. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. IMÓVEL DESOCUPADO PELA LOCATÁRIA EM MOMENTO ANTERIOR. IRRELEVÂNCIA. DEPÓSITO DAS CHAVES NA PORTARIA DO PRÉDIO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE A IMOBILIÁRIA SE RECUSOU IMOTIVADAMENTE A RECEBER AS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 85 , § 11 , DO NCPC . - De acordo com o entendimento consolidado perante o Superior Tribunal de Justiça, os alugueis são devidos até a efetiva entrega das chaves, pois é nesse momento em que se encerra a relação contratual, sendo irrelevante o fato de o imóvel ter sido desocupado pela parte locatária em momento anterior.- A entrega das chaves constitui ato formal, pois é nesse momento em que a parte locatária comprovará a quitação dos débitos finais e que a locadora/imobiliária entregará o recibo correspondente, pondo fim à relação contratual.- Deixaram os apelantes de demonstrar que a imobiliária se recusou imotivadamente a receber as chaves, sendo descabido o depósito delas junto à portaria do edifício, fato que, diga-se, não restou cabalmente comprovado.- Em caso de recusa imotivada da locadora/imobiliária, a locatária ou os fiadores deveriam ter promovido a consignação judicial das chaves, o que não ocorreu.- Por conta da regra insculpida no art. 85 , § 11 , do NCPC , possível a majoração dos honorários sucumbenciais a que foram condenados os apelantes, observada a anterior concessão da justiça gratuita.Recurso não provido. (TJPR - 18ª C.Cível - XXXXX-90.2019.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 25.05.2020)

Apelação. Contrato de locação de bem imóvel. Abandono do imóvel. Imissão na posse. Aluguéis devidos até a data da imissão. 1.As obrigações locatícias são devidas até a data do da efetiva imissão na posse pelo locador, momento em que o locatário, que não efetuou a devolução das chaves regularmente, fica liberado de suas obrigações contratuais. Precedente TJSP. 2.A relação locatícia somente teve fim quando o autor foi imitido na posse do imóvel (fls. 121/124), uma vez que o apelante abandonou o imóvel sem efetuar a entrega das chaves. 3.Incumbia ao réu provar a efetiva entrega das chaves em momento anterior ao da imissão na posse, demonstrando a quitação de suas obrigações locatícias, o que não ocorreu. 4.A autora fez prova suficiente de suas alegações, ao passo que a ré não se desincumbiu do ônus da prova de suas alegações. Procedência da ação e improcedência da reconvenção. Recurso não provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ENTREGA DAS CHAVES - ÔNUS DO LOCATÁRIO (ART. 373 , II DO CPC )- ALUGUEIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS DEVIDOS ATÉ A IMISSÃO DO AUTOR NA POSSE DO IMÓVEL - RECURSO PROVIDO. 1. É ônus do locatário a comprovação da entrega das chaves do imóvel ao locador, mediante simples recibo ou mesmo depósito em juízo. 2. Não se desincumbindo desse ônus, deve o locatário efetuar o pagamento dos aluguéis e dos encargos locatícios até a data da imissão do autor na posse do imóvel. 3. Recurso conhecido e provido.

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COBRANÇAS INDEVIDAS DE TAXA DE CONDOMÍNIO E DE IPTU ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONSTATAÇÃO – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL EVIDENTE – INAPLICABILIDADE DA CORREÇÃO MONETÁRIA COM BASE NO INCC APÓS A ENTREGA – PRECEDENTES DO STJ - INDENIZAÇÃO DEVIDA – QUANTUM INDENIZATÓRIO POR DANO MORAL RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. As taxas condominiais são cabíveis a partir do momento em que o comprador recebe as chaves do imóvel, quando passa, de fato, a ter a posse do imóvel, usufruindo, portanto, do próprio condomínio residencial; ausente qualquer prova da entrega do residencial ou das chaves do imóvel ao morador, mostra-se ilegal a cobrança do referido encargo. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que não se aplica o INCC para a correção monetária do saldo devedor após o transcurso da data limite para a entrega da obra. A fixação do valor da indenização por dano moral deve atender às circunstâncias do caso concreto, não devendo ser fixado em quantia irrisória, assim como em valor elevado a ponto de propiciar enriquecimento sem causa. Nos termos da Súmula 362 , a correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento e, os juros de mora devem ter incidência a partir da citação.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - FALTA DE INTERESSE DE AGIR - PROVA DO EXERCÍCIO DA POSSE E DO ESBULHO PRATICADO PELO RÉU - ALEGAÇÕES DECORRENTES DO DIREITO DE PROPRIEDADE - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. O interesse de agir requer, não somente a necessidade de ir a juízo, mas também a utilidade, do ponto de vista prático, da prestação jurisdicional. Em ação possessória não se discute direito de propriedade. Para a procedência da ação possessória é indispensável que esteja devidamente comprovada a posse anterior, bem como a ocorrência de turbação ou esbulho. Sem a comprovação do exercício da posse pelo autor e a consequente perda por ato de esbulho praticado pelo réu, impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de reintegração de posse.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RETENÇÃO DA ENTREGA DO IMÓVEL - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO - DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO POR PARTE DO COMPRADOR - CULPA DA CONSTRUTORA - AUSÊNCIA. 1. A exceção de contrato não cumprido tem como fundamento a equidade e, sendo assim, nos contratos bilaterais nenhuma das partes pode exigir o adimplemento da obrigação da outra sem antes cumprir com a sua (art. 476 do Código Civil ). 2. Se a entrega das chaves do imóvel estava condicionada à quitação integral do contrato pelo adquirente e este deixou de efetuar o pagamento do saldo em aberto, não há que se falar em entrega das chaves para imissão na posse.

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO INDENIZATÓRIA - RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL, POR CULPA DO LOCADOR - OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA - EXEGESE DO ART. 422 , DO CÓDIGO CIVIL - INOBSERVÂNCIA DOS DEVERES ANEXOS - VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO - OCORRÊNCIA - VIOLAÇÃO AO ART. 22 , INCISOS II E III , DA LEI DO INQUILINATO - RESSARCIMENTO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS - INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE OS VALORES NÃO TERIAM SIDO REGULARMENTE ABATIDOS DOS ALUGUEIS, NO MOMENTO EM QUE O AJUSTE SE ENCONTRAVA EM VIGOR - CLÁUSULA PENAL - MANUTENÇÃO - REPARAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS E MORAIS SOFRIDOS PELOS AUTORES - POSSIBILIDADE - CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DOS RESPECTIVOS ENCARGOS. - A Informação, que decorre diretamente da boa-fé objetiva, disciplinada no art. 422 , do Código Civil , é um dos deveres anexos que deve estar presente em toda relação contratual, cuja inobservância gera uma modalidade de inadimplemento denominada pela doutrina de violação positiva do contrato - Nos termos do art. 22 , incisos II e III , da Lei nº 8.245 /1991, constitui obrigação do Locador, dentre outras, a garantia, durante o tempo da Locação, do uso pacífico do imóvel, bem como a manutenção da forma e destino do bem - Os lucros cessantes significam a perda do ganho expectado, sendo devidos quando evidenciada a diminuição potencial do patrimônio da parte lesada - Havendo as partes deliberado livremente que o ressarcimento pelas benfeitorias realizadas pelos Locatários se daria mediante o abatimento dos valores de doze aluguéis, durante o período em que o Pacto ainda se encontrava em vigor, não há que se indenizar os Autores por tal razão, quando eles não se desincumbiram do ônus que lhes competiam, de evidenciar o adimplemento da totalidade das quantias, sem a redução acordada com o Locador - Não há que se falar em afastamento, tampouco em redução da Cláusula Penal, na hipótese d e rompimento abrupto do Ajuste, por culpa do Locador, para que não ocorra o enriquecimento injustificado do Réu, bem como na consagração da injustiça contratual a seu favor e em detrimento dos Demandantes, o que, por óbvio, não pode ser chancelado pelo Poder Judiciário, que, ao revés, deve envidar esforços para repelir atitudes dessa espécie - A rescisão antecipada do Pacto Locatício, por culpa do Locador, que ocasiona o encerramento abrupto das atividades comerciais de restaurante em funcionamento no imóvel locado, tipifica conduta desleal do Réu, que viola o Princípio da boa-fé objetiva e o direito de informação dos Autores, além de manchar a imagem do estabelecimento e impedir que o seu sócio aufira renda para a sua sobrevivência, conferindo aos Postulantes o direito à reparação pelos danos materiais e morais sofridos - A configuração da sucumbência recíproca impõe a distribuição proporcional dos respectivos encargos entre as partes, nos termos do art. 86 , caput, do Código de Processo Civil .

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. RECEBIMENTO DAS CHAVES. POSSE PLENA DO BEM. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL PELA INCORPORADORA. QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. DEMORA. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DE ARCAR COM OS ENCARGOS CONDOMINIAIS DESDE A DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA. 1. A obrigação de pagar taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possui natureza propter rem, podendo recair a responsabilidade pelas suas despesas tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto. 2. Conforme jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, o adquirente do imóvel só passa a responder pelas cotas condominiais a partir do momento em que recebe as chaves e passa a deter a posse plena sobre o bem. 3. Nada obstante, restando comprovado nos autos que a demora na entrega da unidade imobiliária se deu por culpa exclusiva do promissário comprador, ao não quitar o saldo devedor do bem, mostra-se razoável que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais, desde a data em que o imóvel lhe fora disponibilizado, seja a ele atribuída. 4. Apelação cível conhecida e não provida.

APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES NO PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL PREVISTO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAL. CONFIGURADO. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. Atraso na entrega de imóvel. Sentença que condenou as apelantes ao pagamento de indenização por lucros cessantes, correspondentes ao valor mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel previsto em contrato, a partir 181º dia até a data da imissão na posse, acrescidos de juros e correção monetária. 2. Não há caso fortuito externo a afastar a responsabilidade pelo atraso da obra, pois as circunstâncias alegadas (chuvas e greve dos trabalhadores da construção) não fogem, ou não deveriam fugir, ao poder de absorção e reação da construtora, à luz da teoria do risco empresarial. Os lucros cessantes, no caso de atraso na entrega de obra, são presumidos e, com eles, busca-se compensar o comprador pela falta ou impossibilidade de uso, gozo e disposição da coisa. Correta a fixação do valor dos lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor do imóvel pois, havendo atraso na entrega de imóvel, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de alugueres, a fim de compensar os adquirentes pela não disponibilidade do imóvel e pela impossibilidade de exercerem todos os direitos inerentes à propriedade. 3. O aborrecimento causado pelo atraso na entrega do imóvel ultrapassou o transtorno cotidiano e atingiu a dignidade do consumidor, sendo evidente o dano moral. Fixação do quantun indenizatório a título de danos morais em consonância os princípios da razoabilidade e proporcionalidade e precedentes desta corte. 4. Recurso improvido.