Natureza de Cláusula Penal Moratrória em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. ATRASO ENTREGA IMÓVEL. CLÁUSULA DE INADIMPLEMENTO. APLICAÇÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. NATUREZA DE CLÁUSULA PENAL MORATRÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. 1. CORRETO O ENTENDIMENTO ESPOSADO NA R. SENTENÇA RECORRIDA NO SENTIDO DE QUE A CLÁUSULA QUE IMPÕE ENCARGOS AO CONSUMIDOR EM CASO DE MORA NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES SEJA APLICADO TAMBÉM À CONSTRUTORA EM MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL. 2. QUANDO O COMPRADOR ATRASA O PAGAMENTO DE DETERMINADA PARCELA, OS ENCARGOS MORATÓRIOS INCIDEM SOBRE A PARCELA INADIMPLIDA; QUANDO A VENDEDORA ATRASA A ENTREGA DO BEM, OS ENCARGOS MORATÓRIOS TAMBÉM INCIDEM SOBRE A PARCELA QUE INADIMPLIU, NO CASO, O IMÓVEL PRONTO E ACABADO. ASSIM, O PERCENTUAL DOS ENCARGOS MORATÓRIOS DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. 3. A APLICAÇÃO DA CLÁUSULA DE INADIMPLEMENTO EM FAVOR DO CONSUMIDOR DEVE RECEBER O MESMO TRATAMENTO QUE É CONFERIDO À CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA 4. OS LUCROS CESSANTES EM CASO DE ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL CORRESPONDEM AOS ALUGUEIS QUE A PARTE RAZOAVELMENTE PODERIA AUFERIR CASO O IMÓVEL TIVESSE SIDO ENTREGUE NO PRAZO ESTABELECIDO. 5. TER ELEVADO MONTANTE IMOBILIZADO NAS MÃOS DE CONSTRUTORA QUE NÃO DEMONSTRA CAPACIDADE DE ADIMPLEMENTO DE SUAS OBRIGAÇÕES É SITUAÇÃO QUE CERTAMENTE GERA DESCONFORTO E ANGÚSTIA QUE DEVEM SER REPARADOS PELA VIA DO DANO MORAL. 6. DEU-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR. NEGOU-SE PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ.

CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. FIXAÇÃO EM ALUGUÉIS. POSSIBILIDADE. PUBLICIDADE ENGANOSA. PRINCÍPIO DA VINCULAÇÃO DA PUBLICIDADE. DESPESAS COM COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. PAGAMENTO EM SEPARADO. REGULARIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Uma vez caracterizada a impontualidade na entrega da unidade imobiliária e, consequentemente, o descumprimento injustificado do contrato pela ré, o que acarretou a indisponibilidade do bem pelos autores, que ficaram impedidos injustamente de usufruir do imóvel, são cabíveis os lucros cessantes, nada obstando que se utilize o critério do valor de mercado dos aluguéis. 2. O Código de Defesa do Consumidor , em seus artigos 30 e 35 , prevê o princípio da vinculação da publicidade, ou seja, as informações constantes da publicidade/oferta integram o contrato eventualmente firmado, inclusive quando o seu texto diga de modo diverso. 3. Verificando-se que a ré veiculou publicidade/informação parcialmente falsa, ao propagar que o empreendimento compreenderia uma vaga de garagem e isenção de ITBI, o que não correspondeu à realidade do imóvel, caracteriza-se a publicidade enganosa, nos termos do art. 37 , § 1º , do CDC , o que implica em ilícito por parte da fornecedora de serviços, passível de ser indenizado ao consumidor. 4. Não padece de ilegalidade ou abuso de direito a estipulação de pagamento de despesas com comissão de corretagem por conta do adquirente do imóvel, quando expressamente pactuado em instrumento do qual as partes tiveram pleno acesso e conhecimento, posto que respeitado o dever de informação previsto no inciso III , do artigo 6.º , do CDC . 5. Apelações não providas.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NAS OBRAS. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA, AINDA QUE CONSIDERADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NA AVENÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES COM RELAÇÃO ÀS PARCELAS REMANESCENTES DO PREÇO AJUSTADO. OCORRÊNCIA DE JUSTA CAUSA PARA A SUSPENSÃO DO PAGAMENTO. APLICAÇÃO DA TEORIA DO INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. RECONHECIMENTO DE EXISTENCIA DE CONDENAÇÃO EXTRA PETITA. NECESSÁRIA DECRETAÇÃO DE NULIDADE DO JULGADO. ENFRENTAMENTO DA QUESTÃO DE FUNDO AUTORIZADO PELO § 3º, DO ART. 515 , DO CPC . DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO COMPRADOR. CABIMENTO. LUCROS CESSANTES. INOCORRÊNCIA. MULTA CONTRATUAL. APLICAÇÃO EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA. PRETENSÃO AUTORAL PARCIALENTE PROCEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - Em relação à alegada necessidade de decretação de nulidade da sentença guerreada em razão de condenação extra petita, razão assiste à apelante, de fato. É que não se verifica, no bojo dos pedidos autorais, o requerimento de condenação da construtora à entrega do bem imóvel cerne do litígio, não sendo dado ao Juiz conceder o quanto não requerido pela parte. II - Outrossim, das circunstâncias do caso concreto, não se verifica a necessidade de remessa dos autos ao Juízo a quo, a fim de que este profira novo julgamento de mérito, uma vez que, apresentando-se a causa madura para julgamento, como de fato se apresenta, compete a este Tribunal avançar ao exame do mérito da demanda, nos termos do § 3º, do art. 515 , do CPC . III - Delineada nos autos a mora da construtora/apelante com relação ao prazo ajustado para a entrega do imóvel, ainda que considerado o prazo de tolerância contratualmente ajustado, não se pode exigir do comprador/apelado o cumprimento de suas obrigações, fato que autoriza a suspensão do pagamento das prestações contratadas, sem que se possa cogitar, nas circunstâncias, da incidência da exceção de contrato não cumprido. Aplicação, na verdade, da teoria do inadimplemento antecipado, impondo-se à construtora à devolução do quanto pago pelo comprador. IV – No que pertine aos lucros cessantes, não há como se acatar que tenha o apelado sofrido qualquer prejuízo material em razão do atraso na obra perpetrado pela apelante, já que cessou os pagamentos quando ainda não verificado o decurso do prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, contratualmente previsto na avença. V - Mesmo não havendo previsão contratual específica, tem lugar a incidência da cláusula penal fixada em desfavor da apelada, na medida em que, atento ao princípio da isonomia e ao caráter sinalagmático do contrato, é lícito ao Julgador integrar o acordo de vontades, fixando idênticos encargos à mora do comprador para a hipótese de inadimplência do vendedor. VI - Por fim, no que toca à pretensa entrega dos móveis da promoção "Comprou Ganhou Todos os Móveis", considerando o rompimento contratual delineado no caso em tela, do qual emerge a não entrega do bem imóvel versado na presente demanda, não há que se falar em direito da parte apelada à percepção dos bens oriundos da referida promoção, vez que tal benefício somente seria exigível mediante a entrega do imóvel cerne da querela, condição que, como frisado, não se implementou.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NAS OBRAS. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA, AINDA QUE CONSIDERADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NA AVENÇA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES COM RELAÇÃO ÀS PARCELAS REMANESCENTES DO PREÇO AJUSTADO. OCORRÊNCIA DE JUSTA CAUSA PARA A SUSPENSÃO DO PAGAMENTO. APLICAÇÃO DA TEORIA DO INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. REFORMA PARCIAL DO DECRETO SENTENCIAL QUE SE IMPÕE. RECONHECIMENTO, ENTRETANTO, DA VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - Delineada nos autos a mora da construtora/apelada com relação ao prazo ajustado para a entrega do imóvel, ainda que considerado o prazo de tolerância contratualmente ajustado, não se pode exigir dos compradores/apelantes o cumprimento de suas obrigações, fato que autoriza a suspensão do pagamento das prestações mensais vencidas depois de verificado o atraso, sem que se possa cogitar, nas circunstâncias, da incidência da exceção de contrato não cumprido. Aplicação, na verdade, da teoria do inadimplemento antecipado. II - Entretanto, não têm razão os apelantes quando defendem a ilegalidade do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto no contrato, pois, além de se tratar de previsão usual em avenças dessa natureza, dada a complexidade da prestação envolvida, observa-se, no caso concreto, que a cláusula em questão foi redigida com a devida clareza, possibilitando aos compradores o prévio e inequívoco conhecimento dos termos contratados, pelo que descabe cogitar da aventada abusividade. III - Parcial provimento do recurso que se impõe, para, reformando a sentença primária, julgar parcialmente procedente a demanda de origem, condenando a apelada ao pagamento das seguintes parcelas: 1) lucros cessantes, consubstanciados nos aluguéis que o imóvel deixou de render no período de atraso, aí considerado o prazo de tolerância contratualmente ajustado, devendo o valor locatício ser apurado, com base na média de mercado, em sede de liquidação por arbitramento; 2) juros de mora de 1% (um por cento) ao mês pro rata temporis die e multa contratual de 2% (dois por cento), ambos calculados sobre o valor do imóvel fixado no contrato, por aplicação da cláusula penal correspondente (Parágrafo Segundo, da Cláusula Terceira); 3) restituição simples da parcela cobrada indevidamente a título de reajuste da poupança, no importe de R$ 3.402,81 (três mil, quatrocentos e dois reais e oitenta e um centavos); e 4) indenização por danos morais, no montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para ambos os apelantes. IV - As parcelas da poupança devidas pelos apelantes serão corrigidas pelo IPCA, em substituição ao INCC, porque vencidas posteriormente ao prazo ajustado para a conclusão das obras, ainda que considerado o prazo de tolerância, e deverão ser compensadas com o quanto a eles devido pela apelada, por força do presente julgamento. V - Em razão da sucumbência, fica, ainda, a apelada obrigada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do parágrafo único , do art. 21 , c/c o § 3º, do art. 20 , ambos do CPC . (Classe: Apelação,Número do Processo: XXXXX-17.2011.8.05.0001 , Relator (a): Marcia Borges Faria, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 29/04/2015 )