Perdas e Danos em Favor do Promissário Comprador em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE VALIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - RESOLUÇÃO DO CONTRATO - POSSIBILIDADE - MULTA MORATÓRIA - IMPOSSIBILIDADE - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - NECESSIDADE - DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - RETENÇÃO INCIDENTE SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO - CABIMENTO - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - INCABÍVEL. - Configurada a inadimplência do promissário comprador, consistente no pagamento da última parcela do contrato firmado entre as partes, e que seria quitado por meio de financiamento bancário, torna-se possível que a construtora, promissária vendedora, promova a rescisão do instrumento de compra e venda, nos termos pré-estabelecidos contratualmente - A impossibilidade de se proceder a financiamento bancário diante da negativação de seu nome se dá por culpa única e exclusiva do promissário comprador, não havendo nada que se imputar à promitente vendedora - Diante do inadimplemento contratual do promissário comprador e da resolução do contrato, não é cabível se falar em exigibilidade de multa de caráter estritamente moratório - Mesmo em se tratando de hipótese de descumprimento contratual por parte exclusiva do promissário comprador, é possível a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução parcial das parcelas pagas - Em casos de rescisão de contrato de compra e venda por descumprimento apenas do consumidor, a jurisprudência se consolidou no sentido de admitir a retenção, pela vendedora, de valores entre 10% a 20% dos valores efetivamente pagos pelo promissário comprador, já incluída, aí, a compensação por todos os gastos efetuados com empreendimento e despesas do contrato ( Súmula 543 do STJ) - Ausente a prática de ato ilícito por parte da promitente vendedora, não há que se falar em indenização p or danos morais.

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. AUSÊNCIA DE APRECIAÇÃO DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO.RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESNECESSIDADE DE JUSTIFICATIVA PARA QUE SE OPERE A RESCISÃO DO CONTRATO. RELAÇÃO DE CONSUMO. OBSERVÂNCIA AO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. - O direito à rescisão contratual motivada por culpa do promitente comprador independe de motivação ou justificativa, ainda que não haja previsão expressa no contrato, podendo ser requerida a qualquer momento. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR CULPA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. RETENÇÃO EM FAVOR DA EMPRESA DE 10% ATÉ 25% DA QUANTIA PAGA. ANÁLISE DE ACORDO COM AS PECULIARIDADES DO CASO. SÚMULA 543 /STJ. RETENÇÃO DE 10% SE MOSTRA APTA PARA RECOMPOR A PARTE VENDEDORA DE EVENTUAIS PERDAS E CUSTOS INERENTES AO EMPREENDIMENTO. PARTES QUE REALIZARAM O PAGAMENTO EM DIA ATÉ O ENCAMINHAMENTO DA NOTIFICAÇÃO DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO.- O Superior Tribunal de Justiça já assentou o entendimento de que é lícita a retenção, pela vendedora, de cerca de 10% a 25% dos valores pagos, na hipótese em que a culpa pela resolução do compromisso de compra e venda for imputada ao promissário comprador, podendo tal percentual ser minorado ou majorado a depender dos prejuízos suportados pela vendedora e desde que não configure seu enriquecimento ilícito.- No presente caso, analisando-se as circunstâncias que emergem dos autos, verifica-se que a retenção de 10% do montante adimplido se revela razoável para recompor a parte vendedora das eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sobretudo, considerando a inexistência de compensação pelo período de fruição da coisa ou em seu desgaste. PAGAMENTO DE ALUGUEL EM FAVOR DA VENDEDORA PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. ALÉM DISSO, A RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO IMPEDE A CUMULAÇÃO COM OUTRA CONDENAÇÃO NO SENTIDO DE COMPOSIÇÃO POR DANOS SOFRIDOS. VEDAÇÃO AO BIS IN IDEM. DEPESAS DE IMPOSTOS E TAXAS DO BEM ATÉ A DATA DE RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO. RESPONSABILIDADE DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES (NO CASO DE COMPROVAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA). PREVISÃO CONTRATUAL.- Não há qualquer comprovação de edificação no terreno ao ponto de autorizar a condenação em favor da empresa a título de aluguel por eventual dano sofrido.- Ainda que se constate edificação, conforme jurisprudência do STJ, havendo fixação de condenação à retenção de percentual sobre as parcelas a serem restituídas, descabe o pagamento de aluguéis para composição dos eventuais danos sofridos, sob pena de se caracterizar bis in idem.- Ademais, no caso de eventual inadimplência de qualquer valor referente à taxa ou imposto até a data de encaminhamento da notificação de desinteresse do contrato, são de responsabilidade dos autores/apelantes, conforme previsão contratual.READEQUAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. CABIMENTO. REFORMA DA SENTENÇA. DECAIMENTO PARCIAL DOS PEDIDOS DOS AUTORES.- Considerando que as reformas introduzidas por este julgamento são capazes de alterar substancialmente a sucumbência das partes, impõe-se a redistribuição do ônus.Apelação cível parcialmente provida. (TJPR - 18ª C.Cível - XXXXX-16.2019.8.16.0017 - Astorga - Rel.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 21.12.2020)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Ação movida contra construtora para entrega de imóvel. Imóvel adquirido por meio de cessão de posição contratual firmado com promissário comprador original. Notícia superveniente de segunda cessão dos direitos sobre a unidade a favor de terceiro de boa-fé, já de posse direta do imóvel. Impossibilidade de cumprimento da prestação in natura, diante da existência de terceiro adquirente de boa-fé. Contrato de cessão de posição contratual gerou somente vínculo obrigacional entre as partes, inoponível erga omnes. Prestação de dar coisa certa se tornou impossível em razão da segunda alienação a terceiro de boa-fé. Sentença converteu a obrigação em equivalente em dinheiro. Conversão da prestação em equivalente. Admissibilidade. Art. 234 do CC e 449 do CPC . Possibilidade de cumulação do equivalente com perdas e danos. Denunciação da lide do promissário comprador original e cedente. Inteligência dos artigos 125 e 126 do Código de Processo Civil . Inexistência de elementos capazes de afastar a incidência da denunciação à lide. Recursos dos autores e da ré providos em parte.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, CELEBRADO DE FORMA VERBAL - ENTREGA DE QUANTIA EM DINHEIRO AO PROMITENTE VENDEDOR, VISANDO ASSEGURAR A CONCRETIZAÇÃO NEGÓCIO - ARRAS CONFIRMATÓRIAS - CARACTERIZAÇÃO - DESFAZIMENTO DO VÍNCULO, POR DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - RETENÇÃO, PELO PROMITENTE VENDEDOR, DO VALOR RELATIVO ÀS ARRAS - POSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO MÍNIMA PELOS PREJUÍZOS RESULTANTES DA INEXECUÇÃO DO CONTRATO - INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 417 E 418 DO CÓDIGO CIVIL . - Se, no ato da celebração de compromisso de compra e venda de imóvel, realizada de forma verbal, o promissário comprador entrega, ao promitente vendedor, quantia em dinheiro para assegurar a concretização do negócio, esse pagamento tem natureza de arras confirmatórias, regradas nos artigos 417 e 418 do Código Civil - Comprovada, nos autos, a inexecução, pelo promissário comprador, do compromisso verbal de promessa de compra e venda firmado entre as partes, haverá ele de perder o valor das arras confirmatórioas, que poderá ser retido pelo promitente vendedor como indenização mínima pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do vínculo, por força da norma expressa contida no artigo 418 do Código Civil - O direito, da parte inocente, de retenção das arras ou de recebimento em dobro, por decorrer de expressa disposição legal contida nos artigo 418 do Código Civil , independe da existência de previsão contratual, não importando, para sua configuração, seja verbal o vínculo firmado entre as partes, sendo a forma escrita apenas exigida para caracterização da natureza penitencial das arras, pois estas dependem da estipulação do direito de arrependimento, nos termos do artigo 420 do Código Civil . V.V. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ARRAS. DIREITO DE RETENÇÃO NÃO VERIFICADO. RECURSO PROVIDO - Ainda que evidenc iado nos autos o inadimplemento contratual, bem como a rescisão do contrato verbal celebrado entre as partes por culpa da comprovadora, inexistente previsão contratual, mostra-se indevida a retenção de arras, mormente quando não comprovada as perdas e danos do vendedor com o desfazimento do negócio.

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - INTERESSE RECURSAL - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - LEGITIMIDADE CONCORRENTE DA PARTE E DO SEU PATRONO - OCORRÊNCIA - RECURSO INTERPOSTO PELA PARTE - PRELIMINAR REJEITADA - PRIMEIRO APELO - MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - CRITÉRIOS - EQUIDADE - IMPOSSIBILIDADE - SENTENÇA REFORMADA - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALIENAÇÃO DO BEM DADO EM PAGAMENTO EFETUADA A TERCEIROS NO CURSO DA LIDE - IMPOSSIBILIDADE DE RETORNO AO STATUS QUO ANTE - PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE PROCESSUAL - AUSÊNCIA DE ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO REGULAR DO IMÓVEL DADO EM PAGAMENTO - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - VERIFICADO - PERDAS E DANOS - NÃO COMPROVADOS - MULTA CONTRATUAL - INCIDÊNCIA - REDUÇÃO DA PENALIDADE DEVIDA - SEGUNDO RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Nos termos da reiterada jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, a parte tem interesse e legitimidade para recorrer, quanto ao arbitramento dos honorários sucumbenciais, em favor de seu patrono. 2. Nos termos do Tema nº 1.076 do c. STJ, "apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo". 3. Primeiro recurso conhecido e provido. 4.Tendo sido noticiada a alienação do bem dado em pagamento no curso da lide, ocorreu a perda superveniente do interesse processual, quanto à pretensão de rescisão do contrato, eis que impossível o retorno das partes ao status quo ante. Daí porque, não se revela mais útil ou necessário o provimento jurisdicional para a declaração de resolução do negócio. 5. Diante da negativa dos autores de que receberam a documentação referente ao imóvel livre de quaisquer ônus, caberia ao réu, nos termos do art. 373 , II , demonstrar que cumpriu com a obrigação de entrega dentro do prazo pactuado, o que, todavia, não cuidou de fazer. 6. A despeito de configurado o descumprimento contratual por culpa do promissário comprador, os autores não se desincumbiram do ônus de comprovar as perdas e danos sofridos, notadamente porque tinham ciência que adquiriram imóvel locado, tendo recebido dos locatários os respectivos alugueis. 7. Igualmente, em razão do descumprimento do contrato, deve o promissário comprador arcar com a multa contratual, cujo montante comporta redução, eis que manifestamente excessivo, nos termos do art. 413 , do CC/02 . 8. Segundo recurso conhecido e parcialmente provido.

Apelação Cível . Rescisão de promessa de compra e venda de terreno para construção de empreendimento imobiliário, com perda do sinal em favor do vendedor. Representação processual da parte autora. Juntada de procuração. Vício sanado. Prova testemunhal irrelevante para o deslinde da controvérsia. Inexistência de cerceamento de defesa. Mora ex re ( artigo 397 do CC). Desnecessidade de notificação, seja judicial ou extrajudicial. Inadimplemento imputado ao comprador, que não quitou o preço mesmo após a prorrogação do prazo inicialmente ajustado. Impossibilidade de conclusão do negócio firmado em caráter irrevogável e irretratável por culpa do promissário comprador. Arras confirmatórias. Direito de retenção ( artigo 418 do CC). Disposição contratual que igualmente prevê a perda das arras em favor da parte inocente. Sentença correta. Desprovimento do recurso .

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DECLAROU A RESOLUÇÃO DO PACTO POR CULPA DA VENDEDORA E DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS PELOS ADQUIRENTES. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO DAS PERDAS E DANOS DECORRENTES DO QUE DEIXARAM DE LUCRAR COM A VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL. SUBSISTÊNCIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INEXECUÇÃO DA VENDEDORA, A QUAL CELEBROU SEGUNDO CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO. DEVER DE COMPENSAR OS PREJUÍZOS SUPORTADOS, EX VI DO ART. 402 C/C ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL . EVIDENTE DECRÉSCIMO PATRIMONIAL PELO DESCUMPRIMENTO DA AVENÇA. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. APELO PROVIDO. "'Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar" (art. 402). Adverte João Casillo que, "ao lado da obrigação de indenização, o causador do dano assume o risco de que, se houver dúvida relativa ao quantum debeatur, esta deve ser decidida contra ele. Inverter esta afirmativa seria deturpar a própria finalidade da indenização, que deixaria de proteger direitos para acobertar devedores". 02. Tendo o réu dado causa à rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade residencial, cumpre-lhe reparar os danos materiais resultantes do ato ilícito. De ordinário, a restituição da quantia paga pelo promissário-comprador, ainda que acrescida de juros de mora e de correção monetária, não é suficiente para recompor o prejuízo. Por isso, a condenação "deve ser arbitrada em quantia que espelhe o valor de mercado atual do bem prometido à venda" ( AC n. 2009.058109-5 , Des. Maria do Rocio Luz Santa Ritta)."

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. EXISTÊNCIA. NECESSIDADE DE ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS ALUGUERES. DATA DA IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão. ( AgInt no REsp XXXXX/RS , Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 07/06/2018) (TJPR - 16ª Câmara Cível - XXXXX-06.2011.8.16.0038 /1 - Fazenda Rio Grande - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ ANTONIO BARRY - J. 08.02.2021)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO. MULTA CONTRATUAL E CLÁUSULA PENAL. ALUGUERES PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INACUMULABILIDADE. O inadimplemento do promissário comprador autoriza a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel rural, daí decorrendo a estipulação da multa contratual como penalidade e da cláusula penal como perdas e danos.Inviável a aplicação cumulativa da cláusula penal estipulada para o caso de inadimplemento com fixação de alugueres pelo tempo de ocupação do imóvel, porque considerada aquela substituta destes. Precedentes.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS - RESCISÃO CONTRATUAL - RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR - REINTEGRAÇÃO DE POSSE CONDICIONADA À DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS. Nos moldes do disposto no artigo 475 do Código Civil de 2002 , a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato. Constatada a inadimplência do comprador, deve ser julgado procedente o pedido de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, com o retorno das partes ao status quo ante. Operada a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a reintegração na posse do bem pela parte vendedora está condicionada à devolução, em favor do comprador inadimplente, das quantias pagas por força do pacto litigioso, sob pena de enriquecimento ilícito.