Promessa de Compra e Venda Não Registrada em Jurisprudência

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL QUANDO REGISTRADO. ART. 1.225 DO CÓDIGO CIVIL . ARROLAMENTO DE DIREITOS. INVENTÁRIO. ART. 993 , INCISO IV , ALÍNEA G, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL . 1. Inexiste violação do art. 535 do Código de Processo Civil se todas as questões jurídicas relevantes para a solução da controvérsia são apreciadas, de forma fundamentada, sobrevindo, porém, conclusão em sentido contrário ao almejado pela parte. 2. A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. 3. A gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no art. 25 da Lei n. 6.766 /1979, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuem direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros. 4. Portanto, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário. Na verdade, é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei n. 6.766 /1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente. 5. O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos. 6. Recurso especial provido.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSTERIOR COMPRA E VENDA. ESCRITURA LEVADA A REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA DE SIMULAÇÃO OU DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 /STJ. PROVIMENTO NEGADO. 1. A jurisprudência deste eg. Tribunal já se consolidou no sentido de considerar que, nos casos de ausência do registro do contrato particular de compra e venda, cabe ao credor provar a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. Precedentes. 2. No caso, não houve registro imobiliário do contrato particular de promessa de compra e venda dos recorrentes. Tampouco foi provada a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. 3. Diante do contexto fático-probatório delineado pelas instâncias ordinárias, incide o óbice da Súmula 7 /STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 84 /STJ. CABIMENTO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL ANTERIOR AO AJUIZAMENTO DA EXECUÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7 /STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. (Súmula 84 /STJ). 2. No caso, a Corte de origem, com fundamento na prova documental e testemunhal produzida, concluiu que os embargantes comprovaram que a aquisição do imóvel mediante escritura pública, embora não registrada, foi anterior ao ajuizamento da execução e, em consequência, ao registro da penhora, reconhecendo a boa-fé dos adquirentes. A modificação desse entendimento exigiria o reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em recurso especial (Súmula 7 /STJ). 3. Não enseja a interposição de recurso especial matéria que não tenha sido debatida no acórdão recorrido, tendo em vista a ausência do necessário prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/15 . OMISSÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ART. 835 , XII , DO CPC/15 . AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAREM. DIREITO REAL OU PESSOAL. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. ART. 857 DO CPC/15 . CONSEQUÊNCIAS. SUB-ROGAÇÃO (CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO (PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Execução de título extrajudicial, ajuizada em 28/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 25/4/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do art. 835 , XII , do CPC/15 , a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel. 3. O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII). Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. Precedentes desta Corte. 4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real - a depender da existência ou não do registro da avença. 5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, estabelece o art. 857 do CPC/15 que, "feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito". Nos termos do § 1º, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado. 6. Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (I) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, conforme art. 381 do CC/02 ; ou (II) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15 ). Nesta hipótese, o terceiro arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes do contrato, tornando-se titular do crédito, e se apropriará do produto da cobrança do crédito e, uma vez satisfeito o crédito que arrematou, será obrigado a dar quitação ao devedor. 7. Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, a natureza instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos. 8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15 ). No ponto, obstar o exequente de penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797 , caput, CPC/15 ). 9. Hipótese em que o acórdão recorrido decidiu que não há como penhorar direitos aquisitivos de contrato de compra e venda quando o exequente figura como proprietário/promitente vendedor do imóvel objeto da avença. Necessidade de reforma do decisum. 10 . Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda.

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN , consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP , Rel. Min. Luiz Fux , Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp XXXXX / SP , Rel. Min. Humberto Martins , Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp XXXXX/RJ , Rel. Min. Herman Benjamin , Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp XXXXX/RJ , Rel. Min. João Otávio de Noronha , Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp XXXXX/RJ , Rel. Min. Castro Meira , Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp XXXXX/RS , Rel. Min. Castro Meira , Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN .Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" ( REsp XXXXX/SP , Rel. Min. Teori Albino Zavascki , DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08.

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN , consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.º 979.970/SP , Rel. Min. Luiz Fux , Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp XXXXX / SP , Rel. Min. Humberto Martins , Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp XXXXX/RJ , Rel. Min. Herman Benjamin , Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp XXXXX/RJ , Rel. Min. João Otávio de Noronha , Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp XXXXX/RJ , Rel. Min. Castro Meira , Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp XXXXX/RS , Rel. Min. Castro Meira , Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN .Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" ( REsp XXXXX/SP , Rel. Min. Teori Albino Zavascki , DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08.

TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PARA FIGURAR NA RELAÇÃO JURÍDICA PROCESSUAL. COBRANÇA DE IPTU. 1. A controvérsia sub examine versa sobre a possibilidade de ajuizamento de execução fiscal para cobrança de IPTU contra o proprietário do imóvel na hipótese de existência de compromisso de compra e venda. 2. A orientação do Superior Tribunal de Justiça, firmada em recurso repetitivo, é no sentido de que o art. 34 do CTN considera contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Assim, "tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU." ( REsp XXXXX/SP , Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, julgado em 10/6/2009, DJe 18/6/2009). 3. De igual forma, o STJ já definiu que "ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN . Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" ( REsp XXXXX/SP , Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Em que pese a bem lançada fundamentação do acórdão recorrido, ela comete grave equívoco em se amparar em julgado que não apreciou a ratio decidendi. Este é o caso do REsp XXXXX/RJ , Rel. Ministro Mauro Cambpell Marques, não conhecido pela Segunda Turma, que analisou a questão ora controvertida em obiter dictum. Por isso, o decisum não pode ser considerado como precedente do STJ. 5. À época do fato gerador, a executada era a proprietária do imóvel objeto de compromisso de compra e venda, e a lei municipal prevê a responsabilidade solidária do promitente vendedor e do compromissário comprador pelo pagamento do IPTU. Sendo assim, aplicam-se ao caso a Súmula 399 /STJ e a jurisprudência do STJ, que admitem a legitimidade passiva do promitente vendedor de imóvel para responder pelo pagamento do IPTU, na hipótese de compromisso de compra e venda. 6. Recurso Especial provido.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO. AUSÊNCIA. 1. Embargos de terceiro opostos em 14/03/2018, dos quais foi extraído o presente recurso especial interposto em 15/09/2021 e concluso ao gabinete em 19/09/2022.2. O propósito recursal é dizer, além da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, se a nova alienação de imóvel que havia sido objeto de promessa de compra e venda não registrada configura venda a non domino.3. As matérias impugnadas foram enfrentadas de forma fundamentada no julgamento da apelação, inexistindo as alegadas omissões.4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. Essa alienação também poderá se tornar eficaz em face do proprietário da coisa, se aquele que a vendeu vier a adquiri-la antes de o comprador sofrer as consequências da evicção.5. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art. 1.417 do CC/02 ). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino.6. Na hipótese dos autos, o recorrente adquiriu um imóvel mediante promessa de compra e venda, a qual não foi, todavia, registrada na matrícula do imóvel. Ao depois, os promitentes vendedores alienaram o mesmo bem aos recorridos. Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino, já que a propriedade plena se manteve com o alienante.7. Recurso especial conhecido e não provido.

EMENTA: APELAÇÃO - INVENTÁRIO - IMÓVEL - AUSÊNCIA DE REGISTRO DE PROPRIEDADE - POSSE - EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - EXTINÇÃO DO PROCESSO - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. 1. A existência de contrato de promessa de compra e venda, e do seu respectivo registro, atrai para o promissário comprador o direito de requer a adjudicação compulsória do bem, oponível a terceiros, estando, quando assim firmado o negócio, dotado de segurança jurídica, ante a impossibilidade de retratação dos compromissos de compra e venda, conforme dispõe a Lei 6766 /79, em seu artigo 25 . 2. É possível, portanto, o inventário e partilha dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda sobre imóvel, sem prejuízo das providências administrativas e judiciais para o registro de propriedade. Recurso provido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CADEIA CONDOMINIAL - INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DE TÍTULO - INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS DE BOA FÉ - PEDIDO DE BAIXA DE CONSTRIÇÃO JUDICIAL. - A declaração de nulidade de compra e venda de imóvel por ilicitude do objeto depende de inequívoca comprovação do direito alegado, seja por meio da apresentação do instrumento contratual e do pagamento do preço integral pelo imóvel, seja por outro meio hábil - Para que emerja o direito real de aquisição do bem, somado à eficácia erga omnes do negócio jurídico, mostra-se imprescindível o registro da existência do contrato na matrícula do imóvel (art. 1277 do CC )- Portanto, a inexistência do registro da promessa de compra e venda na matrícula do bem fazem com que o negócio jurídico supostamente celebrado seja ineficaz perante terceiros - Verificando-se que as provas até então apresentadas revelam-se insuficientes para anular os negócios jurídicos subsequentes e desconstituir toda uma cadeia condominial que fora registrada perante o cartório competente, se mostra desarrazoada a manutenção da constrição judicial inserida nas matrículas dos imóveis - Recurso provido.