Rescisão de Contrato Pelo Locatário com Multa em Jurisprudência

APELAÇÃO – INCIDÊNCIA DE MULTA PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – POSSIBILIDADE – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO TAL HIPÓTESE - Incidência da multa contida na cláusula 14ª do instrumento está sendo buscada não em decorrência do inadimplemento contratual, mas sim, por conta da do abandono do imóvel no curso da relação contratual, provocando, assim, a rescisão antecipada do contrato - Tendo em vista a existência de previsão de multa em caso de infração contratual e, sendo certo que o contrato fora firmado por prazo determinado, mas que o imóvel fora desocupado antes do término do prazo avençado, de rigor a aplicação da cláusula 14ª, que prevê a incidência de multa no valor correspondente a 3 locativos, situação essa que se mostra razoável e proporcional em face da rescisão antecipada de 3 anos. RECURSO PROVIDO

CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DESOCUPAÇÃO PELO LOCATÁRIO. APLICAÇÃO DE MULTA. COMPENSAÇÃO. NÃO CABIMENTO. DESCONTO NA MULTA PELA LOCADORA. MANTIDA. 1. O artigo 4º da Lei n. 8.245 /1991 prevê que o locatário pode rescindir antecipadamente o contrato de locação e devolver o imóvel, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 2. Se o contrato de locação firmado pelas partes prevê o pagamento de multa por rescisão antecipada, no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, vigentes à época do fato, a respectiva cobrança se encontra legitimada. 2.1. Incontroversa a aplicação do desconto de 50% (cinquenta por cento) do valor da multa contratual oferecido pela locadora, tornando correto o quantum da condenação imposta ao locatário. 3. No caso concreto, a vistoria e a entrega das chaves ocorreram em 22/1/2021, tornando infundada a alegação do apelante de que o pagamento proporcional seria indevido em relação à parte do aluguel e encargos referente ao período posterior à data da notificação (16/12/2020), o que resultaria em um crédito a seu favor. 3. Se não existem créditos em favor do locatário, porquanto devida a cobrança proporcional do aluguel até a efetiva entrega das chaves, não há que se falar em direito à compensação com o valor da multa por rescisão antecipada contratualmente pactuada. 4. Apelação Cível conhecida e não provida. Honorários majorados.

Apelação. Locação residencial. Ação declaratória de rescisão contratual c./c. devolução de quantia paga e indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência da ação. Irresignação da Ré que não se sustenta. Vícios ocultos. Infiltrações, mofo e rachaduras. Descumprimento, pela locadora, do dever legal de entregar o imóvel locado em perfeitas condições de habitabilidade. Inteligência do artigo 22 , incisos I , III , IV e V , da Lei 8.245 /91. Culpa da locadora pela rescisão antecipada do contrato demonstrada. Multa contratual e restituição da caução devidas. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – EXECUÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – EMBARGOS – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE – COBRANÇA PELA VIA EXECUTIVA – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. A multa por infração contratual, expressamente prevista no contrato e amparada no art. 4º , da Lei nº 8.245 /91, traduz-se em liquidez e certeza, pelo que exigível, na forma proporcional ao inadimplemento do contrato vigente por prazo certo, podendo ser cobrada na via executiva, como bem ressalvado na r. sentença. Majorada a verba honorária em razão do recurso ofertado. Recurso não provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - PRÁTICA DE INFRAÇÕES LEGAIS E CONTRATUAIS - RESCISÃO MOTIVADA DO PACTO, POR CULPA DO LOCATÁRIO - INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 9º , II , DA LEI Nº 8.245 /1991 - MULTA RESCISÓRIA - CABIMENTO - RENÚNCIA ÀS BENFEITORIAS - CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA - VALIDADE. - Nos termos do inciso II , do art. 9º , da Lei nº 8.245 /1991, a locação pode ser desfeita "em decorrência da prática de infração legal ou contratual" - Verificado que a rescisão contratual se deu por culpa do Locatário, ao Locador é devida a multa avençada, na hipótese de rescisão motivada pelo descumprimento da avença - É regular a cláusula contratual de renúncia expressa ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário (STJ - Enunciado nº 335).

RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. INCIDÊNCIA DO CDC . PRAZO PRESCRICIONAL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL . JULGAMENTO: CPC/15 . 1. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em 30/10/2019. 2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como determinar o prazo prescricional incidente à espécie. 3. Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts. 667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de parte da pretensão deduzida por aquela. 4. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. 5. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. 6. Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão. 7. O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. 8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC . 9. A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão "reparação civil", empregada no art. 206 , § 3º , V , do CC/02 , refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade civil contratual, porque se subsumem estas à regra geral do art. 205 do CC/02 . 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte.

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL (COM A RESPECTIVA CONSIGNAÇÃO DE CHAVES) CUMULADA COM PEDIDOS DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA POR INICIATIVA DO LOCATÁRIO MEDIANTE A ENTREGA DAS CHAVES. RECUSA DAS LOCADORAS. DIREITO POTESTATIVO. SENTENÇA REFORMADA PARA DECRETAÇÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO A PARTIR DA DATA EM QUE MARCADA A DEVOLUÇÃO DA CHAVE DO IMÓVEL. APELAÇÃO PROVIDA NESTE CAPÍTULO. A rescisão antecipada de contrato de locação, mediante entrega das chaves, é direito potestativo da parte locatária, que, conquanto tal entrega não esteja condicionada a prévia realização de vistoria, sujeitará o locatário aos demais preceitos ajustados no contrato. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL (COM A RESPECTIVA CONSIGNAÇÃO DE CHAVES) CUMULADA COM PEDIDOS DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE PAGAMENTO DE MULTA PROPORCIONAL AO PERÍODO DE CUMPRIMENTO DO CONTRATO, NOS TERMOS DO ART. 4º DA LEI Nº 8.245 /1991 (LEI DE LOCAÇÕES). CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVIU O VALOR PROPORCIONAL A SER PAGO EM CASO DE RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. PREVALÊNCIA DO QUE FOI PACTUADO, MORMENTE POR SER A CLÁUSULA RAZOÁVEL. PRETENSÃO DE EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO MEDIANTE A CONSIGNAÇÃO DE VALOR DISTINTO DO PACTUADO PARA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. PEDIDO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA NESTA PARTE. Em caso de rescisão antecipada do contrato, o art. 4º da Lei nº 8.245 /1991 (Lei de Locações) estabelece o pagamento de multa proporcional ao período de cumprimento do contrato. Se há cláusula contratual prevendo o valor proporcional da multa neste caso, e verificada a razoabilidade do que foi pactuado, há de prevalecer o que foi estabelecido contratualmente. Com base nestas premissas, incabível o acolhimento de pedido de extinção da obrigação mediante consignação em pagamento se há depósito de valores distintos daqueles pactuados.

Apelação. Ação de cobrança de multa contratual. Rescisão antecipada do contrato de locação. Alegação do locador Autor que a rescisão contratual foi imotivada. Reconvenção da locatária Ré visando a atribuição de culpa ao locador pela rescisão antecipada, sob a alegação de barulho excessivo oriundo de imóvel vizinho utilizado como espaço de festas. Sentença de improcedência da ação principal e também da reconvenção, com o reconhecimento de culpa concorrente das partes. Necessidade de reforma. Preliminar de cerceamento de defesa afastada. Ruído excessivo e incômodos causados por imóvel vizinho que não configuram justa causa para a rescisão antecipada do contrato, já que não caracterizam vício oculto apto a tornar o imóvel impróprio para moradia. Competia aos locatários Réus, em momento anterior à contratação, vistoriar o imóvel e procurar conhecer a região, indagando aos demais vizinhos e moradores locais sobre a existência de eventual situação irregular na vizinhança. Ausência de infração contratual por parte do locador, já que os problemas alegados não dizem respeito às condições estruturais e de habitabilidade do imóvel locado, tampouco representam obstáculo instransponível apto a autorizar o descumprimento, por parte dos locatários, de seu dever contratual de permanecer no imóvel pelo prazo mínimo previsto. Inexistência de violação ao princípio da boa-fé objetiva e de comprovação de má-fé do locador. Rescisão imotivada por iniciativa dos locatários que equivale à desistência unilateral do contrato e não os exime do pagamento da multa pela rescisão antecipada do contrato. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência alterada. RECURSO DO AUTOR PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. EMPREITADA. RESCISÃO DO CONTRATO. Comprovação de que o serviço não foi finalizado e não estava sendo realizado conforme o contratado. Rescisão contratual reconhecida. Devida a devolução integral dos valores pagos, bem como a condenação da ré ao pagamento dos gastos necessários para o desfazimento dos serviços irregulares. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. Descabida a indenização pretendida, pois esta não se justifica quando fundada em descumprimento contratual. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO ANTECIPADA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - MULTA COMPENSATÓRIA CONVENCIONADA - PERCENTUAL DE 20% - AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. Estando prevista no contrato de locação, não se mostra abusiva a cláusula de multa compensatória em razão da rescisão antecipada no equivalente a 20% do valor remanescente, inexistindo razão para sua redução, desde que se obedeça ao disposto no art. 4º da lei 8.241 /91.