Resp 187940 SP 1998/0066202-2 em Jurisprudência

AÇÃO RESCISÓRIA – Acórdão rescindendo proferido em ação de adjudicação compulsória c.c. declaração de ineficácia de hipoteca, sob o fundamento de violação manifesta à norma jurídica e advento de prova nova – Inviabilidade de presunção da veracidade dos fatos como efeito de revelia por ausência ou intempestividade de defesa por se tratar de procedimento específico sobre coisa julgada (ordem judicial), cuja desconstituição deve se pautar da análise dos elementos objetivos que constarem nos autos – Preliminar – Rejeição – Falta de interesse de agir não configurado ante a notícia de interposição de todos os recursos cabíveis no pleito principal – Apresentação de fundamentos suficientes pelo autor que demonstram o cabimento da via processual eleita para o provimento jurisdicional pleiteado – Desconstituição do v. acórdão – Acolhimento – Registro de não ocorrência de julgamento extra ou ultra petita com a menção de afronta a outros dispositivos legais em razão de se tratar de questão de direito e de estar dentro dos contornos das argumentações colocadas na exordial acerca de violação de norma jurídica pela aplicação do assunto da Súmula nº 308 do STJ – Deliberação rescindenda que não observou os arts. 421 e 422 do Código Civil e o art. 22 da Lei nº 4.864 /1965, interligados ao tema da súmula da corte superior objeto de discussão da lide originária – Entendimento sumulado da corte superior diretamente conectado aos positivados princípios contratuais do direito civil de função social do contrato e boa-fé objetiva, bem como à regra de que não pode haver consequência ao terceiro adquirente de boa-fé, que tenha regularmente quitado o preço da unidade comprada, decorrente de inadimplência da construtora perante o ente financiador do empreendimento – Relações contratuais distintas – Irrelevância de o adquirente ter ou não ciência ou consentimento de que existia a hipoteca objeto de contrato entre as duas empresas (empreendedora e ente financiador) – Objeto da presente lide que se direciona apenas ao inciso V do art. 966 do CPC quanto ao mérito de aplicação das regras referentes à Súmula do E. STJ, não cabendo discutir a questão da quitação, uma vez que ela restou incontroversa na ação originária, tendo sido apresentado tão somente, desde a exordial destes autos, a necessidade de solução da questão do afastamento do teor da referida súmula na decisão colegiada que se pretende rescindir – Outorga da respectiva escritura aos adquirentes, ainda que o incorporador tenha dado o bem em hipoteca para garantia de financiamento – Necessidade – Gravame, firmado entre a construtora e o agente financeiro, que não possui eficácia perante os adquirentes do imóvel – Inteligência da Súmula nº 308 do STJ – Ação rescisória julgada procedente para desconstituir o v. acórdão, julgando-se procedente a ação de origem, nos termos do art. 487 , I , do CPC .

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - SUMULA 308 DO STJ - APLICAÇÃO - TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPATÓRIA - REQUISITOS - VERIFICAÇÃO - GRAVAME HIPOTECÁRIO - BAIXA - NECESSIDADE - CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - RECONHECIMENTO - OUTORGA DE ESCRITURA - RESPONSABILIDADE - PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL - OBRIGAÇÃO DE FAZER - IMPOSIÇÃO - MULTA DIÁRIA PELO DESCUMPRIMENTO - FIXAÇÃO - POSSIBILIDADE - VALOR - PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE - OBSERVÂNCIA. 1- Nos termos da Súmula nº 308 do STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 2- A concessão da tutela de urgência em caráter antecedente, disciplinada nos art. 300 e 303 do novo Código de Processo Civil , deve ser analisada mediante a verificação concomitante dos requisitos da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, ressaltando-se que a verificação do perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão impede sua concessão. 3- Deve ser reconhecida a obrigação solidária da instituição financeira e da construtora em dar baixa no gravame hipotecário quando comprovada a existência de contrato de compra e venda com terceiro, assim como o pagamento integral do preço. 4- Conforme dispõe o art. 1.418 do Código Civil : "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel". 5- Nos termos dos artigos 497 e 537 , ambos do Código de Processo Civil , nas ações em que há obrigação de fazer ou não fazer, cabe ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, tomar as providências cabívei s e necessárias para assegurar o resultado prático ou a efetivação da tutela específica, sendo viável a aplicação de multa diária para compelir a parte a cumprir a decisão. 6- O valor da astreinte deve ser fixado observando-se os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, de modo que atenda a sua finalidade coercitiva, evitando, contudo, o enriquecimento ilícito da parte contrária.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - SUMULA 308 DO STJ - APLICAÇÃO - TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPATÓRIA - REQUISITOS - VERIFICAÇÃO - GRAVAME HIPOTECÁRIO - BAIXA - NECESSIDADE - CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - RECONHECIMENTO - OUTORGA DE ESCRITURA - RESPONSABILIDADE - PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL - OBRIGAÇÃO DE FAZER - IMPOSIÇÃO - MULTA DIÁRIA PELO DESCUMPRIMENTO - FIXAÇÃO - POSSIBILIDADE - VALOR - PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE - OBSERVÂNCIA. 1- Nos termos da Súmula nº 308 do STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 2- A concessão da tutela de urgência em caráter antecedente, disciplinada nos art. 300 e 303 do novo Código de Processo Civil , deve ser analisada mediante a verificação concomitante dos requisitos da probabilidade do direito invocado e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, ressaltando-se que a verificação do perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão impede sua concessão. 3- Deve ser reconhecida a obrigação solidária da instituição financeira e da construtora em dar baixa no gravame hipotecário quando comprovada a existência de contrato de compra e venda com terceiro, assim como o pagamento integral do preço. 4- Conforme dispõe o art. 1.418 do Código Civil : "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel". 5- Nos termos dos artigos 497 e 537 , ambos do Código de Processo Civil , nas ações em que há obrigação de fazer ou não fazer, cabe ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, tomar as providências cabívei s e necessárias para assegurar o resultado prático ou a efetivação da tutela específica, sendo viável a aplicação de multa diária para compelir a parte a cumprir a decisão. 6- O valor da astreinte deve ser fixado observando-se os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, de modo que atenda a sua finalidade coercitiva, evitando, contudo, o enriquecimento ilícito da parte contrária.

Embargos de terceiro. Realização de empréstimo do exequente à construtora. Inadimplência. Execução. Penhora em imóvel hipotecado. Bem pertencente aos compromissários compradores. Sentença. Pedido inicial acolhido. Apelo do banco embargado. Inteligência do artigo 1046 , do CPC . Dívida da construtora. Patrimônio dos embargantes não pode ser afetado. Adquirentes de boa-fé. Súmula 308 , STJ. Precedentes. Sentença mantida. Recurso desprovido.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE MÚTUO ENTRE O BANCO/FINANCIADOR E A CONSTRUTORA DOS IMÓVEIS. TERCEIROS ADQUIRENTES DAS UNIDADES DO EMPREENDIMENTO FINANCIADO MEDIANTE COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DOS PREÇOS. RECUSA INJUSTIFICADA DA CONSTRUTORA EM EFETUAR A LIBERAÇÃO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. INEFICÁCIA DA HIPOTECA EM RELAÇÃO AOS TERCEIROS. SÚMULA Nº 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DANOS MORAIS SUPORTADOS PELOS COMPRADORES/ADQUIRENTES DECORRENTES, EXCLUSIVAMENTE, DA ATUAÇÃO DA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DO DEVER DE INDENIZAR, POR PARTE DO AGENTE FINANCEIRO/CREDOR HIPOTECÁRIO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PRETENSÃO RESISTIDA. DISTRIBUIÇÃO DAS VERBAS PROPORCIONAL E RAZOAVELMENTE. RECURSO PROVIDO. A responsabilidade pela não liberação da hipoteca, a recusa da outorga do compromisso de compra e venda aos compradores/consumidores, e os eventuais danos morais suportados, não é do banco/agente financeiro/credor hipotecário, mas, exclusivamente, da construtora, que se recusa a liberar o gravame, sendo que o contrato de mútuo é relação jurídica estranha aos terceiros de boa-fé.

Sentença - Embargos de terceiro - Viabilidade da utilização dos embargos de terceiro para a anulação da penhora que implica na possibilidade de seu uso para o cancelamento da hipoteca - Art. 1.046 , "caput", do CPC - Precedente jurisprudencial.Embargos de terceiro - Empréstimo com garantia hipotecária - Hipoteca instituída pela construtora em favor do agente financeiro, nos contratos de financiamento para a construção de imóveis vinculados ao SFH, que não produz efeitos em relação ao adquirente da unidade habitacional - Necessidade de se a-plicar a tais casos o regime especial instituído pelas Leis 4.380 /64 e 4.864 /65.Embargos de terceiro - Empréstimo com garantia hipotecária - Gravame que garante o pagamento da dívida contraída pela construtora enquanto o bem não for alienado a terceiro - Agente financeiro que, a partir desse momento, somente se pode sub-rogar no direito de recebimento dos créditos devidos pelo adquirente à construtora - Art. 22 , "caput", da Lei 4.864 /65 - Gravame que não pode subsistir se inexiste tal crédito, em virtude de ter o adquirente quitado integralmente a sua dívida com a construtora.Cancelamento de hipoteca - Financiamento imobiliário - Invocação do direito de seqüela - Descabimento - Regras gerais sobre a hipoteca que não se aplicam ao caso de edificações financiadas por agentes imobiliários - Agentes i-mobiliários que têm plena ciência de que as unidades erigidas pela construtora serão alienadas a terceiros - Precedente do STJ - Adquirentes que são terceiros de boa-fé - Responsabilidade dos adquirentes que se deve limitar ao adim-plemento da dívida que assumiram com a construtora - Cancelamento do direito real de garantia mantido.Sucumbência - Embargos de terceiro - Banco embargado que ofereceu resistência à ação - Caso em que deve responder pelas custas, despesas processuais e honorários advocatícios na ação de embargos de terceiro - Apelo desprovido.

Sentença - Julgamento "extra petita" - Inocorrência - Cancelamento da hipo teca instituída pela construtora em favor do banco que decorre dos fatos e dos fundamentos jurídicos descritos na inicial dos embargos de terceiro - Pedido de afastamento da constrição judicial do imóvel que leva ao conseqüente can celamento da hipoteca - Existência de correlação entre o pedido e a sentença - Inocorrência de ofensa aos arts. 2º , 128 , 262 e 460 do CPC . Embargos de terceiro - Penhora - Compromisso particular de venda e compra celebrado entre os embargantes e a imobiliária executada que não foi devida mente assinado - Irrelevância - Caso em que não se discute a relação jurídica representada pelo citado instrumento - Discussão que está relacionada com a validade da constrição incidente sobre o imóvel, assim como com a eficácia da hipoteca instituída pela construtora em favor do banco embargado - Inviabili dade de se decretar a extinção do processo sem resolução de mérito, por ca rência de ação. Embargos de terceiro - Empréstimo com garantia hipotecária - Hipoteca insti tuída pela construtora em favor do agente financeiro, nos contratos de financi amento para a construção de imóveis, que não produz efeitos em relação aos adquirentes da unidade habitacional, ainda que tenha sido firmada em momen to anterior ao compromisso de compra e venda - Necessidade de se aplicar a tais casos o regime especial instituído pelas Leis 4.380 /64 e 4.864 /65. Embargos de terceiro - Empréstimo com garantia hipotecária - Gravame que garante o pagamento da dívida contraída pela construtora enquanto o bem não for alienado a terceiro - Agente financeiro que, a partir desse momento, so mente se pode sub-rogar no direito de recebimento dos créditos devidos pelo adquirente à construtora - Art. 22 , "caput", da Lei 4.864 /65 - Embargantes, adquirentes de boa-fé, que estavam cumprindo, diligentemente, as suas obri gações - Gravame que não pode subsistir. Cancelamento de hipoteca - Financiamento imobiliário - Invocação do direito de seqüela - Descabimento - Regras gerais sobre a hipoteca que não se apli cam ao caso de edificações financiadas por agentes imobiliários - Agentes i- mobiliários que têm plena ciência de que as unidades erigidas pela construtora são alienadas a terceiros - Precedente do STJ - Adquirentes que são terceiros de boa-fé - Responsabilidade dos adquirentes que se deve limitar ao adimple- mento da dívida que assumiram com a construtora - Cancelamento do direito real de garantia mantido. Sucumbência - Embargos de terceiro - Banco embargado que ofereceu resis tência à ação - Caso em que deve responder pelas custas, despesas proces suais e honorários advocatícios na ação de embargos de terceiro - Honorários advocatícios, arbitrados, com fulcro no art. 20 , § 4o , do CPC , em 10% sobre o valor atribuído aos embargos, os quais não se mostram elevados - Apelo des provido.

Ilegitimidade "ad causam" - Cancelamento de hipoteca - Hipoteca instituída pela construtora em prol da instituição financeira - Banco réu que estabeleceu relação jurídica com o autor por via indireta, ainda que não tenha havido contrato entre as partes - Titularidade do crédito representado pela garantia hipotecária que pertence ao banco réu - Intervenção do banco réu, para fins de registro imobiliário, mais especificamente, para a desconstituição do ônus hipotecário, que, ademais, é necessária - Legitimidade do banco réu para responder pelo cancelamento da hipoteca - Extinção do processo sem resolução de mérito que não se justifica.Cancelamento de hipoteca - Financiamento imobiliário - Hipoteca instituída pela construtora em favor do agente financeiro que não produz efeitos em relação ao adquirente da unidade habitacional, ainda que firmada anteriormente ao compromisso de compra e venda - Gravame que garante a dívida enquanto o bem não for alienado a terceiro - Crédito do agente financeiro que, com a transferência do bem, passa a incidir sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação das unidades habitacionais financiadas - Precedentes do STJ -Questão que acabou por ser cristalizada pela Súmula 308 da referida corte superior.Cancelamento de hipoteca - Financiamento imobiliário - Invocação do direito de seqüela - Descabimento - Regras gerais sobre a hipoteca que não se aplicam ao caso de edificações financiadas por agentes imobiliários - Agentes i-mobiliários que têm plena ciência de que as unidades imobiliárias erigidas pela construtora serão alienadas a terceiros - Precedentes do STJ - Adquirentes que são terceiros de boa-fé - Responsabilidade dos adquirentes que se deve limitar ao adimplemento da dívida que assumiram com a construtora - Ineficácia da hipoteca - Cancelamento do direito real de garantia mantido - Apelo desprovido.

Sentença - Julgamento "extra petita" - Inocorrência - Cancelamento da hipoteca instituída pela construtora em favor do banco que decorre dos fatos e dos fundamentos jurídicos descritos na inicial dos embargos de terceiro - Pedido de afastamento da constrição judicial do imóvel que leva ao conseqüente cancelamento da hipoteca - Existência de correlação entre o pedido e a sentença- Inocorrência de ofensa aos arts. 2º , 128 , 262 e 460 do CPC .Embargos de terceiro - Penhora - Compromisso particular de venda e compra celebrado entre os embargantes e a imobiliária executada que não foi devidamente assinado - Irrelevância - Caso em que não se discute a relação jurídica representada pelo citado instrumento - Discussão que está relacionada com a validade da constrição incidente sobre o imóvel, assim como com a eficácia da hipoteca instituída pela construtora em favor do banco embargado - Inviabilidade de se decretar a extinção do processo sem resolução de mérito, por carência de ação.Embargos de terceiro - Empréstimo com garantia hipotecária - Hipoteca instituída pela construtora em favor do agente financeiro, nos contratos de financiamento para a construção de imóveis, que não produz efeitos em relação aos adquirentes da unidade habitacional, ainda que tenha sido firmada em momento anterior ao compromisso de compra e venda - Necessidade de se aplicar a tais casos o regime especial instituído pelas Leis 4.380 /64 e 4.864 /65.Embargos de terceiro - Empréstimo com garantia hipotecária - Gravame que garante o pagamento da dívida contraída pela construtora enquanto o bem não for alienado a terceiro - Agente financeiro que, a partir desse momento, somente se pode sub-rogar no direito de recebimento dos créditos devidos pelo adquirente à construtora - Art. 22 , "caput", da Lei 4.864 /65 - Embargantes,adquirentes de boa-fé, que estavam cumprindo, diligentemente, as suas obrigações - Gravame que não pode subsistir.Cancelamento de hipoteca - Financiamento imobiliário - Invocação do direito de seqüela - Descabimento - Regras gerais sobre a hipoteca que não se aplicam ao caso de edificações financiadas por agentes imobiliários - Agentes i-mobiliários que têm plena ciência de que as unidades erigidas pela construtora são alienadas a terceiros - Precedente do STJ - Adquirentes que são terceiros de boa-fé - Responsabilidade dos adquirentes que se deve limitar ao adimple-mento da dívida que assumiram com a construtora - Cancelamento do direito real de garantia mantido.Sucumbência - Embargos de terceiro - Banco embargado que ofereceu resistência à ação - Caso em que deve responder pelas custas, despesas processuais e honorários advocatícios na ação de embargos de terceiro - Honorários advocatícios, arbitrados, com fulcro no art. 20 , § 4o , do CPC , em 10% sobre o valor atribuído aos embargos, os quais não se mostram elevados - Apelo desprovido.