Sistema Financeiro da Habitação em Jurisprudência

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO SECURITÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. COMPETÊNCIA. APÓLICE PRIVADA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A Corte de origem, com base na interpretação do acervo fático-probatório constante dos autos e das cláusulas do contrato celebrado entre as partes, concluiu que as apólices tratadas nos autos são de natureza privada. Alterar tal conclusão na via estreita do recurso especial encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 /STJ. 2. Agravo interno a que se nega provimento.

CIVIL. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATAÇÃO SECURITÁRIA. APOSENTADORIA POR INVALIDEZ PERMANENTE POSTERIOR AO CONTRATO. QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. APELAÇÃO. PROVIMENTO. I - Apelação em face de sentença que julgou improcedente o pedido formulado na inicial, acerca da necessidade de cobertura do seguro firmado entre o demandante e a Caixa Econômica, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, e a condenação da CEF em honorários sucumbenciais, no importe de 20% do valor da causa (R$ 118.000,00). II - Conforme se vê, há previsão contratual quanto à quitação do contrato de financiamento pela seguradora ante a ocorrência de invalidez do fiduciante: "Na ocorrência de sinistro de natureza pessoal (morte e invalidez permanente), a quantia paga pela seguradora a título de indenização será destinada à amortização ou liquidação total do saldo devedor, devidamente atualizado na forma pactuada neste instrumento, observada a proporcionalidade de renda indicada no quadro resumo deste instrumento. O (s) DEVEDOR (ES)/FIDUCIANTE (S) declara (m)-se ciente (s) de que é facultado à Seguradora estabelecer prazo de carência limitado a doze meses para cobertura do referido sinistro, quando houver alteração dos percentuais de composição de renda III - merece acolhimento o pleito do recorrente, devendo ser dada a quitação do contrato, com efeitos financeiros a partr da DIB da aposentadoria por invalidez (27.05.2011):"Início da incapacidade fixada em 22/12/2011, posterior à data de assinatura do contrato de financiamento imobiliário, assinado em 27/11/2008. Faz jus a mutuária à cobertura securitária de seu financiamento, com efeitos financeiros a partir de 03/03/2012, data em que o INSS reconheceu a sua incapacidade laborativa, em montante correspondente a 100% do saldo devedor da época. Manutenção da sentença também no que pertine ao ressarcimento das parcelas pagas após o reconhecimento da incapacidade laborativa da parte autora, pois se trata de prestações de financiamento que não mais eram devidas em virtude de seu peculiar estado de saúde (PROCESSO: XXXXX20144058310 , AC/PE, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS REBÊLO JÚNIOR , 3ª Turma, JULGAMENTO: 29/01/2016, PUBLICAÇÃO:)". IV - Eventuais compensações financeiras anteriores à referida data, ou seja, de 22.07.2010 (contrato) a 26.05.2011, devem ser requeridas pela CEF de forma autônoma, haja vista não poder condicionar tal aporte à concessão da supramencionada quitação, ante à situação de vulnerabilidade do demandante. V - Honorários sucumbenciais à base de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). VI - Apelação parcialmente provida.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESPONSABILIDADE OBRIGACIONAL SECURITÁRIA. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. RESPONSABILIDADE CIVIL DA SEGURADORA. BOA-FÉ OBJETIVA E PROTEÇÃO CONTRATUAL DO CONSUMIDOR. 1. Ação de responsabilidade obrigacional securitária em razão de vício de construção em imóvel objeto de mútuo vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação. 2. À luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da proteção contratual do consumidor, os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional, cujos efeitos devem se prolongar no tempo, mesmo após a extinção do contrato, para acobertar o sinistro concomitante à vigência deste, ainda que só se revele depois de sua conclusão (vício oculto). Precedentes. 3. Agravo interno no recurso especial não provido.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. PRAZO PRESCRICIONAL. 1.- A execução hipotecária proposta para cobrança de crédito vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação sujeita-se ao prazo prescricional de 05 (cinco) anos previsto no artigo 206 , § 5º , I , do Código Civil . 2.- Recurso Especial a que se nega provimento.

PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE SEGURO. NEGATIVA DE COBERTURA SECURITÁRIA. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE EXCLUSÃO DE COBERTURA. PERÍCIA. LAUDO TÉCNICO QUE APONTA RISCO DE DESMORONAMENTO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. DEVER DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. 1. Apelação interposta pela parte autora em face de sentença que julgou improcedente pedido de reparação de danos físicos em imóvel adquirido com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço FGTS, por meio de financiamento pela Caixa Econômica Federal CEF e cobertura securitária da Caixa Seguradora. 2. Embora a Caixa Seguradora e a Caixa Econômica Federal sejam formalmente distintas, ambas integram o mesmo grupo econômico, notadamente quando a CEF fornece os serviços de seguro habitacional em suas agências, não havendo, portanto, falar em revelia, por apresentação de contestação por somente uma das partes, tanto mais quando esta tenha intervindo no processo apresentando manifestação sobre o laudo pericial. Preliminar rejeitada. 3. O seguro habitacional constitui pacto acessório ao contrato de financiamento e é obrigatório no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação SFH (art. 20 , alínea d do Decreto-Lei 73 /1966). 4. O Superior Tribunal de Justiça STJ tem se posicionado no sentido de que, no contrato de seguro habitacional obrigatório vinculado ao SFH, a exclusão da responsabilidade da seguradora deve ficar limitada aos vícios decorrentes de atos praticados pelo próprio segurado ou do uso e desgaste natural e esperado do bem, porque "não é compatível com a garantia de segurança esperada pelo segurado supor que os prejuízos que se verificam em decorrência de vícios de construção estejam excluídos da cobertura securitária." ( REsp XXXXX/SP , Rel. Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/05/2020, DJe 01/06/2020). 5. Por ser considerada abusiva do direito do mutuário do Sistema Financeiro da Habitação a negativa de cobertura securitária, cabe reconhecer o dever da seguradora de indenizar os danos materiais comprovadamente decorrentes na reparação dos vícios de construção apresentados no imóvel objeto do contrato. 6. No laudo técnico, elaborado pelo perito nomeado pelo Juízo, foi detectado que os problemas verificados no imóvel tratam-se de anomalias de origem endógenas, que resultaram na existência de trincas /rachaduras ativas, cujo mecanismo de degradação indica ter ocorrido por recalque diferencial, falha na execução da contenção do talude ou falta de elementos estruturais (pilares e vigas). 7. Ainda, extrai-se do referido laudo que: (...) Não se constatou também qualquer irregularidade de uso ou de manutenção do imóvel vistoriado que indicasse conexão aos problemas técnicos apurados. Recomendou-se, por fim, a evacuação do imóvel o mais rapidamente possível até que seja feito a recuperação estrutural e regularização da estabilidade. 8. Ao responder quesito elaborado pelo Juízo, no que diz respeito à probabilidade de desabamento do imóvel, o perito respondeu que Sim, existe risco, principalmente na ocorrência de chuvas fortes com vento. Inclusive existe notificação Defesa civil de 01/09/2017 indicando desocupação do imóvel, até que seja feito a correção. Acerca das rachaduras verificadas, perguntado se são provenientes de vício de construção, o perito respondeu que sim, de origem endógena, resultante de má execução ou desobediência às normas constantes do projeto e/ou infração as normas técnicas aplicáveis à construção civil. 9. Consoante a cláusula vigésima do contrato de compra e venda do imóvel adquirido com recursos do FGTS, cuja norma regulamentadora descrita é a HH. 127.46 de 12/01/2011-SUHAB/GECRI, a apólice de seguro contratada por livre escolha destina-se à coberturas de DFI - prejuízos decorrentes de danos físicos ao imóvel dado em garantia do financiamento: incêndio, raio ou explosão; vendaval; desmoronamento total. Desmoronamento parcial, assim entendido a destruição de paredes, vigas ou outro elemento estrutural; ameaça de desmoronamento, devidamente comprovada; destelhamento; e inundação ou alagamento, ainda que decorrente de chuva. 10. No âmbito do SFH, o seguro habitacional ganha conformação diferenciada, uma vez que integra a política nacional de habitação, destinada a facilitar a aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de menor renda da população, tratando-se, pois, de contrato obrigatório que visa à proteção da família e à salvaguarda do imóvel que garante o respectivo financiamento imobiliário, resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema. ( REsp XXXXX/SP , Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 08/10/2019, DJe 11/10/2019) 11. Desse modo, consolidado o entendimento no sentido de que, à luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da função social do contrato, os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional, sendo abusiva cláusula de exclusão de cobertura e, havendo a prova pericial dos vícios de construção existentes no imóvel residencial, que corre risco real e grave de desabamento, deve ser condenada a seguradora ao ressarcimento dos valores pagos para o custeio da recuperação estrutural e regularização da estabilidade, conforme descrito no laudo técnico elaborado pelo perito nomeado pelo Juízo de Primeiro Grau, cujo valor será apurado em liquidação de sentença. 12. Apelação da parte autora provida, para condenar a Caixa Seguradora ao ressarcimento dos valores pagos para o custeio da recuperação estrutural e regularização da estabilidade, cujo valor será apurado em liquidação de sentença.

E M E N T A APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SFH. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. COBERTURA SECURITÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. APELO NÃO PROVIDO. 1. A matéria devolvida a este Tribunal diz respeito com a responsabilidade das requeridas pelo sinistro constatado no imóvel do Apelante, relativo a progressividade dos vícios de construção, que dificultam seu uso e habitabilidade. 2. O C. STJ tem reconhecido a responsabilidade da CEF por vícios de construção de imóveis objeto do Sistema Financeiro de Habitação nos casos em que atua como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, o que não se reconhece quando atua tão somente como agente financeiro, vale dizer, quando é responsável pela liberação de recursos financeiros para a aquisição do imóvel. 3. O Apelante firmou com SANDRA MARIA ARTHUSO GASPAR e ARISTIDES GASPAR e com a Caixa Econômica Federal, o “Contrato por Instrumento Particular de compra e Venda de Imóvel residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito, com Recursos do SBPE no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – SFH”, juntamente com o contrato de financiamento, resta demonstrado nos autos que o autor e sua cônjuge falecida também celebraram contrato de seguro habitacional com a Companhia CAIXA SEGURADORA S/A. 4. Nas hipóteses em que a CEF atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF, não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe foi dado em garantia (alienação fiduciária). 5. Não se mostra possível imputar à CEF o dever de indenizar pelos danos decorrentes de problemas estruturais do imóvel, quando a obra foi realizada exclusivamente a cargo de terceiro. 6. Considerando que a relação entre os autores e a CEF se limita ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de imóvel de terceiro, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira seja pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel, tampouco no que diz respeito à cobertura securitária pretendida, considerando que, ainda, não se tratar de Apólice de Seguro Pública, fato que atrairia o interesse jurídico da CEF. 7. Uma vez caracterizada a ilegitimidade passiva da CEF na relação jurídica dos autos, a extinção da ação sem resolução do mérito em relação à instituição financeira, com a consequente remessa dos autos à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre os autores e os corréus remanescentes, é medida que se impõe. 8. Recurso de apelação a que se nega provimento.

EMBARGOS DE TERCEIRO - HIPOTECA - IMÓVEL FINANCIADO - SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - TRANSFERÊNCIA DO BEM SEM A ANUÊNCIA DO CREDOR HIPOTECÁRIO - SUBMISSÃO AO ATO DE PENHORA. É ineficaz perante o credor hipotecário a promessa de compra e venda de bem dado em garantia, firmado entre o mutuário e o terceiro, se não interviu ou anuiu expressamente ao contrato promissório.

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE POSSIBILIDADE. 1. Caso em que se postula a responsabilização solidária da CEF por vícios de construção apresentados em imóvel financiado com recursos do Sistema Financeiro de Habitação. 2. "Em se tratando de empreendimento de natureza popular, destinado a mutuários de baixa renda, como na hipótese em julgamento, o agente financeiro é parte legítima para responder, solidariamente, por vícios na construção de imóvel cuja obra foi por ele financiada com recursos do Sistema Financeiro da Habitação". Precedentes do Col. STJ. 3. Reforma da decisão agravada. 4. Agravo de instrumento provido.