Utilização de Área Comum em Desacordo com a Convenção em Jurisprudência

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRA REALIZADA POR CONDÔMINO EM DESACORDO COM A LEI E A CONVENÇÃO. APROPRIAÇÃO DE CORREDORES DE ACESSO. ÁREAS DE USO COMUM. DESFAZIMENTO. SENTENÇA REFORMADA. I. No condomínio edilício coexistem partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum insuscetíveis de apropriação individual, segundo dispõe o artigo 1.331 do Código Civil . II. O solo, a estrutura do prédio, o teto, a área interna de ventilação e todas as partes destinadas ao uso coletivo são de natureza comum e por isso mesmo insuscetíveis de apropriação ou de utilização exclusiva por qualquer condômino, nos termos do artigo 3º da Lei 4.591 /1964. III. A realização de obras nas áreas de uso comum do condomínio depende de aprovação específica, na esteira do que prescrevem os artigos 1.335 , II , 1.341 , I e II e 1.342 do Código Civil . IV. Corredores de acesso do prédio são área de natureza comum e por isso não podem ser apropriados, total ou parcialmente, por nenhum condômino para o melhor aproveitamento de suas unidades autônomas. V. Obras realizadas em desacordo com a legislação e a convenção condominial expõem-se ao desfazimento, a despeito do tempo decorrido e de eventual inoperância dos órgãos de direção do condomínio. VI. Não pode ser interpretada como renúncia do condomínio à preservação da sua propriedade e ao cumprimento da lei e da convenção a leniência de administrações anteriores. VII. Recurso conhecido e provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - FECHAMENTO DE ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO - "SUPRESSIO" - OCORRÊNCIA - SENTENÇA REFORMADA. - Não pode o condômino utilizar de forma exclusiva as áreas comuns do edifício edilício, salvo nos casos permitidos pela convenção de condomínio ou mediante prévia autorização dos demais condôminos, concedida em assembleia geral designada para este fim - O comportamento omissivo durante anos por parte do condomínio, em não criar objeções à utilização, pelos réus e por outros condôminos, de área comum do condomínio por mais de cinquenta anos, criou a legitima expectativa nos autores de que existia uma autorização tácita para sua utilização, a configurar a supressio - A conduta do condomínio de, após anos de concordância tácita, exige judicialmente o retorno ao "status quo ante", mesmo havendo situações similares de outros condôminos, consiste em conduta contrária à boa fé objetiva - Recurso provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - CESSÃO DE USO DE ÁREA COMUM - USO EXCLUSIVO POR ALGUNS CONDÔMINOS - NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PELA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS - SENTENÇA MANTIDA. A convenção condominial destina-se a disciplinar a vida do condomínio, detalhando os direitos e os deveres dos condôminos, e a regulamentar a administração do edifício e deve ser observada por todos os titulares de direitos sobre as unidades. A permissão de uso de forma exclusiva da área comum a apenas um dos condôminos configura modificação que importa em transformações da coisa comum, podendo ser realizada apenas por unanimidade, salvo previsão diferente na convenção.

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ÁREAS COMUNS. APROPRIAÇÃO OU UTILIZAÇAO EXCLUSIVA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO ESPECÍFICA. DESRESPEITO À CONVENÇÃO. DESFAZIMENTO DA OBRA. I. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, o acesso ao logradouro público e a ventilação das unidades condominiais autônomas e contíguas são de natureza comum e por isso mesmo insuscetíveis de apropriação ou de utilização exclusiva por qualquer condômino, consoante dispõe o artigo 3º da Lei 4.591 /1964. II. No uso das áreas e partes comuns do condomínio, devem ser observados, além da legislação de regência, as diretivas da convenção e o direito dos demais condôminos. III. A realização de obras nas áreas de uso comum do condomínio depende de aprovação específica, na esteira do que prescrevem os artigos 1.335 , II , 1.341 , I e II e 1.342 do Código Civil . IV. Obras realizadas em desacordo com a legislação e a convenção condominial expõem-se ao desfazimento, a despeito do tempo decorrido e de eventual inoperância dos órgãos de direção do condomínio. V. Não pode ser interpretada como renúncia do condomínio à preservação da sua propriedade e ao cumprimento da lei e da convenção a leniência de administrações anteriores. VI. Recurso conhecido e parcialmente provido.

AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALEGAÇÃO DE USO EXCLUSIVO DE ÁREA COMUM PELA UNIDADE AUTÔNOMA DA RÉ, AUTORIZADA POR ASSEMBLEIA, COM POSTERIOR PEDIDO DE RETOMADA. RÉ QUE SUSTENTA JÁ TER ADQUIRIDO A UNIDADE COM A CONSTRUÇÃO NA ÁREA SITUADA NOS FUNDOS DO TÉRREO DO PRÉDIO, CUJO ACESSO SE DÁ EXCLUSIVAMENTE PELO SEU IMÓVEL. PEDIDO RECONVENCIONAL DECLARATÓRIO DE DIREITO AO USO EXCLUSIVO DA ÁREA COMUM, ALÉM DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS E LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL E PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL, RECEBIDO COMO INTERDITO PROIBITÓRIO, PARA DETERMINAR QUE O AUTOR SE ABSTENHA DE PRATICAR QUALQUER ATO ATENTATÓRIO À POSSE DA ÁREA COMUM DE USO PRIVATIVO DA RÉ. 1) Caso concreto. Cuida-se de demanda em que pretende o Condomínio Autor a reintegração de área de ventilação situada no térreo, cujo único acesso se dá pela unidade residencial da ré (103), a qual é ocupada de forma exclusiva, desde 1980, data em que foi adquirido o imóvel pela ré. 1.1) É sabido que, em regra, a ocupação sobre área comum deferida ao condômino por mera tolerância dos demais é precária, não induzindo posse, nos termos do art. 497 , 1ª parte, do CC . De igual sorte, consoante disposto no art. 1.339 do CC , os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva. 1.2) Todavia, consoante jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, deve ser mantida a utilização exclusiva de área comum, exercida por várias décadas, com a devida autorização dos demais condôminos, como é o caso dos autos, constatada, portanto, a boa-fé do ocupante. (STJ, REsp XXXXX/RJ , Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, T4 - QUARTA TURMA, Data do Julgamento: 02/10/2008, DJe 13/10/2008 LEXSTJ vol. 231 p. 86; REsp XXXXX/RJ , Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, T3 - TERCEIRA TURMA, Data do Julgamento: 14/06/2004, DJ 20/09/2004 p. 280 LEXSTJ vol. 183 p. 102 RDR vol. 34 p. 337 RNDJ vol. 60 p. 89; REsp XXXXX/RJ , Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, T3 - TERCEIRA TURMA, Data do Julgamento: 14/06/2004, DJ 20/09/2004 p. 280 LEXSTJ vol. 183 p. 102 RDR vol. 34 p. 337 RNDJ vol. 60 p. 89; STJ, REsp XXXXX/SP , Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, T4 - QUARTA TURMA, Data do Julgamento: 10/08/1999, DJ 16/11/1999 p. 214 LEXSTJ vol. 128 p. 228 RSTJ vol. 130 p. 366; REsp XXXXX/RJ , Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, T3 - TERCEIRA TURMA, Data do Julgamento: 23/04/2002, DJ 05/08/2002 p. 334 RSTJ vol. 159 p. 366). 1.3) Ademais, realizada a perícia técnica no processo que envolve o apartamento 102 (processo nº XXXXX-96.2016.8.19.0001 ), o expert concluiu que, embora seja possível a construção de uma escada pela referida garagem para acessar a área em questão, a mesma não consta da planta original aprovada pela Prefeitura. Conclui, ainda, que eventual construção pretendida pelo condomínio tornaria inviável o imóvel da ré, que ficaria totalmente devassado (fls. 218/243 do referido processo). 2) Não caracterização de danos morais. Exercício regular de direito de ação, garantido constitucionalmente, não sendo demonstrado qualquer abuso de direito. 3) Não configuração da litigância de má-fé, diante da não incidência de qualquer das hipóteses previstas no artigo 80 do Código de Processo Civil . 4) Verba honorária sucumbencial arbitrada de forma adequada às circunstâncias da demanda, não se vislumbrando qualquer motivação que enseje sua reforma. 5) RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. USO INDEVIDO DE ÁREA COMUM. INSTALAÇÃO DE CÂMERAS DE VIGILÂNCIA SEM DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLÉIA DE CONDÔMINOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. A Lei nº 4.591 /1964 dispõe sobre as relações condominiais. O artigo 10, inciso IV e o artigo 19, do aludido Diploma Legislativo, tratam da utilização das áreas comuns dos Condomínios em Edificações, garantindo a todos os Condôminos o uso daquelas de forma igualitária, sem embaraços. II. Na espécie, analisando a Convenção de Condomínio do Edifício dos Recorrentes, acostada às fls. 24/35, constata-se determinação expressa, no artigo 6º, no sentido de que as modificações a serem feitas nas coisas de propriedade comum deverão ser submetidas à aprovação da Assembleia Geral, após parecer do Conselho Consultivo. III. In casu, os Recorrentes não procederam às medidas necessárias para instalar as câmeras de vigilância nas áreas comuns, conforme expressamente relatado em suas Razões Recursais. O Abaixo-Assinado encartado à fl. 11, no qual 5 (cinco), dos 8 (oito) moradores do Edifício anuíram à instalação das câmeras de vigilância, não é suficiente para afastar a traduzida inobservância aos preceitos da aludida Convenção Condominial. IV. Recurso conhecido e improvido. ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos , conhecer e negar provimento ao Recurso de Agravo de Instrumento, nos termos da fundamentação do voto do Eminente Desembargador Relator .

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. USO INDEVIDO DE ÁREA COMUM. COLOCAÇÃO DAE OBJETOS E MÓVEIS PARTICULARES NA ÁREA DE CIRCULAÇÃO DO CONDOMÍNO. CONDUTA ANTISSOCIAL COMPROVADA, INCLUSIVE MEDIANTE RECONHECIMENTO POR PARTE DA RÉ. ART. 1.335 DO CÓDIGO CIVIL QUE EXIGE POR PARTE DOS CONDÔMINOS CONDUTA ACERCA DO USO DAS UNIDADES DE FORMA A RESPEITAR A DESTINAÇÃO DO EDIFÍCIO, E A NÃO PREJUIDICAR O SOSSSEGO, A SALUBRIDADE E A SEGURANÇA DOS COMPOSSUIDORES; E O USO DAS PARTES COMUNS, TAMBÉM ASSEGURADAS A CADA UM DOS CONDÓMINOS, CONTANTO QUE NÃO EXCLUA OU DIFICULTE A UTILIZAÇÃO DOS DEMAIS COMPOSSUIDORES. RETIRADA DOS MÓVEIS POR PARTE DA RÉ, BEM COMO A SUA RETRATAÇÃO, ALÉM DO COMPROMISSO ASSUMIDO NO SENTIDO DE QUE NÃO MAIS AS CONDUTAS SE REPETIRÃO. CONDENAÇÃO À OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER IMPOSTA À RÉ QUE SE MOSTRA NECESSÁRIA, PROPORCIONAL E ADEQUADA À SITUAÇÃO. DE OUTRO LADO, OS DANOS MORAIS NÃO RESTARAM CONFIGURADOS. AUSÊNCIA DE PROVA DA REITERAÇÃO CORRENTE DA CONDUTA, QUE, A DESPEITO DOS ABORRECIMENTOS CAUSADOS NÃO ENSEJAM DANOS MORAIS. DEMONSTRAÇÃO POR PARTE DA RÉ DA DISPOSIÇÃO DE CONTRIBUIR PARA A HARMONIA DO CONDOMÍNIO. CARÁTER SANCIONATÓRIO DA INDENIZAÇÃO QUE DENOTA A AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DA MEDIDA. SENTENÇA MANTIDA.

APELAÇÃO CIVEL. AÇAO DEMOLITÓRIA. CONSTRUÇÃO DE MURO EM ÁREA COMUM. ALEGAÇÃO DE PREJUÍZOS COM A OBRA. Demanda em que objetivava o Condomínio Autor a demolição de muro construído em área comum, que estaria prejudicando a manobra dos carros. Laudo pericial que atestou que o muro foi construído em área comum. Sentença de procedência. Irresignação da parte Ré. Alegação de ausência de prejuízo com a construção, que apenas reforça a segurança do imóvel, bem como de existência de diversas outras alterações e apropriações de área comum nas outras casas do Condomínio. Eventual existência de irregularidades em outras construções que não legitima o Réu a também cometê-las. Uma vez que não houve autorização da Assembleia, que não concordou com a construção na área comum, impõe-se a demolição do muro. Recurso conhecido e desprovido.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MONT'CLAIR A PRINCÍPIO EM FACE DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL RESIDENCIAL E DO LOCATÁRIO. POSTERIORMENTE, O CONDOMÍNIO/AUTOR DESISTIU DA AÇÃO EM FACE DO LOCATÁRIO ANTE AS TENTATIVAS INFRUTÍFERAS DE CITAÇÃO, ESTANDO ELE EM LOCAL INCERTO E NÃO SABIDO, PROSSEGUINDO APENAS CONTRA A PROPRIETÁRIA. AUTOR ALEGA QUE O LOCATÁRIO COM ATOS VIOLENTOS CAUSOU DANOS NA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO, QUEBRANDO VÁRIOS OBJETOS DA PORTARIA, ALÉM DE DANOS MORAIS AO OFENDER A SÍNDICA E MORADORES. REQUER INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, NO VALOR DE R$ 2.160,99, E POR DANOS MORAIS, NO VALOR DE R$ 3.000,00. SENTENÇA JULGANDO EXTINTO O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NA FORMA DO ART. 485 , VI , DO CPC . RECONHECIMENTO DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM, JÁ QUE OS DANOS TERIAM SIDO PROVOCADOS PELO INQUILINO, NÃO TENDO A PROPRIETÁRIA INGERENCIA SOBRE OS ATOS DO INQUILINO. APELAÇÃO DO CONDOMÍNIO AUTOR. REQUER A NULIDADE DA SENTENÇA COM A CONSEQUENTE CONDENAÇÃO DA RÉ, PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL. SENTENÇA QUE MERECE ANULAÇÃO. ERROR IN PROCEDENDO. O PROPRIETÁRIO DA UNIDADE CONDOMINIAL RESPONDE POR EVENTUAIS DANOS PROVENIENTES DO USO NOCIVO DE SEU RESPECTIVO BEM, AINDA QUE CAUSADOS POR LOCATÁRIOS E DEMAIS OCUPANTES NA VIGÊNCIA DO CONTRATO. ENTENDIMENTO DO STJ NO RESP nº 1.125.153-RJ E Nº 254.520/PR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO COM O LOCATÁRIO PELOS DANOS CONCERNENTES À VIOLAÇÃO AO DIREITO DE VIZINHANÇA. CULPA IN VIGILANDO. DESCUMPRIMENTO DAS NORMAS PREVISTAS NA CONVENÇÃO E NO REGULAMENTO. REPARAÇÃO DOS DANOS PELO CONDÔMINO. POSSIBILIDADE DO MANEJO DE AÇÃO DE REGRESSO. SUJEIÇÃO ÀS PENAS PREVISTAS, SEM PREJUÍZO DA RESPONSABILIDADE CIVIL, QUE TEM RESPALDO NOS ART. 21 DA LEI Nº 4.591 /64 E ART. 1.337 DO CÓDIGO CIVIL . PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS DO STJ E DESTA CORTE. PROVIMENTO DA APELAÇÃO PARA O FIM DE ANULAR A SENTENÇA E DETERMINAR O PROSSEGUIMENTO DO FEITO.

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. OBRA NO TERRAÇO DE COBERTURA. ÁREA COMUM. OBRA NECESSÁRIA. INFILTRAÇÃO. IMPERMEABILIZAÇÃO. REVESTIMENTO DE CERÂMICA. POSSIBILIDADE. ALTERAÇÃO FACHADA. INEXISTÊNCIA. COMPROMETIMENTO DA SEGURANÇA DO PRÉDIO. AUSENTE. DESFAZIMENTO OBRA. INCABÍVEL. CONSTRUÇÃO DE ESCADA. ACESSO PRIVATIVO AO TERRAÇO. ÁREA COMUM. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS. VALOR IRRISÓRIO. ARBITRAMENTO POR EQUIDADE. 1. Inexistindo, na escritura de constituição do condomínio, qualquer disposição contrária, o terraço de cobertura é área comum e não pode ser apropriado ou utilizado isoladamente por quaisquer dos condôminos, nos termos do art. 1.331 , § 5º , do Código Civil . 2. A Convenção do Condomínio e a escritura de certidão do imóvel de titularidade dos réus demonstram que o terraço é área comum do condomínio, de maneira que a edificação de estrutura imobiliária que limite ou impeça os demais moradores de acessar ou usufruir dessa área de uso não exclusivo estará sujeita à demolição. 3. Em se tratando de obras realizadas pelo morador do último andar com a intenção de impedir as infiltrações, sem apropriação da área comum do prédio, impacto visual na fachada, obstrução à saída de emergência ou mesmo comprometimento à segurança da edificação, não há elementos que levem ao desfazimento do revestimento feito. 4. Deve ser determinado o fechamento da abertura na laje realizada sem a autorização da Convenção de Condomínio visando a construção de acesso privativo dos moradores do último andar para o terraço, área comum a todos. 5. Pelo entendimento exarado no Tema 1076 de Recurso Repetitivo do STJ, somente se admite o arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo, o que se verifica no caso em análise, uma vez que fixado em R$ 1.000 (um mil reais). 6. Verificada a complexidade da causa e a duração da demanda, mostra-se razoável a arbitração dos honorários, nos termos do art. 85 , § 8º , do CPC , em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em consonância com os critérios previstos no § 2º do mesmo artigo. 7 . Apelação conhecida e parcialmente provida.