Advogado para Leilão de Imóveis judiciais.

Em tempos de crise, muitos buscam adquirir imóveis por meio de leilões, haja vista que o preço neste tipo de aquisição passa a ser muito atrativo, pois ficam abaixo do preço de mercado. Contudo, é necessário que haja alguns cuidados neste tipo de transação.

Leilão Judicial

Será judicial, quando autorizado ou determinado por um juízo, dentro de um processo judicial, devendo cumprir os procedimentos do Código de Processo Civil.

Quais os motivos de um imóvel ir à leilão?

São diversos os motivos que podem levar um imóvel à leilão, sendo os mais comuns:

1) A venda do bem para pagar dívidas;

2) A venda judicial para extinguir a propriedade em condomínio (no caso de vários proprietários para um único imóvel);

3) Venda do bem por conta de processo de inventário.

Procedimento do Leilão Judicial:

O leiloeiro faz a oferta pública do imóvel por edital, no qual determina data e horário da primeira e segunda praça e valores de lance mínimo, para a primeira praça o valor da avaliação e, para a segunda praça, caso não haja licitante na primeira, com valor de lance mínimo correspondente à 50% sobre o valor da avaliação

O juízo poderá estipular outro valor mínimo, desde que não seja menor do que 50%, para não ser considerado preço vil e o leilão ser anulado.

No caso de haver incapaz envolvido no processo de alienação judicial, o valor mínimo será de 80% sobre o valor da avaliação.

Caso a segunda praça não tenha interessados, posteriormente pode-se requerer novamente outro leilão. A avaliação é realizada no próprio processo, por perito designado pelo juízo, ou por oficial de justiça.

Cuidados do comprador:

Se faltar alguma informação relevante no edital do leilões, o comprador pode ter problemas depois do negócio. Qualquer problema no imóvel, como no encanamento, deve ser mencionado no edital. O edital deve ser claro e conter a data do leilão, o estado de conservação do imóvel, a forma de pagamento e taxas e impostos envolvidos. Também deve informar a comissão do leiloeiro e o preço mínimo pedido. É importante verificar, no caso do leilão judicial, se o devedor foi intimado por um juiz. Se isso não aconteceu, o leilão pode ser anulado, alerta a diretora jurídica da Amspa, Tathiana Cromwell.

É preciso verificar se o imóvel tem todas as certidões que comprovam a quitação de possíveis dívidas judiciais ou de crédito. Esses documentos comprovam que o imóvel não tem nenhum problema que possa recair sobre o comprador depois do leilão e gerar alguma surpresa desagradável, explica o especialista em direito imobiliário Junqueira.

Quem sonha com a casa própria precisa estar ciente de que pode ter que comprar o imóvel sem poder visitá-lo, já que o atual morador não é obrigado a permitir a entrada enquanto não for despejado. É possível que o estado de conservação esteja comprometido e que o imóvel exija uma reforma. Para o investidor, pode não fazer muita diferença dentro do lucro esperado. Mas para quem pretende morar, há risco de infiltrações e problemas hidráulicos, elétricos e estéticos que não podem ser estimados antes. O investidor Pereira recomenda que o interessado consulte o síndico ou porteiro do prédio para obter o máximo de informações possível.

Se o edital não mencionar que o imóvel tem dívidas de condomínio ou IPTU em atraso, a cobrança inesperada pode vir e questionar isso na justiça pode gerar uma grande dor de cabeça ao comprador, alerta Junqueira. Por isso é importante certificar-se de que o edital tem documentos anexos com declaração de que o imóvel tem todos seus compromissos quitados antes de fechar o negócio. “O importante é não ser pego de surpresa. O interessado tem o direito de saber se existe uma dívida de R$ 30 mil e avaliar se vale a pena assumi-la ao comprar o imóvel”, diz o advogado.

Tathiana, da Amspa, recomenda sempre verificar se o imóvel está ocupado no momento do leilão. “É preferível escolher imóveis desocupados”, diz. O devedor que reside no bem pode se recusar a deixar o imóvel e pedir uma liminar na justiça para reverter o leilão. Isso pode arrastar o caso por muito tempo até que o comprador tenha direito a usufruir do imóvel que comprou. Esse risco geralmente reduz o valor inicial do imóvel no leilão, segundo Junqueira. “O fato de ter alguém ocupando o imóvel deprecia ainda mais seu valor de oferta”, diz.

Se o devedor não for notificado pela justiça ou por um órgão responsável que seu imóvel será leiloado por falta de pagamento, a lei prevê que ele pode pedir a nulidade do negócio na justiça. “Isso pode acontecer mesmo que o imóvel já tenha sido arrematado. Neste caso o leilão é revertido e o comprador recebe o dinheiro de volta, mas terá perdido seu tempo”, explica Junqueira.

Segundo Tathiana, da Amspa, muitos devedores entram com ações na justiça para rever o saldo devedor de suas dívidas e tentar impedir que o imóvel seja leiloado. Por isso é importante levantar junto aos tribunais se não há alguma ação pedindo liminar para permanecer no imóvel, diz a especialista. “O comprador pode ter que entrar na justiça para pedir para desocupar o imóvel, mas o ex-proprietário pode recorrer e a ação se arrastar por muito tempo. Pode levar entre 3 e 4 anos até que se resolva. Por isso, se o objetivo é morar e não investir, o risco é muito alto”, diz Tathiana.

Depois que o imóvel foi arrematado, não é mais possível desistir do negócio. Isso só é possível, diz o advogado Junqueira, se ele comprovar que foi ocultada alguma informação importante como dívidas em atraso no condomínio que não estavam no edital, por erro do credor, ou culpa do leiloeiro responsável.

Após o leilão, como consolidar a propriedade em seu nome para poder vender ou alugar o imóvel?

Após arrematar o imóvel em leilão, desde que cumpridas as obrigações conforme o edital, com depósito do valor e apresentação dos documentos do arrematante, será necessário proceder com alguns procedimentos para consolidar a propriedade e a posse em nome do arrematante.

Primeiramente, caso o imóvel esteja ocupado, o arrematante, através de advogado contratado (somente advogado pode se manifestar em processo), deverá requerer a ordem judicial de imissão de posse e consequente despejo do ocupante no próprio processo que originou o leilão (isso é uma novidade, veja dicas abaixo)

Também deverá requerer a expedição da carta de arrematação, com os documentos necessários ao registro do imóvel.

Após a determinação da ordem judicial de desocupação, o arrematante consegue a posse do imóvel e, após a emissão da carta de arrematação e o registro da mesma, o arrematante consegue consolidar a propriedade em seu nome e assim poderá alugar ou vender o imóvel.

Por que é importante contar com um advogado?

A compra de imóveis é segura se a documentação e os registros forem avaliados por alguém especialista no assunto. Nos leilões isso é ainda mais verdadeiro, porque há normas e procedimentos específicos que serão conhecidos apenas pelo advogado. Veja alguns exemplos:

• identificar condições mais favoráveis de pagamento, como o parcelamento legal;
• reaver os valores pagos caso o edital não traga informação sobre pendências;
• verificar se as providências para penhorar o imóvel não contém erro;
• implementar as medidas legais para retirar ocupantes;
• orientar quanto ao cumprimento dos procedimentos e pagamento de impostos para transferir o bem.

Se você pretende comprar imóvel em leilão, é recomendável buscar uma assessoria jurídica especializada para facilitar o processo e não correr nenhum risco.

Fonte: Leilões Judiciais no Brasil, Globo - Economia, Jus.com.br - Leilão de Imóveis.

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