Arrematação e inexistência de registro imobiliário do título

Rogério Tadeu Romano*

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que arrematantes de imóvel em hasta pública têm direito à propriedade, mesmo com a existência de prévio contrato de compra e venda do bem entre outras pessoas, porém não registrado em cartório imobiliário. Ao modificar o entendimento de segundo grau, a turma reconheceu que, até o seu regular registro no órgão competente, o ajuste particular gera obrigação apenas entre as partes envolvidas.

Segundo a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, a obrigação perante terceiros (erga omnes) só ocorre com o registro imobiliário do título, o que foi feito apenas pelos arrematantes. “Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação”, elucidou.

Coube à Terceira Turma decidir, em recurso especial, qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos supostos adquirentes do imóvel, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no cartório imobiliário.

Seguindo o voto da relatora, o colegiado entendeu que o direito a prevalecer é o dos arrematantes, visto que “a propriedade do bem imóvel só é transferida com o respectivo registro do título no cartório imobiliário competente”.

A ministra disse que sua decisão não se opõe à Súmula 84/STJ, que apenas consolida a tese de que o registro imobiliário do título não é requisito para a oposição de embargos de terceiro.

Ainda de acordo com a ministra relatora, apesar de não ser requisito para oposição dos embargos de terceiro, o registro do título “é imprescindível para a sua oponibilidade em face de terceiro que pretenda sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do promitente comprador”.

A matéria foi objeto de discussão no REsp 1.724.716.

A arrematação é a transferência forçada dos bens penhorados comumente em hasta púbica, que é a solenidade utilizada pelo Estado para concretizar a expropriação, na sistemática da execução.

A arrematação não é ato contratual, é ato processual de transferência coativa, daí a sua irretratabilidade, como revelou Enrico Tulio Liebman (Processo de execução, 1968, pág. 118).

Também não é sentença, de maneira que não pode ser objeto de recurso e nem de ação rescisória. Enseja, porém, embargos de devedor e de terceiros, nos casos determinados na lei processual.

A arrematação é título de domínio em sentido material, do arrematante sobre os bens adquiridos na hasta pública. o auto de arrematação funciona como um título em sentido formal.

A transferência da coisa imóvel arrematada aperfeiçoa-se com a expedição da carta de arrematação que se destina à transcrição no Registro de Imóveis.

Mas pode haver a evicção, que consiste na perda total ou parcial da coisa em virtude de sentença que a garantia a alguém que a ela tenha direito anterior.

A arrematação não é um contrato, mas uma desapropriação, de sorte que não se pode falar em responsabilidade contratual, como se apresenta a garantia da evicção.

Mas embora não haja compra e venda na arrematação, o executado responde pela evicção, porque se o seu patrimônio é garantia comum de todos os credores, seria injusto, caso o bem arrematado não lhe pertencesse, fosse o arrematante obrigado a arcar com todo o peso de execução, beneficiando os credores com enriquecimento injustificado porque obtido à custa de algo que não era devido.

O primeiro responsável pela reparação do prejuízo do arrematante é o executado e, subsidiariamente, o credor. É inegável do direito do arrematante de reaver o que pagou sem causa.

*Procurador Regional da República aposentado. Professor de Processo Penal e Direito Penal. Advogado.

Fonte: jus.com.br

Veja na íntegra: https://jus.com.br/artigos/70331/arrematacaoeinexistencia-de-registro-imobiliario-do-titulo

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