Cuidados jurídicos necessários na compra e venda de um imóvel
Quando se define a compra ou venda de um imóvel é importantíssimo que o contrato seja bem elaborado e bem analisado a fim de se evitar problemas após a assinatura do mesmo.
Há uma prática no mercado de utilizar sempre um mesmo “modelo” de contrato para várias negociações distintas realizadas, e é exatamente nesse momento que as partes envolvidas na negociação devem tomar cuidados extremos!
Para o vendedor, a utilização de contratos modelos na compra e venda de imóvel sem a particularização do caso concreto podem ensejar na caracterização de um “contrato de adesão”. O que isso quer dizer na prática? A elaboração de um contrato modelo, que não particulariza a situação envolvida, que não protege igualmente ambas as partes e que não permite a inserção de cláusulas pela outra parte poderá ensejar na inutilidade integral ou parcial do mesmo quando questionado judicialmente, já que o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil consideram como de adesão e consequentemente anula cláusulas que possam parecer abusivas ao consumidor. E, normalmente, quando as cláusulas são dúbias ou genéricas serão consideradas judicialmente as redações que melhor beneficiem a parte aderente.
Já para o comprador o maior perigo da utilização de contratos genéricos na compra e venda de imóvel é a não particularização do negócio que está sendo realizado que consequentemente deixará de constar várias situações negociadas com o vendedor. Exemplos dessas situações são contratos em que o vendedor promete deixar mobília no imóvel, ou que promete ter determinada decoração ou determinado layout, tempo para início e término da execução de eventual obra, prazo para entrega do imóvel, dentre outras situações e particularidades que são negociadas e prometidas.
É importante que as partes entendam que cada contrato é um contrato! Tudo o que for oferecido, informado em eventuais materiais publicitários ou prometido pelas partes deve constar por escrito no contrato, caso contrário ficará prejudicada a cobrança da execução de algo que não conste no contrato e que seja de difícil comprovação.
As partes devem requerer que tudo o que for avençado durante a negociação seja incluído no contrato, afinal, essa é a principal intenção de formalização de um contrato. Nada deve permanecer apenas de forma verbal se está sendo elaborado o contrato escrito.
Check-list:
- Verifique se consta multa por atraso na entrega do imóvel e das chaves, por atraso no pagamento e por desistência na compra e venda – cuidado com as abusividades, como permissão de atraso por mais de seis meses na entrega ou multas por desistência com retenção do valor já pago em mais de 30%;
- Verifique se constam todas as informações sobre eventuais áreas privativas, medidas e existência de vagas de garagem;
- Verifique se constam eventuais decorações, mobiliário, layouts e vista definitiva combinadas e prometidas;
- Verifique se consta data prevista para entrega do imóvel e das chaves;
- Confirme se o projeto de construção foi aprovado pelas autoridades competentes;
- Busque a reputação do vendedor/comprador e de eventuais corretores e intermediadores;
- Verifique se consta no contrato o número de registro da documentação do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis competente;
- Confira se a incorporação está regular com toda a documentação do empreendimento (certidões negativas de débitos tributários e previdenciários, minuta da futura convenção de condomínio, aprovação do projeto de construção do empreendimento pelas autoridades competentes, memorial descritivo das especificações da obra, dentre outros) perante o Ofício de Registro de Imóveis competente, conforme número de registro informado no contrato;
- Em caso de realização de financiamento, verifique se consta cláusula de devolução do valor já pago em caso de não aprovação do mesmo e ainda eventuais taxas de juros, sistema de amortização, prazos, documentação exigida, dentre outras necessárias e acordadas;
- Em caso de condomínios de casas ou apartamentos, confirme e analise o memorial descritivo de cada uma das unidades;
- Verifique se todas as cláusulas estão de acordo com o combinado;
- Conste a assinatura de duas testemunhas, preferencialmente uma de cada parte (vendedor e comprador);
- Cuide para que o contrato seja registrado e averbado no Ofício de Registro de Imóveis após a assinatura.
Ante à complexidade e os valores envolvidos na elaboração e análise de um contrato de compra e venda de imóveis também recomendamos que as partes contem sempre com o assessoramento de um advogado de confiança para evitar problemas futuros advindos da avença realizada. A temática depende de uma complexa análise, sendo esse informativo apenas um check-list geral de orientação para as partes, não dispensando a assessoria jurídica necessária!