Direitos e deveres do locador e do locatário
Lei favorece relação harmoniosa
Tanto locatário como locador têm obrigações a cumprir
Toda negociação vem acompanhada do exercício dos direitos e deveres entre os envolvidos. Na assinatura de um contrato há uma legislação estabelecendo o papel de cada uma das partes na venda ou no aluguel de um imóvel. A Lei 8.245/91 esclarece nos artigos 22 e 23 as obrigações do locador e locatário. O cumprimento da lei favorece uma relação harmoniosa. É o único jeito de todos os lados se darem bem.
Artigo 22 - cabe ao locador obrigações como:
. Depois de alugado, o imóvel deve ser entregue em estado para servir, que atenda ao destinatário (em bom estado).
. Enquanto estiver alugado, deve ser garantido o uso pacífico do imóvel locado e mantido a sua forma e o seu destino.
. Fica responsável pelos problemas, defeitos e vícios anteriores à locação.
. Se o locatário solicitar, deve fornecer descrição da situação do estado do imóvel, antes que efetive a sua mudança, registrando seus defeitos.
. Deve ser entregue ao locatário recibo com discriminação dos pagamentos realizados; é vedada a quitação genérica.
. Se houver, devem ser quitadas as taxas de administração imobiliária e de intermediações, considerando as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.
. Os impostos, as taxas, o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, deverão ser pagos, exceto a disposição expressa em contrário no contrato.
. Apresentar ao locatário, os comprovantes de parcelas pagas quando solicitadas.
. Pagar despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo Único- Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pinturas das fachadas, em penas, poços de areação e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e providenciarias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Artigo 23 cabe ao locatário obrigações como:
. Pagar o aluguel, os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. Caso contrário, saldar a dívida até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.
. Usar o imóvel como foi convencionado ou presumido, de acordo com a sua natureza e com o fim a que se destina. Cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade.
. No final da locação, devolver o imóvel, no mesmo estado em que recebeu para morar, exceto às deteriorações decorrentes do seu uso normal.
. Se o dano ou defeito que o imóvel sofrer for da responsabilidade do locador, informá-lo imediatamente sobre o ocorrido. Tomar também a mesma atitude nas eventuais turbações de terceiros.
. Reparar rapidamente os danos sob sua responsabilidade - provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
. Sem o consentimento prévio e por escrito do locador é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel.
. Mesmo que dirigida ao locatário, é preciso entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública ao locatário.
. Deve pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto.
. O locador ou o seu mandatário têm o direito de fazer vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no Art. 27.
. Deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.
. Pagar o prêmio do seguro de fiança e as despesas ordinárias de condomínio.
§ Primeiro- Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
§ Segundo- O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ Terceiro- No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Por fim, ressalta-se a importância do registro do contrato de locação no Cartório de Registro de Títulos e documentos para que ele produza efeitos perante terceiros. O objetivo desse registro é dar publicidade ao contrato.
Além disso, pode-se registrar a cláusula de vigência do contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis, bem como averbar o direito de preferência do locatário no caso de venda do imóvel locado.
A cláusula de vigência visa garantir que o locatário não seja despejado do imóvel em caso de venda, porém é necessário que a cláusula de vigência esteja registrada no Cartório de Registro de Imóveis e o contrato de locação seja por prazo determinado.
Já o direito de preferência, quando averbado no Cartório de Registro de Imóveis, dá ao locatário a possibilidade de adquirir o imóvel locado caso o locador resolva vendê-lo. Se o locador vender para terceiro sem respeitar o direito de preferência do locatário, poderá este exigir perdas e danos ou depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório do Registro de Imóveis, desde que o direito de preferência tenha sido averbado 30 dias antes da alienação para terceiros.
Renata Hernandes, jornalista do VivaReal, portal de classificados para venda, compra e aluguel de imóveis, e consultoria de Leonardo Poles da Costa, bacharel em direito e Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Ilha Solteira/SP