Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora MZM é condenada pela justiça a devolver 90% dos valores pagos pelo comprador

Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Residencial Conquista Prestes Maia, localizado na Avenida Paranapanema, nº 1.343, no bairro Taboão, em Diadema, perante a incorporadora MZM (o nome da SPE era: Beta 15 Incorporação SPE Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compromisso de Compra e Venda” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2016, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1 ano pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro da Comarca de Santo André, no Estado de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 9ª Vara Cível, Dr. José Francisco Matos, em sentença datada de 05 de dezembro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data da propositura da ação + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que não havia como negar a ilegalidade e abusividade da cláusula contratual da incorporadora, a qual colocava o consumidor em exagerada desvantagem, notadamente porque a finalidade da cláusula penal é retornar as partes ao status quo ante, gerando o direito à restituição das prestações já pagas, com a consequente devolução da coisa ao promitente vendedor, e evitando-se o enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

Nas palavras do magistrado:

• “O referido contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes prevê a retenção de aproximadamente 30% do valor pago, além de 4% do valor do contrato (cláusula 17ª págs. 30/31), o que não foi por eles aceito.
• Não há como negar a ilegalidade e a abusividade dessa cláusula, que coloca o consumidor em exagerada desvantagem.
• A finalidade da cláusula penal é retornar as partes ao status quo ante, gerando o direito à restituição das prestações já pagas, com a consequente devolução da coisa ao promitente vendedor, e evitando-se o enriquecimento ilícito de qualquer das partes.
• A matéria se encontra pacificada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, de acordo com as Súmulas transcritas a seguir:
• "Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem."
• "Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição."
• "Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção."
• Dessa feita, evidencia-se a necessidade de acolhimento do pedido declaratório de rescisão contratual. Com a extinção do contrato, as partes devem ser repostas ao estado anterior, havendo compensação dos gastos do vendedor com a administração, sendo inadmissível o parcelamento quando da devolução das quantias pagas ao comprador.
• Verifica-se, portanto, que a cláusula 17ª do contrato de compromisso de compra e venda firmado pelas partes (págs. 30/31) está em desacordo com o entendimento jurisprudencial dominante, pois prevê a retenção de percentual exagerado sobre tais valores, muito além do que seria razoável para o ressarcimento das despesas administrativas, tendo como propósito gerar o enriquecimento indevido do vendedor, desviando-se de sua função de restabelecer as partes ao estado em que se encontravam anteriormente, colocando o fornecedor em posição de vantagem acentuada.
• Resta claro, portanto, o desequilíbrio contratual, pois o bem retornará à disponibilidade patrimonial da ré, que voltará a exercer plenamente seus direitos sobre ele, podendo, inclusive, aliená-lo novamente, não sendo justificável a retenção em patamar tão alto.
• A cláusula penal, cujo propósito é, frise-se, ressarcir as despesas administrativas, deve, então, ser redimensionada para assegurar o equilíbrio entre as partes, mostrando-se adequada a tal finalidade a retenção no percentual de 10% sobre as quantias pagas pelo consumidor, visto que se mostra suficiente para indenizar o alienante que não deu causa à rescisão, sem lhe ocasionar enriquecimento sem causa ou mesmo prejuízo desarrazoado ao consumidor.
• Consigne-se que o percentual de 10% encontra-se de acordo com o que vem sendo decidido pelo e. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em casos semelhantes.
• Assim sendo, com a rescisão do contrato, poderá a ré, a título de cláusula penal, a fim de ser indenizada por eventuais danos gerados pelo desfazimento do negócio, reter o percentual de 10% da importância total paga pelos autores para a aquisição da unidade nº 141, R$ 39.431,72 (pág. 155), devolvendo-lhes os 90% restantes em parcela única.
• Nesse pisar, o decreto de parcial procedência ao pedido dos autores é medida de rigor.
• Posto isto, e o mais que dos autos consta, julgo PARCIALMENTE ROCEDENTE o pedido da ação ajuizada contra Beta 15 Incorporação Ltda. para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a ré a devolver aos autores 90% (noventa por cento) da importância total recebida, R$ 39.431,72, devidamente corrigida monetariamente pela tabela prática do TJSP, desde a propositura da ação e acrescida de juros legais de mora, desde a citação.”

Processo nº 1002806-85.2017.8.26.0554

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.