Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: incorporadora YOU é condenada pela justiça a devolver 85% dos valores pagos pelo comprador

Uma compradora de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio You, Go Vila Mariana, localizado na Rua Machado de Assis, nº 238, região central de São Paulo, perante a incorporadora YOU (o nome da SPE era: Sampa YP Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa a partir da data de cada pagamento + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2017, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1 ano pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria apenas 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

A Juíza de Direito da 21ª Vara Cível, Dra. Maria Carolina de Mattos Bertoldo, em sentença datada de 17 de agosto de 2018, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora e condenou a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde a data de cada desembolso das parcelas + juros de 1% ao mês até a efetiva devolução.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que era inadmissível o cumprimento da cláusula contratual referente à rescisão contratual solicitada pelo consumidor, o que implicaria enriquecimento ilícito por parte da incorporadora, especialmente porque era ela a

proprietária do imóvel, podendo repassá-lo a terceiros, que pagarão integralmente o preço, mediante um novo contrato, motivo pelo qual entendeu razoável a retenção de 15% (quinze por cento) do total dos valores pagos pela compradora a título de taxa administrativa.

Nas palavras da magistrada:

• “No caso sub judice, pretendem as autoras a extinção do compromisso de compra e venda de imóvel, face à impossibilidade de efetuar o pagamento do preço. Tem-se, assim, a resolução do negócio, que deve acarretar a restituição das partes à situação anterior, nela incluída a devolução das parcelas recebidas pela vendedora.
• Tal é o entendimento sumulado pelo E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no sentido de que, na resolução do contrato por descumprimento do promissário comprador, as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio, autorizada a retenção de uma porcentagem pelo fornecedor a título de cláusula penal.
• Passo à análise da porcentagem a ser restituída.
• Nesse ponto, observo que a mencionada cláusula, tal como redigida, não é válida, visto que abusiva, uma vez que estipula retenção abusiva dos valores pagos pelas compradoras, além de estar em desconformidade com o entendimento jurisprudencial dominante.
• Desta forma, é inadmissível o cumprimento da cláusula contratual referente à hipótese de rescisão contratual, o que implicaria enriquecimento ilícito por parte da ré.
• Ademais, sendo proprietária do imóvel, obviamente poderá a ré repassá-los a terceiros, que pagarão integralmente o preço, mediante um novo contrato.
• Contudo, deve-se considerar as despesas que a parte ré teve com a celebração do contrato. Deve-se ter em mente, ainda, que, no presente caso, as autoras sequer chegaram a possuir o imóvel objeto do contrato, fato incontroverso nos autos.
• Conforme decisão do c. STJ de relatoria do Min. Marco Aurélio Bellizze, proferida no AgInt no REsp 1361921/MG, “a jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos”. Tal entendimento é corroborado por diversos julgados anteriores (AgRg no AREsp 600.887/PE, rel. Min. Raul Araújo, jul 19/05/2015; AgRg no REsp 927.433/DF, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, jul. 14/02/2012; REsp 838.516/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, jul. 17/05/2011).
• Contudo, há de se ressaltar que referida fixação deve ser analisada conforme cada caso concreto, tendo em vista as peculiaridades de cada relação jurídica entre comprador e vendedor, tais como preço total do imóvel, número de parcelas adimplidas, e principalmente o montante efetivamente pago pelas compradoras, de forma a concluir pela razoabilidade do valor a ser retido pela vendedora.
• Nesse sentido, na hipótese ora em apreço, verifico que o percentual de 15% (quinze por cento) de retenção em favor da ré se mostra razoável e suficiente para ressarcir as despesas com administração e propaganda arcadas pela vendedora, considerando o montante efetivamente pago pelas autoras (valor histórico de R$ 59.475,48), correspondente a aproximadamente 16% do valor total do negócio, e pela inexistência de ocupação do imóvel por parte destas, uma vez que não houve a entrega das chaves.
• Cumpre ressaltar, ainda, que tal percentual deve incidir não sobre o preço atualizado do contrato, mas sobre as parcelas pagas, corrigidas monetariamente a partir de cada desembolso.
• Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação movida em face de SAMPA YP EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., para declarar rescindido Instrumento Particular de Promessa de Venda firmado entre as partes descrito na inicial, e condenar a ré a devolver as quantias efetivamente pagas pelas autoras, corrigidas monetariamente desde o desembolso, com o acréscimo dos juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, até o efetivo pagamento, assegurado o direito à vendedora de reter, tão somente, a quantia correspondente a 15% (quinze por cento) do total pago pelas compradoras, nos termos acima expostos.”

Processo nº 1050669-07.2018.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.