Distrato/Rescisão de compra de imóvel novo: Justiça manda devolver 100% do que compradora pagou, tendo em vista a culpa exclusiva da construtora

Em uma Decisão, a nosso ver, correta, o Tribunal de Justiça de São Paulo, mandou desfazer o contrato de compra e venda do imóvel novo, e devolver 100% dos valores pagos à compradora, tendo em vista a negligência por parte da construtora.

Entendemos que, em sendo gerado danos ao adquirente de imóvel por culpa exclusiva da construtora, deve a mesma ser condenada por atraso na entrega da obra em razão de falta de habite-se e falta de regularização da matrícula do imóvel.

No caso em tela:

Alega a autora, em síntese, ter firmado com a ré, no dia 5 de julho de 1999, compromisso de compra e venda da unidade nº 61 do Edifício Tulipa, sendo que, no dia 1º de julho de 2001, efetuou o distrato de aludido pacto e firmou novo compromisso de compra e venda, agora da unidade nª 101, do Edifício Azaleia, situado no mesmo endereço. Por este último pacto, deveria a autora pagar um total de R$78.500,00, mediante uma “entrada” de R$12.871,23, uma parcela de R$1.968,00 no momento da assinatura e 180 parcelas mensais de R$884,65 cada, sendo que a entrega das chaves seria imediata. No entanto, afirma a autora que, além de ostentar características diversas das que foram apresentadas, o imóvel não ostenta sua situação regularizada, o que persiste até hoje. Assim, como não conseguiu solucionar o problema de forma extrajudicial, pleiteia a autora a declaração de rescisão do contrato e a condenação da ré à restituição das quantias pagas, num total de R$29.047,45.

A 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em 01/03/2016, proferiu Decisão unânime, por meio dos Desembargadores BERETTA DA SILVEIRA (Presidente sem voto), CARLOS ALBERTO DE SALLES E DONEGÁ MORANDINI e VIVIANI NICOLAU Relatora, condenou a CONSTRUTORA INCON - INDUSTRIALIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO S/A a devolver à autora/compradora/consumidora, 100% dos valores pagos na compra do imóvel por ocasião do distrato de compra e venda.

Ementa (resumo da Decisão)

• “APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. Ação de rescisão contratual c. C. Restituição dos valores pagos com pedido de antecipação parcial da tutela. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. Havendo nos autos elementos de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, não ocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a lide. RESCISÃO CONTRATUAL. Reconhecida a culpa da vendedora pela rescisão contratual, ante a ausência de “habite-se” e irregularidade na matrícula do imóvel, o que impediu a lavratura e registro de escritura de compra e venda. Não configurada hipótese de caso fortuito externo para obstaculizar a expedição do “habite-se” e regularização da matrícula do imóvel pela vendedora. Justificativa que encerra 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente. Aplicação da Súmula nº 163 deste Tribunal. Verificada a culpa da vendedora, que dá ensejo à rescisão, o adquirente não pode ser obrigado a saldar as parcelas pendentes do preço do imóvel. Precedentes desta câmara. Devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática deste Tribunal e acrescidos de juros de mora a partir da citação. Sucumbência da apelante, que deverá arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, mantidos em 15% sobre o valor da condenação. Sentença mantida. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO”.(v.22029).

Os citados Desembargadores proferiram o seguinte Acórdão:

A apelante construtora afirma que não estaria inadimplente com as obrigações contratualmente assumidas, bem como que o andamento da obra estaria dentro do previsto, não podendo ser responsabilizada pela rescisão do contrato.

Alega também que há inadimplência anterior da autora, que buscaria se valer do presente expediente para afastar as penalidades que lhe seriam contratualmente impostas.

Com efeito, verifica-se que quando da assinatura do contrato de fls. 38/48 entre as partes (13/08/2001) o imóvel encontrava-se pronto e acabado. Foi incontroverso, ainda, que a autora imitiu-se na posse do bem no mesmo mês.

Contudo, verifica-se dos documentos trazidos aos autos que, quando da aquisição do imóvel pela autora, apesar da condição de pronto e acabado, ainda não havia sido emitido “habite-se” pela prefeitura municipal, o que obstava a outorga e o registro da escritura definitiva de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia.

A alegação da apelante de que o atraso para o término das obras no condomínio, que repercutiu no atraso para emissão do “habite-se” se deu por caso fortuito ou de força maior não pode ser aceita como escusa para a inexistência do documento.

Isto porque a simples alegação de fatores que escapam ao seu controle não caracteriza caso fortuito ou de força maior. A alegada causa do atraso é inerente à atividade desenvolvida e constitui risco previsível, não respaldando o inadimplemento das obrigações contratuais.

Neste sentido é o entendimento deste Tribunal, sedimentado na Súmula nº 163, nos seguintes termos:

“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente” (DJE de 1º/02/2016, p. 6)

É entendimento desta Câmara que o prazo compromissado para entrega da obra deve englobar a tramitação burocrática de atos administrativos tais como a expedição do “habite-se”.

• Neste sentido: "APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer, cumulada com indenização por danos materiais e morais. Promessa de compra e venda. Atraso inequívoco na entrega da obra. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Acolhimento parcial. Prazo de tolerância reconhecido como válido pelo Juízo de primeiro grau e que não foi objeto de recurso por parte dos autores. Simples alegação de que o atraso na obra se deu por culpa de terceiros que não caracteriza força maior. Caso de fortuito interno, ligado à própria atividade desenvolvida pela ré e que constitui risco previsível. Mantida indenização por lucros cessantes, reduzida para 0,6% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso, a partir da mora da vendedora, até a data designada para pagamento do saldo final, e que corresponde a 60 dias após a emissão do certificado de conclusão de obra, conforme dispositivo contratual. Incabível não reconhecer a mora da construtora enquanto o termo de conclusão de obra e do habite-se não for expedido, porquanto o prazo compromissado perante o consumidor engloba a tramitação burocrática destes atos administrativos. Devida indenização pelos danos morais sofridos, diante das peculiaridades do caso concreto. Valor arbitrado em R$ 13.065,90, que se harmoniza com o entendimento que vem prevalecendo nesta Câmara. A correção monetária, porém, deve incidir a partir da data do seu arbitramento, no caso, a sentença. Inteligência da Súmula 362 do STJ. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido." (v.17418). (Apelação nº 1101164-31.2013.8.26.0100, Rel. Desembargador VIVIANI NICOLAU, com a participação dos Des. DONEGÁ MORANDINI e CARLOS ALBERTO DE SALLES, data do julgamento: 17/11/2014, destaque não original).

Desta forma, o inadimplemento contratual por parte da vendedora foi demonstrado nos autos. Ainda, o argumento de que a autora estaria em mora quanto ao pagamento das parcelas do preço do imóvel tampouco é suficiente para afastar a condenação da apelante à devolução integral dos valores pagos, uma vez que seu descumprimento contratual foi anterior à mora da autora.

À vista da culpa da vendedora, o comprador não pode ser obrigado a solver as parcelas pendentes do preço. Neste sentido já entendeu esta Terceira Câmara de Direito Privado, nos seguintes termos:

• “Venda e compra de estabelecimento comercial. Recurso adesivo intentado pelo autor. Matéria que não é contraposta àquela deduzida pela ré na apelação que apresentou. Insurgência que deveria ter sido agitada em recurso autônomo. Recurso adesivo não conhecido. Requerida culpada pela rescisão da compra e venda. Existência de pendências que inviabilizaram a continuidade do negócio pelo autor. Comprador, à vista da rescisão por culpa da vendedora, que não esta obrigado a solver as parcelas pendentes do preço. Sentença mantida. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO, COM NEGATIVA DE PROVIMENTO AO APELO DA RÉ” (Apelação nº 9227824-21.2005.8.26.0000, Rel. Desembargador DONEGÁ MORANDINI, com a participação dos Des. BERETTA DA SILVEIRA e ADILSON DE ANDRADE, data do julgamento: 11/05/2010, destaque não original).

A sentença também foi correta ao condenar a apelante construtora à restituição integral dos valores pagos. Reconhecida a culpa da vendedora pelo desfazimento do negócio, esta deve repor a adquirente ao status quo anterior.

Neste sentido, entendimento desta Terceira Câmara de Direito Privado:

• “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de rescisão contratual e devolução de quantias pagas - Atraso injustificado na entrega do imóvel - Aproveitamento do prazo contratual de tolerância que dependeria da comprovação de fortuito externo - Expedição do "habite-se" que não interrompe a mora da vendedora - Rescisão por culpa da vendedora - Obrigação de restituição integral dos valores pagos pelo comprador, incluída a comissão de corretagem - Aplicação dos Enunciados nºs. 38-1, 38-2, 38-3 e 38-8 da 3ª Câmara de Direito Privado - Correção monetária dos valores a serem restituídos calculada a partir de cada pagamento RECURSO DO AUTOR PROVIDO, DESPROVIDO O DA RÉ” (Apelação nº 0002344-40.2013.8.26.0602, Rel. Dr. ALEXANDRE MARCONDES, com a participação dos Des. EGIDIO GIACOIA e VIVIANI NICOLAU, data do julgamento: 28/01/2015, destaque não original)

Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pela Tabela Prática deste Tribunal a partir da data de cada desembolso, e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Relatora Viviani Nicolau

Conclusão:

No presente caso, entendemos que não poderia ser diferente a condenação.

A construtora deixou de apresentar o habite-se e a regularização da matrícula do imóvel em tempo hábil e causou prejuízos à Autora compradora.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, tem entendido, por seu turno, que a simples alegação por parte da construtora, de que o atraso na obra se deu por culpa de terceiros, não caracteriza força maior a ensejar a exclusão de culpabilidade da fornecedora/construtora de unidades imobiliárias.

O mesmo Tribunal tem entendido que em casos de culpa exclusiva da construtora. Pelo atraso na entrega do imóvel, em caso de distrato de compra de imóvel, neste caso, cabe a devolução de 100% do que o comprador pagou.

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