Valor do imóvel a ser declarado na escritura

Em transações imobiliárias já é habitual o costume de declarar na matrícula do imóvel valor inferior ao que de fato foi transacionado entre as partes. Muitas vezes, o valor utilizado é o venal, que normalmente é muito menor do que o valor de mercado do bem. Entretanto, essa prática pode gerar uma série de problemas para todos os envolvidos na relação jurídica, tanto em âmbito cível, tributário e até mesmo criminal.

O valor venal de um imóvel é utilizado como piso, o valor mínimo que ele poderia ser vendido, caso contrário, poderia facilmente alegar a nulidade deste contrato por evidente fraude ou vantagem excessiva de uma das partes ao levar o vendedor ao erro.

Este valor é obtido através de um cálculo complexo realizado pelo município que utiliza como fatores área da edificação; valor unitário padrão residencial de acordo com a Planta de Valores do Município; idade do imóvel; localização do imóvel em relação ao logradouro e características construtivas do imóvel, consideradas as suas reformas, acréscimos e modificações.

Como este é o valor mínimo que é permitido de venda do imóvel, muitas pessoas o usam na escritura pública do bem. A razão disso é simples: quanto maior o valor do bem, maior será o imposto a ser pago na transação.

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal que deve ser pago na aquisição do imóvel e a oficialização do processo de compra e venda só será feita após o seu acerto. Sem a confirmação de pagamento do ITBI, o imóvel não pode ser transferido e a documentação não é liberada. Ele está previsto na Constituição Federal e deve ser regulado pelo Município.

A alíquota do ITBI pode ser diferente de cidade para cidade e os valores do cartório obedecem a uma escala de valores disponíveis nos cartórios, mas costuma girar em torno de 2% sob o valor da venda do imóvel declarado na escritura pública. Justamente por isso as pessoas costumam declarar o valor venal do bem como se fosse o valor da venda. Entretanto, esta é uma economia que não vale a pena ser feita, pois gera vários problemas, como serão abordados a seguir.

Primeiramente, continuando no mesmo raciocínio patrimonial, é pertinente começarmos com o problema na esfera tributária que esta venda possa gerar.

Declarar o valor venal do imóvel de fato fará com que o comprador pague uma quantia menor de ITBI, mas se ele for vender o bem terá que pegar um alto valor de Imposto de Renda sobre o lucro com a venda do bem cuja alíquota é de 15%.

Desta forma, caso o comprador compre um imóvel por 250 mil reais mas informa na escritura pública que seu valor é de 50 mil reais, futuramente, mesmo vendendo esse imóvel pelos mesmos 250 mil, sem obter lucro nenhum de fato, terá que pagar 15% sobre os 200 mil que lucrou tecnicamente com a venda. Essa quantia é muito superior ao valor economizado de ITBI.

Além do mais, os cartórios informam, de forma detalhada, o Estado sobre todas as transações imobiliárias realizadas na região. O artigo 20 do Lei Federal 7.713/1988 determina que:

Ao realizar esta analise e constatando a fraude, o Estado pode aplicar a norma tipificada no artigo 957 do Decreto Federal nº 3.000/1999, que assim anota: