Veja a jurisprudência do STJ sobre a atuação do fiador

Prestar fiança pode ser uma grande ajuda para alguem que precisa fechar um contrato, mas pode se tornar uma grande dor de cabeça. Em diversas ocasiões, o Superior Tribunal de Justiça foi acionado para definir questões envolvendo o papel do fiador em contratos de aluguel, o que levou inclusive à edição de súmulas sobre o assunto.

Ao contrário do aval, que é específico para títulos de crédito, como nota promissória, cheque, letra de câmbio, a fiança é válida para contratos em geral. Outra diferença é que o aval não depende de contrato, mas da simples assinatura do avalista no título de crédito. Isso justifica o fato de o contrato de locação demandar um fiador, que será a garantia financeira até a entrega das chaves, e não um avalista. A entrega das chaves é alvo de questionamento frequente no STJ, o que deu origem à edição da Súmula 214.

De acordo com o enunciado da Súmula 214 do STJ, o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. No entanto, isso não elimina a possibilidade de renovação da fiança sem a aprovação do fiador. A jurisprudência do tribunal aponta que, se o contrato de locação inclui cláusula prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos até o imóvel ser entregue, a fiança será mantida durante a prorrogação do contrato, inclusive sem a anuência do fiador, como decidido no Agravo em Recurso Especial 234.428.

O entendimento, porém, vale apenas para os contratos fechados antes da entrada em vigor da nova redação do artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela Lei 12.112/09. Isto foi decidido durante o julgamento do Recurso Especial 1.326.557. A nova redação do artigo 39 diz que salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Assim, a fiança só não será prorrogada automaticamente se a definição constar do contrato. Relator do REsp em que isso foi analisado, o ministro Luis Felipe Salomão afirmou que salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente a fiança, resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação, mediante notificação resilitória.

Troca de fiador

A exoneração do fiador também foi alterada pelo Código Civil de 2002. Enquanto o texto de 1916 citava apenas ato amigável ou sentença judicial como formas de exoneração, a nova redação admite que a fiança, sem prazo determinado, possibilita a exoneração unilateral do fiador. Isso depende de notificação ao credor sobre a intenção de exoneração e, segundo a nova redação da Lei 8.245/91, a conclusão não é imediata, já que o fiador aina é responsável pelos efeitos durante 120 dias, prazo em que o locatário é notifi...