Cobrança de Três Aluguéis em Jurisprudência

LOCAÇÃO – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – COBRANÇA – Impagos os aluguéis e encargos da locação – Cabível a decretação do despejo – Devida a cobrança – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para declarar a rescisão do contrato e condenar os Requeridos ao pagamento do valor dos aluguéis, contas de água, energia elétrica e IPTU referentes a junho, julho e agosto de 2012, além dos valores cujos pagamentos não forem demonstrados até a data da desocupação do imóvel em 28 de junho de 2013 (com apuração em ulterior liquidação de sentença) – Descabida a cobrança de multa por descumprimento contratual (valor correspondente a três aluguéis), pois configura bis in idem ao ser cumulada com a multa moratória de 20% do valor do débito – RECURSO DOS REQUERIDOS PARCIALMENTE PROVIDO, para afastar a condenação ao pagamento da multa por descumprimento contratual (valor correspondente a três aluguéis) – Interposição de recurso especial – Determinado o reexame da matéria pela Presidência de Direito Privado (em razão do julgamento do Tema 1076 pelo Superior Tribunal de Justiça), conforme disposto no artigo 1.030 , inciso II , do Código de Processo Civil – Ausente a divergência entre o acórdão e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça – ACÓRDÃO DE FLS.406/409 MANTIDO

Apelação cível. Locação. Embargos à execução. Sentença de parcial procedência. Apelos de ambas as partes. Benfeitoria útil. Contrato que não previu renúncia à indenização por benfeitorias. Ausência de controvérsia sobre a autorização da locadora para instalação do piso laminado. Valor que deve ser deduzido da dívida cobrada em execução. Descabimento da cobrança cumulada de aviso prévio não cumprido pela locatária e da multa contratual de três aluguéis. Bis in idem. Possibilidade de cobrança, apenas, da multa compensatória proporcional ao tempo restante de cumprimento do contrato. O contrato de locação de imóvel não se reveste de liquidez, certeza e exigibilidade em relação ao ressarcimento de despesas suportadas pelo locador para reparar danos no imóvel. Impossibilidade de cobrança dessa verba em execução. Ademais, o imóvel foi devolvido sem avarias, conforme vistoria de saída. Valor cobrado a título de reparos que deve ser excluído da execução. Contrato garantido por caução paga pela locatária. Valor que deve ser deduzido da dívida exequenda, de forma simples. Ausência de má fé da locadora a ensejar a devolução em dobro desse valor. Apelações parcialmente providas.

Apelação cível. Locação de loja em shopping center. Ação de rescisão contratual com pedido de exclusão da multa rescisória. Sentença de improcedência. A alegação da ocorrência de grave crise econômica em razão da pandemia provocada pelo coronavírus não se mostra apta a justificar o afastamento da multa rescisória. De outro lado, é abusiva a multa por rescisão antecipada em 80% dos locativos vincendos. Penalidade que comporta redução (art. 413 , CC ). Precedentes deste Tribunal em hipóteses específicas de locação em shopping center reduzindo a mencionada multa a três aluguéis Na rescisão antecipada do contrato incide a regra do art. 4º da Lei de Locações. Pagamento da multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Proporcionalidade na aplicação da multa que não decorre do contrato, mas da lei. Na hipótese, todavia, em respeito ao limite do pedido, a multa é fixada no valor equivalente a três aluguéis mínimos mensais (art. 141 , CPC ), conforme pedido subsidiário da inicial. Ação julgada parcialmente procedente. Apelação parcialmente provida.

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL CONTRATO DE LOCAÇÃO. ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. ART. 206 , § 3º , I , DO CÓDIGO CIVIL ( CC ). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. Existe disposição específica a respeito do prazo prescricional a ser observado para cobrança de aluguéis de imóveis. Com efeito, o art. 206 , § 3º , I , do Código Civil , estabelece que prescreve em três anos a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos e rústicos. Totalmente destituída de fundamento a alegação de que o prazo prescricional para cobrança dos acessórios da locação seria diverso. Os encargos ou acessórios da locação acompanham o débito principal, de modo que deve ser observado o mesmo prazo prescricional.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. LIMINAR CONDICIONADA A CAUÇÃO NO VALOR DE TRÊS ALUGUÉIS. SUBSTITUIÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. Em se tratando de despejo por falta de pagamento, é possível o oferecimento dos alugueis em atraso como caução para conceder a desocupação liminar do imóvel, a fim de amenizar a situação dos locadores, já prejudicados pela falta de pagamento das obrigações contratuais. Precedentes deste egrégio Tribunal de Justiça. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.

LOCAÇÃO COMERCIAL – Ação declaratória ajuizada por locatários contra a locadora – Alegação de que o imóvel que alugaram não pôde ser usado para os fins comerciais previstos, por conta da pandemia da Covid-19 – Entrega das chaves cerca de cinco meses depois de a locação ter se iniciado – Locadora que pretende receber multa compensatória integral, de três aluguéis, por quebra antecipada de contrato – Pedido dos autores de declaração de inexistência da multa – Pedido também de autorização para depósito em juízo, de forma parcelada, do valor que eles consideram devido – Não apreciação do pedido de depósito parcelado do valor incontroverso – Autores que, mesmo assim, optaram por depositá-lo em juízo, em seis vezes – Ação ajuizada que não se confunde com consignatória – Depósitos feitos de forma aleatória pelos autores, parceladamente – Afastamento do argumento de que houve revelia da locadora quanto ao pedido consignatório – Existência de cláusula prevendo multa de três aluguéis por rescisão antecipada – Redução para o equivalente a um aluguel, em razão da pandemia, que configurou motivo de força maior – Fechamento das praias e do comércio do Município onde está localizado o imóvel – Teoria da imprevisão – Proporcionalidade do período que restava para o fim do contrato – Exegese do disposto no art. 4º da Lei nº 8.245 /91 – Valor-base do aluguel, para fins de incidência da multa, que é aquele ajustado para os seis primeiros meses – Rescisão que ocorreu nesse período – Sentença que assim fixou, o que mostra falta de interesse dos locatários nesse ponto do recurso – Formulação de pedido subsidiário pelos locatários, que foi acolhido – Ausência de acolhimento do pleito principal – Sucumbência corretamente fixada em 1º grau – Locadora que formulou pleito reconvencional junto com sua defesa, no qual pretendia a declaração de que a multa incidisse integralmente e à base de três aluguéis – Descabimento desse pedido da forma como foi feito – Pedido acolhido em parte, consoante razões de fundamentação usadas na apreciação do recurso dos locatários – Pagamentos feitos pelos autores que devem ser considerados no final, quando do cômputo do valor devido – Recurso da ré-reconvinte improvido e recurso dos autores-reconvindos não conhecido em parte e, na parte conhecida, improvido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEIS. CAUÇÃO NO VALOR DE TRÊS ALUGUÉIS. ART. 59 , § 1º DA LEI 8.245 /91. SUBSTITUIÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. 1 - A efetivação da medida liminar, em ação de despejo, depende da prévia prestação de caução, nos termos do artigo 59 , § 1º , da Lei nº 8.245 /91. 2 - A caução pode ser real ou fidejussória e, no caso, nada impede que o próprio crédito objeto da locação seja dado em garantia. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.

LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COBRANÇA. Sentença de parcial procedência. Previsão contratual de bonificação em favor dos locatários caso os aluguéis sejam pagos até a data do vencimento. Caso concreto em que não se trata de mero abono de pontualidade, mas de verdadeira multa moratória, já que ausente previsão específica sobre sua incidência. Pretensão da autora quanto à incidência da multa no valor de três aluguéis em razão do inadimplemento dos locatários quanto ao pagamento dos aluguéis. Descabimento. Vedação ao "bis in idem". Sentença mantida. Recurso desprovido.

LOCAÇÃO. Ação de cobrança. Pedido de devolução da caução paga pela locatária ao início da locação, com abatimento dos valores devidos. Alegação do locador que foi legítima a retenção integral, ante os reiterados atrasos no pagamento dos aluguéis e inadimplementos de contas de consumo de energia elétrica. Pretensão que viola a boa-fé objetiva. Atrasos tolerados pelo locador sem que a multa moratória que nunca tivesse sido cobrada pelo locador. Previsão específica de multa moratória no contrato, ademais, que impede a cobrança de multa compensatória por atraso no pagamento dos aluguéis. Existência de débitos de energia elétrica que não autorizam a incidência da multa no valor de três aluguéis, por violação ao princípio da proporcionalidade. Débitos de pequeno valor e que ocorreram enquanto o locador ainda estava na posse do valor integral da caução, não incorrendo em efetivo prejuízo. Devolução da caução com o abatimento dos valores devidos pela locatária que é de rigor. Sentença mantida. Recurso desprovido.

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE ASSINATURA DE TESTEMUNHAS – IRRELEVÂNCIA – CRÉDITO, DOCUMENTALMENTE COMPROVADO, DECORRENTE DE ALUGUEL DE IMÓVEL, QUE É CONSIDERADO TÍTULO EXECUTIVO INDEPENDENTEMENTE DA ASSINATURA DE TESTEMUNHAS – DICÇÃO DO ART. 784 , VIII , DO CPC – MULTA DE TRÊS ALUGUÉIS – INAPLICABILIDADE – INFRAÇÃO CONTRATUAL QUE SE RESTRINGE AO NÃO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS – SITUAÇÃO EM QUE INCIDEM APENAS AS SANÇÕES PREVISTAS NO CONTRATO ESPECIFICAMENTE PARA A HIPÓTESE DE MORA DA LOCATÁRIA – INCLUSÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA PLANILHA DO DÉBITO – INADMISSIBILIDADE – VERBA HONORÁRIA DE SUCUMBÊNCIA CUJA COMPETÊNCIA PARA FIXAÇÃO É EXCLUSIVA DO JUÍZO – EXCESSO DE EXECUÇÃO RECONHECIDO – IMPUGNAÇÃO À PENHORA – BLOQUEIO ONLINE DE VALORES INFERIORES A QUARENTA SALÁRIOS-MÍNIMOS EM CONTAS BANCÁRIAS DOS FIADORES – PRETENSÃO DE INCIDIR O INCISO X DO ARTIGO 833 DO CPC – CABIMENTO – INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA, CONFORME PRECEDENTES DO STJ, A TODO TIPO DE CONTA BANCÁRIA E DE INVESTIMENTO – IMPENHORABILIDADE – RECONHECIMENTO – DECISÃO REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO