Cobrança de Taxas Condominiais em Atraso em Jurisprudência

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CONFIGURADA. 1. A obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem. 2. As despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS , sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. 4. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente-vendedor) até esta data. 5. A parte embargante/apelante não detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução referente à cobrança de taxas condominiais referentes a períodos anteriores à entrega das chaves, cujo encargo deve ser suportado pela construtora/incorporadora. 6. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. 7. Recurso conhecido e provido.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. DECOTE. DEVIDO. RECURSO PROVIDO. 1. Apelação contra sentença que, nos autos da ação de cobrança, julgou procedente o pedido inicial para condenar o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas, incluída na cobrança os honorários advocatícios de 20% previstos na convenção condominial. 1.1. No apelo interposto, a parte ré pede a reforma da sentença para que os honorários convencionais constantes da planilha de débitos sejam excluídos da condenação. 2. A matéria referente à cobrança de honorários advocatícios convencionais já foi objeto de ampla discussão jurisprudencial e atualmente encontra-se pacificado o entendimento pela impossibilidade de terceiro, estranho à relação jurídica entabulada entre o cliente e o causídico, ser responsável pela despesa daí decorrente. 2.1. Isso porque, carece de qualquer embasamento jurídico o pedido de ressarcimento dos honorários pagos a advogado contratado. 2.2. Os arts. 389 , 395 e 404 , todos do Código Civil , ao preverem que o devedor arcará com as perdas e danos mais os honorários de advogado, objetivaram a restituição das despesas com esses profissionais relativas à prática de atos extrajudiciais, vez que os gastos decorrentes do exercício em sede judicial serão remunerados com o arbitramento dos honorários sucumbenciais. 3. O contrato de prestação de serviços entabulado entre o advogado e seu cliente não pode gerar obrigações para terceiros, pois somente existe no interesse e para vincular os contraentes. 3.1. Além disso, o art. 1.336 , § 1º , do Código Civil , que trata sobre os encargos decorrentes da mora do condômino, não prevê o pagamento de honorários advocatícios convencionais no caso de inadimplemento, prevendo tão somente para o caso a incidência de juros convencionados e multa de dois por cento sobre o débito. 4. Precedentes da Turma: ?(...) Trata-se de recurso de apelação no qual se pleiteia que o valor dos honorários advocatícios decorrentes de cobrança extrajudicial seja excluído da cobrança de taxa condominial em atraso. A previsão genérica constante da Convenção do Condomínio quanto à responsabilidade do condômino inadimplente pelo pagamento dos honorários advocatícios em caso de cobrança via ação judicial não induz a responsabilidade do condômino pelos honorários convencionais. 2. A cobrança de honorários convencionais revela-se abusiva e não pode integrar a dívida do condômino inadimplente, haja vista o art. 1.336 , § 1º , do Código Civil apenas prever o pagamento de juros moratórios e de multa de até dois por cento sobre o total do débito. (...)? ( XXXXX20198070020 , Relator: Sandra Reves, 2ª Turma Cível, DJE: 5/5/2020). 4.1 ?(...) Mostra-se abusiva cláusula de convenção de condomínio que prevê o pagamento de honorários convencionais, decorrentes da mora do condômino, com objetivo de ressarcir possível custo com a contratação de empresa especializada em cobrança e honorários advocatícios. (...)? (20161610081639APC, Relator: Cesar Loyola, 2ª Turma Cível, DJE: 21/08/2017). 5. Apelação provida.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE - DÉBITO INDEVIDO - DANOS MORAIS - NÃO CABIMENTO. A jurisprudência entende que as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até à entrega do imóvel ao adquirente ( AgInt no REsp XXXXX/SP , Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 05/12/2017, DJe 15/12/2017). A cobrança indevida de taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves constitui-se em falha na prestação de serviço que, por si só, não enseja o pagamento de indenização por dano moral, por não se tratar de situação capaz de violar a honra do promissário comprador.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. CONDUTA ABUSIVA. TAXAS DE CONDOMÍNIO QUE SÃO DEVIDAS SOMENTE A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. PRECEDENTES DO STJ. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. A cláusula que estipula prazo de tolerância de 120 dias, em regra, não é abusiva, sobretudo porquanto é normal nessa espécie de contrato envolvendo a construção de empreendimentos imobiliários com inúmeras unidades autônomas. No caso concreto, cumprida a sua parte do contrato com a conclusão das obras, expedição do habite-se e individualização das matrículas dentro do prazo contratual previsto, conclui-se que os autores deram causa ao atraso na entrega das chaves, motivo pelo qual não há falar em multa ou indenização conforme pretendido na petição inicial. Destarte, o e. Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacificado no sentido de que o simples atraso na entrega de unidade imobiliária, por si só, não gera dano moral, devendo haver, para tanto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade do promitente comprador. De acordo com entendimento do E.STJ ( REsp. XXXXX/RS ), sob o rito dos recursos repetitivos, e da jurisprudência majoritária, a responsabilidade das taxas condominiais é da construtora até a data da imissão de posse por parte do promitente-comprador. Ainda que o contrato firmado entre as partes estabelecesse a possibilidade de tal cobrança, trata-se de contrato de adesão, sendo abusiva a cláusula que impõe obrigação que coloca o consumidor em excessiva desvantagem, como no caso em tela, permitindo o reconhecimento de sua nulidade. Portanto, verifica-se a abusividade na cobrança em exame, diante da ausência de justificativa para responsabilização da parte autora a pagar por taxa de condomínio que sequer podia ocupar, pois a cobrança somente passou a ser legítima com a entrega das chaves aos proprietários, razão pela qual vai reformada a sentença no ponto com a devolução dos valores pagos indevidamente. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

Recurso inominado. Direito do consumidor. Instrumento de compromisso de compra e venda de unidade autônoma. Sentença de improcedência. No caso, a consumidora recorrente se insurge em face da cláusula de tolerância de 180 dias, cobranças de taxa condominial antes da entrega das chaves, além da cobrança da taxa interveniente quitante. A consumidora menciona que apesar de o habite-se ter sido expedido dentro do prazo contratual, as chaves foram entregues meses após o término deste. Sustenta que o prazo de entrega deveria ser considerado com a entrega das chaves e não com o habite-se, bem como que a entrega das chaves teria ocorrido com atraso por culpa da construtora que teria se omitido em entregar à instituição financeira a documentação necessária para assinatura do financiamento, o que teria ocasionado atraso no pagamento. Narrativa desprovida de provas e verossimilhança. Apesar de o CDC prever a inversão do ônus da prova, cabia à consumidora demonstrar o direito alegado, principalmente no caso em que não há verossimilhança em sua afirmação. Não há prova nenhuma no caso de que houve omissão da construtora em entregar qualquer documentação à instituição financeira responsável pelo financiamento, não havendo, portanto, como ser imputada a esta a inadimplência da adquirente da unidade autônoma que resultou no atraso da entrega de chaves. Ao contrário do que quer fazer crer a consumidora recorrente, o prazo de entrega do imóvel é cumprido com a expedição do habite-se, que é incondicionado, ao contrário da entrega das chaves, que é condicionado ao pagamento do comprador. A inadimplência deste não pode ser imputada à construtora, que entregou o imóvel dentro do prazo fixado no contrato. Legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias. Precedentes. Cobrança de taxa de condomínio antes da entrega das chaves. Abusividade. Conforme entendimento do C. STJ (tema 886), a cobrança das taxas condominiais somente podem ser imputadas ao comprador após a entrega das chaves, momento em que é imitido na posse do imóvel, antes disto, a obrigação recai sobre a sua proprietária, a construtora. Porém, no caso, a consumidora deixou de comprovar ter adimplido qualquer quantia a título de taxa condominial, pelo que não faz jus a qualquer devolução. Dano material depende de prova por quem o alega. Cobrança de taxa de interveniente quitante. Despesa inerente à própria atividade da empreendedora, que não pode ser colocada a cargo do consumidor. Precedentes. Obrigatória a devolução do valor pago pela consumidora. Dano moral não caracterizado. A cobrança indevida desta taxa configura mero aborrecimento que não atingiu de forma intensa a personalidade da consumidora, não sendo suficiente para gerar indenização por dano moral. Sentença reformada exclusivamente para determinar a devolução da taxa de interveniente quitante. Recurso provido em parte.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. UNIDADE IMOBILIÁRIA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES AO RECEBIMENTO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA. IRDR. TEMA Nº 6. LUCROS CESSANTES. SENTENÇA MANTIDA. 1. As taxas condominiais têm natureza propter rem, ou seja, existem em razão da coisa, e não em função de qualquer obrigação pessoal. Diante disso, é facultado ao condomínio exercer o direito de cobrança das referidas taxas contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem, ainda que anteriores à aquisição, na melhor exegese do art. 1.345 , do CC . 2. O colendo STJ, no REsp 489.647 , esposou o entendimento de que ?'a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais?. 3. É devido o pagamento da taxa condominial e demais taxas administrativas relativas ao imóvel pelos adquirentes, tão somente, após a entrega das chaves pela construtora, porque é a partir de tal momento que os compradores passam a deter a posse direta do bem (IRDR - Tema nº 6). 4. A incorporadora é responsável pelo pagamento das taxas condominiais referentes à unidade imobiliária de sua propriedade, ainda que tenha celebrado promessa de compra e venda em relação a esse bem, não podendo se eximir dessa obrigação se não comprovou que os promitentes compradores assumiram a posse direta desse bem, a qual se dá somente com o recebimento das chaves, e não a expedição do "Habite-se". 5. O atraso na entrega do imóvel, por si só, gera lucros cessantes, porque o adquirente deixa de usufruir do imóvel, seja através do uso próprio, seja através dos frutos civis. 6. Apelo não provido.

APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE DESCONSTITUIÇÃO DE DÉBITO COM PEDIDO DE REPETIÇÃO EM DOBRO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA INDEVIDA. RECONHECIMENTO. REPETIÇÃO EM DOBRO. POSSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA CONDOMINIAL. AFASTAMENTO. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é do promitente vendedor até a imissão na posse pelo promitente comprador, quando então as cotas condominiais passam a ser de responsabilidade deste. Caso em que a promitente compradora não foi imitida na posse do bem porque declarado judicialmente rescindidos os contratos de promessa de compra e venda, por culpa da construtora, que atrasou a entrega das unidades habitacionais. II. Tendo a construtora vendedora conhecimento inequívoco acerca da existência de ação de rescisão dos contratos movida pela compradora, e de que esta não havia se imitido na posse das unidades, deve ser mantida a sentença que, frente à ausência de engano justificável, condenou àquela - construtora - à repetição em dobro das taxas condominiais indevidamente cobrados da adquirente. III. A administradora condominial que age como simples mandatária do credor das cotas condominiais - ente condominial que não integra a lide -, de regra, não pode ser condenada à repetição das quantias que recebeu em razão do serviço de cobrança que presta, e sobre as quais não detém disponibilidade. IV. A cobrança indevida de taxa condominial por si só não caracteriza dano à personalidade capaz de justificar a pretensão indenizatória, não ultrapassando a esfera do mero dissabor. APELOS DA AUTORA E DA RÉ MELNICK EVEN DESPROVIDOS. APELO DA RÉ GUARIDA PROVIDO. UNÂNIME.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR SOMENTE A PARTIR DA EFETIVA POSSE DO BEM, COM A ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO GUERREADA MANTIDA. I – Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por LA CITTÁ INCORPORAÇÕES SPE LTDA, contra decisão proferida pela Juízo da 35ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos da Ação de Rescisão de Contrato c/c Restituição de Valores, autuada sob o nº XXXXX-34.2017.8.06.0001 , ajuizada pelo agravado, Raimundo André de Oliveira Neto, em face da agravante, que deferiu parcialmente a tutela de urgência pleiteada para determinar que a recorrente se abstenha em proceder cobranças ao requerente, devendo, ainda, responsabilizar-se pelas taxas e despesas do condomínio do apartamento objeto contratual. No mérito recursal, busca-se a agravante se eximir da responsabilidade do pagamento das taxas condominiais incidentes sobre o imóvel, repassando esse ônus ao agravado, assim como qualquer outro encargo. II – No caso em referência, necessária se faz a manutenção da decisão para que, em instrução probatória, se analise se o que está sendo cobrado pela construtora está dentro do parâmetro da razoabilidade. Não obstante a jurisprudência do STJ vir se manifestando pela possibilidade de retenção, pela construtora, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), em caso de fato atribuível ao comprador, possibilitar neste estágio processual simplesmente a incidência dos 25% (vinte e cinco por cento) previsto na cláusula "14.1" (fl. 115) é medida por demais apressada, sendo consectário a esta conclusão a necessidade de cessação das cobranças até que se defina o direito. III – No que concerne às taxas de despesas de condomínio, é cediço que as despesas condominiais se referem a obrigações de pagar atreladas à propriedade (direito real). Uma vez transmitido o direito de que se origina, a obrigação segue a reboque, independentemente do título translativo. É, portanto, o que se convencionou chamar de obrigação propter rem. Entretanto, do que se analisa dos autos, por se tratar de contrato particular de compra e venda de imóvel novo, a jurisprudência tem modulado os efeitos da natureza propter rem dessa obrigação, de maneira a atribuir a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais ora ao promitente vendedor, ora ao promissário comprador, dependendo das circunstâncias do episódio concreto. IV – Entende-se que no caso de aquisição de imóvel, por promessa de compra e venda, o efetivo exercício da posse é o marco definidor do momento a partir do qual a pessoa passa a responder pelas taxas condominiais. Destarte, a jurisprudência dos Tribunais pátrios vem declinando nesse sentido, entendendo que o promitente comprador somente responderá pelas despesas condominiais a partir do momento em que recebe as chaves do empreendimento, detendo a posse plena do bem, oportunidade em que passará a usufruir do imóvel e de eventuais benfeitorias realizadas pelo condomínio. V – No caso, do que se vislumbra, não houve a demonstração inequívoca de ter a agravada adentrado na posse do imóvel, necessário se faz, igualmente, a manutenção da decisão quanto à responsabilidade pelo pagamento das taxas referenciadas à empresa recorrente. VI – E em relação à disposição do bem para venda a terceiros pela empresa recorrente, este tema não foi objeto de abordagem na decisão recorrida, não podendo, neste grau de jurisdição, neste momento, ser analisado e decidido primeiramente a matéria. VII – Agravo de Instrumento conhecido e improvido. Decisão de primeiro grau mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, reunidos à 4ª Câmara de Direito Privado, à unanimidade, conhecer do presente agravo de instrumento para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto deste Relator. Fortaleza, 22 de outubro de 2019 FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE Presidente do Órgão Julgador

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS PELO LOCADOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO. EMENDA À INICIAL. INÉRCIA. ILEGITIMIDADE DA COBRANÇA. INDEFERIMENTO DA INICIAL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA. 1.Tratando-se de obrigação ?propter rem?, o proprietário do imóvel é quem responde pelo pagamento das tarifas condominiais cobradas pelo condomínio edilício, credor originário. 2.Não sendo comprovado o pagamento das taxas condominiais pelo proprietário/locador, não há possibilidade de manejar ação de execução em desfavor do locatário, sem comprovar o preenchimento do requisito previsto no art. 346 , inciso III , do CC . 3.O atendimento da exigência somente após a sentença impede o aproveitamento dos atos do processo. 4.Apelação desprovida.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA POR FALTA DE COMPROVAÇÃO ACERCA DA ORIGEM E DESTINAÇÃO DOS VALORES COBRADOS NAS TAXAS CONDOMINIAIS - INICIAL INSTRUÍDA APENAS COM A PLANILHA DE CÁLCULO - AUSÊNCIA DOS BOLETOS E/OU BALANCETES DAS DESPESAS GERAIS MENSAIS DO CONDOMÍNIO - SENTENÇA MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 9ª C. Cível - AC - 1670944-1 - Curitiba - Rel.: Desembargador Francisco Luiz Macedo Junior - Unânime - J. 26.10.2017)