Decadência do Direito de Preferência em Todos os documentos

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. VENDA DE QUINHÃO DE COISA COMUM INDIVISA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. INOBSERVÂNCIA AO DIREITO DE PREEMPÇÃO DOS DEMAIS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA QUE SE DEU APENAS COM O REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. DISSONÂNCIA ENTRE O PREÇO DO NEGÓCIO E AQUELE ESTAMPADO NO TÍTULO TRANSLATIVO REGISTRADO EM CARTÓRIO. PRÁTICA DE PREÇO SIMULADO. ABUSO DO DIREITO. OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA. PREVALÊNCIA DO DOCUMENTO LAVRADO PELO TABELIÃO E LEVADO A REGISTRO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O propósito recursal consiste em definir, além da negativa de prestação jurisdicional: i) a forma pela qual deve se dar a notificação que viabilize o direito de preferência do condômino na aquisição de parte ideal de coisa comum indivisa; e ii) o parâmetro do valor do negócio a ser considerado para tal fim. 2. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 3. Nos termos do art. 504 do CC/2002 , é garantido ao condômino o direito de preferência na aquisição de fração ideal de coisa comum indivisa, em iguais condições ofertadas ao terceiro estranho à relação condominial, desde que o exerça no prazo de 180 (cento e oitenta) dias a contar da ciência. Tal conhecimento deve ser possibilitado pelo coproprietário alienante, em decorrência de imposição legal, através de prévia notificação, judicial, extrajudicial ou outro meio que confira aos demais comunheiros ciência inequívoca da venda e dos termos do negócio, consoante o previsto nos arts. 107 do CC/2002 e 27, in fine, da Lei n. 8.245 /1991, este último aplicado por analogia. 4. Aperfeiçoada a venda (no caso imobiliária) ao terceiro, com a lavratura de escritura pública e o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, sem a devida observância ao direito de preempção, surge para os coproprietários preteridos o direito de ajuizamento de ação anulatória ou de direito de preferência c/c adjudicação compulsória, desde que o faça dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, contados do registro da escritura, cuja publicidade implica a presunção de ciência acerca da venda e das condições do negócio estampadas no título. 5. Praticado preço simulado pelas partes, fazendo constar da escritura pública preço a menor, que não reflita o valor real do negócio, deve prevalecer aquele exarado na escritura devidamente registrada para fins do direito de preferência, sendo que o registro do título (que tem como atributo dar publicidade da alienação imobiliária a toda a sociedade, conferindo efeito erga omnes) é o ato substitutivo da notificação, que deveria ter sido anteriormente remetida ao coproprietário, mas não foi, não podendo o condômino alienante valer-se da própria torpeza, a qual denota o abuso do direito infringente da boa-fé objetiva. 6. Recurso especial conhecido e desprovido.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO – VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE CONDOMÍNIO A TERCEIRO – DIREITO DE PREFERÊNCIA – PROPOSITURA DA AÇÃO SEM REALIZAÇÃO DO DEPÓSITO PRÉVIO DO PREÇO – EXERCÍCIO DA PREEMPÇÃO APÓS O DECURSO DO PRAZO DE CENTO E OITENTA DIAS – DECADÊNCIA – CESSÃO DE DIREITO HEREDITÁRIOS - INSTRUMENTO PARTICULAR - NEGÓCIO JURÍDICO - VALIDADE (PRECEDENTES DO STJ) – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. O direito de preferência deve ser exercido no prazo decadencial de cento e oitenta dias, mediante depósito do preço em igual prazo, sob pena de decadência do direito, como o ocorrido no feito. Inteligência do artigo 504 do Código Civil . 2. A cessão de direitos hereditários possui natureza obrigacional, podendo ser lavrada em documento particular (Precedente Jurisprudencial do STJ, AgInt no REsp: XXXXX SP ), de forma que o fato do negócio jurídico entabulado entre as partes ter sido formalizado por instrumento particular, não macula a validade da cessão de direitos hereditários.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA POR FRAUDE AO DIREITO DE PREFERÊNCIA CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO. PRELIMINAR DE DECADÊNCIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA REJEITADA. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO REJEITADA, POR SE TRATAR DE DECISÃO PARCIAL DE MÉRITO, PREVISTA NO INCISO II , DO ARTIGO 1.015 , DO CPC . PRAZO PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA QUE PASSA A CONTAR DA DATA DA CIÊNCIA ACERCA DA VENDA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. Preliminar de não conhecimento do recurso afastada pois a decisão que trata sobre a decadência é de mérito, conforme o art. 487 , inciso II do CPC , atraindo a incidência do art. 1.015 , inciso II do mesmo diploma processual. Aplicabilidade da teoria da actio nata, na qual o termo inicial da prescrição e da decadência devem ser contados a partir da ciência do ato impugnado, e, não, simplesmente da data do registro junto à matrícula do imóvel. Comprovação de que o ajuizamento da ação se deu dentro do prazo de 180 dias, previsto no artigo 504 do Código Civil , levando-se em consideração a data de ciência da venda realizada pelos condôminos a terceiro. Decisão agravada mantida. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL REJEITADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento Nº... XXXXX, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 23/05/2019).