Decadência do Direito de Preferência em Jurisprudência

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. VENDA DE QUINHÃO DE COISA COMUM INDIVISA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. INOBSERVÂNCIA AO DIREITO DE PREEMPÇÃO DOS DEMAIS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA QUE SE DEU APENAS COM O REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. DISSONÂNCIA ENTRE O PREÇO DO NEGÓCIO E AQUELE ESTAMPADO NO TÍTULO TRANSLATIVO REGISTRADO EM CARTÓRIO. PRÁTICA DE PREÇO SIMULADO. ABUSO DO DIREITO. OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA. PREVALÊNCIA DO DOCUMENTO LAVRADO PELO TABELIÃO E LEVADO A REGISTRO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O propósito recursal consiste em definir, além da negativa de prestação jurisdicional: i) a forma pela qual deve se dar a notificação que viabilize o direito de preferência do condômino na aquisição de parte ideal de coisa comum indivisa; e ii) o parâmetro do valor do negócio a ser considerado para tal fim. 2. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 3. Nos termos do art. 504 do CC/2002 , é garantido ao condômino o direito de preferência na aquisição de fração ideal de coisa comum indivisa, em iguais condições ofertadas ao terceiro estranho à relação condominial, desde que o exerça no prazo de 180 (cento e oitenta) dias a contar da ciência. Tal conhecimento deve ser possibilitado pelo coproprietário alienante, em decorrência de imposição legal, através de prévia notificação, judicial, extrajudicial ou outro meio que confira aos demais comunheiros ciência inequívoca da venda e dos termos do negócio, consoante o previsto nos arts. 107 do CC/2002 e 27, in fine, da Lei n. 8.245 /1991, este último aplicado por analogia. 4. Aperfeiçoada a venda (no caso imobiliária) ao terceiro, com a lavratura de escritura pública e o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, sem a devida observância ao direito de preempção, surge para os coproprietários preteridos o direito de ajuizamento de ação anulatória ou de direito de preferência c/c adjudicação compulsória, desde que o faça dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, contados do registro da escritura, cuja publicidade implica a presunção de ciência acerca da venda e das condições do negócio estampadas no título. 5. Praticado preço simulado pelas partes, fazendo constar da escritura pública preço a menor, que não reflita o valor real do negócio, deve prevalecer aquele exarado na escritura devidamente registrada para fins do direito de preferência, sendo que o registro do título (que tem como atributo dar publicidade da alienação imobiliária a toda a sociedade, conferindo efeito erga omnes) é o ato substitutivo da notificação, que deveria ter sido anteriormente remetida ao coproprietário, mas não foi, não podendo o condômino alienante valer-se da própria torpeza, a qual denota o abuso do direito infringente da boa-fé objetiva. 6. Recurso especial conhecido e desprovido.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO – VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE CONDOMÍNIO A TERCEIRO – DIREITO DE PREFERÊNCIA – PROPOSITURA DA AÇÃO SEM REALIZAÇÃO DO DEPÓSITO PRÉVIO DO PREÇO – EXERCÍCIO DA PREEMPÇÃO APÓS O DECURSO DO PRAZO DE CENTO E OITENTA DIAS – DECADÊNCIA – CESSÃO DE DIREITO HEREDITÁRIOS - INSTRUMENTO PARTICULAR - NEGÓCIO JURÍDICO - VALIDADE (PRECEDENTES DO STJ) – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. O direito de preferência deve ser exercido no prazo decadencial de cento e oitenta dias, mediante depósito do preço em igual prazo, sob pena de decadência do direito, como o ocorrido no feito. Inteligência do artigo 504 do Código Civil . 2. A cessão de direitos hereditários possui natureza obrigacional, podendo ser lavrada em documento particular (Precedente Jurisprudencial do STJ, AgInt no REsp: XXXXX SP ), de forma que o fato do negócio jurídico entabulado entre as partes ter sido formalizado por instrumento particular, não macula a validade da cessão de direitos hereditários.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA POR FRAUDE AO DIREITO DE PREFERÊNCIA CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO. PRELIMINAR DE DECADÊNCIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA REJEITADA. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO REJEITADA, POR SE TRATAR DE DECISÃO PARCIAL DE MÉRITO, PREVISTA NO INCISO II , DO ARTIGO 1.015 , DO CPC . PRAZO PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA QUE PASSA A CONTAR DA DATA DA CIÊNCIA ACERCA DA VENDA. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. Preliminar de não conhecimento do recurso afastada pois a decisão que trata sobre a decadência é de mérito, conforme o art. 487 , inciso II do CPC , atraindo a incidência do art. 1.015 , inciso II do mesmo diploma processual. Aplicabilidade da teoria da actio nata, na qual o termo inicial da prescrição e da decadência devem ser contados a partir da ciência do ato impugnado, e, não, simplesmente da data do registro junto à matrícula do imóvel. Comprovação de que o ajuizamento da ação se deu dentro do prazo de 180 dias, previsto no artigo 504 do Código Civil , levando-se em consideração a data de ciência da venda realizada pelos condôminos a terceiro. Decisão agravada mantida. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL REJEITADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Agravo de Instrumento Nº... XXXXX, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 23/05/2019).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - PROCEDIMENTO COMUM - ANULAÇÃO DE COMPRA E VENDA - PREJUDICIAL DE MÉRITO - DECADÊNCIA - MARCO INICIAL - ALIENAÇÃO DE IMÓVEL - CONDOMÍNIO PRO INDIVISO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - INOBSERVÂNCIA - ÔNUS DA PROVA - DEPÓSITO - VALOR ESTAMPADO NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - BOLETIM DE OCORRÊNCIA - PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERDADE - NULIDADE DA TRANSAÇÃO. O colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a ação anulatória ou o direito de preferência deve ser exercido "dentro do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias, contados do registro da escritura, cuja publicidade implica a presunção de ciência acerca da venda e das condições do negócio estampadas no título". A concessão de oportunidade de exercício do direito de preferência deve ser demonstrada através de ciência expressa e inequívoca, da intenção de venda, a qual haverá de ser feita por meio de notificação escrita. "Boletim de Ocorrência Policial, em regra, não gera presunção iuris tantum da veracidade dos fatos narrados, uma vez que apenas consigna as declarações unilaterais narradas pelo interessado, sem atestar que tais afirmações sejam verdadeiras" ( AgRg no REsp XXXXX/MG ). "Praticado preço simulado pelas partes, fazendo constar da escritura pública preço a menor, que não reflita o valor real do negócio, deve prevalecer aquele exarado na escritura devidamente registrada para fins do direito de preferência, sendo que o registro do título (que tem como atributo dar publicidade da alienação imobiliária a toda a sociedade, conferindo efeito erga omnes) é o ato substitutivo da notificação, que deveria ter sido anteriormente remetida ao coproprietário, mas não foi, não podendo o condômino alienante valer-se da própria torpeza, a qual denota o abuso do direito infringente da boa-fé objetiva" ( REsp n. 1.628.478/MG ).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONDOMÍNIO DE BEM IMÓVEL INDIVISO ENTRE APELANTE E APELADA - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – ALEGAÇÃO DE DECADÊNCIA DO DIREITO DE PREFERÊNCIA – ART. 504 DO CC/2002 – NÃO ACORRÊNCIA – EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO – TERMO INICIAL - CIÊNCIA DE CONTRATO CELEBRADO COM TERCEIRO – SENTENÇA MANTIDA.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PREFERÊNCIA C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RURAL. ARRENDAMENTO RURAL. ESTATUTO DA TERRA . AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DO ARRENDATÁRIO PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. DECURSO DO PRAZO DE SEIS MESES APÓS A TRANSCRIÇÃO DO ATO DE ALIENAÇÃO. DECADÊNCIA CONFIGURADA. SENTENÇA CONFIRMADA. I ? A venda do imóvel rural sem a prévia notificação do arrendatário enseja o ajuizamento de ação de preferência pela parte interessada no prazo trinta dias da notificação ou, quando isso não ocorrer, no prazo de seis meses a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis, sob pena de decadência. II ? Cabe mencionar que essa preferência é legal e também encontra amparo no Código Civil Brasileiro, em seus arts. 513 a 520 . Quanto aos prazos para exercício do direito, a preferência na aquisição do imóvel objeto do contrato de arrendamento se submete aos prazos decadenciais previstos no artigo 92 , §§ 3º e 4º do Estatuto da Terra e no artigo 45 , caput e artigo 47 do Decreto 59.566 /66. III - Em caso de notificação acerca da intenção de venda do imóvel rural que está em regime de arrendamento ou parceria, é de trinta dias o prazo de preempção para o arrendatário adquiri-lo em igualdade de condições. IV - No entanto, realizada a compra e venda do imóvel objeto de arrendamento ou parceria sem a prévia notificação do arrendatário, resta ao interessado ajuizar a ação de preferência, depositando o preço, no prazo de seis (06) meses. V - No caso concreto, o autor deixou transcorrer o prazo sem ajuizar a competente ação ou realizar o depósito do preço, circunstância que enseja o reconhecimento da decadência. VI ? Portanto, o autor, na condição de arrendatário, deixou o prazo decadencial transcorrer sem ajuizar a ação competente nem depositar o preço consignado nas escrituras públicas de compra e venda, motivo pelo qual se impõe a manutenção da sentença ora recorrida. VII - Desprovido o apelo, majoram-se os honorários advocatícios na forma do artigo 85 , § 11 , do CPC . APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS AGRÁRIOS. ARRENDAMENTO RURAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. DECADÊNCIA. A venda do imóvel rural sem a prévia notificação do arrendatário enseja o ajuizamento de ação de preferência pela parte interessada no prazo trinta (30) dias da notificação ou, quando isso não ocorrer, no prazo de seis (06) meses a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis, sob pena de decadência. No caso concreto, o autor deixou transcorrer o prazo sem ajuizar a competente ação ou realizar o depósito do preço. Decadência reconhecida. Sentença mantida.MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. Ao julgar o recurso, o Tribunal deve majorar os honorários fixados anteriormente ao advogado do vencedor, devendo considerar o trabalho adicional realizado em grau recursal (art. 85 , § 11 , do CPC ).APELAÇÃO DESPROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70082493180, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 14-11-2019)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. Decisão interlocutória que indefere pedido de tutela de urgência. Pretensão da locatária em permanecer na posse do imóvel locado, sob a alegação de violação ao direito de preferência (art. 27 e seguintes da Lei nº 8.245 /91). Para o exercício do direito de preferência é necessária a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, não servindo, inclusive, o registro no Cartório de Títulos e Documentos. Doutrina. Precedentes do STJ. Hipótese em que não houve averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel. Menção da locação em Escritura de Compromisso de Compra e Venda que não possui o condão de constituir o direito de preferência. Nada impede ao locatário, todavia, a busca por indenização por perdas e danos (direito pessoal). RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA DE IMÓVEL. REALIZAÇÃO DE HASTA PÚBLICA E ARREMATAÇÃO. CONTRATO DE PARCERIA AGRÍCOLA. NATUREZA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL (ARTIGO 3º DO ESTATUTO DA TERRA ). DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO EXERCIDO NO TEMPO E NO MODO ADEQUADOS. DECADÊNCIA. 1. O agravo de instrumento é recurso secundum eventum litis, de modo que é hábil a ensejar tão-somente o exame do acerto ou desacerto do que foi decidido pelo Juiz singular, não cabendo, de outro lado, ao Juízo ad quem antecipar-se na apreciação de matéria ainda não submetida ao crivo daquele, sob pena de supressão de instância. 2. A diferença fundamental entre o arrendamento rural e a parceria agrícola se dá em relação ao objeto de cada contrato agrário. Grosso modo, no arrendamento, é cedido o uso e gozo do bem, com a respectiva assunção de todas as vantagens e riscos pelo arrendatário, fixando-se como contraprestação um valor específico fixo; já na parceria, os riscos e vantagens são partilhados, cedendo-se apenas o uso específico do bem para um fim determinado. 3. No caso vertente, as características do negócio jurídico celebrado entre o agravante e a então proprietária do bem permitem inferir que se tratava, em verdade, de um contrato de arrendamento rural, dando ensejo, portanto, ao direito de garantia previsto no artigo 92 , §§ 3º e 4º , do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504 /1964). 4. O direito de preferência retromencionado deveria ter sido exercido no tempo e no modo delineados na sobredita legislação - em trinta dias contados da ciência da alienação do bem, ou em seis meses, desde que acompanhado do salutar depósito do preço do bem -, sob pena de decadência. 5. Diante do perecimento do aludido direito de preempção em virtude da inércia do recorrente, não há que se falar em nulidade da hasta pública e da arrematação do imóvel. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL . DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS DEMAIS CONDÔMINOS NA VENDA DE COISA INDIVISÍVEL. IMÓVEL EM ESTADO DE INDIVISÃO, MAS PASSÍVEL DE DIVISÃO. MANUTENÇÃO DO ENTENDIMENTO EXARADO PELA SEGUNDA SEÇÃO TOMADO À LUZ DO ART. 1.139 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 . 1. O condômino que desejar alhear a fração ideal de bem em estado de indivisão, seja ele divisível ou indivisível, deverá dar preferência ao comunheiro da sua aquisição. Interpretação do art. 504 do CC/2002 em consonância com o precedente da Segunda Seção do STJ ( REsp n. 489.860/SP , Rel. Ministra Nancy Andrighi), exarado ainda sob a égide do CC/1916 . . 2. De fato, a comparação do art. 504 do CC/2002 com o antigo art. 1.139 do CC/1916 permite esclarecer que a única alteração substancial foi a relativa ao prazo decadencial, que - de seis meses - passou a ser de cento e oitenta dias e, como sabido, a contagem em meses e em dias ocorre de forma diversa; sendo que o STJ, como Corte responsável pela uniformização da interpretação da lei federal, um vez definida tese sobre determinada matéria, deve prestigiá-la, mantendo sua coesão. 3. Ademais, ao conceder o direito de preferência aos demais condôminos, pretendeu o legislador conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo. 4. Deve-se levar em conta, ainda, o sistema jurídico como um todo, notadamente o parágrafo único do art. 1.314 do CC/2002 , que veda ao condômino, sem prévia aquiescência dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (que são um minus em relação à transferência de propriedade), somado ao art. 504 do mesmo diploma, que proíbe que o condômino em coisa indivisível venda a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. 5. Não se pode olvidar que, muitas vezes, na prática, mostra-se extremamente difícil a prova da indivisibilidade. Precedente: REsp XXXXX/SP , Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma. 6. Na hipótese, como o próprio acórdão reconhece que o imóvel sub judice se encontra em estado de indivisão, apesar de ser ele divisível, há de se reconhecer o direito de preferência do condômino que pretenda adquirir o quinhão do comunheiro, uma vez preenchidos os demais requisitos legais. 7. Recurso especial provido.