Responsabilidade da Incorporadora em Jurisprudência

Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença.Obrigação responsabilidade das incorporadora por dívida da incorporada. A incorporação transfere para a sociedade incorporadora todos os direitos e obrigações da sociedade incorporada, que deixa de existir (artigo 227 , caput e § 3º da Lei 6.404 , de 15.12.76). Se a empresa não mais existe, responde por suas obrigações e direitos a empresa incorporadora. Precedentes do C. STJ. Consta expressamente no contrato ter havido a incorporação. Logo, o pedido de sucessão empresarial para a inclusão no polo passivo da empresa incorporadora deve ser acolhido. Agravo provido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO - Decisão que reconheceu a ilegitimidade passiva da construtora e incorporadora e manteve apenas a sociedade de propósito específico como parte passiva em ação que visa a reparação de vícios construtivos - Insurgência do autor – Art. 18 do CDC que estabelece a responsabilidade solidária dos fornecedores por vício de qualidade dos produtos – Empresas que compõem o mesmo grupo econômico e que, segundo o autor, participaram da cadeia de fornecimento do imóvel - Sociedade de propósito específico que não afasta a responsabilidade dos demais fornecedores – Legitimidade passiva que deve ser reconhecida – Recurso provido.

TRIBUTÁRIO. SUCESSÃO EMPRESARIAL POR INCORPORAÇÃO. EXECUÇÃO FISCAL. PROSSEGUIMENTO PARA COM A SOCIEDADE INCORPORADORA. POSSIBILIDADE. 1. O Tribunal de origem, ao entender pela possibilidade de prosseguimento da execução fiscal para com a sociedade empresária incorporadora, mostra-se afinado ao posicionamento do STJ no sentido de que a incorporadora assume todo o passivo da empresa incorporada, respondendo em nome próprio pela dívida da sucedida.Logo, "o incorporador assume as demandas judiciais que versem sobre direitos e obrigações da incorporada na condição de seu sucessor processual e não como parte nova na causa. Disso decorre que, enquanto não prescrita a dívida em relação ao devedor original, ela poderá ser exigida de seu sucessor, não havendo falar em novo prazo prescricional para inclui-lo no pólo passivo da execução" ( AREsp n. 1.253.935/SP , relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 9/4/2019, DJe de 23/4/2019). 2. Agravo interno não provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - CORRETORA DE IMÓVEL - ATUAÇÃO COMO MERA INTERMEDIADORA - AUSÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS - CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA INCABÍVEL - RESTITUIÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS - CABIMENTO - INTELIGÊNCIA DO ART. 418 CÓDIGO CIVIL - DANO MORAL CONFIGURADO - INDENIZAÇÃO - FIXAÇÃO EM QUANTIA RAZOÁVEL. Há que ser declarada a culpa do promitente vendedor pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel quando comprovado que alienou imóvel que não era de sua propriedade. Em tal situação, a teor do art. 418 do Código Civil , faz jus a promitente compradora à restituição das arras, inclusive em dobro, por ter sido o vendedor, quem as recebeu, o causador da inexecução do contrato. Embora seja possível vislumbrar, em função da teoria da asserção, a legitimidade da imobiliária/corretora ré para figurar no polo passivo de ação em que se discute a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por ela intermediado, não há como condená-la, em solidariedade com o vendedor, no ressarcimento dos danos experimentados pela parte autora em decorrência rescisão do contrato, quando comprovado que atuou apenas como intermediadora da negociação, sem extrapolar os limites da sua função e sem incorrer em falhas na prestação dos seus serviços. A rescisão do contrato de aquisição do imóvel negociado entre as partes, ultrapassa em muito a categoria do simples descumprimento contratual e do mero aborrecimento, dando causa à configuração de um verdadeiro dano moral passível de reparação. A indenização por danos morais deve ser fixada segundo critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com observância das peculiaridades do caso e sempre buscando atingir os objetivos do instituto do dano moral, quais sejam, compensar a parte lesada pelos prejuízos vivenciados, punir o agent e pelo ilícito já praticado e inibi-lo na adoção de novas condutas lesivas.

EMENTA: APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. OBRIGAÇÃO DE REALIZAR OBRAS DE INFRAESTRUTURA. EMBARGO JUDICIAL. AÇÃO CÍVIL PÚBLICA. IRREGULARIDADES AMBIENTAIS. DESCUMPRIMENTO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. NECESSIDADE. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. DESCONSIDERAÇÃO DA PERSONALIDADE JURÍDICA. TEORIA MENOR. REQUISITOS. COMPROVAÇÃO. - A ocorrência de embargo judicial da obra, não representa caso fortuito passível de afastar a responsabilidade da construtora em relação aos danos dele advindos, uma vez que se trata de fortuito inerente à atividade por ela exercida - É dever do loteador promover as diligências necessárias à regularização do empreendimento que comercializa, sendo responsável por eventuais irregularidades - O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no bojo do Recurso Especial nº1.614.721/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente em detrimento do consumidor - A condenação em reparação por danos morais depende da prova da existência de aborrecimentos que desbordem dos naturais dissabores da vida em sociedade, sendo que o descumprimento contratual, por si só, não sustenta a pretensão indenizatória por danos morais, mormente se, como no presente caso, ocorrer a inversão da cláusula penal compensatória, agora a incidir em benefício do consumidor - O art. 28 do CDC acolhe a teoria menor, a qual admite a responsabilização dos sócios quando a personalidade da sociedade empresária configurar impeditivo ao ressarcimento dos prejuízos causados ao consumidor - Hipótese em que os elementos constantes nos autos demonstram, neste momento processual, que a personalidade da empresa apelada constitui obstáculo ao ressarcimento dos prejuízos causados ao consumidor, deve ser deferido o pedido de desconsideração da personalidade jurídica.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. FALHA DO SERVIÇO DE CORRETAGEM. RESPONSABILIDADE DA INTERMEDIADORA NA CADEIA DE FORNECIMENTO DE PRODUTO. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel em co mpromisso de compra e venda, havendo falha do serviço de corretagem ou envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, é possível sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao adquirente. Precedentes. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela existência de responsabilidade solidária da intermediadora, uma vez que compõe a cadeia de fornecimento e há falhas na prestação dos serviços. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

RESPONSABILIDADE CIVIL.RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO. UNIRRECORRIBILIDADE.- Não se conhece do Recurso Adesivo quando a parte também interpõe recurso de Apelação para atacar a sentença. Princípio da unirrecorribilidade.AÇÃO INDENIZATÓRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. DANOS MATERIAIS E MORAIS EVIDENCIADOS. QUANTUM COMPENSATÓRIO.- Caso no qual a autora evidenciou, de forma suficiente, os alegados vícios construtivos no imóvel. Falta de comprovação, pela demandada, de quaisquer das circunstâncias autorizadoras a lhe isentar da responsabilidade civil. Ausência de demonstração pela construtora acerca da alegada inexistência de defeitos na edificação da unidade consumidora, encargo probatório que lhe era dirigido.- "RESPONSABILIDADE CIVIL DE INCORPORADORA - VÍCIOS E DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO - (...). RESPONSABILIDADE OBJETIVA - INTELIGÊNCIA DO ART. 12 DO CDC . (...). 1. Nos termos do art. 12 do CDC , a responsabilidade da incorporadora, promovente e realizadora da construção dos edifícios do condomínio, é objetiva, dispensando a comprovação de culpa. Precedentes. 2. Demonstrado o fato constitutivo do direito do recorrido (art. 333 , inciso I , do CPC/73 ), esgota-se o seu ônus probatório, cabendo à recorrente, para afastar sua responsabilidade objetiva, demonstrar uma das causas excludentes do nexo causal ou a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (art. 12 , § 3º , do CDC , c/c 333 , inciso II , do CPC/73 )."- REsp XXXXX/MG .- Dano material. Ressarcimento dos prejuízos da consumidora desde a necessidade de consertos no apartamento. An debeatur evidenciado. Quantum debeatur a ser apurado na fase de liquidação. Inexistência de levantamento técnico da unidade específica. - Dano moral ocorrente. Frustração na aquisição da casa própria. Imóvel novo que apresentou infiltrações, além de outros defeitos que causaram mofo e rachaduras na unidade. Situações que ultrapassam o mero dissabor.Ausente sistema tarifado, a fixação do montante indenizatório ao dano extrapatrimonial está adstrita ao prudente arbítrio do juiz. Valor fixado em sentença mantido (R$ 5.000,00). RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO. APELAÇÕES DESPROVIDAS. UNÂNIME.

ACÓRDÃO Direito Imobiliário. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. Ação Indenizatória por danos materiais e morais. A sentença julgou procedentes os pedidos para condenar a demandada ao pagamento dos alugueres custeados pelos demandantes e comprovados nos autos, assim como ao ressarcimento dos valores pagos como taca de evolução de obra e, ainda, à indenização por danos morais, fixados em R$ 5.000,00 para cada autor. Recurso do demandado. A Taxa de evolução de obra, por vezes denominada "juros de obra", que se refere aos juros incidentes sobre o saldo devedor de financiamento concedido antes da conclusão das obras de empreendimento imobiliário, durante o período em que não há a previsão de parcelas de amortização da dívida principal. Observe-se que a injustificada demora na conclusão da obra e na entrega das chaves do imóvel acarreta maior soma devida à Caixa Econômica Federal, o que não pode ser imputado ao consumidor, ora apelado. Desta maneira, verifica-se que, apesar de a ré não receber as quantias relativas à taxa de evolução de obra, o atraso na entrega do imóvel gera para ela a responsabilidade pelo ressarcimento dos juros da obra direcionados à instituição financeira, tendo em vista que os pagamentos se prolongaram no tempo por culpa da apelante. Matéria afetada pelo Superior Tribunal de Justiça, sem suspensão dos processos em curso. REsp XXXXX/SP de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellize que afetou o rito do art. 1.036 do CPC . Jurisprudência deste Tribunal considera que a taxa de evolução de obra não pode ser cobrada no período de atraso da entrega do bem, já que implica em acréscimos de juros sem que o adquirente tenha concorrido para tal. No que tange à responsabilidade pelo atraso da entrega do imóvel, a questão em julgamento também deve ser analisada à luz das normas do Código de Proteçâo e Defesa do Consumidor , pela existência de relação consumerista entre as partes, sendo assim objetiva a responsabilidade do fornecedor, adotando a Lei consumerista a Teoria do Risco do Empreendimento, a menos que demonstre alguma das excludentes previstas no § 3º do art. 14 da Lei nº 8.078 /1990. A apelante é incorporadora, sendo a responsável pelo atraso da entrega das chaves do imóvel. Portanto, deve ser declarada nula a cláusula contratual que vinculou o prazo de entrega da unidade imobiliária à concessão do financiamento do empreendimento, nos termos do item 1.1 do Tema 996. Compulsando-se os autos verifica-se que, foi ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias. Às fls.87, é demonstrado que a unidade objeto da demanda se encontrava por ocasião da distribuição da demanda, com menos de 40% de construção realizada, ou seja, não há como se alegar que a pandemia atrasou as obras, pois o atraso é bem anterior a ela e, mesmo assim, a demanda foi proposta em julho de 2020 e a pandemia foi anunciada em meados de março. Dano moral configurado. Falha na prestação do serviço, correspondente ao atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida pela parte autora, não restando dúvidas que tal fato gera grande angústia, frustração, aborrecimento e preocupação ao adquirente, que não pôde concretizar seus planos, além da apreensão e do receio de perder tudo o que economizou e investiu. Evidente que isso ultrapassa o mero dissabor do diaadia, atingindo a integridade psíquica caracterizadora de dano moral. Apesar de o valor de R$ 5.000,00, fixado na sentença, mostrar-se aquém do que vem sendo fixado pela jurisprudência desta Corte em casos análogos, inclusive por este relator, ainda mais no caso em espeque, em se considerando o longo período de atraso, como não houve recurso por parte do demandante, é defesa a sua majoração, ante o princípio da non reformatio in pejus, pelo que se mantém. Sentença que não merece reparo. Com base no § 11º do art. 85 do Código de Processo Civil , majora-se o valor arbitrado a título de honorários advocatícios para mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação. Desprovimento do recurso.

RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA. CRIAÇÃO DE SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO. INAFASTABILIDADE DA RESPONSABILIDADE DA EMPRESA INCORPORADORA. DONA DA OBRA. OJ 191, DA SDI-1, DO C. TST. TEMA DE RECURSOS DE REVISTA REPETITIVOS N. 06. No caso dos autos, a ré defende que não há sua responsabilidade subsidiária enquanto dona da obra. Afirma que houve a contratação entre a empresa de construção civil e sociedade de propósito específico - SPE. Entretanto, na dinâmica do mercado da construção civil é costumeira a criação de deste tipo societário, com CNPJ próprio e prazo determinado enquanto durar a obra. Da análise dos autos, extraiu-se que a empresa incorporadora criou SPE. Contudo, esta não figura como verdadeira dona da obra, mas sim a construtora ou incorporadora. Diante disto, subsiste a responsabilidade subsidiária, nos termos da OJ 191, da SDI-1, do c. TST e do Tema de Recursos de Revista Repetitivos n. 06. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CONDOMINIAL. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. DEMANDA AJUIZADA POR PROMITENTE COMPRADORA NÃO IMITIDA NA POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DO CONDOMÍNIO OBJETIVANDO A REFORMA DO JULGADO. DESCABIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. INEXISTÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL, HAVENDO, POR OUTRO LADO, PROVA DE QUE A AUTORA NOTIFICOU EXTRAJUDICIALMENTE A ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO ACERCA DE TAL CIRCUNSTÂNCIA. TEMA XXXXX/STJ. O QUE DEFINE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO DÉBITO EM TELA NÃO É O REGISTRO DO COMPROMISSO, MAS A RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL, REPRESENTADA PELA IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO SOBRE A TRANSAÇÃO, O QUE NÃO OCORREU NOS AUTOS. FIRME ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DE QUE A INCORPORADORA/CONSTRUTORA É RESPONSÁVEL POR TODAS AS DESPESAS RELATIVAS AO IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA, INCLUINDO TAXAS CONDOMINIAIS E IMPOSTOS, ATÉ QUE OS ADQUIRENTES OBTENHAM A POSSE DIRETA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA, O QUE SOMENTE OCORRE COM O RECEBIMENTO DAS CHAVES. OBRIGAÇÃO DE ARCAR COM O PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS QUE SÓ SE ATRIBUI ÀQUELE QUE DETÉM A EFETIVA POSSE DO IMÓVEL, OU SEJA, A QUEM EXERCITA AS FACULDADES DE USAR, GOZAR E DISPOR DA COISA. INTERPRETAÇÃO DO ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL QUE NÃO DEVE PUNIR OS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES QUE NÃO PODEM EXERCER OS DIREITOS DE CONDÔMINO PREVISTOS NO ART. 1.335 DO REFERIDO DIPLOMA LEGAL, AINDA QUE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL AFIRME SER DO PROMISSÁRIO COMPRADOR A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DA COTA CONDOMINIAL, INDEPENDENTEMENTE DA POSSE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. JURISPRUDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.