Cobrança Indevida de Honorários de Corretagem em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. REMUNERAÇÃO PELO SERVIÇO. INDEVIDA. REQUISITOS LEGAIS NÃO CUMPRIDOS. AUSENCIA DE DILIGÊNCIA E PRUDENCIA POR PARTE DO AUTOR. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONTRATO CELEBRADO COM AUXÍLIO DE TERCEIROS. RECURSO IMPROVIDO. 1. ?Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas? (art. 722 do Código Civil ). 1.1. Para que seja reconhecida a completa formação do contrato de corretagem, mostra-se imprescindível o cumprimento de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis. Durante esta atuação, compete-lhe ?executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio? (art. 723 do Código Civil ). 1.2. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Precedente do STJ. 2. O contrato de corretagem não exige forma específica, sendo possível a sua contratação verbal, competindo a parte autora demonstrar a sua existência pelos meios de prova legalmente admitidos. Precedentes desta Corte. 3. O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de modo que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na concretização da venda do imóvel, ou seja, se sua atuação for capaz de produzir um resultado útil dos serviços de corretagem para as partes. 3.1. Na situação em exame, embora tenha sido comprovada a contratação do serviço de corretor, ficou evidenciado que este não auxiliou efetivamente as partes para a conclusão do contrato de compra e venda, sendo, assim, indevida a remuneração prevista no art. 725 do Código Civil . 4. Apelação conhecida, mas desprovida.

RECURSO INOMINADO. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. - Segundo extrai-se dos autos em epígrafe, a requerente entrou em contato com as partes requeridas com a intenção de adquirir um lote. Afirma que o negócio não foi concluído e, portanto, requer a restituição da importância paga a título de comissão de corretagem. Sobreveio sentença (evento 34) de parcial procedência dos pedidos iniciais, condenando as partes requeridas a restituição do valor de R$1.000,00. Irresignada, a parte ré interpôs recurso inominado (evento 38), pugnando a reforma da sentença para deferimento do pedido de danos morais, requerendo a aplicação da súmula 15 do TJ GO. 2. Em preliminar, alega a parte recorrente nulidade do processo por cerceamento de defesa, eis que não lhe foi permitido a produção de prova testemunhal. Não merece prosperar tal alegação, uma vez que ao juiz, como destinatário final da prova, em razão de seu livre convencimento, compete avaliar se as mesmas são pertinentes e necessárias ao deslinde da controvérsia, daí porque não há que se falar em nulidade da sentença. 3. Alega, ainda em preliminar, sua ilegitimidade passiva, pois o ato ilícito teria sido perpetrado pela empresa que comerciou os lotes e não pelos corretores. Tendo em vista que o pedido da parte autora diz respeito à devolução de comissão de corretagem e não à nulidade ou invalidade do contrato de promessa de compra e venda, resta presente a legitimidade para causa das partes recorrentes. Rejeito a preliminar. 4. Quanto à preliminar de denunciação à lida, esclareço que o rito da Lei n. 9.099 , em seu artigo 10 , não permite a intervenção de terceiro. 5. Inicialmente, sinalo que o caso em testilha deve ser apreciado a luz do Código de Defesa de Consumidor, na medida em que se trata de relação de consumo, consoante traduz o artigo 3º , § 2º , do Código de Defesa do Consumidor . 6. A corretagem traduz-se numa atividade de resultado, em que a remuneração do corretor é sempre devida quando o proveito útil perseguido se consumou, ainda que posteriormente (art. 727 do CC )à dispensa do profissional, mas em decorrência da intermediação anteriormente promovida. 7. Para que o corretor faça jus à comissão pelos serviços de mediação, é necessária a reunião simultânea de 3 (três) requisitos essenciais: autorização para mediar, aproximação das partes e resultado útil em razão de sua interferência. 8. O STJ em julgamentos afeitos aos Recursos com efeitos Repetitivos consolidou no Tema 938 a questão atinente a comissão de corretagem e colocou uma pá de cal quanto aos questionamentos relativos a obrigação do comprador de pagar. A comissão de corretagem somente é indevida quando cobrada no programa relativo a minha casa minha vida e para a faixa de renda 1 (R$1.800,00). 9. O resultado útil do contrato de comissão de corretagem não restou concluído, já que não há provas de que o contrato tenha sido firmado. O trabalho do Corretor é uma atividade de risco e ele somente vem a receber, quando concluída a compra e venda do imóvel em caráter irreversível. In casu, não pode dizer que a venda foi concluída e com o resultado útil apurado. Não é o caso de aplicar o art. 725 do CC , uma vez que não houve arrependimento posterior pela recorrida, mas sim cancelamento do contrato com desistência, o que afasta o resultado útil. Neste sentido entendimento do STJ: ?CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO. 1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração. 2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725 , segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento. 3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível. 4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evição. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem. 5. Recurso especial não provido.? (grifei) ( REsp XXXXX / SP RECURSO ESPECIAL XXXXX/XXXXX-4, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, datado de 18/10/2011). Olha que sequer houve pagamento do sinal como garantia de confirmação, uma vez que as partes estavam a aguardar o resultado do financiamento bancário, o que não foi liberado, razão porque o negócio foi desfeito sem concretização do resultado útil e por meio de instrumento sem possibilidade de rescisão, de forma que a sentença deve ser mantida. No mesmo sentido entendimento das Turmas Recursais dos Juizados Especiais do Distrito Federal: ?CONSUMIDOR E CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ASSERTIVA DE QUE OS PROMISSÁRIOS COMPRADORES REUNIAM AS CONDIÇÕES AO CRÉDITO. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. RESCISÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. BAIXA DE APONTAMENTO RESTRITIVO. COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. PEDIDOS INDEFERIDOS NA ORIGEM. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Diante da negativa do financiamento, não se justifica manutenção da promessa de compra e venda do imóvel, inclusive porque não mais interessa às partes. 2. Comissão por corretagem é devida pelo sucesso no contrato de mediação, mesmo que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Todavia, se o negócio jurídico não se concretizou em razão da negativa do crédito imobiliário pelo agente financeiro, nítido que não houve arrependimento, para que a comissão de corretagem fosse devida. 3. Até o distrato ou rescisão do contrato é direito do credor exigir o pagamento de prestações avençadas entre as partes, de modo que o exercício regular de direito não constitui conduta apta a gerar dano moral indenizável. No entanto, em vista da rescisão contratual, não cabe prosseguir na cobrança, o que não justifica manutenção do apontamento questionado.4. Recurso conhecido e parcialmente provido.? (grifei) ( XXXXX-54.2013.8.07.0007 , Rel. FÁBIO EDUARDO MARQUES, datado 28/04/2015). 10. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Sentença mantida. 11. Fica a parte recorrente condenada ao pagamento de custas e dos honorários advocatícios que arbitro em 15% sobre o valor da condenação, art. 55 da Lei nº 9.099 /1995; suspenso em razão do deferimento do benefício da assistência judiciária gratuita (evento 49).

Prestação de serviço – Ação de cobrança – Comissão de Corretagem – Sentença que julgou improcedente a ação – – Sentença de improcedência – Apelo da autora – Cerceamento de Defesa – Inocorrência – O julgamento antecipado da lide era de rigor, visto que as questões postas pelos litigantes permitiam (permitem) definição. Ademais, os dados coligidos aos autos dão conta de que o contraditório e ampla defesa foram regularmente observados. Com efeito, não sendo demais lembrar que por força do que prescreve o art. 370 , do CPC de 2015 , em vigor quando da prolação da r. sentença e interposição do recurso, a prova é dirigida ao juiz. Destarte, a ele e tão somente a ele, cumpre aferir o que se afigura necessário para formação de seu convencimento. Em outras palavras, é o juiz que faz a seleção das provas requeridas e diz quais são necessárias à instrução da causa. Dispondo, pois, o julgador de dados suficientes para julgamento da controvérsia, sem razão de ser a alegação de cerceamento de defesa sob o argumento de falta de oportunidade para produção de provas. Com efeito, inadmissível pretensão, que sob o pálio de suposto cerceamento de defesa, busca, em verdade, conduzir e fixar diretrizes ao Julgador no tocante à produção de provas. – Mérito – Como cediço, o contrato de mediação e/ou corretagem, é de resultado e não de meio. Destarte, a remuneração, consistente na comissão, só é devida quando o trabalho levado a efeito pelo corretor alcançar resultado útil, qual seja, a efetiva realização do contrato de compra e venda entre os interessados, o que não aconteceu in casu. Com efeito, os elementos de convicção constantes dos autos não permitem a conclusão de que a autora tenha contribuído de forma útil, para a celebração do negócio havido entre o réu e compradora. Destaque-se que iterativa jurisprudência já firmou entendimento no sentido de que a mera aproximação proporcionada pela imobiliária ou por corretor, das partes contratantes não é, por si só, suficiente para fazer com que exsurja o direito à comissão de corretagem. Recurso improvido.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA NÃO CONCRETIZADA. DESISTÊNCIA. CONTRATO DE RISCO. REMUNERAÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA REFORMADA. 1. A corretagem é um trabalho de risco, fazendo jus o corretor à devida remuneração quando concretizado o negócio jurídico, não bastando que ele realize a mera aproximação das partes. 2. Não se aplica ao caso a segunda parte do art. 725 do Código Civil , vez que não houve arrependimento posterior da Autora, ora Apelada, na concretização do negócio entabulado, mas sim desistência. 3. A jurisprudência de ambas as Turmas da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que é incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil. APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. NÃO PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO PARA INTERMEDIAÇÃO DA COMPRA E VENDA. Em que pese a possibilidade de celebração do contrato de corretagem na forma verbal, para que se configure o direito à comissão de intermediação é necessário que reste comprovado a atuação do corretor para a conclusão da tratativa. Não havendo nos autos provas que demonstrem a celebração do contrato verbal de corretagem, não há falar em remuneração devida ao autor. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. REMUNERAÇÃO INDEVIDA. - Nos termos do artigo 725 do Código Civil , o corretor faz jus à remuneração "uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação" - Concretizada a compra e venda imobiliária, a comissão de corretagem somente será devida se o corretor comprovar, na forma imposta pelo art. 373 , I , do CPC/15 , que a efetivação do negócio jurídico somente ocorreu devido a sua atuação.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo, e o art. 6º , III , IV e VI , do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos. 2. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio, sendo vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados. 3. Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda. 4. Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis. 5. O art. 725 do CC , ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do CDC ; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530 /1978. Com efeito, em caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado. 6. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir da análise dos elementos de prova, concluiu que houve falha da corretora na prestação de seus serviços e que o dano moral foi configurado. Entender de modo contrário implicaria reexame da matéria fática, o que é vedado em recurso especial. 7. Agravo interno não provido.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR . DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Aplica-se a Súmula n. 7 d o STJ na hipótese em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial implicar, necessariamente, o reexame de matéria fático-probatória dos autos. 2. Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE CORRETAGEM - COMISSÃO INDEVIDA - AUSÊNCIA DE PROVA DA INTERMEDIAÇÃO UTIL - RECURSO NÃO PROVIDO. - O contrato de corretagem caracteriza-se pela intermediação útil, com o propósito de aproximar as partes para a realização de determinada transação - Não comprovado que o corretor tenha intermediado no negócio que culminou com a alienação do imóvel, incabível o pagamento da comissão exigida.

APELAÇÃO. MEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL COMPROVADO. DISTRATO POSTERIOR. COMISSÃO DEVIDA. CORRETOR CONTRATADO PELOS COMPRADORES. RESPONSABILIDADE DESTES PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1.- Mais do que a mera aproximação, as partes pactuaram, por instrumento contratual o compromisso de compra e venda do imóvel. O distrato posterior não afeta o direito à corretagem, porque já havia sido realizado o negócio (resultado útil). Deste modo, a corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante posterior distrato. É isso que se extrai do comando do art. 725 do atual Código Civil , que dispõe ser a remuneração devida ao corretor, desde que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes. 2.- O pagamento da comissão incumbe a quem tenha contratado o corretor, não valendo - o que alhures se pretende particularmente na corretagem imobiliária - socorro ao art. 490 do CC/2002 , dado que não se está a tratar de despesas com escritura ou tradição da coisa.