Data da Celebração da Promessa de Compra e Venda em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786 /2018 - PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO NEGÓCIO - APLICAÇÃO - LEGALIDADE - FRUIÇÃO DO IMÓVEL - LOTE VAGO - IMPOSSIBILIDADE - COMISSÃO DE CORRETAGEM - COBRANÇA ABUSIVA - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA - SENTENÇA REORMADA EM PARTE - RECURSO PROVIDO EM PARTE. - Deve ser aplicada a Lei do Distrato (Lei nº 13.786 /2018) se o contrato de promessa de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob a sua vigência - Faz jus a ré/promitente vendedora a restituição de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, na forma da cláusula penal validamente pactuada - Disposição em consonância com os parâmetros dispostos no art. 32-A da Lei nº 6.766 /79 com a nova redação dada pela Lei do Distrato - Não se mostra cabível indenização pela fruição do bem, por se tratar de terreno vago - Por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511/SP , submetido ao rito dos recursos repetitivos, o STJ firmou o entendimento de que é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição. Para tanto, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente - Inexistindo previsão no contrato quanto ao valor devido a título de comissão de corretagem, de forma destacada, sua cobrança se mostra abusiva - "Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (STJ, AgRg no REsp XXXXX/RJ ) - "Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e v enda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor" (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp XXXXX/RN ).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - VÍCIO DE CONSENTIMENTO - NÃO COMPROVAÇÃO - COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - FORMALIDADE ESSENCIAL - ESCRITURA PÚBLICA - INOBSERVÂNCIA - VENDA A NON DOMÍNIO - INVALIDADE - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - PROCEDÊNCIA - PERDAS E DANOS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. - A prova da existência de vício de consentimento, fato constitutivo do direito alegado, recai sobre a parte autora - O contrato/promessa de compra e venda de bem imóvel realizado sem a observância da forma solene, exigida em lei, carece de validade e eficácia - A realização de negócio jurídico de compra e venda por quem não é proprietário da coisa caracteriza venda a "non domínio" - A venda a "non domínio" impõe a rescisão do contrato e restituição das partes ao "status quo ante" - A rescisão do contrato de compra e venda de bem imóvel assegura ao comprador a restituição dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora, estes a contar da citação - Recurso ao qual se dá parcial provimento.

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. O inadimplemento do comprador é causa da rescisão de contrato de compra e venda. Como consequência da rescisão do contrato, devem as partes retornar ao estado anterior à celebração do negócio, com a reintegração do vendedor na posse do bem.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL QUANDO REGISTRADO. ART. 1.225 DO CÓDIGO CIVIL . ARROLAMENTO DE DIREITOS. INVENTÁRIO. ART. 993 , INCISO IV , ALÍNEA G, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL . 1. Inexiste violação do art. 535 do Código de Processo Civil se todas as questões jurídicas relevantes para a solução da controvérsia são apreciadas, de forma fundamentada, sobrevindo, porém, conclusão em sentido contrário ao almejado pela parte. 2. A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. 3. A gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no art. 25 da Lei n. 6.766 /1979, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuem direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros. 4. Portanto, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário. Na verdade, é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei n. 6.766 /1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente. 5. O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos. 6. Recurso especial provido.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INAPLICABILIDADE DO CDC . SENTENÇA MANTIDA. 1. Não é cabível o CDC a hipótese dos autos, eis que se trata de promessa de compra e venda firmada entre particulares e intermediada por imobiliária. Entendimento pacificado, que o CDC só é aplicável aos contratos decorrentes de incorporação imobiliária. 2. Responsabilidade da corretora que é aproximação das partes, não respondendo pela inexecução do contrato. Inteligência dos artigos 722 e 725 do CC/2002 . 3. Inexecução do contrato que decorreu da impossibilidade de financiamento do imóvel, pela ausência do "habite-se". Culpa da promitente vendedora. Instrumento particular de compra e venda, que expressamente afirma que o imóvel está livre quaisquer restrições. Impossibilidade de obtenção do financiamento que levou ao desfazimento do negócio. Ausência do dever de informar. Recursos conhecidos, sendo provido o primeiro e improvido o segundo, nos termos do voto do Desembargador Relator.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE TODOS OS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283 /STF. REAVALIAÇÃO DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Esta Corte Superior reconhece como justo título, hábil a demonstrar a posse, o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público" ( AgInt no REsp XXXXX/PE , Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe 06/02/2017). 2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283 /STF. 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela inexistência de vícios no instrumento contratual. Alterar essa conclusão demandaria reexame de matéria fática, vedado em recurso especial. 5. Agravo interno a que se nega provimento.

EMENTA: APELAÇÃO - INVENTÁRIO - IMÓVEL - AUSÊNCIA DE REGISTRO DE PROPRIEDADE - POSSE - EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - EXTINÇÃO DO PROCESSO - DECISÃO REFORMADA - RECURSO PROVIDO. 1. A existência de contrato de promessa de compra e venda, e do seu respectivo registro, atrai para o promissário comprador o direito de requer a adjudicação compulsória do bem, oponível a terceiros, estando, quando assim firmado o negócio, dotado de segurança jurídica, ante a impossibilidade de retratação dos compromissos de compra e venda, conforme dispõe a Lei 6766 /79, em seu artigo 25 . 2. É possível, portanto, o inventário e partilha dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda sobre imóvel, sem prejuízo das providências administrativas e judiciais para o registro de propriedade. Recurso provido.

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO PRELIMINAR VERBAL. 1. O ordenamento jurídico pátrio admite a forma livre na celebração de contratos, onde se enquadra a manifestação verbal de vontade. Art. 107 do CC . 2. Prova dos autos que revela a intenção de uma das partes de vender o imóvel e, da outra, de comprá-lo, com ajuste do preço, pagamento de sinal e, por fim, aprovação de crédito imobiliário que somente não foi liberado por circunstâncias atribuíveis ao vendedor, que não logrou regularizar a documentação do bem. A situação se subsume nas disposições do art. 463 , caput, do CC e determina o reconhecimento da existência de compromisso de compra e venda. 3. Todavia, ainda que se reconheça a necessidade de manter as condições estabelecidas pelas partes, uma vez celebrado o compromisso de compra e venda, compete ao adquirente obter meios para o adimplemento de sua obrigação. Contexto em que não é possível admitir que permaneça indefinidamente no imóvel sem atender dever contratual básico, qual seja, o pagamento do preço. Confirmação da sentença que determinou a manutenção do autor na posse do imóvel apenas até o trânsito em julgado desta ação. 4. Litigância de má-fé afastada. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DA PARTE AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE RÉ.

APELAÇÃO – AÇÃO CONDENATÓRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ALUGADO AOS AUTORES PELO RÉU – FRUSTRAÇÃO CONTRATUAL – GASTOS COM REFORMA NA EXPECTATIVA DE CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO DEFINITIVO – DISTRATO COM ACORDO DE PAGAMENTO EM FAVOR DOS AUTORES – INADIMPLEMENTO PROVADO – RECURSO DO RÉU – NATUREZA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – POSSIBILIDADE DE CELEBRAÇÃO VERBAL – RESPONSABILIDADE DO RÉU EVIDENCIADA – OBJETO IMPOSSÍVEL – INOCORRÊNCIA – RENÚNCIA DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS INAPLICÁVEL – PRESCRIÇÃO – INOCORRÊNCIA – LITIGÂNCIA DE MÁ -FÉ DO RÉU – PUNIÇÃO PELAS REITERADAS TENTATIVAS DE ALTERAR A VERDADE DOS FATOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO 1 – O conjunto probatório é assaz suficiente em apontar a existência de uma promessa de compra e venda celebrada entre autores (locatários) e réu (locador) sobre o imóvel alugado. Provas contundentes, incluindo mensagens do próprio réu confirmando (e reiterando) a existência do contrato, além de provas orais produzidas nos autos. 2 – Da mesma forma, o distrato contratual, que veio à luz pela exagerada protelação do réu em celebrar a escritura pública de compra e venda, foi confirmado por provas documentais e orais, contando com confissão extrajudicial expressa do réu mencionando a existência do contrato. 3 – Defesa do réu pautada em subterfúgios de informalidade, nenhum deles pertinentes ao caso, pois o contrato preliminar (no caso, a promessa de compra e venda) pode ser celebrado verbalmente (em forma distinta daquela prevista para o contrato definitivo). Regra do art. 462 , do Código Civil . Precedentes deste E. TJSP. 4 – Descabimento da tese de objeto impossível, visto que a promessa de compra e venda tem como objeto uma prestação de fazer (celebração do contrato definitivo), a qual não está vinculada a eventuais pendências judiciais sobre o bem (as quais, segundo o réu, seriam resolvidas a tempo). 5 – Distrato verbal que se refere à promessa de compra e venda, porém, com anuência do réu, atingiu posteriormente a locação. Inexistência de irregularidades no distrato, que poderia ser celebrado verbalmente e chegou a ser cumprido temporariamente pelo réu. 6 – Descabimento da prescrição, que, no caso, é decenal, em razão da natureza contratual da responsabilidade perseguida ( CC , art. 205 ; Precedentes do C. STJ). De todo modo, mesmo com o prazo trienal, a prescrição não teria se consumado. 7 – Em reiteradas oportunidades, o réu tentou alterar a verdade dos fatos, divergindo de afirmações que fizera extrajudicialmente, chegando ao ponto de oscilar na própria tese defensiva (ora admitindo um fato, ora negando). Litigância de má-fé caracterizada. Punição devidamente fixada. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DECISÃO QUE REVOGOU A PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS - POSSIBILIDADE DE UM CREDOR PENHORAR OS DIREITOS DO DEVEDOR SOBRE BEM IMÓVEL DO QUAL É PROMITENTE COMPRADOR. 1. Contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel rural - Contrato preliminar - A celebração de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não levado a registro, confere ao comprador direitos aquisitivos sobre o imóvel, os quais podem ser passíveis de penhora, nos termos do CPC , em seu art. 835 , XII . 2. Tendo sido localizado direito do devedor fundado em contrato de promessa de compra e venda, é possível a penhora dos direitos sobre bem imóvel em benefício do credor em ação de execução. 3. Decisão interlocutória reformada.RECURSO PROVIDO (TJPR - 14ª C.Cível - XXXXX-36.2019.8.16.0000 - Barbosa Ferraz - Rel.: Desembargador Octavio Campos Fischer - J. 23.03.2020)