Tribunal de Justiça do Paraná TJ-PR - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO - Recursos - Agravos - Agravo de Instrumento: AI XXXXX-36.2019.8.16.0000 PR XXXXX-36.2019.8.16.0000 (Acórdão)

1. Contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel rural - Contrato preliminar - A celebração de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não levado a registro, confere ao comprador direitos aquisitivos sobre o imóvel, os quais podem ser passíveis de penhora, nos termos do CPC, em seu art. 835, XII.

2. Tendo sido localizado direito do devedor fundado em contrato de promessa de compra e venda, é possível a penhora dos direitos sobre bem imóvel em benefício do credor em ação de execução.

3. Decisão interlocutória reformada.RECURSO PROVIDO (TJPR - 14ª C.Cível - XXXXX-36.2019.8.16.0000 - Barbosa Ferraz - Rel.: Desembargador Octavio Campos Fischer - J. 23.03.2020)

Atenção: O texto abaixo representa a transcrição de Acórdão. Eventuais imagens serão suprimidas. PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ 14ª CÂMARA CÍVEL - PROJUDI RUA MAUÁ, 920 - ALTO DA GLORIA - Curitiba/PR - CEP: 80.030-901 Autos nº. XXXXX-36.2019.8.16.0000 Recurso: XXXXX-36.2019.8.16.0000 Classe Processual: Agravo de Instrumento Assunto Principal: Duplicata Agravante (s): AGRÍCOLA MK LTDA Agravado (s): JESUS JOSE DA CRUZ AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DECISÃO QUE REVOGOU A PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS - POSSIBILIDADE DE UM CREDOR PENHORAR OS DIREITOS DO DEVEDOR SOBRE BEM IMÓVEL DO QUAL É PROMITENTE COMPRADOR. 1. Contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel rural - Contrato preliminar - A celebração de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não levado a registro, confere ao comprador direitos aquisitivos sobre o imóvel, os , nos termos do CPC, emquais podem ser passíveis de penhora seu art. 835, XII. 2. Tendo sido localizado direito do devedor fundado em contrato de promessa de compra e venda, é possível a penhora dos direitos sobre bem imóvel em benefício do credor em ação de .execução 3. Decisão interlocutória reformada. RECURSO PROVIDO , etc.VISTOS I. RELATÓRIO. Trata-se de agravo de instrumento interposto por AGRÍCOLA MK LTDA., em face da decisão (mov. 176.1) proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Cível da Comarca de Barbosa Ferraz que, nos autos de Execução de Título Extrajudicial nº XXXXX-49.2017.8.16.0051, revogou a penhora sobre os direitos aquisitivos do executado em contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, pois entendeu nulo o negócio jurídico por ofensa ao disposto nos arts. 104, I, II e III; 107; 108 e 166, IV, do Código Civil, tendo em vista que na alegada transação do imóvel que supostamente pertenceria ao executado, não houve o registro da transferência de propriedade, através de escritura pública. Vejamos: Vistos, Trata-se de processo de execução em que ao mov. 159.1 foi deferida a penhora sobre os direitos aquisitivos do executado em virtude da promessa de compra e venda acostada ao mov. 143.2. Ocorre que após nova análise do documento, e também dos documentos acostados na ação declaratória de propriedade c/c obrigação de fazer e reparação de perdas e danos, ajuizada pela esposa do executado em face dos proprietários do imóvel, Sr. Dirceu Montani e Maria Lucia Nanuzi Montani, percebo que a penhora, no caso, é impossível (autos n. XXXXX-78.2018.8.16.0156). Explico. Conforme se observa, o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel rural foi realizado na forma particular, sem escritura pública e o valor total da transação foi de R$3.600.000,00 (três milhões e seiscentos mil reais). Tal contrato por certo é nulo, logo, não produz efeitos entre as partes, e sequer perante terceiros, já que não seguiu o requisito legal de validade, consiste na realização de escritura pública. É inclusive o que dispõe o Código Civil: Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei. [...] Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir. Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. In casu, verifica-se que ao realizar a alegada transação do imóvel que supostamente pertenceria ao executado, não houve o registro da transferência de propriedade, através de escritura pública. Logo, um dos requisitos essenciais para a validade do negócio jurídico não foi obedecido, qual seja, a forma prescrita em lei, que é a transferência de imóvel por escritura pública, exatamente como dispõe o artigo 1.245, § 1o, do Código Civil. Ausente algum dos requisitos legais, o negócio será inválido, maculado de nulidade. Confira-se: Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; IV - não revestir a forma prescrita em lei; V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção. (...). Assim, considerando a nulidade do contrato de promessa de compra e venda trazido aos autos, não é possível a determinação de penhora do imóvel que dele fora objeto, razão pela qual, INDEFIRO o pedido de mov. 171 e consequentemente revogo a decisão de mov. 159. Irresignado, alega a Exequente, ora Agravante, em síntese, que: a) o artigo 835, XII preceitua acerca da possibilidade de penhora sobre os "direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda." Foi exatamente com supedâneo em tal dispositivo que a Exequente formulou a pretensão de penhora sobre os direitos aquisitivos do contrato firmado pelo Executado/Agravado; b) o executado celebrou contrato de compra e venda de bem imóvel (mov. 133.2, autos nº XXXXX-49.2017.8.16.0051), juntamente com sua esposa Maria de Fátima da Cruz; c) O Executado/Agravado é o verdadeiro proprietário do bem, sob o qual incidiu a penhora sobre os direitos aquisitivos, e age como tal, tanto que, em sua Declaração de Imposto de Renda, em que colacionou no Recurso de Apelação, manuseado nos autos n. º XXXXX-18.2017.8.16.0051, consta, exatamente tal imóvel (seq. n. º seq. n. º 12.4 d) o contrato possui plena validade, tanto que o bem foi desmembrado e a nova matrícula formalizada foi registrada em nome da ex-cônjuge do devedor, a Sra. Maria de Fátima da Cruz, pessoa que mantém um vínculo com o Executado; e) a matrícula nº 2.519 foi desmembrada da matrícula nº 14.919, porque o Executado não pagou a totalidade dos valores acordados no compromisso de compra e venda; f) o Executado vem agindo no sentido de preterir a responsabilidade patrimonial, sendo uma prova de tal ato a realização do contrato e a respectiva transferência da matrícula do bem desmembrado somente para o nome do cônjuge virago do devedor, tendo adotado condutas para esconder a cultura agrícola. g) não deferir a penhora sobre os direitos aquisitivos do bem é negar a validade e vigência do contrato pactuado, privilegiando os subterfúgios criados pelo Executado para se eximir do seu dever de cumprimento das obrigações. Por meio da decisão de mov. 6.1, esta relatoria determinou o processamento do recurso, bem como que o Juízo singular fosse comunicado da decisão e que a parte agravada fosse intimada para apresentar contrarrazões. A parte Agravada deixou de apresentar contrarrazões (mov. 14.1). Após, vieram-me conclusos os autos para julgamento. É, em síntese, o relatório. II. VOTO. O recurso merece conhecimento, na medida em que estão presentes os requisitos de admissibilidade recursal. O Magistrado singular, ao longo da decisão guerreada, revogou a penhora sobre os direitos aquisitivos do executado sobre o imóvel de matrícula nº 2.159, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca da Barbosa Ferraz, objeto de promessa de compra e venda, pois entendeu pela nulidade desse contrato particular, uma vez que essa contratação deveria se dar por escritura pública, nos termos do art. 104 do Código Civil. Inconformada com a decisão, a parte Agravante alegou a possibilidade de manutenção da penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, pleiteando o reestabelecimento de tal medida. Assim razão à parte Agravante. Da leitura dos autos, nota-se que o contrato particular celebrado pelo Executado é uma promessa de compra e venda de imóvel rural (mov. 133.2). Insta destacar que o contrato de compromisso ou promessa de compra e venda é um contrato preliminar, de modo que segue o disposto nos artigos 462 a 466 do Código Civil. Essa contratação não é obrigatória, porém é comumente utilizada, a fim de garantir maior segurança jurídica às partes no que tange ao preço e forma de pagamento da compra e venda de determinado bem. De acordo com o previsto no art. 462 do Código Civil , o [1] contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato celebrado , exceto no que tange a sua forma, já que a validade do negócio jurídico está[2] condicionada à sua respectiva formalização mediante escritura pública. Portanto, o contrato preliminar (promessa de compra e venda) é ato anterior à formalização no negócio jurídico por meio de Escritura Pública, conforme o previsto no art. 108 do Código Civil .[3] Sobre o tema, Rosa Maria de Andrade Nery aduz que:[4] O compromisso de compra e venda, portanto, contém todos os elementos da compra e venda – com exceção da sua forma (escritura pública) – ficando a compra e venda propriamente dita postergada para um momento ulterior, seja pela falta de um documento, do pagamento total do preço ou por mera conveniência. No caso em apreço, o “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Rural Irrevogável e Irretratável” colacionado no mov. 133.2, que tem como objeto o imóvel rural de matrícula nº 2.159, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Barbosa Ferraz/PR. Vislumbra-se que por se tratar ainda de uma promessa de compra e venda não existe como requisito essencial para a validade do contrato a forma, ou seja, sua realização por meio de Escritura Pública, o que afasta a nulidade aventada pelo Magistrado singular. A propósito: AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TITULO DE ARRAS. PEDIDO JULGADO PROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO DO RÉU. PRELIMINAR DE NULIDADE DO CONTRATO, POR AUSÊNCIA DE FORMA PRESCRITA EM LEI – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA (ART. 108, CC). CONTRATO PRELIMINAR. DESNECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DA FORMA IMPOSTA PARA O CONTRATO PRINCIPAL ( CC, ART. 462). PROIBIÇÃO DO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. OFENSA A BOA-FÉ OBJETIVA. PRELIMINAR REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS MAIS O EQUIVALENTE. ARTIGOS 417 E 418 DO CC. DANO MATERIAL DEMONSTRADO. ART. 419 DO CC. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE OFENSA À PERSONALIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA DESDE O PAGAMENTO. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA DESDE A CITAÇÃO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. ART. 405 DO CC/02. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Nos termos do artigo 418 do Código Civil, se o vendedor em uma promessa de compra e venda der causa à inexecução do contrato, é dever a restituição das arras confirmatórias por ele recebidas mais o equivalente (TJ/DFT, Acórdão n.934492, 20120410011396APC, Relator: MARIA IVATÔNIA 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/04/2016, publicado no DJE: 19/04/2016. Pág.: 411/419). (...) (TJPR - 17ª C. Cível - XXXXX-37.2016.8.16.0124 - Palmeira - Rel.: Desembargador Lauri Caetano da Silva - J. 17.08.2018) (Destaque meu) AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO COM REINVINDICAÇÃO DE DOMÍNIO E PERDAS E DANOS - APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MENÇÃO À CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS NO TÍTULO DO INSTRUMENTO - IRRELEVÂNCIA - CLÁUSULAS CONTRATUAIS QUE REVELAM A REAL NATUREZA DA AVENÇA. ESCRITURA PÚBLICA ( CC, ARTS. 104, III, 108)- PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONTRATO PRELIMINAR - DESNECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DA FORMA DIREITOIMPOSTA PARA O CONTRATO PRINCIPAL ( CC, ART. 462). DE MEAÇÃO - VIÚVA MEEIRA QUE PROPÔS A REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO E SUBSCREVEU O RESPECTIVO INSTRUMENTO, AO LADO DOS HERDEIROS DO IMÓVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUE NÃO SE RESTRINGE À CESSÃO DOS DIREITOS HEREDITÁRIOS - CONTRATO QUE ABARCA O DIREITO DE MEAÇÃO E OBRIGA A SUA TITULAR. INADIMPLÊNCIA - PROMITENTE COMPRADORA - OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ASSUMIDAS E DEVIDAMENTE CUMPRIDAS - AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DE PARTE DO PREÇO - NECESSIDADE DE CUMPRIMENTO DE PROVIDÊNCIAS POR PARTE DOS PROMITENTES VENDEDORES - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO ( CC, ART. 476) QUE NÃO PODE SER ALEGADA POR QUEM AINDA NÃO CUMPRIU COM SUA PARTE NA AVENÇA - MORA DA PROMITENTE COMPRADORA NÃO EVIDENCIADA. CLÁUSULA CONTRATUAL PELA NÃO INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - DIREITO PATRIMONIAL DISPONÍVEL - POSSIBILIDADE DE RENÚNCIA PELAS PARTES CONTRATANTES - AUSÊNCIA DE NULIDADE. INSTAURAÇÃO DE INVENTÁRIO EX OFFICIO PELO JUÍZO - PROCEDIMENTO OBRIGATÓRIO - PROVIDÊNCIA ADOTADA EM RAZÃO DE DETERMINAÇÃO LEGAL VIGENTE À ÉPOCA ( CPC/1973, ART. 989). DANOS MORAIS - VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA - COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO - CONDUTAS QUE CAUSARAM ANGÚSTIA, SOFRIMENTO E ABALO PSÍQUICO À PARTE CONTRÁRIA - DANO MORAL CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - VALOR ARBITRADO EM MONTANTE RAZOÁVEL E DE ACORDO COM AS CIRCUNSTÂNCIAS CONCRETAS DOS AUTOS ( CPC/1973, ART. 20, § 4º)- REDUÇÃO INDEVIDA. RECURSO ADESIVO. QUANTUM INDENIZATÓRIO - MAJORAÇÃO PARA R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS) - OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE - PRECEDENTES DESTA 11ª CÂMARA CÍVEL. DETERMINAÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS - INVIABILIDADE - NEGÓCIO CELEBRADO QUE TEM NATUREZA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - POSSIBILIDADE DE A PRÓPRIA PARTE OBTER A OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA ( CC, ARTS. 1.417 E 1.418) APÓS O INVENTÁRIO, DIRETAMENTE COM OS PROMITENTES VENDEDORES OU POR MEIO DE INTERVENÇÃO JUDICIAL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E NÃO PROVIDO; RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE. (Grifei) (TJPR - 11ª C. Cível - AC - 1503713-5 - Ponta Grossa - Rel.: Juiz Francisco Cardozo Oliveira - Unânime - J. 20.07.2016) Diante disso, a celebração de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não levado a registro, confere ao comprador o direito de aquisição do imóvel, que possui conteúdo econômico próprio e integra o seu patrimônio, sendo, portanto, passível de penhora. Mesmo porque há expressa previsão no CPC, em seu art. 835: “A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”. Assim, tendo sido localizado direito do devedor fundado em contrato de promessa de compra e venda, legitima é a penhora dos direitos aquisitivos do devedor sobre bem imóvel em benefício do credor em ação de execução. Tendo em vista o entendimento exarado, o reestabelecimento da penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel indicado no contrato particular de promessa de compra e venda é medida que se impõe, uma vez que foi reconhecida a validade do negócio jurídico apresentado. Em conclusão, voto no sentido de dar provimento ao presente recurso de Agravo de Instrumento, a fim de afastar a nulidade do contrato particular de promessa de compra e venda, bem como reestabelecer a penhora sobre os direitos aquisitivos. Tem-se por prequestionadas todas as disposições legais expressas e implicitamente tratadas neste recurso. III. DISPOSITIVO. Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 14ª Câmara Cível do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar CONHECIDO O RECURSO DE PARTE E PROVIDO o recurso de AGRÍCOLA MK LTDA. O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargador José Hipólito Xavier Da Silva, sem voto, e dele participaram Desembargador Octavio Campos Fischer (relator), Desembargador Fernando Antonio Prazeres e Juiz Subst. 2ºgrau Antonio Domingos Ramina Junior. 20 de março de 2020 Des. Octavio Campos Fischer Relator detr Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser[1] celebrado. Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: [2] I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei. Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à[3] constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País NERY, Rosa Maria de Andrade. Direito civil: contratos. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015.[4]