Data da Celebração da Promessa de Compra e Venda em Jurisprudência

Processo nº XXXXX-23.2016.8.19.0208 RECORRENTE (S): LIVING CEDRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO (S): TERESINHA MORAGAS COELHO VOTO: Cuido de ação indenizatória por danos materiais proposta por Teresinha Moragas Coelho em face de Living Cedro Empreendimentos Imobiliários LTDA, em razão de cobrança de taxa de comissão e corretagem em promessa de compra e venda entabulada entra as partes. A sentença julgou procedente o pedido de restituição do valor de R$ 8.327,36, pago a título da comissão apontada. Cinge-se a controvérsia sobre a validade da cobrança de taxa de corretagem ao promitente-comprador de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária. Em recente julgado sobre a sistemática dos recursos repetitivos (tema 938), o Superior Tribunal de Justiça afirmou a validade da cláusula que repassa ao promitente comprador a obrigação de pagar a referida taxa. É ler: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DEVENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AOCONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015 : 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. No caso concreto restou comprovado nos autos a ciência do autor sobre o repasse da taxa de corretagem, através de termo acostado às fls. 52, assinado na mesma data da celebração da promessa de compra e venda. Assim, a cobrança da taxa de comissão e corretagem não se reveste de abusividade. Impõe-se, pois, a reforma da sentença. À conta de tais fundamentos, VOTO no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe provimento, para reformar a sentença e JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO, julgando o feito extinto com resolução do mérito, na forma do art. 487 , I , CPC . Sem custas e sem honorários, por força da gratuidade de justiça concedida ao autor. LUCIANA DA CUNHA MARTINS OLIVEIRA JUÍZA RELATORA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. HIPOTECA CONSTITUÍDA POSTERIORMENTE A PACTO COM PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSUBSISTÊNCIA DO GRAVAME. 1. Não se sustenta a hipoteca constituída posteriormente à celebração de promessa de compra e venda, com preço já integralmente quitado. Inteligência do artigo 1.420 do Novo Código Civil (correspondente ao artigo 756 do Código de 1916). 2. Para fins da adjudicação compulsória, não é de se exigir a averbação do pacto da matrícula do imóvel. Súmula nº 239 do STJ. 3. Sentença mantida.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – LUCROS CESSANTES – Celebrada promessa de compra e venda de imóvel – Incontroverso que houve a entrega das chaves no prazo previsto no item 5 do quadro resumo do contrato (vinte e sete meses a partir do registro do contrato de financiamento firmado pela promitente vendedora, com o prazo de tolerância de 180 dias) – Ausente a abusividade daquela cláusula – Ausente o dever de indenizar – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – Abusividade das cláusulas que vinculam o termo inicial do prazo para a entrega das chaves ao registro do contrato de financiamento firmado pela promitente vendedora (conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça) – Cabível a adoção da interpretação mais favorável ao consumidor quanto ao prazo para a entrega das chaves (termo inicial do prazo de 27 meses correspondente à data da celebração da promessa de compra e venda, com o prazo de tolerância de 180 dias) – Ausente o atraso na entrega da unidade autônoma – Incabível a condenação ao pagamento de indenização – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO, para declarar a abusividade do item 5 do quadro resumo e da cláusula 5ª da promessa de compra e venda, quanto à vinculação do termo inicial do prazo da entrega das chaves ao registro do contrato de financiamento firmado pela promitente vendedora, e para estipular como termo inicial do prazo de 27 meses para a entrega das chaves (com o prazo de tolerância de 180 dias) a data da celebração da promessa de compra e venda

ADMINISTRATIVO. SFH. INOVAÇÃO RECURSAL. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. TERMO DE QUITAÇÃO. FIRMA RECONHECIDA. DESCONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA (SÚMULA 308 /STJ). ÔNUS SUCUMBENCIAIS. - Não se conhece de recurso de apelação na parte em que inova em sede recursal - É prescindível o reconhecimento de firma no termo de quitação quando as demais provas dos autos indicam a veracidade do documento - A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel - Ao não cancelar a hipoteca antes do ajuizamento da ação e resistir à pretensão autoral na contestação, a Caixa Econômica Federal deu causa à demanda e sucumbiu no processo, devendo arcar com as custas e os honorários.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DE CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMPLEMENTAÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. TERMO 'A QUO'. DATA DA CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA SOBRE O TEMA. CONTAGEM DA PRESCRIÇÃO A PARTIR DA DATA DA ESCRITURA. DESCABIMENTO. ALEGAÇÃO DE "OPERAÇÃO IMOBILIÁRIA COMPLEXA" A JUSTIFICAR A EXIGIBILIDADE DA COMISSÃO SOMENTE APÓS A ESCRITURA. ÓBICE DAS SÚMULAS 5 E 7 /STJ. REVISÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA NO QUE TANGE À FORMA DE PAGAMENTO. IRRELEVÂNCIA PARA A FIXAÇÃO DO TERMO 'A QUO' DA PRETENSÃO DE COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DISTINÇÃO ENTRE A OBRIGAÇÃO DE RESULTADO ASSUMIDA PELO CORRETOR E A RESPONSABILIDADE CIVIL DESTE NA FASE PÓS-CONTRATUAL. 1. Controvérsia acerca do termo 'a quo' do prazo de prescrição da pretensão de cobrança de complementação da comissão de corretagem na hipótese em que o contrato preliminar de compra e venda foi celebrado no ano de 2003, e alterado posteriormente, culminando com a lavratura da escritura somente no ano de 2011, em transação imobiliária consistente da permuta de três lotes por unidades imobiliárias do edifício a ser construído nesses lotes. 2. Nos termos do art. 725 do Código Civil , "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes". 3. Caso concreto em que não houve a formalização de um contrato de corretagem, não tendo havido estipulação acerca do momento a partir do qual seria devida a comissão de corretagem. 4. Conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial pacíficos, tendo a intermediação do corretor levado as partes a celebrarem uma promessa de compra e venda, tem-se por cumprida a obrigação de resultado assumida pelo corretor, sendo exigível, a partir de então, a comissão de corretagem, salvo disposição contratual em sentido contrário. 5. Existência de precedentes desta Corte Superior no sentido de que a comissão de corretagem não é devida se o contrato preliminar não se converte em contrato definitivo por ato imputável ao corretor de imóveis (v.g., por descumprimento do dever de diligência ou de informação). 6. Distinção entre a obrigação contratual do corretor, que se consuma com a formalização do contrato preliminar, e a responsabilidade contratual do corretor, que se estende até à data afetiva transmissão da propriedade, de modo que os precedentes acerca da responsabilidade contratual do corretor em nada alteram o entendimento firmado acerca da exigibilidade da comissão de corretagem. 7. Inviabilidade de se conhecer da alegação de que a hipótese dos autos seria uma "operação imobiliária complexa", a justificar a exigibilidade da comissão de corretagem (e a fluência da prescrição) somente a partir da lavratura da escritura, pois o Tribunal de origem, soberano na apreciação das circunstâncias fático-contratuais da demanda, entendeu que ser tratava de uma intermediação típica, consumada com o contrato preliminar, a despeito de supervenientes alterações na forma de pagamento. Aplicação do óbice das Súmulas 5 e 7 /STJ quanto a esse ponto. 8. Existência de entendimento doutrinário específico no sentido de que eventual demora da celebração do contrato definitivo não altera a exigibilidade da comissão de corretagem, sendo necessário distinguir a execução do contrato de corretagem da execução do contrato de compra e venda intermediado pelo corretor. 9. Caso concreto em que a pretensão de cobrança de complementação da comissão de corretagem, ajuizada em 2012, se encontra prescrita, pois decorridos mais de cinco anos da data da assinatura do contrato preliminar de compra e venda. 10. Prejudicialidade da alegação de negativa de prestação jurisdicional, tendo em vista a aplicação dos princípios da primazia do julgamento de mérito e da duração razoável do processo, no presente julgamento. 11. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PAGAMENTO DO IPTU - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DO PROMITENTE VENDEDOR - EXECUÇÃO FISCAL E PROTESTO EM FACE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS DEVIDA. 1. Constando-se o descumprimento, pelo promitente vendedor, da sua obrigação de pagamento dos impostos incidentes sobre o imóvel até a data da celebração da promessa de compra e venda, conforme cláusula contratual expressa, deve ele responder pelas perdas e danos, inclusive morais, suportados pelo promissário comprador em razão do seu inadimplemento. 2. Apelação parcialmente provida.

APELAÇÃO – AÇÃO CONDENATÓRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ALUGADO AOS AUTORES PELO RÉU – FRUSTRAÇÃO CONTRATUAL – GASTOS COM REFORMA NA EXPECTATIVA DE CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO DEFINITIVO – DISTRATO COM ACORDO DE PAGAMENTO EM FAVOR DOS AUTORES – INADIMPLEMENTO PROVADO – RECURSO DO RÉU – NATUREZA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – POSSIBILIDADE DE CELEBRAÇÃO VERBAL – RESPONSABILIDADE DO RÉU EVIDENCIADA – OBJETO IMPOSSÍVEL – INOCORRÊNCIA – RENÚNCIA DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS INAPLICÁVEL – PRESCRIÇÃO – INOCORRÊNCIA – LITIGÂNCIA DE MÁ -FÉ DO RÉU – PUNIÇÃO PELAS REITERADAS TENTATIVAS DE ALTERAR A VERDADE DOS FATOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO 1 – O conjunto probatório é assaz suficiente em apontar a existência de uma promessa de compra e venda celebrada entre autores (locatários) e réu (locador) sobre o imóvel alugado. Provas contundentes, incluindo mensagens do próprio réu confirmando (e reiterando) a existência do contrato, além de provas orais produzidas nos autos. 2 – Da mesma forma, o distrato contratual, que veio à luz pela exagerada protelação do réu em celebrar a escritura pública de compra e venda, foi confirmado por provas documentais e orais, contando com confissão extrajudicial expressa do réu mencionando a existência do contrato. 3 – Defesa do réu pautada em subterfúgios de informalidade, nenhum deles pertinentes ao caso, pois o contrato preliminar (no caso, a promessa de compra e venda) pode ser celebrado verbalmente (em forma distinta daquela prevista para o contrato definitivo). Regra do art. 462 , do Código Civil . Precedentes deste E. TJSP. 4 – Descabimento da tese de objeto impossível, visto que a promessa de compra e venda tem como objeto uma prestação de fazer (celebração do contrato definitivo), a qual não está vinculada a eventuais pendências judiciais sobre o bem (as quais, segundo o réu, seriam resolvidas a tempo). 5 – Distrato verbal que se refere à promessa de compra e venda, porém, com anuência do réu, atingiu posteriormente a locação. Inexistência de irregularidades no distrato, que poderia ser celebrado verbalmente e chegou a ser cumprido temporariamente pelo réu. 6 – Descabimento da prescrição, que, no caso, é decenal, em razão da natureza contratual da responsabilidade perseguida ( CC , art. 205 ; Precedentes do C. STJ). De todo modo, mesmo com o prazo trienal, a prescrição não teria se consumado. 7 – Em reiteradas oportunidades, o réu tentou alterar a verdade dos fatos, divergindo de afirmações que fizera extrajudicialmente, chegando ao ponto de oscilar na própria tese defensiva (ora admitindo um fato, ora negando). Litigância de má-fé caracterizada. Punição devidamente fixada. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DECISÃO QUE REVOGOU A PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS - POSSIBILIDADE DE UM CREDOR PENHORAR OS DIREITOS DO DEVEDOR SOBRE BEM IMÓVEL DO QUAL É PROMITENTE COMPRADOR. 1. Contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel rural - Contrato preliminar - A celebração de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não levado a registro, confere ao comprador direitos aquisitivos sobre o imóvel, os quais podem ser passíveis de penhora, nos termos do CPC , em seu art. 835 , XII . 2. Tendo sido localizado direito do devedor fundado em contrato de promessa de compra e venda, é possível a penhora dos direitos sobre bem imóvel em benefício do credor em ação de execução. 3. Decisão interlocutória reformada.RECURSO PROVIDO (TJPR - 14ª C.Cível - XXXXX-36.2019.8.16.0000 - Barbosa Ferraz - Rel.: Desembargador Octavio Campos Fischer - J. 23.03.2020)

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL NÃO LAVRADO POR ESCRITURA PÚBLICA – PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE, EM FAVOR DOS VENDEDORES – RECURSO DOS COMPRADORES – PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO POR ALEGADA AUSÊNCIA DE PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA – REJEITADA – MÉRITO – PREVISÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO EM UMA DAS CLÁUSULAS DA AVENÇA, A CRITÉRIO DOS VENDEDORES, POR INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES, QUE SE CARACTERIZOU POR AUSÊNCIA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO DE UM IMÓVEL URBANO (APARTAMENTO) – INADIMPLÊNCIA VERIFICADA – PERDA DA PARCELA EM DINHEIRO, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA, POR SE TRATAR DE CONTRATO LIVREMENTE AJUSTADO ENTRE AS PARTES – PROIBIÇÃO DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO, E INCIDÊNCIA DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE BENFEITORIAS ÚTEIS OU ABATIMENTO DO VALOR A SER RETIDO A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – SENTENÇA MANTIDA – PRELIMINAR AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DESCONSTITUIÇÃO DE GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE BEM IMÓVEL. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SÚMULAS Nº 84 E Nº 308 DO STJ. PLENA VALIDADE DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E OPONIBILIDADE EM FACE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O negócio jurídico entabulado entre o adquirente do imóvel, ora Recorrido, e a Construtora, não obstante ausência de registro perante o Cartório de Imóveis, goza de plena validade, inclusive em face da Instituição Financeira a Cooperativa de Crédito, ora Recorrente, de maneira que deve ser retirado do bem gravame de alienação fiduciária. 2. Hipótese de homenagem ao princípio da boa-fé objetiva que exige das partes não apenas a intenção (boa-fé subjetiva), mas atuação no plano concreto (boa-fé objetiva) em todas as fases do contrato, inclusive antes e depois. Sendo assim, não pode a conduta da Construtora, que primeiro firmou promessa de compra e venda com o Recorrido e meses depois deu o imóvel em garantia à Cooperativa Recorrente, prejudicar o terceiro adquirente de boa-fé. 4. O Tribunal da Cidadania já pacificou a prescindibilidade do registro da promessa de compra e venda na Súmula de nº 84 , que assim reza: É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. 5. No que concerne à alegada inaplicabilidade da Súmula nº 308 do STJ, agitada pela Recorrente, a questão encontra-se sedimentada junto ao STJ, que a aplica também nos casos de ausência do registro da promessa de compra e venda, juntamente à Súmula nº 84 , pela quala hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 6. Recurso conhecido, mas desprovido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Terceira Câmara Cível, por unanimidade, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso, nos termos do voto do Relator. Vitória/ES, ______ de _________________ de 2019. PRESIDENTE RELATOR