Área Útil e Área Privativa em Jurisprudência

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Gabinete do Des. José Fernandes de Lemos QUINTA CÂMARA CÍVEL Apelação Cível nº XXXXX-47.2019.8.17.2001 Autores/Apelantes: Paulo Fernando Tenório Dantas e Ladmy Tibúrcio Dantas Ré/Apelada: Inconcal Engenharia Ltda. Relator: Des. José Fernandes de Lemos Relator Substituto: Juiz José Raimundo dos Santos Costa EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA DO IMÓVEL COM ÁREA INFERIOR À CONTRATADA. INOCORRÊNCIA. CONFORMIDADE DA UNIDADE IMOBILIÁRIA COM O INSTRUMENTO PARTICULAR E O MEMORIAL DA INCORPORAÇÃO. AUSÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR. CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O imóvel negociado entre as partes foi entregue pela construtora em conformidade com as dimensões pactuadas no instrumento particular e no memorial de incorporação (que estabeleceram a área privativa de 64,8 m² para a unidade imobiliária e 11 m² para a vaga de garagem). 1.1. Foi constado, no laudo pericial, acréscimo de 0,17 m² na área privativa do apartamento. Quanto à vaga de garagem, foi constatada diminuição de 0,36 m², que corresponde a 3,27% da área prevista no contrato/memorial, percentual que se encontra dentro do limite legal de 5% estabelecido no art. 500 do CC/2002 . 2. A existência de divergência na matrícula do bem perante o Registro Geral de Imóveis (que menciona o termo “área útil”, e não “área privativa”) não possui o condão de ensejar inadimplemento contratual da construtora, que entregou o apartamento na conformidade com o que fora acordado com os compradores. 2.1. Há uma diferença entre os termos “área privativa” e “área útil”, de acordo com as normas técnicas da ABNT (NBR 12721/2007 e ABNT NBR 14653/2011), correspondendo a “área privativa” à metragem total dos limites ocupados pela unidade autônoma (consideradas as paredes externas e internas), ao passo em que a “área útil” computa apenas os espaços de área interna dos cômodos, desprezando a área ocupada pelas paredes do imóvel. 2.2. O termo “área privativa” é o mais adequado para utilização pela construção civil e registro nos Cartórios de Imóveis, conforme norma ABNT NBR 12721/2007, tendo este sido o termo adotado pelo instrumento particular firmado entre as partes e pelo memorial da incorporação. 3. Recurso não provido, confirmando-se a sentença de improcedência, diante da ausência do dever de indenizar. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores que compõem a Quinta Câmara Cível deste Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, por unanimidade votos, em NEGAR PROVIMENTO à apelação cível e em majorar os honorários advocatícios de 10% para 15% sobre o valor da causa (art. 85 , § 11 , do CPC/2015 ), tudo na conformidade dos termos do voto do Relator, que passa a integrar este julgado. P.R.I. Recife/PE, JOSÉ RAIMUNDO DOS SANTOS COSTA Desembargador Convocado

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. DIFERENÇA ENTRE A METRAGEM DIVULGADA EM PANFLETOS PUBLICITÁRIOS E A METRAGEM REAL DE IMÓVEL, ADQUIRIDO PELOS AUTORES JUNTO À RECORRENTE. - A ÁREA ÚTIL DO IMÓVEL CORRESPONDE A 49,80 M2 E A ÁREA PRIVATIVA EQUIVALE A 55,71 M2, SENDO QUE NO PANFLETO FORA INFORMADA A ÁREA DE 56,06 M2. O DOCUMENTO ESSENCIAL PARA A CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO FOI O MATERIAL PUBLICITÁRIO QUE OS AUTORES RECEBERAM E QUE CONSTAVA METRAGEM DE TODAS AS ÁREAS, DE FORMA ESPECÍFICA E SEM NENHUMA OBSERVAÇÃO EM RELAÇÃO AO CRITÉRIO UTILIZADO PARA MEDIÇÃO. - VEICULAÇÃO DE PROPAGANDA ENGANOSA. OS PANFLETOS PUBLICITÁRIOS VEICULAVAM METRAGEM IMPRECISA, DIVERSA DA REAL, BEM COMO NÃO INFORMAVAM CLARAMENTE SE A METRAGEM INDICADA EM CADA AMBIENTE DO DESENHO ILUSTRATIVO SE REFERIA À ÁREA PRIVATIVA OU À ÁREA ÚTIL DO IMÓVEL. A ALEGAÇÃO DE QUE A REGRA É A MENÇÃO DA ÁREA PRIVATIVA, NÃO DESCONSTITUI O DEVER DA ACIONADA DE INFORMAR QUAL O CONCEITO TÉCNICO ADOTADO, BEM COMO O SIGNIFICADO DE TAL CONCEITO TÉCNICO, POSTO QUE NÃO SE PODE EXIGIR DO CONSUMIDOR LEIGO SABER DISCERNIR A DIFERENÇA ENTRE ÁREA PRIVATIVA E ÁREA ÚTIL. ALÉM DO MAIS A ÁREA ÚTIL É A QUE TEM VERDADEIRA IMPORTÂNCIA PARA O CONSUMIDOR, JÁ QUE SE REFERE À ÁREA EFETIVAMENTE UTILIZÁVEL DO IMÓVEL, EXCLUÍDA SUAS PAREDES INTERNAS E EXTERNAS, ISTO É, A ÁREA CONSISTENTE SOMENTE DOS PISOS DE SEUS AMBIENTES. - CONTRATO DE ADESÃO. DEVER DE RESTITUIÇÃO DO VALOR CORRESPONDENTE À DIFERENÇA EM METRO. APLICAÇÃO DOS ARTIGOS 18 , § 1º , III , 36 , 37 , § 1º E § 3º , DO CDC . - SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO

AGRAVO INTERNO – Interposição contra decisão que indeferiu o pedido de antecipação de tutela recursal – Agravo interno cujo exame fica prejudicado diante do julgamento do agravo de instrumento – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO PERICIAL– AVALIAÇÃO DO IMÓVEL – Decisão agravada que homologou o laudo de avaliação, tendo o perito considerado a área útil do imóvel – Inconformismo dos executados – Não acolhimento - Os executados, ora agravantes, alegam que o perito considerou apenas a área útil do imóvel de 36,03 m², quando deveria ter utilizado a área total, de 81,48 m². Todavia, a metodologia adotada pelo perito está correta e corresponde ao valor de mercado do imóvel avaliado. No caso concreto deve ser considerada somente a área privativa do imóvel para fins de obtenção do real valor de imóvel avaliado, uma vez que as áreas comuns e a vaga de garagem não individualizada não são de propriedade exclusiva do condômino – Seja como for, os executados agravantes não demonstraram que o imóvel penhorado tem valor superior ao da avaliação - RECURSO DESPROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ALEGAÇÃO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COM METRAGEM INFERIOR À ADQUIRIDA. PROPAGANDA ENGANOSA NÃO VERIFICADA. Não há falar em publicidade enganosa ou abusiva, na medida em que o marketing vincula o fornecedor e a prova produzida no feito, em especial, a pericial, demonstra que as apeladas entregaram aos autores imóvel com a metragem anunciada. Inexistência de danos materiais e de dano moral passíveis de serem indenizados. Manutenção da sentença de improcedência da ação. Precedentes da Corte. POR MAIORIA, NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. (Apelação Cível Nº 70080878978, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 15/05/2019).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. A legitimidade para a causa decorre de uma simetria que deve haver entre os titulares da relação jurídica de direito material subjacente à demanda e da relação jurídica de direito processual. Utilização de área condominial, denominada poço de luz, como se fosse área privativa, área de serviço. Autores que foram notificados pela administradora do condomínio para efetuar a remoção de telhado. Não há como compelir a ré, que apenas intermediou a compra e venda que se deu entre os autores e o anterior proprietário, a efetuar esta remoção. Nas condição de intermediadora, não há como condená-la ao pagamento de indenização pelos prejuízos dos autores com a aquisição de imóvel com área menor daquela que supunham estar adquirindo. Inexistente nos autos, ao depois, quaisquer provas, sequer indícios, de propaganda enganosa em relação às características do imóvel cuja venda foi intermediada pela ré. E no contrato de compra e venda por ela intermediado, na descrição do bem, nenhuma referência a área de serviço. Sentença que extinguiu o feito sem julgamento de mérito por ilegitimidade passiva, confirmada. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNANIME. (Apelação Cível Nº 70042004184, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 14/08/2014)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DIFERENÇA DE METRAGEM. PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO Nº 1 DO AUTOR: DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. MERO DISSABOR. RECURSO DESPROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO Nº 2 DA RÉ: IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE ÁREA MENOR QUE A CONSTANTE NA MATRÍCULA. MAGISTRADO DE 1º GRAU QUE ENTENDE QUE O ANÚNCIO PUBLICITÁRIO ANEXADO AOS AUTOS VINCULA A CONSTRUTORA. PROPAGANDA PRODUZIDA POR CORRETOR IMOBILIÁRIO. LAUDO PERICIAL. CONSTATAÇÃO DE ÁREA PRIVATIVA DE GARAGEM MENOR QUE A PREVISTA NA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. CONCLUSÕES DO LAUDO PERICIAL ACOLHIDAS. INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. VALOR MODIFICADO. INDENIZAÇÃO PELOS REFLEXOS DA DIFERENÇA DO PREÇO DO IMÓVEL NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - XXXXX-89.2017.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Desembargador Lauri Caetano da Silva - J. 15.03.2019)

APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO EM DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROMESSA DE ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA CONTENDO ÁREA PRIVATIVA NÃO EXISTENTE. 1- Comprado que a empresa incorporadora entregou imóvel em desconformidade com a promessa contratual, sem a área privativa, acarretando um decréscimo na área construída, na utilidade do bem e no valor do imóvel, deve haver o ressarcimento a título de danos morais. 2- Não se trata de mero dissabor a compra de apartamento sem a prometida área privativa que poderia ser utilizada com finalidades diversas, inclusive, hedônicas, e que representavam um justo anseio da parte, que elegeu o empreendimento na expectativa de usufruir do relaxamento, lazer, paisagismo e demais utilidades que a anexa área privativa lhes proporcionaria. 3- A quebra da expectativa referente à aquisição de unidade imobiliária contendo área privativa anexa a ser utilizada com jardim traz um abalo emocional e psicológico que justifica o ressarcimento do dano moral. 4- Havendo a parte autora sucumbido em parcela mínima de seu pedido, devem os ônus da sucumbência ser suportados em sua totalidade pela empresa requerida.1º APELO DESPROVIDO.2º APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - OBRIGAÇÃO DE FAZER - REPARAÇÃO - IMÓVEL - VÍCIO - APARTAMENTO - ÁREA PRIVATIVA - CAIXAS DE ESGOTO, ÁGUA E GORDURA - EXISTÊNCIA - DESCONHECIMENTO - CONSUMIDOR - DECADÊNCIA - PRESCRIÇÃO - NÃO OCORRÊNCIA - DEVER DE INFORMAÇÃO - VIOLAÇÃO - DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONFIGURAÇÃO. I. Nos termos do disposto no art. 26 , § 2º , I , do CDC , a reclamação formulada pelo consumidor perante o fornecedor obsta o curso do prazo decadencial do direito de reclamar de vício aparente ou de fácil constatação, até a resposta negativa correspondente. II. Não havendo prazo específico no CDC que regule a hipótese de reparação de danos decorrentes de vício do produto, deve ser aplicado o prazo geral de 10 anos do art. 205 do CC . III. Demonstrada a ocorrência de vício no imóvel entregue ao consumidor, consistente na existência de 3 caixas (de gordura, de esgoto e pluvial) na área privativa do apartamento por ele adquirido, acerca das quais não foi informado quando da entabulação do negócio jurídico, impõe-se obrigação de fazer para saná-lo ou, em caso de impossibilidade, a conversão em perdas e danos III. É evidente o abalo psicológico que passa o consumidor que é obrigado ao convívio com constante mau cheiro em seu imóvel, com a propensão de atração de animais, em especial de insetos tais como as baratas, bem como com a redução da privacidade e incômodo decorrentes da constante necessidade de acesso de pessoa estranhas no apartamento para manutenção. IV. Na fixação do quanto indenizatório, deve-se atentar para as circunstâncias dos fatos e das partes, evitando o enriquecimento ilícito, mas proporcionando à vítima uma satisfação e ao ofensor um desestímulo à prática de condutas abusivas.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. 1. DANO MATERIAL. OCORRÊNCIA. DIFERENÇA DE METRAGEM VERIFICADA NA ÁREA ÚTIL DA VAGA DE GARAGEM QUE DEVE SER INDENIZADA. 2. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE OFENSA AOS DIREITOS PERSONALÍSSIMOS. 3. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 5ª C.Cível - XXXXX-03.2018.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Juiz Luciano Campos de Albuquerque - J. 27.10.2020)

USUCAPIÃO URBANO – APARTAMENTO. Conforme disposto no artigo 183 da Constituição Federal , o usucapião urbano pressupõe solo e construção, imóvel destinado à moradia. Tratando-se de unidade condominial – apartamento –, cumpre perquirir se a fração ideal correspondente e a metragem de área real privativa não suplantam, cada qual individualmente, os 250m² previstos como limite.