Cotas Condominiais em Jurisprudência

RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS – TAXA CONDOMINIAL EM ATRASO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – INCLUSÃO DE COTAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. Insurgência contra decisão que indeferiu a inclusão, no pedido, de cotas condominiais vincendas. É possível a inclusão, no curso da ação executiva, das parcelas vincendas, até a data do efetivo pagamento, uma vez a obrigação em questão é de trato sucessivo, conforme autoriza expressamente o artigo 323 do Código de Processo Civil , de aplicação subsidiária ao processo de execução, por força do disposto no parágrafo único do artigo 771 do mesmo diploma processual civil. Medida que confere utilidade à a regra processual e prestigia os princípios da celeridade, da economia e da efetividade do processo. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça. Decisão reformada. Recurso de agravo de instrumento provido para determinar a inclusão das cotas condominiais vincendas e não adimplidas no curso do processo de execução até a data do efetivo pagamento.

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIAS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRETENSÃO RECURSAL ARTICULADA PELA EMBARGANTE AO ARGUMENTO DE INEXISTÊNCIA DE CERTEZA E LIQUIDEZ, ANTE A NÃO INDICAÇÃO NA CONVENÇÃO E/OU ATAS DE ASSEMBLEIA DO VALOR DAS COTAS OBJETOS DA EXECUÇÃO. INCONFORMISMO QUE MERECE PROSPERAR. DOCUMENTAÇÃO CARREADA AOS AUTOS (CONVENÇÃO E ATAS DE ASSEMBLEIA) QUE NÃO APONTAM O VALOR DA COTA CONDOMINIAL. NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DAS ATAS DAS ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS QUE ESTABELECERAM O VALOR DA COTA CONDOMINIAL OBJETO DA EXECUÇÃO. BOLETOS DE COBRANÇA E PLANILHAS QUE NÃO SUPREM A NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DA ATA DA ASSEMBLEIA. FALTA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. PRECEDENTES DESTA CORTE DE JUSTIÇA. CRÉDITO QUE DEVERÁ SER PERSEGUIDO PELAS VIAS ORDINÁRIAS. PROVIMENTO DO RECURSO. A partir da vigência do atual CPC , o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício passou a ser considerado título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784 , inciso X . Conforme se extrai do referido dispositivo, as contribuições devem estar previstas na respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Ademais, com o fito de conferir a indispensável liquidez ao título executivo extrajudicial, requisito essencial previsto no art. 783 , do CPC , a convenção ou ata de assembleia deve trazer de forma expressa o valor nominal da cota condominial. No caso dos autos, verifica-se que, apesar de o condomínio exequente ter juntado aos autos cópia da convenção condominial (fls. 122/145), tal instrumento contém mera previsão genérica quanto à necessidade de rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, não havendo a especificação dos valores cabíveis a cada unidade autônoma. No mesmo sentido, as atas de assembleia trazidas aos autos (fls. 33/54) não detalham os valores a serem pagos por cada condômino pelas despesas ordinárias dos anos em que o executado esteve inadimplente. No que se refere às despesas extraordinárias, em que pese haver a aprovação dos orçamentos dos serviços que seriam prestados ao condomínio, igualmente não há qualquer estipulação expressa de qual seria o valor a ser pago por cada unidade autônoma. Nesse sentido, diante a inexistência de qualquer prova documental capaz de conferir liquidez à obrigação executada, impõe-se a reforma da sentença para acolher os embargos à execução, sendo nula a execução deflagrada, nos termos dos art. 783 e 803, I, CPC .

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. Rejeição em primeiro grau. Inconformismo da embargante. LEGITIMIDADE PASSIVA. Não reconhecimento. O débito condominial constitui obrigação propter rem, sendo dever do proprietário do imóvel responder pelas despesas, a teor do art. 1.345 do Código Civil . No entanto, a responsabilidade do proprietário pode ser excepcionada, recaindo sobre o possuidor direto do bem o dever de arcar com as despesas comuns. Orientação firmada pelo E. STJ no Recurso Especial Repetitivo nº 1.345.331/RS (Tema 886). Apelante que possui incontroversa relação material com a unidade e da qual o condomínio exequente possui ciência inequívoca. Legitimidade passiva confirmada. EXEQUIBILIDADE DAS COTAS CONDOMINIAIS. Inteligência do artigo 784 , inciso VIII , do CPC . Taxas e despesas condominiais que constituem título executivo extrajudicial. Desnecessidade de maiores formalidades. Apelante que não impugnou especificamente despesas ou encargos. Dívida líquida, certa e exigível. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Honorários majorados. RECURSO NÃO PROVIDO.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. 1. Ação de execução de título executivo extrajudicial, tendo em vista a inadimplência no pagamento de cotas condominiais. 2. Ação ajuizada em 19/03/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 08/08/2018. Julgamento: CPC/2015 . 3. O propósito recursal é definir se, à luz das disposições do CPC/2015 , é válida a pretensão do condomínio exequente de ver incluídas, em ação de execução de título executivo extrajudicial, as parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação do curso do processo. 4. O art. 323 do CPC/2015 , prevê que, na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. 5. A despeito de referido dispositivo legal ser indubitavelmente aplicável aos processos de conhecimento, tem-se que deve se admitir a sua aplicação, também, aos processos de execução. 6. O art. 771 do CPC/2015 , na parte que regula o procedimento da execução fundada em título executivo extrajudicial, admite a aplicação subsidiária das disposições concernentes ao processo de conhecimento à lide executiva. 7. Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional. 8. Recurso especial conhecido e provido.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. DÍVIDA PROPTER REM. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA VENCIMENTO. ARTIGO 397 , CAPUT, CÓDIGO CIVIL . MULTA. REFORMA DA SENTENÇA. Apelação do condomínio contra sentença de parcial procedência na Ação de Embargos à Execução, que excluiu do débito a incidência de juros e correção monetária. A obrigação de solver a cota condominial constitui-se em dever básico do condômino, que deve contribuir para as despesas comuns. Juros e correção monetária, em caso de cobrança de cota condominial, fluem a partir do inadimplemento de cada prestação, conforme artigo 397 , do Código Civil . Multa que é devida na forma do artigo 1.336 , § 1º do Código Civil . Sentença reformada para reconhecer a improcedência dos pedidos. RECURSO PROVIDO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO NA EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS. Discussão sobre se seria juridicamente possível a inclusão das cotas condominiais vincendas e devidas no curso do processo até o pagamento, como defende o exequente, ou o valor em execução deve ficar restrito ao que foi pedido na exordial, sem incluir parcelas vincendas, como fez o juiz constar na decisão agravada. Ação de execução de título extrajudicial. Demanda que versa sobre a cobrança de despesas condominiais. Decisão interlocutória agravada que indeferiu a inclusão das parcelas vincendas. Título executivo extrajudicial (Art. 784 , X do CPC ), em relação ao qual vem se admitindo a aplicabilidade subsidiária do art. 323 do CPC . Relação de prestação continuada. Possibilidade de inclusão das cotas condominiais devidas no curso do processo até o pagamento, como forma de se evitar novas execuções entre as mesmas partes, fundadas na mesma relação jurídica de direito material. Obediência aos princípios da efetividade da prestação jurisdicional e da economia processual. Precedentes do STJ ( REsp XXXXX/RS ) e deste Tribunal. RECURSO AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO.

EMENTA: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. CAUSA SUSPENSIVA DO ART. 3º DA LEI N.º 14.010 /2020. FLUÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL PELO PERÍODO REMANESCENTE. PRESCRIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS. OCORRÊNCIA. I - Prescreve em cinco anos o prazo para o ajuizamento de ação de execução de cotas condominiais, consoante entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso repetitivo ( REsp XXXXX/DF ). II - Impõe-se reconhecer a prescrição parcial da pretensão do condomínio de cobrar taxas condominiais se, mesmo computando-se o período de suspensão previsto no art. 3º da Lei n.º 14.010 /2020, transcorreu prazo superior a cinco anos até a data da propositura da ação. III - Recurso conhecido e não provido.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO AUTORAL DE INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS VENCIDAS NOS PERÍODOS DE 12/05/2011 A 12/12/2012 E DE 12/03/2014 A 12/10/2014. CITAÇÃO EDITALÍCIA DA DEVEDORA. CONTESTAÇÃO POR NEGATIVA GERAL APRESENTADA POR SEU CURADOR ESPECIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ BUSCANDO A DECRETAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA RELATIVA ÀS COTAS VENCIDAS EM MAIO E JUNHO DE 2011. TESE FIRMADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, EM JULGADO SUBMETIDO AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS, NO SENTIDO DE QUE É QUINQUENAL O PRAZO PRESCRICIONAL PARA A COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS, NA FORMA DO ARTIGO 206 , § 5º , I DO CÓDIGO CIVIL . TEMA 949 DO STJ. DISTRIBUÍDA A AÇÃO EM 14/06/2011, PRESCRITAS ESTÃO AS PARCELAS ANTERIORES AOS ÚLTIMOS CINCO ANOS DESDE ENTÃO CONTADOS. RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS EM 12/05/2011 E 12/06/2011 QUE SE IMPÕE. PROVIMENTO DO RECURSO.

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CONFIGURADA. 1. A obrigação correspondente ao pagamento das taxas condominiais possui natureza propter rem e, portanto, podem ser exigidas do proprietário ou possuidor do bem. 2. As despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS , sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim o efetivo recebimento das chaves. 4. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais, sendo certo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da empresa responsável pelo empreendimento (promitente-vendedor) até esta data. 5. A parte embargante/apelante não detém legitimidade para figurar no polo passivo da execução referente à cobrança de taxas condominiais referentes a períodos anteriores à entrega das chaves, cujo encargo deve ser suportado pela construtora/incorporadora. 6. Preliminar de ilegitimidade passiva acolhida. 7. Recurso conhecido e provido.

EMENTA civil e PROCESSUAL. COTAS CONDOMINIAIS. FAR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. SENTENÇA EXTINTIVA. JULGAMENTO DO MÉRITO PELA TURMA RECURSAL. POSSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. Planilha de cálculo. COTAS VENCIDAS NO DECURSO DA AÇÃO. CONSECTÁRIOS LEGAIS. 1. Quanto à legitimidade passiva da CEF, a Turma Recursal está alinhada ao entendimento pacificado pelo STJ, no julgamento do REsp XXXXX/RS . Para a definição da legitimidade para a ação de cobrança das despesas condominiais, importa verificar, no caso concreto, quem possui relação jurídica material com o imóvel. Precedentes. 2. Considerando que a ação encontra-se em condições de imediato julgamento, posto que instruída com os documentos necessários à análise do mérito, a Turma deixa de anular a sentença e passa ao julgamento. 3. Não tendo sido comprovada a efetiva imissão dos adquirentes na posse dos imóveis, ante a ausência de direcionamento da lide e citação dos mutuários, e a ciência inequívoca pelo condomínio credor, ônus que incumbia à CEF, nos termos do art. 373 , inc. II , do Código de Processo Civil , não há como afastar a responsabilidade da proprietária fiduciária em ação de cobrança das cotas condominiais. 4. A juntada de planilha de cálculos é suficiente a demonstrar a dívida condominial para o ajuizamento de ação de cobrança. 5. São devidas as cotas condominiais vencidas no decorrer da ação. Os juros são fixados em 1% ao mês e incidem desde o inadimplemento de cada mensalidade, por se tratar de obrigações contratuais líquidas. A correção monetária incide nos termos da súmula 362 do STJ, aplicada desde o arbitramento, conforme critérios de atualização dos débitos judiciais. Precedentes. _________________________________________________________