Enfiteuse em Jurisprudência

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE ENFITEUSE. EXCLUSÃO NO REGISTRO DO TERMO "FOREIRO". POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE ENFITEUSE NA MATRICULA DO IMÓVEL. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. CERTIDÃO CARTORÁRIA QUE INFORMA INEXISTIR QUALQUER CONSTITUIÇÃO DE ENFITEUSE NA CADEIA DOMINIAL. PRECEDENTES TJCE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Cinge-se a controvérsia recursal em verificar eventual desacerto da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de Fortaleza nos autos de Ação Declaratória de Inexistência de Enfiteuse julgou procedente o pleito autoral para, com fulcro no art. 212 , 167, I, 10, ambos da Lei 6.015 /73, determinar que após o trânsito em julgado seja expedido Mandado ao Cartório de Imóveis competente para que proceda a retificação da descrição do Imóvel objeto da transcrição nº 50.640, do Cartório de Imóveis da 1ª Zona, excluindo a expressão "foreiro", consolidando o domínio pleno (direto e útil). 2. A enfiteuse consiste na transferência pelo proprietário de todos os direitos sobre um determinado imóvel para uma terceira pessoa, que passa a ter sobre este o domínio útil. No atual Código Civil , a constituição da enfiteuse foi extinta, respeitando-se, entretanto, as enfiteuses antigas, nos termos do art. 2.038 do CC . 3. Conforme o art. 678 e seguintes, do Código Civil de 1916 , a enfiteuse é um direito no qual, por ato entre vivos ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel. Desses artigos depreende-se que a enfiteuse tinha como requisitos para a sua constituição ser a pessoa física proprietária de um imóvel e a existência de um contrato para se concretizar o direito. 4. Observa-se também que o art. 167 , I , 10 , da Lei dos Registros Publicos exige que a enfiteuse seja devidamente registrada na zona imobiliária da circunscrição do imóvel. O inciso II, do dispositivo legal retromencionado, determina que haverá a averbação, por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais. Fica claro, portanto, que tanto a constituição quanto a extinção devem ser regularmente implementadas no Cartório de Imóveis. Diante disso, cabe ao senhorio ou ao enfiteuta providenciar, no Cartório do Registro Imobiliário, a efetivação da constituição da enfiteuse para que esta possa ter validade, pois, como direito real, só se constitui após o registro e sem este tem-se por inexistente. 5. Da análise da documentação acostada aos autos, constata-se que o Oficial do Cartório de Imóveis da 1ª Zona, descreveu a cadeia dominial dos títulos anteriores e declarou que não foi encontrado, na serventia extrajudicial, o registro da enfiteuse que recai sobre a transcrição 50.640, consoante ofício de fls. 49/51.Desse modo, verifica-se que o CRI 1ª Zona informou que retroagindo aos títulos a partir da cadeia dominial atinente à transcrição nº 50.640 não foi encontrada a regular constituição do registro enfitêutico, razão pela qual, como não foi provada a regular constituição da enfiteuse sobre o imóvel objeto da transcrição nº 50.640, do Cartório de Imóveis da 1ª Zona, não há que se falar ser referido imóvel foreiro. 6. Destarte, ausente a prova do registro imobiliário da enfiteuse, não se pode reconhecer a existência de tal instituto e nem onerar o imóvel, razão pela qual deve ser retificado o registro do imóvel. 7. Portanto, estando o decisum a quo em conformidade com a legislação e com a jurisprudência pacificada, não havendo fundamentação apta a ensejar a sua modificação, o improvimento do presente recurso é a medida que se impõe. ACÓRDÃO: Vistos, discutidos e relatados os presentes autos, em que são partes as pessoas acima indicadas, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em julgamento de Turma, por unanimidade, em conhecer e dar negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto da Relatora. DESEMBARGADORA LIRA RAMOS DE OLIVEIRA Relatora

DIREITOS REAIS. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO. ENFITEUSE NÃO CONSTITUÍDA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. POSSIBILIDADE. 1. O art. 1.227 do Código Civil combinado com o art. 172 da Lei N. 6.015 /1973 preconizam o efeito constitutivo do registro em relação a direitos reais sobre imóveis, estabelecendo o princípio da "inscrição", segundo o qual a constituição , transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam mediante inscrição no respectivo Cartório de Registro Imobiliário. 2. A mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário, o qual poderia ensejar o verdadeiro óbice à aquisição originária da propriedade pelo "enfiteuta", e que inexiste na situação vertente. 3. Recurso especial provido.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESGATE DE AFORAMENTO. ACÓRDÃO ESTADUAL QUE CONCLUIU PELA INEXISTÊNCIA DE ENFITEUSE. MATÉRIA FÁTICA E PROBATÓRIA. SÚMULA 7 /STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário, o qual poderia ensejar o verdadeiro óbice à aquisição originária da propriedade pelo 'enfiteuta', e que inexiste na situação vertente" ( REsp XXXXX/SP , Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2013, DJe de 05/03/2014). 2. No caso, o eg. Tribunal estadual, com arrimo nas peculiaridades dos autos, não reconheceu a enfiteuse diante da ausência de registro desse direito real e de outras provas que a comprovassem. Pretensão de modificar esse entendimento, considerando o caso concreto, encontra óbice na Súmula 7 /STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. ENFITEUSE EXISTENTE SOBRE O IMÓVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO DE DOMÍNIO ÚTIL. POSSIBLIDADE. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 1.238 DO CC . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. PEDIDO JULGADO PROCEDENTE. DECISÃO UNÂNIME.

Agravo de Instrumento n. XXXXX-69.2023.8.20.0000 Agravante: Evilázio Crisanto de Morais Advogado: Dr. João Paulo dos Santos Melo Agravado: Município de Serra de São Bento Relator: Desembargador João Rebouças EMENTA: PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO PENDENTE DE APRECIAÇÃO. JULGAMENTO DO MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. DISCUSSÃO QUE ABRANGE OS TEMAS LEVANTADOS NO RECURSO INTERNO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. DIREITOS REAIS. ENFITEUSE (AFORAMENTO OU APRAZAMENTO). DIREITO NÃO MAIS PREVISTO NO CÓDIGO CIVIL DE 2002 . MANUTENÇÃO DAS ENFITEUSES CONSTITUÍDAS ANTERIORMENTE AO CC/2002 CUJA REGULAÇÃO É REALIZADA PELO CÓDIGO CIVIL DE 1916 E AS PREVISTAS EM LEIS ESPECIAIS. DIREITO REAL DE GOZO OU FRUIÇÃO SOBRE COISA ALHEIA. NECESSIDADE DE REGISTRO DA ENFITEUSE NO REGISTRO DE IMÓVEIS. EXIGÊNCIA PREVISTA NO CÓDIGO CIVIL E NA LEI DE REGISTROS PUBLICOS . IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE ENFITEUSE POR MERO CONTRATO PARTICULAR. INEXISTÊNCIA, NO CASO, DE REGISTRO DO DIREITO REAL EM CARTÓRIO. ENFITEUSE NÃO CONSTITUÍDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. - Julgado o mérito do agravo de instrumento, deve-se tornar prejudicado o agravo interno pendente e cuja discussão é abrangida por aquele outro recurso. Agravo interno prejudicado. - Mérito do Agravo de Instrumento. A enfiteuse ou aforamento ou aprazamento era direito real de gozo ou fruição na coisa alheia. O Código Civil de 2002 vedou a instituição de novas enfiteuses no seu art. 2.028 , remanescendo, todavia, aquelas já existentes que são disciplinadas pelo Código Civil de 1916 e as incidentes sobre terrenos de marinha, regidas por leis específicas, como a Lei n. 9.636 , de 15/5/1998 e o Decreto-Lei n. 9.760 , de 5/9/1946. - Os direitos reais sobre bens imóveis só se adquirem por meio de registro em cartório e não por intermédio de contrato particular. - Prevê ainda o art. 167 , I , 10 , da Lei de Registros Publicos que no registro de imóveis, além da matrícula, serão feitos, o registro da enfiteuse. Portanto, a enfiteuse há de se transcrita no registro de imóveis, sem o que não se constitui como direito real. - Segundo o STJ, 1) a constituição , transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam mediante inscrição no respectivo Cartório de Registro Imobiliário e 2) A mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário - STJ - REsp XXXXX/SP , Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 17/12/2013, DJe 05/03/2014 e STJ - AgInt no AREsp XXXXX/CE, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 17/05/2021, DJe 19/05/2021). - No caso dos autos, a enfiteuse que o recorrente diz ser titular não está registrada em cartório em seu nome, razão pela qual não pode ser considerada constituída ou perfectibilizada.

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ESCRITURA DE ENFITEUSE. TÍTULO LÍQUIDO, CERTO E EXIGÍVEL. ALIENAÇÃO DO BEM PELO ENFITEUTA. LAUDÊMIO DEVIDO AO TITULAR DO DOMÍNIO DIRETO NO VALOR CORRESPONDENTE A 2,5% ( DOIS VÍRGULA CINCO POR CENTO) SOBRE O VALOR DA ALIENAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Trata-se na Origem de Ação de Execução de Título Extrajudicial, através da qual o exequente/recorrido pretende o recebimento de laudêmio decorrente do Contrato de Enfiteuse, registrado no Cartório de Notas – Tabelionato Pergentino Maia, Livro 0037, fl. 071, cujo imóvel fora alienado pela empresa ora recorrente, que, inconformada propôs Embargos à Execução, sob o fundamento que a ação não foi aparelhada com o Título Executivo e de que o mesmo não é líquido, certo e exigível e, ademais, que o laudêmio deve incidir apenas sobre o valor do terreno, excluídas as edificações. 2. A sentença recorrida, julgou parcialmente procedentes os embargos, definindo que o laudêmio de 2,5% (dois vírgula cinco por cento) deve incidir apenas sobre o valor da terra nua, sem considerar as construções e benfeitorias, todavia, se insurge a recorrente, alegando a ausência de instrução da ação com o título executivo e de que o mesmo não dispõe de certeza, liquidez e exigibilidade. 3. O artigo 585 , IV, do Código de Processo Civil , vigente à época do ajuizamento da ação de execução, prescreve que o crédito decorrente de foro e laudêmio, é título executivo extrajudicial. 4. Segundo a doutrina, Laudêmio é o valor pago pelo proprietário do domínio útil ao proprietário do domínio direto, nos negócios onerosos de imóveis gravados com esse instituto e corresponde 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor da área do terreno, (não cobra sobre o valor de área construída). (ENTENDA O QUE É LAUDÊMIO. Desenvolvido por Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues . Esclarecimentos sobre a cobrança de laudêmio. Disponível em: http://www.laudemio.com.br. Acesso em: 04/12/2018). 5. Assim, o fato gerador do laudêmio é a constituição da enfiteuse, a qual embora tenha sido extinta pelo artigo 2.038 do Código Civil de 2002 , o Código de Processo Civil manteve em seu artigo 585 , o crédito decorrente de foro e laudêmio como título executivo extrajudicial, em razão das eventuais enfiteuses que ainda existam, como no caso em exame, a considerar que a enfiteuse, cujo laudêmio é objeto da execução, fora constituída em 21 de janeiro de 1938. 5. Na hipótese, extrai-se do exame dos autos originários (Proc. XXXXX-88.2011.8.06.0001 ), que o exequente aparelhou a execução com o Título Executivo (fls. 22-23, do processo na Origem), consistente na Escritura de Constituição de Enfiteuse, nos moldes do artigo 167, I, 10, da Lei Nº 6.015/1973), logo, não prospera a alegação do recorrente de que a ação executiva não fora instruída com o respectivo título extrajudicial. 6. Em relação as alegações da recorrente de que o título é desprovido de certeza, liquidez e exigibilidade, na espécie, a certeza decorre da existência da Escritura de Enfiteuse, devidamente registrada no Cartório de 3º Ofício de Notas – Tabelionato Pergentino Maia, Livro 0037, folha, 071, (fl. 22, dos autos originários), onde consta como senhorio direto do imóvel, o Sr. Antônio Matos Porto , do qual o exequente/recorrido, é sucessor, na condição de neto. 7. Nessa perspectiva, o título é líquido, porque a cobrança do laudêmio de 2,5% (dois e meio por cento), incide sobre o valor da alienação pela empresa ora recorrente à Construtora Colúmbia Ltda, no valor de R$ 1.072.500,00 (hum milhão, setenta e dois mil e quinhentos reais), conforme se encontra averbado na Matrícula do Registro Imobiliário (fl 19, da ação de execução), sendo despicienda a colação de Planilha, uma vez que foi realizado o cálculo aritmético na própria exordial da ação (2,5% x 1.072.500,00 = 26,812,50) e o valor da execução foi determinado, ou seja, a pretensão executiva foi quantificada. E, o título é exigível porque o imóvel foi efetivamente alienado pelo enfiteuta e o laudêmio não foi adimplido, pelo menos não consta dos embargos a alegação de adimplemento pelo alienante. 8. Dessa forma, reconhece-se que a Ação de Execução Extrajudicial foi instruída com o título executivo (Escritura de Enfiteuse) e que o mesmo goza de certeza, liquidez e exigibilidade. 9. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso interposto e negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora.

AÇÃO DE COMISSO. ENFITEUSE. ALTERAÇÃO DO VALOR DO DOMÍNIO PLENO E CORREÇÃO MONETÁRIA. PRECEDENTE DO STJ ( RESP nº 212060/RJ ). ART. 101, DL Nº 9760/45. LEI Nº 7450 /85, ART. 88 . PERFEITAMENTE CABÍVEL A ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA ANUAL DO FORO. CONFORME ENTENDIMENTO ADOTADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, É DESCABIDA A MODIFICAÇÃO ANUAL DO VALOR DO DOMÍNIO PLENO DO IMÓVEL AFORADO A PARTICULAR PELA UNIÃO. O FORO É INVARIÁVEL POR DETERMINAÇÃO LEGAL (ART. 678 , CC/16 ), RAZÃO PORQUE É VEDADA A ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. REJEITADAS AS PRELIMINARES. SENTENÇA MANTIDA. NEGADO PROVIMENTO. À UNANIMIDADE. 1. O foro é invariável por determinação legal (art. 678 , CC/16 ), razão porque é vedada a alteração da base de cálculo. 2. O art. 101 do Decreto-Lei n.º 9.760 /46 apenas autoriza a incidência da atualização monetária, não permitindo a reavaliação do imóvel para fins de alteração da base de cálculo do valor da pensão. 3. A incidência da correção monetária visa apenas à mera reposição do valor nominal da moeda, inexistindo qualquer ofensa ao disposto no artigo 678 do Código Civil de 1916 .4. A enfiteuse possui previsão legal no art. 678 do Código Civil de 1916 , ainda aplicável à espécie por força do disposto no art. 2.038 do Código Civil de 2002 .

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES E REMESSA NECESSÁRIA. AÇÃO DE RESGATE DE AFORAMENTO/ENFITEUSE C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. DIREITO AO RESGATE. REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 693 DO CC/1916 . AVERBAÇÃO OBRIGATÓRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. DEVIDO O PAGAMENTO DAS CUSTAS DAÍ DECORRENTES. INCIDÊNCIA DE ITBI. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. 1.No caso em tela, a empresa autora busca o resgate de aforamento ou enfiteuse constante nos termos de nºs 758, 759, 760 e 993, alegando que todos são datados de mais de 10 (dez) anos e, portanto, passíveis de resgate, com a unificação do domínio útil com o domínio direto, nos termos do art. 693 do Código Civil de 1916 , mantido pelo art. 2.038 do atual Código Civil . 2.Restou incontroverso nos autos o direito ao resgate de aforamento pleiteado, obedecidos os requisitos do art. 693 do CC/1916 , girando a controvérsia em torno da porcentagem do laudêmio, bem como da obrigação de pagamento do ITBI e das custas com escrituração e registro imobiliário. 3.As condições constantes nos Termos de Aforamento preveem a porcentagem do laudêmio para os casos de venda, troca ou doação enquanto o art. 693 do CC/1916 trata da porcentagem do laudêmio para o caso de resgate do aforamento. Assim, a porcentagem do laudêmio a ser paga pelo resgate dos aforamentos, in casu, deverá ser aquela prevista no art. 693 do CC/1916 , qual seja, 2,5% (dois e meio por cento) e não 5% (cinco por cento) como pretende o Município. 4.O art. 96, da Lei Municipal nº 1.169/98 do Município de Caucaia, em consonância com o art. 156 , II , da Constituição Federal /88, estipula que: "O Imposto sobre a Transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, tem como hipótese de incidência: II- a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia". 5.Para a averbação da extinção do aforamento no Registro Imobiliário, nos termos dos arts. 167 , II , 2 , 169 e 172 da Lei de Registros Publicos , a autora deverá arcar com as custas daí decorrentes, conforme estabelecido no art 14 da mesma lei. 6.Apelações e remessa conhecidos. Negado provimento ao apelo da autora e dado parcial provimento à remessa e ao apelo do Município. ACÓRDÃO ACORDA a 3ª CÂMARA CÍVEL do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ, por uma de suas turmas julgadoras, à unanimidade, em conhecer dos apelos e da remessa necessária, para negar provimento à apelação da autora e dar parcial provimento à remessa e à apelação do Município, tudo nos termos do voto do relator, parte integrante deste. Fortaleza, 8 de outubro de 2018.

CIVIL, CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL SITUADO EM TERRENO DE MARINHA. IMPRESCRITIBILIDADE. USUCAPIÃO DE DOMÍNIO ÚTIL. ENFITEUSE OU AFORAMENTO INEXISTENTES. PEDIDO DE REGULARIZAÇÃO DA OCUPAÇÃO. DESCABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. I. Tratando-se de bem que se encontra inserido em terreno de marinha, sendo, portanto, imprescritível, a pretensão de usucapião não merece prosperar. II. Descabimento de usucapião do domínio útil na hipótese, ante a inexistência de enfiteuse ou aforamento. III. Descabido o exame do pedido subsidiário de regularização da ocupação, tanto porque há dívida correspondente às taxas de ocupação incidentes sobre o imóvel em discussão em embargos de terceiro, quanto pela inexistência de pretensão resistida na via administrativa. IV. Majorados os honorários advocatícios, observada a AJG anteriormente concedida.

APELAÇÃO CÍVEL. ENFITEUSE. AQUISIÇÃO DE APARTAMENTO EM EDIFÍCIO CONSTRUÍDO EM TERRENO FOREIRO AO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO. CONTROVÉRSIA QUANTO À CORRETA BASE DE CÁLCULO PARA A APURAÇÃO DOS VALORES DO LAUDÊMIO E DO FORO ANUAL. VEDADA A COBRANÇA DE LAUDÊMIO OU PRESTAÇÃO ANÁLOGA NAS TRANSMISSÕES DE BEM AFORADO, SOBRE O VALOR DAS CONSTRUÇÕES. ART. 2.038 , § 1º , I , CC/02 . NÃO APLICÁVEL À HIPÓTESE A RESSALVA NO SENTIDO DE QUE A ENFITEUSE DOS TERRENOS DE MARINHA E ACRESCIDOS DEVE SER REGULADA POR LEI ESPECIAL, UMA VEZ QUE SE TRATA DE ENFITEUSE CONSTITUÍDA SOBRE BEM PÚBLICO DO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO. ART. 2.038 , § 2º , CC/02 . CORRETA A SENTENÇA AO DECLARAR COMO BASE DE CÁLCULO PARA O LAUDÊMIO E PARA O FORO ANUAL O VALOR DA AVALIAÇÃO DO TERRENO, NA PROPORÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE DO AUTOR, BEM COMO AO DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A MAIOR PELO DEMANDANTE. PRECEDENTES TJ/RJ. ALEGAÇÃO DE QUE O FORO ANUAL ESTARIA SENDO COBRADO COM BASE NO VALOR DO TERRENO QUE NÃO FOI ABORDADA NA CONTESTAÇÃO PELO APELANTE. CONCENTRAÇÃO DA DEFESA. PRECLUSÃO. ART. 336 , CPC . REFORMADA A SENTENÇA, DE OFÍCIO, PARA QUE SEJA CONDENADO O RÉU AO PAGAMENTO DA TAXA JUDICIÁRIA. CONHECIDA EM PARTE A APELAÇÃO, E, NESSA PARTE, NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.