Art. 24 da Lei 9514/97 em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - NEGÓCIO JURÍDICO - REQUISITOS FORMAIS - INOBSERVÂNCIA - CARTÓRIO - REGISTRO - NULIDADE. - O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: o valor do principal da dívida; o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; a taxa de juros e os encargos incidentes; a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27 (Lei 9.514 /1997, art. 24 )- A validade do negócio jurídico requer forma prescrita ou não defesa em lei. ( CC , art. 104 , III )- É nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei e for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade ( CC , art. 166 , IV e V ).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - NEGÓCIO JURÍDICO - REQUISITOS FORMAIS - INOBSERVÂNCIA - CARTÓRIO - REGISTRO - NULIDADE. - O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: o valor do principal da dívida; o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; a taxa de juros e os encargos incidentes; a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27 (Lei 9.514 /1997, art. 24 )- A validade do negócio jurídico requer forma prescrita ou não defesa em lei. ( CC , art. 104 , III )- É nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei e for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade ( CC , art. 166 , IV e V ).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA C/C REVISIONAL. DECISÃO QUE INDEFERIU PRODUÇÃO DE PROVA. AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS DADOS EM GARANTIA FIDUCIÁRIA. DESNECESSIDADE. VALOR DOS IMÓVEIS PARA FINS DE LEILÃO CONSTANTE NO CONTRATO. VALIDADE. ART. 24 , VI , DA LEI 9.514 /97. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. PREÇO VIL. NÃO CARACTERIZADO. PROCEDIMENTO QUE DEVE SEGUIR O DISPOSTO NO ART. 27 DA LEI 9.514 /97. - A própria legislação que rege a negociação discutida (Lei 9.514 /1997) dispõe, em seu artigo 24, VI, que as partes acordarão, no instrumento contratual que institui a propriedade fiduciária, o valor do imóvel para fins de venda em leilão público, sendo possível concluir que a realização do leilão prescinde de avaliação mercadológica.- Da análise dos autos, não existe qualquer indício de que tenha existido vício de consentimento na aceitação do agravante aos termos estipulados no contrato, de modo que o valor dos bens lá indicados deve prevalecer para efeito de atribuição do preço para realização do leilão.Recurso desprovido. (TJPR - 18ª C.Cível - XXXXX-89.2019.8.16.0000 - Assis Chateaubriand - Rel.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 16.03.2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VALOR DE VENDA EM LEILÃO PÚBLICO. ART. 24 DA LEI 9.514 /97. 1. Não é o preço de mercado que deve ser considerado para fins de leilão extrajudicial de contrato regido pela Lei 9.514 /97 (alienação fiduciária). 2. O art. 24 , inciso VI da Lei 9.514 /97 é claro ao definir que o contrato, que serve de título ao negócio fiduciário, conterá a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão.

E M E N T A PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. LEILÃO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. PREÇO VIL NÃO DEMONSTRADO. REGULARIDADE DA AVALIAÇÃO. ART. 24 , VI DA LEI 9.514 /97. RECURSO DESPROVIDO. 1. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei nº 9.514 /1997, à semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei nº 70 /1966, de há muito declarada constitucional pelo Supremo Tribunal Federal. 2. Em suma, o apelante sustenta que o procedimento de execução extrajudicial não resguardou a proporção indispensável de 50% entre o valor de avaliação e o valor do lance mínimo aceitável, de modo que a hasta pública deve ser declarada nula. 3. A questão discutida nestes autos é disciplinada pela Lei 9.514 /97 que trata da alienação fiduciária de coisa imóvel, que estabelece em seu artigo 27 que "uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7ºdo artigoo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel". 4. O artigo 24 , inciso VI , da Lei nº 9.514 /1997 estabelece que o contrato deve conter "a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão". E no caso dos autos, foi indicado o valor de R$ 830.000,00, consoante se verifica na letra B8 do contrato firmado. 5. A jurisprudência pátria considera válida cláusula contratual que utiliza o valor da garantia fiduciária para fins de leilão. Precedentes. 6. O juízo a quo, em sua fundamentação, salientou que: “No caso dos autos, trata-se de imóvel localizado na Rua Antonio de Proença, com área de 154,44m², o qual foi avaliado no montante de R$ 830.000,00 (oitocentos e trinta mil reais) em janeiro de 2015, conforme consta do contrato assinado pelas partes. De acordo com o edital de leilão público de venda de imóveis realizado em 11/03/2017, o mesmo imóvel foi avaliado em R$ 765.000,00 (setecentos e sessenta e cinco mil reais), ao passo que o valor de venda resultou em R$ 863.726,98 (oitocentos e sessenta e três mil, setecentos e vinte e seis reais e noventa e oito centavos)”. 7. Dessa forma, conclui-se que a CEF cumpriu com a lei e o contrato, na medida em que utilizou como valor de avaliação do imóvel para fins de leilão o estabelecido em contrato e no artigo 24 , da Lei 9514 /97. 8. Apelação desprovida.

Alienação fiduciária. Bem imóvel. Ação anulatória de arrematação extrajudicial, ajuizada em face do credor fiduciário e da arrematante. Sentença de procedência. Apelo das rés. Ilegitimidade passiva não arguida pela arrematante em sua contestação, na qual se insurgiu objetivamente contra a pretensão inicial. Preliminar rejeitada. Contrato que previu somente a incidência do IGPM-FGV sobre o valor da avaliação realizada no momento da contratação, que não atende ao requisito do artigo 24 , VI , da Lei 9.514 /97, segundo o qual, o contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá "a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão". Não se pode considerar revisão a mera incidência de um índice de correção monetária sobre a avaliação, pois esta depende de diversos fatores intrínsecos ao imóvel e à sua localização. Arrematação do imóvel por preço vil, pois correspondente a 31% do seu valor de mercado. Ônus de sucumbência que deve ser proporcionalmente rateado entre as partes vencidas. Artigo 87 , §§ 1º e 2º , do CPC . Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Apelos desprovidos.

ADMINISTRATIVO. CONTRATOS BANCÁRIOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SUSPENSÃO DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. ARREMATAÇÃO. ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL. CARACTERIZAÇÃO. 1. Este Tribunal reconhece a constitucionalidade e legalidade do procedimento de execução extrajudicial de consolidação de propriedade, que, adotado nos limites da Lei nº 9.514 /97, não ofende os princípios do devido processo legal e do contraditório. 2. O CPC/1973 não prevê critério para aferição do preço vil de imóvel levado a leilão em execução extrajudicial de contrato de financiamento habitacional. 3. Todavia, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte pacificou entendimento de que o parâmetro para a configuração de preço vil é menor de 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação do imóvel. Arrematado o imóvel por valor inferior a 50% do de avaliação, impõe-se a anulação do leilão extrajudicial, a fim de que seja realizada nova alienação sem preço vil.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. CAPITALIZAÇÃO. CLÁUSULA DE AVALIAÇÃO. FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. VENDA CASADA. INTIMAÇÃO. PURGAÇÃO DA MORA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. VALOR DO BEM. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. SÚMULAS N. 282 DO STF E 7 E 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Nos termos do art. 1.021 , § 1º , do CPC/2015 , é inviável o agravo interno que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada. Incidência, por analogia, da Súmula n. 182 /STJ. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 /STJ). 3. O acolhimento das teses relacionadas à venda casada e à intimação para purgar a mora demandariam reexame de provas, o que não se admite neste procedimento. 4. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento (Súmula n. 282 do do STF), tal qual se verifica em relação à tese de ausência de atualização do valor do imóvel. 5. "A caracterização do preço vil se dá quando o bem penhorado for arrematado por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor originariamente atribuído pelo laudo de avaliação" ( AgInt no REsp n. 1.461.951/PR , Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/2/2017, DJe 24/2/2017). 6. Agravo interno desprovido.

E M E N T A CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONTRATOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E LEILÃO. PREÇO VIL. CONFIGURADO. APELAÇÃO PROVIDA. I - No procedimento de execução pelo rito da Lei 9.514 /97, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 26 , caput e § 1º. Caso permaneça inerte, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (artigo 26 , § 7º , artigo 26-A , § 1º da Lei 9.514 /97). II - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel (artigo 27). III - Este leilão só terá sucesso se o maior lance oferecido for superior ao valor do imóvel, já levando em consideração os critérios para a revisão do mesmo (artigo 24 , VI , artigo 27 , § 1º da Lei 9.514 /97), caso o valor seja inferior, será realizado um segundo leilão nos quinze dias seguintes. IV - No segundo leilão, o imóvel poderá ser arrematado por montante inferior ao seu valor, em especial se o maior lance oferecido for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (artigo 27 , § 2º da Lei 9.514 /97). V - Uma vez bem sucedido o primeiro leilão, ou segundo leilão se atendidas as condições acima descritas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (artigo 27 , §§ 2º , 3º e 4º da Lei 9.514 /97), fato esse que importará em recíproca quitação. VI - Se, contudo, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor, no entanto, fica obrigado a dar ao devedor a quitação da dívida (artigo 27 , § 6º da Lei 9.514 /97). VII - A Lei 9.514 /97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73 , sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891 , caput e parágrafo único do novo CPC , ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz. VIII - Com efeito, a parte autora juntou aos autos laudo com a avaliação do imóvel (ID XXXXX), o qual dispõe que o valor estimado do bem, entre o período de setembro de 2016 a setembro de 2017, seria de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Cumpre salientar que o Código de Processo Civil de 2015 prevê que o ônus da prova incumbe ao autor em relação aos fatos constitutivos de seu direito. IX - Vale destacar que é conferido ao juízo a possibilidade de determinar a produção de prova de ofício, uma vez identificada sua imprescindibilidade ao deslinde da causa, nos termos do art. 370 do CPC . X - Além disso, verifica-se que os apelados foram intimados para apresentar manifestação acerca do laudo carreado aos autos pela parte autora, contudo, deixaram transcorrer in albis o prazo concedido. XI - No presente caso, conforme se depreende dos autos, a propriedade do imóvel fora consolidada em favor da CEF em razão dos autores restarem inadimplentes com o pagamento do seu contrato. Verifica-se ainda que o imóvel, avaliado em R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), somente foi arrematado em 2º leilão por R$ 196.000,00 (cento e noventa e seis mil reais) por Leonardo de Souza e Silva, valor abaixo de 50% da avaliação, pelo que resta configurado o preço vil. Desse modo, tendo em vista que o imóvel foi vendido por valor bem inferior ao valor de avaliação, é de rigor anular a execução extrajudicial. XII - Apelação provida.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. TAXA DE OCUPAÇÃO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. TERMO INICIAL. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL, COM O REGISTRO NA MATRÍCULA. DECISÃO RECORRIDA ESCORREITA NESTE PONTO.SENTENÇA QUE FIXOU QUANTUM COM BASE NO VALOR DE ARREMATAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALOR A SER DEFINIDO COM BASE NA REDAÇÃO DO ART. 37-A , DA LEI 9.514 /97. FIXAÇÃO DA TAXA MENSAL EM 1% SOBRE O VALOR DA GARANTIA DESCRITO NA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO (ART. 24 , VI , DA LEI 9.514 /97). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - XXXXX-73.2021.8.16.0066 - Centenário do Sul - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU HAMILTON RAFAEL MARINS SCHWARTZ - J. 14.02.2022)