Venda e Compra de Imóvel em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. PESSOAS FÍSICAS. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO. VÍCIO REDIBITÓRIO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL . DECADÊNCIA. I - Inexistindo relação de consumo e, tendo as partes, pessoas físicas, em igualdade de condições, celebrado contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel, não há que se falar na aplicabilidade da Lei nº 8.078 /90 ( Código de Defesa do Consumidor ). II - O prazo decadencial para o ajuizamento de ação fulcrada na garantia civil contra os vícios redibitórios é regulada pelo art. 445 do Código Civil vigente e, tendo os vícios natureza que impede sua constatação de plano e sendo o bem atingido um imóvel, o prazo decadencial aplicável é de 01 (um) ano a partir da ciência dos vícios. APELO CONHECIDO, MAS IMPROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. APLICAÇÃO DO CDC . DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. RESSARCIMENTO PARCELADO. JUROS. 1. Aplica-se o CDC nas ações que versam sobre contratos de compra e venda de imóvel firmados entre construtora e destinatário final. 2. A jurisprudência do STJ, com o objetivo de evitar a ocorrência de onerosidade excessiva de uma das partes e o enriquecimento sem causa da outra, entende possível a retenção de parte do valor pago, cujo valor depende de análise caso a caso, para compensar os prejuízos decorrentes da rescisão. 3. O pedido de rescisão de contrato de compra e venda formulado pelo consumidor enseja o ressarcimento imediato das quantias pagas por ele, tendo em vista que a incorporadora já foi ressarcida dos prejuízos com a retenção de parte do valor e, além disso, tem a possibilidade de recompor os lucros revendendo o bem a terceiros. 5. Incidem juros sobre os valores corrigidos a serem ressarcidos à promitente compradora, como consectários de mora. APELO DESPROVIDO.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - DISTRATO - COMISSÃO CORRETAGEM - NEGÓCIO JURÍDICO NÃO CONCRETIZADO - DEVER DE INFORMAÇÃO - DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. 1. Enquadrando-se as partes nos conceitos legais de consumidor e fornecedor (artigos 2º e 3º do CDC ), o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel se sujeita às disposições da legislação consumerista. 2. É lícita a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total da aquisição do imóvel, com o destaque do valor do encargo. 3. O pagamento da comissão de corretagem somente é exigível quando o corretor obtiver o resultado útil previsto no contrato, qual seja, a compra e venda do imóvel, em razão da comprovada e efetiva intermediação.

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL LOTEADO - REGRAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - TAXA DE TRANSFERÊNCIA POR ANUÊNCIA À CESSÃO DE DIREITOS - ILEGALIDADE DA EXIGÊNCIA. 1) Em negócio de venda e compra de imóvel, com financiamento concedido pela pessoa jurídica Vendedora, esta se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e o adquirente, pessoa física, figura como destinatário final, sendo aplicáveis as normas do Código de Defesa do Consumidor . 2) A Cláusula que fixa encargo por anuência (taxa de transferência) com cessão dos direitos e obrigações do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, sem qualquer discriminação objetiva de prestações e de custos geradores da exigência, afronta o Princípio do Equilíbrio nas Relações Contratuais, expondo o consumidor a uma situação de desvantagem exagerada e onerosidade excessiva, a teor do art. 51 , IV , § 1º , II e III , do Código de Defesa do Consumidor .

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015 , fixa-se a seguinte tese:Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC . DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC : em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor , é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O eg. Tribunal de origem consignou que os autores, ora recorridos, são destinatários finais da prestação de serviços pela recorrente. 2. Além disso, de acordo com a jurisprudência desta Corte, "O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional" ( REsp XXXXX/SP , Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 06/03/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO POR PESSOAS FÍSICAS - INAPLICABILIDADE CDC - FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO CARACTERIZADA - RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DO FORNECEDOR - CADEIA DE CONSUMO. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "denotado que o negócio jurídico dos autos é compra e venda de imóvel, entre pessoas físicas, não há falar em aplicação do CDC " entre elas. É aplicável o CDC na relação comprador x imobiliária intermediária do contrato de compra e venda do imóvel. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos ( CDC , art. 14 ). O Código de Defesa do Consumidor impõe a responsabilidade solidária de todos os fornecedores integrantes da cadeia de consumo pelos danos ou infortúnios suportados pelo consumidor, conforme o disposto nos artigos 7º e 25 da Lei 8.078 /1990.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CDC - INVERSÃO ÔNUS DA PROVA - CAPITALIZAÇÃO MENSAL - ABUSIVIDADE - ENCARGOS MORATÓRIOS - AFASTAMENTO - REPETIÇÃO DO INDÉBITO. Ao contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre pessoa física e pessoa jurídica aplicam-se as normas do CDC . A inversão do ônus da prova condiciona-se à verossimilhança das alegações do consumidor ou à sua hipossuficiência com relação à produção da prova (art. 6º , VIII do CDC ). Nos contratos de compra e venda de imóveis celebrados entre particulares é admissível a capitalização anual, a teor do art. 4º do Dec. n. 22.626 , de 1933, c/c art. 4º e 5º da Lei n. 9.514 , de 1997, vedada a capitalização mensal. O STJ firmou entendimento de que o reconhecimento de abusividade de encargo exigido no período de normalidade descaracteriza a mora. Quando a cobrança está embasada em cláusula contratual e não há prova de má-fé, não há falar em repetição em dobro do indébito, mas na forma simples. Recurso parcialmente provido.

CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ALEGAÇÃO DO JUÍZO SUSCITANTE DE QUE NÃO SE ESTÁ DIANTE DE AÇÃO EM QUE SE DISCUTA DIREITO REAL SOBRE IMÓVEIS, POIS O CONTRATO QUE SE VISA ANULAR TEM CARÁTER MERAMENTE PESSOAL E OBRIGACIONAL, O QUE AFASTA A INCIDÊNCIA DO ARTIGO 47 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL . RÉUS DA AÇÃO ANULATÓRIA COM DOMICÍLIO NA CIDADE DE ANGRA DOS REIS. DECLÍNIO DE COMPETÊNCIA PARA UMA DAS VARAS CÍVEIS DO FORO DE ANGRA DOS REIS. O C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA CONSOLIDOU ENTENDIMENTO NO SENTIDO DE QUE AS AÇÕES QUE VISAM À ANULAÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, AINDA QUE CUMULADA COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, ASSENTAM-SE EM DIREITO PESSOAL, DE MODO A AFASTAR O DISPOSTO NO ARTIGO 47 , DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL . ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL QUE DEVE SER APLICADO AO CASO EM COMENTO. FORO COMPETENTE PARA PROCESSAR E JULGAR TAIS DEMANDAS É O DO DOMICÍLIO DO RÉU OU O DE ELEIÇÃO, SE TIVER SIDO CONVENCIONADO. PROCEDÊNCIA DO CONFLITO.