Abusiva a Retenção do Sinal em Jurisprudência

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE VEÍCULO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE QUANTIA PAGA COMO SINAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA, SOB O FUNDAMENTO DE QUE O CONTRATO FOI RESCINDIDO POR VONTADE EXCLUSIVA DO AUTOR, RAZÃO PELA QUAL SE AFIGURA LEGÍTIMA A RETENÇÃO DO VALOR DADO COMO SINAL. APELAÇÃO DO AUTOR. 1. A responsabilidade é objetiva nas relações de consumo, à luz do art. 14 do CDC , podendo ser ilidida pela culpa exclusiva do consumidor, de terceiro ou fortuito externo. Precedente: Agravo de Instrumento XXXXX-61.2016.8.19.0000 , Rel. Des. WERSON REGO, Julgamento: 02/03/2016, 25ª Câmara Cível. 2. Com efeito, embora afirme o apelante que desistiu da compra porque a primeira ré não permitiu que fosse realizado o test drive no veículo e tomou ciência por amigos e pesquisa na internet de que o modelo tinha defeitos insanáveis, não há nos autos prova a lastrear a sua tese. Portanto, pode-se inferir que o negócio jurídico não foi desfeito por culpa das rés, mas sim pelo fato de o autor ter se arrependido da compra. 3. Contudo, tratando-se de relação de consumo, não incide o Código Civil , mas sim as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor , que veda a retenção integral do valor a título de sinal, consoante o disposto no artigo 51 , II , do CDC , devendo ser considerada abusiva referida cláusula, por deixar o consumidor em desvantagem excessiva, em afronta ao disposto no art. 51 , IV , do CDC , além de ofender a cláusula geral da boa-fé, bem como o equilíbrio contratual (art. 4º , III , do CDC ). 4. Desta forma, a fim de afastar a abusividade na relação contratual, mostra-se suficiente fixar o percentual de 10% a título de retenção do sinal para ressarcimento das despesas com a administração do contrato, principalmente porque o vendedor não demonstrou qualquer prejuízo com o desfazimento do negócio. 5. No tocante ao dano moral pleiteado, não restou configurada qualquer ofensa a algum atributo da personalidade do autor, cingindo-se a hipótese no âmbito da simples frustração e mero dissabor, vicissitudes próprias da vida em sociedade que não gera o dever de indenizar, sendo que, na espécie, foi o próprio recorrente que desistiu do negócio, por supor que o veículo poderia apresentar vícios futuros. 6. Provimento parcial do recurso.

E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PEDIDO DE RETENÇÃO DO VALOR PAGO COMO SINAL – ALEGAÇÃO DE QUE O VALOR ERA PARA O PAGAMENTO DE CORRETOR – IMPOSSIBILIDADE – CÓDIGO DE CONSUMIDOR QUE NÃO PERMITE TAL PRÁTICA POR CONSIDERÁ-LA ABUSIVA – AUTOR QUE DEU CAUSA AO DISTRATO – RESTITUIÇÃO OPERADA COM OS DESCONTOS PREVISTOS NO CONTRATO – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Partindo da premissa de que o contrato entabulado entre as partes deve ser regido pelo Código de Defesa do Consumidor , mostra-se incabível a retenção da integralidade do valor dado como sinal/entrada pelo autor em razão de distrato, ainda que essa quebra contratual tenha sido por culpa do autor. 2. O pagamento dos serviços de corretagem só pode ser exigido do comprador do imóvel quando ele livremente contrata o profissional. Verificando-se que a pessoa com interesse em adquirir unidade no empreendimento imobiliário ofertado não tem outra alternativa que não seja se dirigir ao espaço de vendas e ali tratar com os corretores de imobiliária específica, é indevida a cobrança da taxa. Quem deverá suportar efetivamente o pagamento da comissão de corretagem são as construtoras que contrataram tais serviços e deles se beneficiaram. 3. Se o valor do sinal foi considerado como entrada e abatido do saldo devedor, bem como quem deu causa ao distrato foi o autor, cabe a ré efetuar a devolução desse valor com os descontos previstos no contrato, quando eles não se mostrarem abusivos. 4. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da distrato de promessa de compra e venda é a data de cada desembolso, e os juros de mora a partir da citação, conforme precedentes do STJ. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÓRIA COMBINADA COM INDENIZATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015 . NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282 /STJ. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL RETIDO. REVISÃO. SÚMULA Nº 7 /STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1.Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. Ausente o prequestionamento, até mesmo de modo implícito, do dispositivo apontado como violado no recurso especial, incide, por analogia, o disposto na Súmula nº 282 do Supremo Tribunal Federal. 4. A jurisprudência desta Corte permite a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 5. Para rever a conclusão da corte local, de que mostra-se razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelos recorridos, seria necessária a incursão nos aspectos fático-probatórios dos autos, o que é inviável no recurso especial pelo óbice da Súmula nº 7 /STJ. 6. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção no caso de resolução contratual por inadimplemento do comprador, pois servem como garantia do negócio e são início de pagamento. 7. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 8. Agravo interno não provido.

CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE-VENDEDORA. CONSTRUTORA. ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. DISTRATO. DEVOLUÇÃO. VALOR PAGO. PARCELA ÚNICA. TERMO INCIAL. TÉRMINO DA OBRA. CLÁUSULA ABUSIVA. RETENÇÃO. SINAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. A relação jurídica estabelecida entre as partes no contrato de promessa de compra e venda de imóvel é relação de consumo, porquanto as partes subsumem-se aos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078 , de 11 de setembro de 1990 - Código de Defesa do Consumidor . A rescisão contratual motivada pela inadimplência da promitente vendedora tem como consequência o retorno das partes ao status quo ante, gerando para a promitente compradora o direito à restituição integral e em parcela única do valor pago. É abusiva a cláusula contratual que condiciona o momento da devolução do valor pago pela promitente-compradora a evento futuro a cargo do promitente-vendedor e com prazo indeterminado. Não cabe retenção de sinal a título de comissão de corretagem se a rescisão contratual deu-se por culpa da promitente-vendedora e se não há comprovação de intervenção de corretor no negócio jurídico.

CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE-VENDEDORA. CONSTRUTORA. ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO. DISTRATO. DEVOLUÇÃO. VALOR PAGO. PARCELA ÚNICA. TERMO INCIAL. TÉRMINO DA OBRA. CLÁUSULA ABUSIVA. RETENÇÃO. SINAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. A RELAÇÃO JURÍDICA ESTABELECIDA ENTRE AS P ARTES NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL É RELAÇÃO DE CONSUMO, PORQUANTO AS P ARTES SUBSUMEM-SE AOS CONCEITOS DE CONSUMIDOR E FORNECEDOR PREVISTOS NOS ARTS. 2º E 3º DA LEI Nº 8.078 , DE 11 DE SETEMBRO DE 1990 - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . A RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELA INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA TEM COMO CONSEQUÊNCIA O RETORNO DAS P ARTES AO STATUS QUO ANTE, GERANDO PARA A PROMITENTE COMPRADORA O DIREITO À RESTITUIÇÃO INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA DO VALOR PAGO. É ABUSIVA A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE CONDICIONA O MOMENTO DA DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO PELA PROMITENTE-COMPRADORA A EVENTO FUTURO A CARGO DO PROMITENTE-VENDEDOR E COM PRAZO INDETERMINADO. NÃO CABE RETENÇÃO DE SINAL A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM SE A RESCISÃO CONTRATUAL DEU-SE POR CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA E SE NÃO HÁ COMPROVAÇÃO DE INTERVENÇÃO DE CORRETOR NO NEGÓCIO JURÍDICO.

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. AUSÊNCIA DE APRECIAÇÃO DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO.RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESNECESSIDADE DE JUSTIFICATIVA PARA QUE SE OPERE A RESCISÃO DO CONTRATO. RELAÇÃO DE CONSUMO. OBSERVÂNCIA AO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. - O direito à rescisão contratual motivada por culpa do promitente comprador independe de motivação ou justificativa, ainda que não haja previsão expressa no contrato, podendo ser requerida a qualquer momento. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. NÃO CABIMENTO. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR CULPA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. RETENÇÃO EM FAVOR DA EMPRESA DE 10% ATÉ 25% DA QUANTIA PAGA. ANÁLISE DE ACORDO COM AS PECULIARIDADES DO CASO. SÚMULA 543 /STJ. RETENÇÃO DE 10% SE MOSTRA APTA PARA RECOMPOR A PARTE VENDEDORA DE EVENTUAIS PERDAS E CUSTOS INERENTES AO EMPREENDIMENTO. PARTES QUE REALIZARAM O PAGAMENTO EM DIA ATÉ O ENCAMINHAMENTO DA NOTIFICAÇÃO DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO.- O Superior Tribunal de Justiça já assentou o entendimento de que é lícita a retenção, pela vendedora, de cerca de 10% a 25% dos valores pagos, na hipótese em que a culpa pela resolução do compromisso de compra e venda for imputada ao promissário comprador, podendo tal percentual ser minorado ou majorado a depender dos prejuízos suportados pela vendedora e desde que não configure seu enriquecimento ilícito.- No presente caso, analisando-se as circunstâncias que emergem dos autos, verifica-se que a retenção de 10% do montante adimplido se revela razoável para recompor a parte vendedora das eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sobretudo, considerando a inexistência de compensação pelo período de fruição da coisa ou em seu desgaste. PAGAMENTO DE ALUGUEL EM FAVOR DA VENDEDORA PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. ALÉM DISSO, A RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO IMPEDE A CUMULAÇÃO COM OUTRA CONDENAÇÃO NO SENTIDO DE COMPOSIÇÃO POR DANOS SOFRIDOS. VEDAÇÃO AO BIS IN IDEM. DEPESAS DE IMPOSTOS E TAXAS DO BEM ATÉ A DATA DE RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO. RESPONSABILIDADE DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES (NO CASO DE COMPROVAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA). PREVISÃO CONTRATUAL.- Não há qualquer comprovação de edificação no terreno ao ponto de autorizar a condenação em favor da empresa a título de aluguel por eventual dano sofrido.- Ainda que se constate edificação, conforme jurisprudência do STJ, havendo fixação de condenação à retenção de percentual sobre as parcelas a serem restituídas, descabe o pagamento de aluguéis para composição dos eventuais danos sofridos, sob pena de se caracterizar bis in idem.- Ademais, no caso de eventual inadimplência de qualquer valor referente à taxa ou imposto até a data de encaminhamento da notificação de desinteresse do contrato, são de responsabilidade dos autores/apelantes, conforme previsão contratual.READEQUAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. CABIMENTO. REFORMA DA SENTENÇA. DECAIMENTO PARCIAL DOS PEDIDOS DOS AUTORES.- Considerando que as reformas introduzidas por este julgamento são capazes de alterar substancialmente a sucumbência das partes, impõe-se a redistribuição do ônus.Apelação cível parcialmente provida. (TJPR - 18ª C.Cível - XXXXX-16.2019.8.16.0017 - Astorga - Rel.: Desembargador Péricles Bellusci de Batista Pereira - J. 21.12.2020)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Desistência – Possibilidade – Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador que não reúne condições de honrar as obrigações contratuais – Rescisão do contrato firmado entre as partes – Observância das parcelas reconhecidas como pagas pela vendedora - Retenção a ser efetivada pela promitente vendedora a título de indenização por eventuais prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio – Porcentagem que deve ser proporcionalmente inversa ao montante quitado, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Retenção de 15% sobre os valores pagos a título de preço – Irretroatividade da Lei nº 13.786 /2018 aos contratos anteriormente firmados – Perda do sinal – Inadmissibilidade – Natureza de arras confirmatórias – IPTU devido pela promitente-compradora durante o exercício da posse sobre o bem – Recurso provido em parte.

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO DO CONTRATO PELOS PROMITENTES COMPRADORES. DISTRATO CELEBRADO PREVIU RETENÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA RÉ/VENDEDORA. Abusividade da cláusula, nula de pleno direito. Consumidor em extrema desvantagem. Incidência do CDC . Rescisão por iniciativa do comprador. Direito à rescisão contratual, com restituição parcial e imediata da quantia paga. Matéria pacificada pelo C. STJ sob o rito dos recursos repetitivos. (Tema 577). Incidência das Súmulas nº 1 deste Tribunal e 543 do C. STJ. Possibilidade de retenção de 20% da quantia paga pelos Autores, nos termos da jurisprudência deste Tribunal. RETENÇÃO DAS ARRAS. Indevida, sob pena de "bis in idem". RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO.

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão contratual motivada pelo desinteresse do adquirente – Revelia – Inocorrência – Contestação apresentada no prazo com procuração e respectiva guia apresentadas em prazo suplementar - Restituição das partes ao estado anterior - Devolução dos valores pagos, com retenção - Sentença que fixou retenção de 10% dos valores pagos - Pretensão da ré de majoração, além de retenção do valor dado como sinal – Pedido da autora de restituição integral das quantias pagas – Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção no percentual de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara – Sinal dado para pagamento do preço não pode ser retido, pois não tem natureza jurídica de arras penitenciais – Juros de mora - Responsabilidade contratual – Incidência dos juros a contar da citação - Despesas condominiais e IPTU – Início da responsabilidade. Imissão na posse. Encargos inerentes ao uso e fruição do bem, que se inicia com a posse. – DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS

Apelação. Ação declaratória de rescisão contratual c./c. reparação de dano material. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Pedido de rescisão do contrato e devolução de valores pagos pelo comprador em razão da impossibilidade de conclusão do negócio pela posterior negativa de financiamento imobiliário pela CEF. Sentença de parcial procedência determinando a devolução dos valores efetivamente desembolsados, bem como reconhecendo a improcedência do pedido reconvencional de cobrança de dois cheques sustados, referentes as parcelas do sinal/corretagem. Recursos das rés (vendedora/incorporadora e corretora imobiliária) que não merecem prosperar. Relação de consumo. Compromisso de compra e venda que prevê que todo o valor do sinal, pago à ré vendedora, era destinado a comissão da ré corretora imobiliária. Pretensão de retenção dos valores pagos. Abusividade bem reconhecida em sentença. Autor que alegou ter entregue todos os documentos para ré na assinatura dos contratos, mas foi informado pela corretora sobre a negativa do financiamento pela CEF após três meses, o que não foi impugnado em contestação pelas rés. Inovação recursal na alegação de não comprovação de negativa do financiamento. Imóvel popular. Compra de primeiro imóvel por financiamento por crédito associativo da CEF. Autor que firmou contrato por acreditar na obtenção de financiamento imobiliário, que era essencial para conclusão do negócio. Resultado útil não alcançado. Hipótese que não caracteriza arrependimento ou culpa do comprador, afastando a aplicação do art. 725 do CC . Falha na prestação de serviços das rés que não efetuaram a devida análise dos documentos entregues pelo comprador e a viabilidade econômica do negócio, analisando o perfil do consumidor e requisitos para obtenção do financiamento pela CEF, instituição financeira prevista no contrato. Negócio frustrado sem culpa do comprador. Rescisão contratual com retorno das partes ao status quo ante, que implica, consequentemente, na devolução dos valores efetivamente pagos e na impossibilidade de cobranças das demais parcelas, inclusive cheques sustados. Sucumbência corretamente estabelecida. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSOS DESPROVIDOS.