Arras, Sinal Ou Garantia de Contrato em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR PARTE DO COMPRADOR – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DAS ARRAS – DIREITO DE ARREPENDIMENTO – ARRAS PENITENCIAIS – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO – INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 418 E 420 DO CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA REFORMADA – REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - RECURSO PROVIDO. Sendo a inexecução causada por quem deu as arras, no presente caso, o comprador, e existindo cláusula de direito de arrependimento, bem de como retenção das arras, é legítima a retenção do “sinal do negócio” pelo vendedor, nos termos dos artigos 418 a 420 do Código Civil . (TJPR - 6ª C.Cível - XXXXX-12.2019.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: Desembargador Prestes Mattar - J. 01.06.2020)

CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE DE RECEBIMENTO DE VALOR DE CARTA DE CRÉDITO EM RAZÃO DE DÍVIDAS DA PROMITENTE VENDEDORA. SITUAÇÃO CONFIGURADA. ARRAS PENITENCIAIS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO MAIS O EQUIVALENTE. JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. VALOR ATUALIZADO NA PETIÇÃO INICIAL. INICIDENCIA. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. As arras constituem a entrega de pecúnia ou bem móvel a outro com a finalidade de assegurar a consumação de um negócio. 2. As arras penitenciais têm função unicamente indenizatória. Isso significa que a parte inocente ficará apenas com o valor das arras (e do equivalente) e não terá direito a indenização suplementar. 3. Segundo a doutrina, ?nas arras penitenciais, o sinal entregue por uma das partes é o valor máximo de indenização, sem possibilidade de cumulação com perdas e danos ou indenização suplementar mesmo que o prejuízo da parte inocente seja maior que o valor das arras?. 4. Demonstrado que o pagamento do imóvel, por meio de Carta de Crédito, não se concretizou por inadimplência contratual por parte da apelante, viável o pagamento das arras penitenciais, uma vez que o contrato é expresso no sentido de devolução do sinal, sendo, no presente caso, responsabilidade da apelante devolver aquilo que lhe foi dado como garantia para continuidade do negócio jurídico. O valor recebido a título de arras penitenciais deve ser devolvido em dobro, tendo em vista a própria norma contida no art. 420 do CC que disciplina a devolução do sinal e o correspondente equivalente. Até porque, do contrário, geraria enriquecimento ilícito por parte da apelante, uma vez que permanece com o imóvel e a cláusula contratual é expressa nesse sentido. 5.Nos termos da Súmula 412 -STF no compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo. 6. Se a petição inicial trouxe o valor atualizado do débito, a correção monetária deve incidir a partir do ajuizamento da ação. 5.1. Os juros de mora decorrem de expressa determinação legal e desde a citação inicial (art. 405 , CC ). 7. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida.

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA SUSPENSIVA. HONORÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Se as arras têm caráter confirmatório, tratando-se, pois, de antecipação do pagamento, nos termos do art. 417 do CC , não se mostra possível a sua retenção pelo promitente vendedor no caso de desfazimento do negócio, em observância à vedação do enriquecimento sem causa. Precedentes do c. STJ. 2. Na hipótese, a aprovação de financiamento pela Caixa Econômica Federal para quitação do contrato figurou como condição suspensiva da promessa de compra e venda entabulada pelas partes (art. 125 do CC ) e, não implementada tal condição por motivos alheios à sua vontade, o negócio jurídico não se aperfeiçoou, devendo os contratantes retornar ao status quo ante, o que enseja a devolução do sinal entregue como princípio de pagamento. 3. Quando a sentença for omissa acerca da fixação e distribuição dos honorários de sucumbência e despesas processuais, esse vício pode ser sanado de ofício na fase recursal, com base no art. 82 , § 2º , e art. 85 , ambos do CPC , tendo em vista que se trata de matéria de ordem pública. 4. Recurso conhecido e desprovido.

CONTRATO DE COMPRA DE BEM MÓVEL E PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. CONTRATO VERBAL RECONHECIDO. PRINCÍPIO DA LIBERDADE DA FORMA. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA PRIMEIRA PARCELA DO PAGAMENTO. DESISTÊNCIA DO CONTRATO POR PARTE DA AUTORA. VALOR RETIDO A TÍTULO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS A FIM DE DIRIMIR OS PREJUÍZOS ARCADOS PELA APELADA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO. Subsiste o princípio do consensualismo ou da liberdade de forma nos negócios jurídicos, sempre que a lei não exigir forma especial (art. 107 do CC ). Dessa feita, viável a conclusão do contrato na sua forma verbal se não há dispositivo legal que imponha a forma escrita como requisito de validade. Presume-se arras confirmatórias o valor pago a título de "sinal", sem que haja qualquer estipulação específica na avença, qualificando o adiantamento como arras penitenciais. Nesse caso, por força do disposto no art. 418 do Código Civil , o inadimplemento do comprador gera ao vendedor do bem, ou do fornecedor do serviço, o direito à retenção, sem prejuízo do direito a indenização por danos excedentes que sejam comprovados.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA REQUERIDA. PRETENDIDA RETENÇÃO DAS ARRAS. ACOLHIMENTO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. ARTS. 418 E 419 , DO CÓDIGO CIVIL . INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL, SOB PENA DE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM. PREVALÊNCIA DAS ARRAS OU SINAL, EM DETRIMENTO DA MULTA COMPENSATÓRIA PACTUADA. PRECEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. JUROS MORATÓRIOS. INSURGÊNCIA QUANTO AO TERMO INICIAL. SUBSISTÊNCIA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. - "DE ACORDO COM O ART. 418 DO CC/02 , MESMO QUE AS ARRAS TENHAM SIDO ENTREGUES COM VISTAS A REFORÇAR O VÍNCULO CONTRATUAL, TORNANDO-O IRRETRATÁVEL, ELAS ATUARÃO COMO INDENIZAÇÃO PREFIXADA EM FAVOR DA PARTE"INOCENTE"PELO INADIMPLEMENTO, A QUAL PODERÁ RETER A QUANTIA OU BEM, SE OS TIVER RECEBIDO, OU, SE FOR QUEM OS DEU, PODERÁ EXIGIR A RESPECTIVA DEVOLUÇÃO, MAIS O EQUIVALENTE. 7. EVIDENCIADA A NATUREZA INDENIZATÓRIA DAS ARRAS NA HIPÓTESE DE INEXECUÇÃO DO CONTRATO, REVELA-SE INADMISSÍVEL A SUA CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA, SOB PENA DE VIOLAÇÃO DO PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM (PROIBIÇÃO DA DUPLA CONDENAÇÃO A MESMO TÍTULO). 8. SE PREVISTAS CUMULATIVAMENTE, DEVE PREVALECER A PENA DE PERDA DAS ARRAS, AS QUAIS, POR FORÇA DO DISPOSTO NO ART. 419 DO CC , VALEM COMO"TAXA MÍNIMA"DE INDENIZAÇÃO PELA INEXECUÇÃO DO CONTRATO" (STJ, RESP XXXXX/DF , RELA. MINA. NANCY ANDRIGHI).

CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO. RETENÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTABELECEU TAL DISPOSIÇÃO. CABÍVEL A RETENÇÃO DE VINTE POR CENTO DOS VALORES PAGOS PELOS PROMITENTES-COMPRADORES. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO E RESPONSABILIDADE PELO ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL DE NATUREZA "PROPTER REM". CABIMENTO. IMISSÃO NA POSSE NA DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O contrato firmado entre as partes prevê espécie de arras confirmatórias, e não arras penitenciais. Isso porque, como se depreende do contrato, o valor pactuado a título de arras compunha o valor principal do objeto do contrato, isto é, constituía verdadeira antecipação de parte do preço do imóvel transacionado. Por aplicação do disposto nos arts. 417 a 420 , do CC , adota-se a orientação de que as arras confirmatórias, que servem como garantia ajustada em compromisso de compra e venda de imóvel e possuem a característica de início de pagamento, não podem ser objeto de retenção, nas hipóteses de resilição contratual por culpa do compromissário comprador, uma vez que não configuram prefixação de perdas, tal como com o instituto das arras penitenciais. E quanto a retenção, admite-se que esta seja feita no patamar de 20% (vinte por cento) dos valores desembolsados pelo promissário comprador, nas hipóteses de resilição contratual por iniciativa deste. 2. Quanto à taxa de fruição, verificada a imissão na posse, na data da assinatura do contrato, ainda que se trate de lote de terreno, ante a sua natureza frugífera, na esteira de precedentes do E. STJ, admissível a retenção. Outrossim, também válida a responsabilidade dos autores pelos débitos de natureza "propter rem" eventualmente incidentes sobre o imóvel até a data da sentença monocrática. 3. Recurso parcialmente provido.

EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE ARRAS. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. NÃO OCORRÊNCIA DO ART. 420 CC . COMPRA DE IMÓVEL DE ESPÓLIO. CONTRATO NÃO ASSINADO PELAS PARTES. NEGÓCIO JURÍDICO NÃO CONCRETIZADO. SINAL RETIDO PELO REQUERIDO. ARRAS NÃO SE PRESUMEM. RESTITUIÇÃO VALOR PAGO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. O recurso é próprio, tempestivo e não foi preparado, pois no evento n. 43 foi deferido o benefício da gratuidade da justiça, razão pela qual dele conheço.1.1. Insurge a recorrente contra a sentença prolatada evento n. 33 pelo Juiz de Direito Dr. Liciomar Fernandes da Silva, que julgou procedente o pedido da inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487 , inciso I , do Código de Processo Civil , para CONDENAR o requerido a restituir ao autor o valor de R$20.000,00 (vinte mil reais) acrescidos de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da disponibilização da quantia em seu favor.4. Insta salientar que não há divergência quanto ao desejo de compra e venda do imóvel descrito na peça exordial, a questão controvertida se refere ao pedido de restituição dos valores pagos a título de sinal.5. In casu, vislumbro ser fato incontroverso e confessado pela parte requerida o recebimento da quantia de R$20.000,00 (vinte mil reais) por depósito feito pela parte autora.6. Também é fato incontroverso a inexistência de contrato escrito firmado pelas partes, no qual houvesse previsão de ?arras? ou ?sinal?, em razão de desistência do contratante que pudesse, em tese, ensejar alguma ?licitude? na atitude do requerido em se recusar a restituir ao autor a quantia recebida de R$20.000,00.7. É cediço que as arras não se presumem e deveriam estar previstas expressamente em contrato escrito firmado pelas partes, o que não há no caso em voga, sendo despicienda qualquer tentativa de produção de prova testemunhal nesse sentido.8. A propósito, o entendimento jurisprudencial é dominante, vejamos:?RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. CONTRATO VERBAL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. DEVER DE RESTITUIÇÃO AO COMPRADOR DO VALOR POR ELE ALCANÇADO A TÍTULO DE ENTRADA NO NEGÓCIO, ANTE A NÃO ESTIPULAÇÃO DE PACTO DE ARRAS ENTRE AS PARTES. ARRAS QUE NÃO SE PRESUMEM. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA QUE NÃO SE ADMITE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.? (TJRS - Recurso Cível - Nº 71005378450 - Quarta Turma Recursal Cível - Turmas Recursais - Relator: Luiz Felipe Severo Desessards - Julgado em: 31-07-2015) (Grifei).?APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. RAZOES DISSOCIADAS DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. ARRAS OU SINAL. PRESUNÇÃO. PERDA OU RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. I- SE AS RAZOES RECURSAIS APRESENTADAS ESTÃO DISSOCIADAS DA SENTENÇA PROLATADA, A CONCLUSÃO E PELA IMPOSSIBILIDADE DE SE CONHECER DE APELO MATERIALIZADO EM TORNO DE TEMA QUE NÃO INTEGROU A FUNDAMENTAÇÃO DA DECISÃO VERGASTADA, EM FACE DA AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL, QUAL SEJA, A REGULARIDADE FORMAL. II- AS ARRAS NAO SE PRESUMEM, DEVENDO ESTAR EXPRESSAMENTE PREVISTAS NO CONTRATO. ASSIM, SE NÃO HOUVE ESPECIFICAÇÃO NO CONTRATO, NEM RESTOU COMPROVADO QUE O VALOR PAGO FOI A TITULO DE SINAL OU ARRAS, IMPOSSÍVEL A SUA PERDA OU RETENÇÃO POR OCASIÃO DO DESFAZIMENTO DO NEGOCIO E RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. APELAÇÃO CONHECIDA EM PARTE E NESTA PARTE IMPROVIDA.? (TJGO, Apelação Cível XXXXX-9/188 - Relator: Des. Luiz Eduardo de Sousa - 1ª Câmara Cível - Julgado em: 24/06/2008 - DJe 137 de 23/07/2008) (Grifei).9. Desta forma, a retenção da quantia de R$20.000,00 (vinte mil reais) pela parte requerida se mostra ilícita e enseja enriquecimento ilícito, devendo restituir a aludida quantia.10. Cumpre ressaltar que o ônus da prova quanto ao fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do artigo 373 , II , do CPC , incumbia à parte ré e deste ônus não se desincumbiu, deixando de fazer prova quanto à existência da negociação entabulada de forma escrita com o autor, em que estivesse estipulada ?arras? e a possibilidade de sua retenção, no caso de desistência.11. Por outro lado, vejo que a quantia paga a título de sinal pela parte recorrida ao recorrente, fora comprovado através de recibo devidamente assinado pela parte recorrente (recibo e certidões de cartório de imóveis, evento n. 01, arq. n. 03), Assim, a fim de corroborar com tais alegações o recorrido também junta a comunicação extrajudicial, pedindo restituição do valor pago,(evento n. 01, arq. n. 03), deste modo, entendo que faz jus a parte recorrida a restituição de valores pagos a título de sinal, diante da não realização do negócio jurídico.12. O Código Civil Brasileiro, discorre sobre o instituto das arras ou sinal de negócio, vejamos:Art. 417 . Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. 13. Destarte, a alegação do recorrente em aplicar o art. 420 Código Civil , não merece prosperar, pois não se trata de arrependimento do Recorrido, mas sim por desídia por parte do Recorrente. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02 , verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato.14. Destaco que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, já se manifestou nesse sentido.?DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016. 2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015 . 3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual. 4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório). 5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02 , verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02 , mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente. 7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC , valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato. 9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.? ( REsp XXXXX/DF , Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em26/09/2017, DJe 29/09/2017) ? grifo nosso15. Portanto, diante da documentação acostada aos autos, entendo não merecer reparos a sentença vergastada16. Precedente relatoria DES. ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, 5ª Câmara Cível, Apelação Cível Nº XXXXX-87.2019.8.09.0137 , publicado em 17/09/2021.17. Posto isso, CONHEÇO do recurso interposto e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo INTEGRALMENTE a sentença, por estes e seus próprios fundamentos.18. Condeno a parte Recorrente ELCIDIO ASSIS ANDRÉ ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55, in fine, da Lei n. 9.099 /1995, ficando, no entanto, sobrestado o pagamento, tendo em vista ser este beneficiário da assistência judiciária (art. 98 , § 3º , do CPC ).19. A Súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 , da Lei n. 9.099 /1995.

EMENTA: CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO - ARREPENDIMENTO DO COMPRADOR- RETENÇÃO DE ARRAS - PREVISÃO EXPRESSA - LEGALIDADE. RETENÇÃO DE 50% DO VALOR DAS PARCELAS PAGAS- NATUREZA INDENIZATÓRIA - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM AS ARRAS- MESMO CÁRATER - BIS IN IDEM- ART. 419 E 420 DO CÓDIGO CIVIL . LIMITAÇÃO DA MULTA EM 15% - POSSIBILIDADE - CLÁUSULA PENAL - REDUÇÃO - POSSIBILIDADE. - Arras ou sinal é a entrega, por parte de um dos contratantes, de coisa ou quantia que significa a confirmação da obrigação contraída ou garantia da obrigação pactuada. As arras são confirmatórias ou penitenciais. Sua principal função é confirmar o contrato, que se torna obrigatório após a sua entrega. No caso de rescisão, sua retenção só será possível diante de previsão expressa - Nos termos dos arts. 419 e 420 do Código Civil , a cumulação da retenção das arras com outra cláusula indenizatória só se revela possível diante de efetiva prova de prejuízo ou, no caso de arrependimento, vedada qualquer indenização suplementar - O julgador está autorizado pelo art. 413 do CC/02 a proceder à redução do percentual estipulado a título de cláusula penal, para um patamar justo, com o escopo de evitar o enriquecimento imotivado de uma das partes contratantes e o prejuízo da outra.

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO DO SINAL DE PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. ARRAS MERAMENTE CONFIRMATÓRIAS. AUSÊNCIA DO CARÁTER PENITENCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE PERDA. DEVOLUÇÃO AO COMPRADOR. Não importa em julgamento extra petita a redução do valor pleiteado. Se o sinal dado como início de pagamento não tem caráter de punição por eventual arrependimento na consecução do negócio, não há que se lhes atribuir caráter de arras penitenciais, mas meramente confirmatórias. Não havendo previsão contratual de perda das arras, seja a que título for, deve o sinal de pagamento, em virtude do desfazimento do negócio, ser restituído em sua integralidade, por deferência ao princípio que veda o locupletamento sem causa.

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA VENDA. ARREPENDIMENTO/DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. PERDA DE ARRAS/SINAL. INADMISSIBILIDADE. PRECEDENTE STJ. RETENÇÃO VALORES PRESTAÇÕES PAGAS. POSSIBILIDADE. LIMITAÇÃO AO PERCENTUAL PREVISTO NO CONTRATO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA. PEDIDO FORMULADO EM CONTRARRAZÕES. IMPERTINÊNCIA. 1. Configura culpa do promitente comprador a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por arrependimento, quando este desiste de intentar o financiamento em decorrência de taxa suplementar imposta pela instituição financeira. 2. De acordo com jurisprudência assente do STJ, o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. 3. Nada obstante seja admitida pela jurisprudência a retenção até o limite de 25% sobre o valor desembolsado a título de prestações, não pode o julgador extrapolar a porcentagem prevista no contrato (20%), sob pena de incorrer em error in judicando. 4. Quando a culpa exclusiva pela rescisão contratual é do comprador (arrependimento), não há se falar em dano moral. 5. São impertinentes postulações em sede de contrarrazões, cujo objetivo é apenas rechaçar as teses recursais. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.