Celebração de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL NÃO LAVRADO POR ESCRITURA PÚBLICA – PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE, EM FAVOR DOS VENDEDORES – RECURSO DOS COMPRADORES – PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO POR ALEGADA AUSÊNCIA DE PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA – REJEITADA – MÉRITO – PREVISÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO EM UMA DAS CLÁUSULAS DA AVENÇA, A CRITÉRIO DOS VENDEDORES, POR INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES, QUE SE CARACTERIZOU POR AUSÊNCIA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO DE UM IMÓVEL URBANO (APARTAMENTO) – INADIMPLÊNCIA VERIFICADA – PERDA DA PARCELA EM DINHEIRO, A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA, POR SE TRATAR DE CONTRATO LIVREMENTE AJUSTADO ENTRE AS PARTES – PROIBIÇÃO DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO, E INCIDÊNCIA DO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE BENFEITORIAS ÚTEIS OU ABATIMENTO DO VALOR A SER RETIDO A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL – SENTENÇA MANTIDA – PRELIMINAR AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - VÍCIO DE CONSENTIMENTO - NÃO COMPROVAÇÃO - COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - FORMALIDADE ESSENCIAL - ESCRITURA PÚBLICA - INOBSERVÂNCIA - VENDA A NON DOMÍNIO - INVALIDADE - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS - PROCEDÊNCIA - PERDAS E DANOS - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. - A prova da existência de vício de consentimento, fato constitutivo do direito alegado, recai sobre a parte autora - O contrato/promessa de compra e venda de bem imóvel realizado sem a observância da forma solene, exigida em lei, carece de validade e eficácia - A realização de negócio jurídico de compra e venda por quem não é proprietário da coisa caracteriza venda a "non domínio" - A venda a "non domínio" impõe a rescisão do contrato e restituição das partes ao "status quo ante" - A rescisão do contrato de compra e venda de bem imóvel assegura ao comprador a restituição dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora, estes a contar da citação - Recurso ao qual se dá parcial provimento.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786 /2018 - PREVISÃO DE MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO NEGÓCIO - APLICAÇÃO - LEGALIDADE - FRUIÇÃO DO IMÓVEL - LOTE VAGO - IMPOSSIBILIDADE - COMISSÃO DE CORRETAGEM - COBRANÇA ABUSIVA - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA - SENTENÇA REORMADA EM PARTE - RECURSO PROVIDO EM PARTE. - Deve ser aplicada a Lei do Distrato (Lei nº 13.786 /2018) se o contrato de promessa de compra e venda a ser rescindido foi firmado já sob a sua vigência - Faz jus a ré/promitente vendedora a restituição de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, na forma da cláusula penal validamente pactuada - Disposição em consonância com os parâmetros dispostos no art. 32-A da Lei nº 6.766 /79 com a nova redação dada pela Lei do Distrato - Não se mostra cabível indenização pela fruição do bem, por se tratar de terreno vago - Por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1.599.511/SP , submetido ao rito dos recursos repetitivos, o STJ firmou o entendimento de que é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição. Para tanto, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente - Inexistindo previsão no contrato quanto ao valor devido a título de comissão de corretagem, de forma destacada, sua cobrança se mostra abusiva - "Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (STJ, AgRg no REsp XXXXX/RJ ) - "Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e v enda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor" (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp XXXXX/RN ).

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. O inadimplemento do comprador é causa da rescisão de contrato de compra e venda. Como consequência da rescisão do contrato, devem as partes retornar ao estado anterior à celebração do negócio, com a reintegração do vendedor na posse do bem.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015 , fixa-se a seguinte tese:Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015 : 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade.2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp XXXXX/SP ).2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp XXXXX/SP ).2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO PRELIMINAR VERBAL. 1. O ordenamento jurídico pátrio admite a forma livre na celebração de contratos, onde se enquadra a manifestação verbal de vontade. Art. 107 do CC . 2. Prova dos autos que revela a intenção de uma das partes de vender o imóvel e, da outra, de comprá-lo, com ajuste do preço, pagamento de sinal e, por fim, aprovação de crédito imobiliário que somente não foi liberado por circunstâncias atribuíveis ao vendedor, que não logrou regularizar a documentação do bem. A situação se subsume nas disposições do art. 463 , caput, do CC e determina o reconhecimento da existência de compromisso de compra e venda. 3. Todavia, ainda que se reconheça a necessidade de manter as condições estabelecidas pelas partes, uma vez celebrado o compromisso de compra e venda, compete ao adquirente obter meios para o adimplemento de sua obrigação. Contexto em que não é possível admitir que permaneça indefinidamente no imóvel sem atender dever contratual básico, qual seja, o pagamento do preço. Confirmação da sentença que determinou a manutenção do autor na posse do imóvel apenas até o trânsito em julgado desta ação. 4. Litigância de má-fé afastada. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO DA PARTE AUTORA E DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE RÉ.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INAPLICABILIDADE DO CDC . SENTENÇA MANTIDA. 1. Não é cabível o CDC a hipótese dos autos, eis que se trata de promessa de compra e venda firmada entre particulares e intermediada por imobiliária. Entendimento pacificado, que o CDC só é aplicável aos contratos decorrentes de incorporação imobiliária. 2. Responsabilidade da corretora que é aproximação das partes, não respondendo pela inexecução do contrato. Inteligência dos artigos 722 e 725 do CC/2002 . 3. Inexecução do contrato que decorreu da impossibilidade de financiamento do imóvel, pela ausência do "habite-se". Culpa da promitente vendedora. Instrumento particular de compra e venda, que expressamente afirma que o imóvel está livre quaisquer restrições. Impossibilidade de obtenção do financiamento que levou ao desfazimento do negócio. Ausência do dever de informar. Recursos conhecidos, sendo provido o primeiro e improvido o segundo, nos termos do voto do Desembargador Relator.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR - FALTA DE PAGAMENTO DOS VALORES PACTUADOS - RESOLUÇÃO CONTRATUAL. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, ao passo que a parte inadimplente assume o ônus quanto à resolução. O desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador caracteriza inadimplemento contratual hábil a atrair a incidência da multa fixada na avença para a hipótese de rescisão contratual por culpa de qualquer das partes. O pagamento de perdas e danos pelo contratante que deu causa à rescisão, é medida de inteira justiça, o que, do contrário, sem dúvida, ensejaria enriquecimento sem causa. É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente ao período em que o comprador utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. A reintegração no imóvel é consequência da decisão que declara a resolução contratual.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DECISÃO QUE REVOGOU A PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS - POSSIBILIDADE DE UM CREDOR PENHORAR OS DIREITOS DO DEVEDOR SOBRE BEM IMÓVEL DO QUAL É PROMITENTE COMPRADOR. 1. Contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel rural - Contrato preliminar - A celebração de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não levado a registro, confere ao comprador direitos aquisitivos sobre o imóvel, os quais podem ser passíveis de penhora, nos termos do CPC , em seu art. 835 , XII . 2. Tendo sido localizado direito do devedor fundado em contrato de promessa de compra e venda, é possível a penhora dos direitos sobre bem imóvel em benefício do credor em ação de execução. 3. Decisão interlocutória reformada.RECURSO PROVIDO (TJPR - 14ª C.Cível - XXXXX-36.2019.8.16.0000 - Barbosa Ferraz - Rel.: Desembargador Octavio Campos Fischer - J. 23.03.2020)