Cobrança da Multa Pelo Locatário em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - MULTA CONTRATUAL - LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO - RESCISÃO ANTECIPADA - CULPA DO LOCADOR - DEMONSTRAÇÃO - RECONVENÇÃO - COBRANÇA DA MULTA PELO LOCATÁRIO - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - MEROS ABORRECIMENTOS. - Demonstrado o descumprimento, por parte do locador, dos deveres estabelecidos no art. 22 da Lei nº 8.245 /91, não há que se falar em cobrança da multa por rescisão antecipada do contrato de locação firmado por prazo determinado - Havendo previsão em favor do locatário da multa rescisória, procede a pretensão de cobrá-la diante da culpa do locador pela rescisão antecipada da avença - O mero descumprimento contratual, seguido de dissabores, não enseja o dever de indenizar.

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE VEÍCULOS. INFRAÇÃO DE TRÂNSITO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. PREVISÃO CONTRATUAL. 1. A demanda versa sobre a legalidade (ou não) do repasse feito pela locadora de valores relativos a suposta infração de trânsito cometida no período em que o veículo se encontrava locado ao autor. 2. Incontroversa a relação existente entre as partes, consistente na locação de veículo. 3. Os documentos juntados com a inicial comprovam a cobrança perpetrada pela ré a título de multa de trânsito, bem como o pagamento correspondente realizado pelo autor junto à locadora. 4. A prova documental demonstra que a infração foi cometida no período em que o veículo se encontrava locado ao autor. 5. Analisando-se os termos do contrato firmado e as condições gerais, constata-se ter o autor assumido a responsabilidade perante a ré pelo pagamento das infrações de trânsito cometidas durante a locação, bem como que teve conhecimento da necessidade de apresentar defesa perante o órgão autuador no caso de desconhecer a infração que lhe foi imputada. 6. Assim, em que pese a prova documental apresentada com a inicial comprovar que o autor, no dia da infração, encontrava-se na cidade de Volta Redonda-RJ, distante do local onde ocorreu a suposta infração (Brasília-DF), caberia ao demandante impugnar a infração, apresentando, para tanto, defesa administrativa perante o órgão de trânsito. 7. Aliás, consoante art. 257 , § 3º , do Código de Trânsito Brasileiro , incumbe ao condutor a responsabilidade pelas infrações decorrentes de atos praticados na direção do veículo, razão pela qual compete ao locatário, e não à locadora, como acima dito, apresentar recurso à infração de trânsito imputada. 8. Sendo assim, constata-se que neste particular o autor não se desincumbiu do seu ônus, isto é, provar o fato constitutivo do seu direito, na forma do art. 373 , I , do Código de Processo Civil . Precedentes do STJ e do TJRJ. 09. Ante ao exposto, mantém-se a sentença de improcedência proferida. 10. Por fim, o art. 85 , § 11 , do Código de Processo Civil dispõe que o Tribunal, ao julgar o recurso interposto, majorará os honorários fixados anteriormente. 11. Nessa toada, ante ao não provimento do recurso, cabível a fixação de honorários recursais. Precedente. 12. Recurso não provido.

CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DESOCUPAÇÃO PELO LOCATÁRIO. APLICAÇÃO DE MULTA. COMPENSAÇÃO. NÃO CABIMENTO. DESCONTO NA MULTA PELA LOCADORA. MANTIDA. 1. O artigo 4º da Lei n. 8.245 /1991 prevê que o locatário pode rescindir antecipadamente o contrato de locação e devolver o imóvel, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 2. Se o contrato de locação firmado pelas partes prevê o pagamento de multa por rescisão antecipada, no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, vigentes à época do fato, a respectiva cobrança se encontra legitimada. 2.1. Incontroversa a aplicação do desconto de 50% (cinquenta por cento) do valor da multa contratual oferecido pela locadora, tornando correto o quantum da condenação imposta ao locatário. 3. No caso concreto, a vistoria e a entrega das chaves ocorreram em 22/1/2021, tornando infundada a alegação do apelante de que o pagamento proporcional seria indevido em relação à parte do aluguel e encargos referente ao período posterior à data da notificação (16/12/2020), o que resultaria em um crédito a seu favor. 3. Se não existem créditos em favor do locatário, porquanto devida a cobrança proporcional do aluguel até a efetiva entrega das chaves, não há que se falar em direito à compensação com o valor da multa por rescisão antecipada contratualmente pactuada. 4. Apelação Cível conhecida e não provida. Honorários majorados.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO COM RECONVENÇÃO. Cobrança de multa por rescisão antecipada do contrato. Impossibilidade. Comprovação de que a autora locatária não chegou a tomar posse do imóvel locado. Execução do contrato que sequer se aperfeiçoou, ante a comunicação de desistência da locação aproximadamente um mês e meio após a assinatura do contrato pela locatária, e antes da assinatura do contrato pelos locadores. Desistência do negócio que não caracteriza ato ilícito e consequentemente, não enseja a penalidade contratual. Por outro lado, embora a relação locatícia não tenha sido aperfeiçoada pela não imissão na posse da locatária, o imóvel permaneceu vinculado à relação locatícia até a comunicação do desinteresse na locação, sendo devido o aluguel e encargos moratórios no período compreendido entre a data prevista para início da locação e a data da comunicação da rescisão. Sentença reformada unicamente para excluir da condenação o valor correspondente a três aluguéis, mantido o critério de distribuição dos ônus sucumbenciais. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO ANTECIPADA. LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE JUSTA CAUSA LEGAL. MULTA CONTRATUAL. PREVISÃO. VALIDADE. - Rescindido o contrato unilateralmente pelo locatário, é devido o pagamento da multa prevista contratualmente - Fixada a multa rescisória com base no período de vigência do pacto locatício, não há abusividade a ser declarada.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. MULTA POR INFRAÇÃO PERPETRADA POR LOCATÁRIO. DESCUMPRIMENTO DE DEVERES CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PROPRIETÁRIO. PREVISÃO EXPRESSA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ART. 1.337 DO CC . DEVER DE VIGILÂNCIA. USO NOCIVO DA PROPRIEDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. 1. Nos termos do art. 1.337 do CC , o proprietário do imóvel ou seu locatário respondem pelo pagamento de eventuais multas aplicadas por descumprimento das obrigações condominiais, ainda que oriundas de atos executados exclusivamente por aquele que detém a posse direta do bem. 2. A responsabilidade solidária estabelecida pela lei ocorre porque o locador, embora não possua o poder físico imediato sobre a coisa, comporta-se como se proprietário fosse, no que diz respeito à vigilância, à conservação ou mesmo o aproveitamento de certas vantagens da coisa. 3. O uso nocivo da propriedade enseja violação ao direito de vizinhança, de modo que a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa e, portanto, cabe a seu proprietário adimpli-la. Precedentes do STJ. 4. A previsão expressa na Convenção de Condomínio corrobora a responsabilidade do proprietário quanto ao pagamento da multa decorrente de infração cometida pelo locatário. 5. Apelação conhecida e não provida.

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INOVAÇÃO RECURSAL. INEXISTÊNCIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PAGAMENTO DOS ALUGUEIS CONVECIONADOS. OBRIGAÇÃO PRECÍPUA DO LOCATÁRIO. INADIMPLÊNCIA. COBRANÇA. CABIMENTO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO DE CADA PARCELA. CUMULAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. POSSIBILIDADE. NATUREZA DISTINTA. 1. O pagamento do valor avençado a título de alugueis, até a entrega das chaves do imóvel, constitui a obrigação fundamental conferida ao locatário, nos termos do que dispõe a norma do artigo 23 , inciso I , da Lei nº. 8.245 /91. 2. Os aluguéis constituem obrigação positiva e líquida, caracterizada a mora pelo simples vencimento, independentemente de posterior interpelação, razão pela qual a correção monetária e os juros de mora devem incidir a partir do vencimento de cada parcela atrasada. 3.Com efeito, em que pese os argumentos despendidos pelos apelantes, perfeitamente possível a cumulação da multa moratória com juros e correção monetária, pois constituem encargos moratórios de naturezas distintas. 4.Cumpre salientar que o que não seria possível era a cumulação de multa moratória com multa por rescisão do contrato, não sendo essa a hipótese dos autos.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - PRÁTICA DE INFRAÇÕES LEGAIS E CONTRATUAIS - RESCISÃO MOTIVADA DO PACTO, POR CULPA DO LOCATÁRIO - INTELIGÊNCIA DO DISPOSTO NO ART. 9º , II , DA LEI Nº 8.245 /1991 - MULTA RESCISÓRIA - CABIMENTO - RENÚNCIA ÀS BENFEITORIAS - CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA - VALIDADE. - Nos termos do inciso II , do art. 9º , da Lei nº 8.245 /1991, a locação pode ser desfeita "em decorrência da prática de infração legal ou contratual" - Verificado que a rescisão contratual se deu por culpa do Locatário, ao Locador é devida a multa avençada, na hipótese de rescisão motivada pelo descumprimento da avença - É regular a cláusula contratual de renúncia expressa ao direito de retenção ou indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário (STJ - Enunciado nº 335).

APELAÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCATÁRIO PARA IMPUGNAR A REGULARIDADE DA SUA APLICAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO. A legitimidade ativa do locatário é inerente ao exercício da posse sobre o bem imóvel, decorrente do contrato de locação, bem como do pagamento dos boletos que lhe foram encaminhados para pagamento com as multas aplicadas. Ostenta, inegavelmente, a qualidade de condômino e pode questionar penalidades impostas e cobradas juntamente com as taxas condominiais. APELAÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA. PRINCÍPIOS DA AMPLA DEFESA E CONTRADITÓRIO QUE DEVEM SER OBSERVADOS NAS RELAÇÕES DE DIREITO PRIVADO. ONERAÇÃO ANTES DA OPORTUNIDADE DE DEFESA PRÉVIA. INADMISSIBILIDADE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. A imposição da multa, antes mesmo de oferecer oportunidade de discussão, ofende regras comezinhas de direito. Os princípios do contraditório e da ampla de defesa são basilares em nossa sociedade e devem ser respeitados mesmo nas relações de direito privado. O direito de defesa deve ser prévio e não contemporâneo ou posterior à imposição da penalidade.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E RESCISÃO DO CONTRATO. LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA CONJUNTA DA MULTA MORATÓRIA COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TESE ACOLHIDA. SANÇÕES INVOCADAS COM BASE NO MESMO FATO GERADOR (MORA). EXCLUSÃO DA MULTA COMPENSATÓRIA, SOB PENA DE BIS IN IDEM. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE. SENTENÇA REFORMADA NO PONTO. "Em princípio, a multa compensatória pode ser cumulada com a aplicação da multa moratória, pois estes encargos têm natureza diversa e inconfundível. A multa moratória é sancionadora do atraso, enquanto que a de natureza compensatória é exigível em caso de rescisão do contrato. Todavia, quando o fundamento da rescisão contratual é o inadimplemento do locatário, a cumulação desses encargos caracteriza dupla penalidade. Assim, estando a ação de despejo consubstanciada na mora, só será devida a multa moratória. Portanto, a cumulação só é permitida se a aplicação da multa compensatória decorrer de infração contratual diversa do inadimplemento"