Compensação de Benfeitorias em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. NÃO CABIMENTO. POSSE DE BOA-FÉ. INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. REGULARIZAÇÃO. - Em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel que não prevê indenização por fruição do imóvel, não faz jus a seu recebimento o vendedor, nos casos de rescisão motivada por inadimplência do comprador - Nos termos do art. 1219 do CC/02 "o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis". Incumbe ao promitente vendedor a regularização das benfeitorias junto aos órgãos oficiais, estando autorizada a compensar o montante gasto com a indenização por devida ao promitente comprador a título de benfeitorias.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEIS - IMÓVEL EM CONDOMÍNIO - POSSE EXCLUSIVA EXERCIDA POR UM DOS CONDÔMINOS - ALUGUEIS EM FAVOR DOS CONDÔMINOS IMPEDIDOS DO EXERCÍCIO DA POSSE - DIREITO RECONHECIDO - DEFINIÇÃO DOS VALORES DEVIDOS - PROVA PERICIAL - VALIDADE - BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS REALIZADAS NO IMÓVEL - COMPENSAÇÃO - CABIMENTO NA PROPORÇÃO DA COTA PARTE DA PROPRIEDADE SOBRE O BEM. Comprovado o exercício da posse exclusiva por um dos coproprietários sobre imóvel em condomínio, há que se reconhecer o direito dos demais condôminos de receberem alugueis atinentes ao período em que foram privados do exercício dos direitos relativos ao bem, até a data em que for concretizada a extinção do condomínio e em montante proporcional à cota parte da propriedade que lhes toca. A prova pericial constitui o meio próprio e mais adequado, seguro e imparcial para a definição do valor locatício. Há que ser reconhecido o direito do condômino possuidor de compensar, sobre os valores locatícios devidos, a quantia comprovadamente despendida com a realização de benfeitorias úteis e necessárias no imóvel, compensação essa que, todavia, deverá se dar em montante proporcional à cota parte da propriedade que lhe toca.

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC /73. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016. 2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes. 3. O art. 34 da Lei 6.766 /79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02 ), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias - ou acessões - feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. 4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. 5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir) regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS - PEDIDO DE REVISÃO EM CONTRARRAZÕES - IMPOSSIBILIDADE - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - NÃO AUTORIZADAS - ALUGUEIS DEVIDOS - COMPENSAÇÃO. 1. A petição de contrarrazões deve ser utilizada apenas para impugnar o Recurso de Apelação, não podendo rediscutir capítulo da sentença, o que deve ser realizado pela via processual adequada. 2. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias realizadas no imóvel. 3. Todavia, deve ser realizada a compensação entre os valores devidos pela parte apelante (benfeitorias a serem indenizadas) e os valores devidos pela parte apelada (alugueis), a ser apurada em sede de liquidação de sentença. 4. Apelação provida e não conhecimento parcial das contrarrazões.

APELAÇÃO CÍVEL . AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, OBJETIVANDO A CONDENAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE EM PERMITIR O USO PRÓPRIO DO IMÓVEL LOCALIZADO NA RUA JOSÉ HIPÓLITO, Nº 445 , BAIRRO COTIARA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DAS PARTES . REJEITA-SE A PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA ARGUÍDA PELO AUTOR. INEXISTÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. A DETERMINAÇÃO DA TAXA DE OCUPAÇÃO É DECORRÊNCIA LÓGICA DO PEDIDO DE UTILIZAÇÃO DO BEM DO ESPÓLIO. A ALEGAÇÃO DA INVENTARIANTE DE NULIDADE NA FIXAÇÃO DA TAXA PELA SUA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL DEVE SER ACOLHIDA PORQUE, A PARTE RÉ, NO CASO É O ESPÓLIO, NÃO PODENDO A REPRESENTANTE LEGAL CONDENADA SEM PEDIDO EXPRESSO E SEM SER PARTE NO PROCESSO . NO MÉRITO , HOUVE A CONCORDÂNCIA DO ESPÓLIO, DEVENDO SER MANTIDA A AUTORIZAÇÃO PARA UTILIZAÇÃO. QUANDO O BEM EM CONDOMÍNIO ESTIVER SENDO UTILIZADO APENAS POR UM DOS CONDÔMINOS, DEVE ELE ARCAR COM ALGUMAS DESPESAS, VEDANDO-SE O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, SENDO CERTO QUE AS OBRAS PARA A INDIVIDUALIZAÇÃO DO IMÓVEL FORAM REALIZADAS. ANTE A AUSÊNCIA DE PARTILHA, O USO EXCLUSIVO DO BEM GERA AOS DEMAIS HERDEIROS O DIREITO À INDENIZAÇÃO (VALOR MENSAL ASSEMELHADO AO ALUGUEL), ARTS. 1 . 314 E 1 . 319 . NO TOCANTE AO PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE COMPENSAÇÃO COM AS BENFEITORIAS, ESTE DEVE SER PARCIALMENTE ACOLHIDO QUANTO AS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS, CONFORME PRECEITUA O ART. 1.219 , DO CC . PARCIAL REFORMA DA SENTENÇA , PARA QUE SEJA EXCLUÍDA A TAXA DE OCUPAÇÃO QUANTO A SRA NEUSA E PERMITIDA A COMPENSAÇÃO DAS BENFEITORIAS UTEIS E NECESSÁRIAS QUE O AUTOR TEVE COM A MANUTENÇÃO/CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO ESPÓLIO DURANTE O SEU USO. PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR, PARA PERMITIR A COMPENSAÇÃO DAS BENFEITORIAS UTEIS E NECESSÁRIAS COM A MANUTENÇÃO/CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO ESPÓLIO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ PARA AFASTAR A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUEIS - COMPENSAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS - RENÚNCIA EXPRESSA DO LOCATÁRIO A ESSE DIREITO - VALIDADE DA CLÁUSULA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 35 DA LEI DO INQUILINATO E DO ENUNCIADO DA SÚMULA 335 DO COLENDO STJ - SENTENÇA MANTIDA. Havendo expressa previsão contratual quanto à impossibilidade de indenização ou retenção de quaisquer benfeitorias pelo locatário, a pretendida compensação de valores despendidos a esse título com as despesas decorrentes da locação dever ser rechaçada, porquanto a validade de cláusula versando a esse respeito, além de se encontrar expressamente reconhecida em lei (arts. 35 da Lei 8.245 /91), há muito, se encontra sedimentada pela Súmula 335 do Colendo STJ, ao enunciar que "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."

APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO CUMULADO COM COBRANÇA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. LOCATÁRIO QUE REALIZA OBRAS ALEGADAMENTE NECESSÁRIAS SEM A PRÉVIA CIENTIFICAÇÃO E CONCORDÂNCIA DA LOCADORA. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS APÓS O AJUIZAMENTO DA AÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO QUE MERECE PEQUENO RETOQUE, NO QUE TANGE AO INÍCIO DO DÉBITO, JÁ QUE FORAM COMPROVADOS OS PAGAMENTOS, COM A TRASO, DOS MESES DE AGOSTO E SETEMBRO/2019. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO DAS BENFEITORIAS NÃO COMPROVADAS COM O DÉBITO LOCATÍCIO. FALTA DE PROVA SOBRE A NECESSIDADE E A REALIZAÇÃO DAS OBRAS. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Apelação Cível. ação de despejo com cobrança de aluguel. ação julgada procedente. juízo que reconheceu a realização de benfeitorias necessárias. compensação de valores determinada. pretensão de compensação com valores de benfeitorias úteis realizadas no imóvel. imprescindibilidade de autorização prévia. ausência de prova de autorização. apelante que, também, não conseguiu demonstrar que as benfeitorias consideradas, pelo juízo, como úteis eram necessárias. ausência de dever de indenizar caracterizado. conversão da garantia em perdas e danos. análise da garantia que só deve ser analisada com a quitação do débito de alugueres. sentença que condenou o locatário ao pagamento da integralidade do ônus sucumbencial. reforma necessária. redistribuição da sucumbência. recurso conhecido e parcialmente provido. 1. Dispõe o art. 35 da Lei de Locações: "Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção". 2. A fim de entender o que configura cada tipo de benfeitoria, importante que a análise seja feita nos termos do art. 96 do Código Civil : "Art. 96 . As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. § 1º. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor; § 2º. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem; § 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore". 3. Em relação à indenização por benfeitorias necessárias, desnecessária a autorização do locador, mas para as úteis e voluptuárias, tal autorização se faz necessária, razão pela qual imprescindível analisar o contrato firmado entre as partes. Em tais condições, o contrato firmado entre as partes aponta que será permitida a realização de benfeitorias necessárias no imóvel, desde que previamente comunicado à Locadora. Por sua vez, aponta que as demais benfeitorias dependerão de autorização prévia formal. 4. Não houve prova da autorização de realização de benfeitoria no imóvel. Assim, não há como autorizar a indenização pela realização de benfeitorias úteis e voluptuárias. 5. Nesse contexto, caberia ao apelante demonstrar que as reformas no imóvel, exigidas pelo Bombeiro se tratava de benfeitorias necessárias, o que não o fez. Na hipótese, do certificado de vistoria de mov. 89.10, vislumbra-se que apontava a necessidade de implementação de itens de emergência necessários ao desenvolvimento da atividade da apelante, ficando claro se tratar de itens essenciais à funcionalidade da atividade empresarial a ser desenvolvida pela apelante, tratando-se, portanto, de benfeitorias úteis, não havendo informações claras sobre a necessidade de restaurar a estrutura do bem. No mesmo sentido é a questão atinente às instalações elétricas apontadas pela Magistrada como úteis, as quais o apelante não fez mínima prova de serem necessárias. Consequentemente, não devem ser indenizadas. 6. Por fim, a parte apelante alega que há prejuízo na possibilidade de restituição da garantia, referente à grama sintética, a rede e a iluminação do campo, uma vez que a apelada vendeu o imóvel, devendo tal questão ser convertida em perdas e danos. Por sua vez, não houve uma discussão apurada nos autos sobre tal questão, a qual foi levantada pela apelante e não foi enfrentada pelo Juízo. Contudo, tal questão não causa maiores prejuízos à apelante, pois, em havendo pagamento dos valores não quitados a título de aluguel, terão os apelantes direito à restituição de tais bens. Nessa perspectiva, por decorrência lógica, se a apelada não fizer a restituição da garantia, conforme pactuado, caberá a apelante, em momento oportuno, pleitear pela indenização pelas perdas e danos.7. O apelante foi vencedor, ainda que em pequena parte nos autos, assim, cabe a redistribuição da sucumbência, devendo o apelante arcar com 90% (noventa por cento) das custas processuais e a apelada com os demais 10% (dez por cento). Quanto aos honorários, é o caso de manter o valor fixado em favor do patrono da apelada. Por sua vez, em favor do patrono do apelante, deve a apelada arcar com honorários sucumbenciais fixado em 10% (dez) por cento do proveito econômico por ele obtido, nos termos do art. 85 , § 2º , do CPC . (TJPR - 18ª C.Cível - XXXXX-33.2015.8.16.0095 - Irati - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 31.05.2021)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INADMISSÃO. DECISÃO AGRAVADA. FUNDAMENTOS. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. INÉPCIA. SÚMULA 182 /STJ. 1. Não deve ser conhecido o agravo em recurso especial que não impugna, especificamente, todos os fundamentos da decisão agravada, conforme disposto na Súmula 182 /STJ. 2. Agravo em recurso especial de JOÃO DIAS DE OLIVEIRA não conhecido. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESOLUTÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. ART. 1.029 DO CC/02 . LIMITE. VALOR DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDAÇÃO. ART. 884 CC/02 . ALUGUÉIS. TAXA DE OCUPAÇÃO. UTILIZAÇÃO DE IMÓVEL ALHEIO. INCIDÊNCIA. PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INTEGRALIDADE. INDENIZAÇÕES. VALORES. COMPENSAÇÃO. PROVIMENTO. 1. Cuida-se de ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, fundada no inadimplemento do comprador, na qual a obrigação de pagar aluguéis pela ocupação do imóvel foi suspensa durante o período de exercício do direito de retenção por benfeitorias. 2. Recurso especial interposto em: 17/05/2019; conclusos ao gabinete em: 27/12/2020; aplicação do CPC/15 . 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) ocorreu negativa de prestação jurisdicional; e b) na resolução de contrato de compra e venda de imóvel, existindo o direito à retenção por benfeitorias, deve-se, durante seu exercício, isentar o adquirente do pagamento de aluguéis ou taxa de ocupação. 4. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há falar em violação do art. 1.022 , I e II , do CPC/15 . 5. Pelo princípio da gravitação jurídica, as benfeitorias, bens acessórios, acompanham o bem imóvel, bem principal, de forma que, em algumas hipóteses, esses melhoramentos introduzidos no imóvel pelo possuidor direto entram para o patrimônio do proprietário, possuidor indireto, quando o bem principal retorna à sua posse. 6. Na forma do art. 1.029 do CC/02 , o possuidor de boa-fé tem o direito de reter o imóvel alheio até que lhe seja paga a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis por ele introduzidas no bem. 7. A utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pela integralidade do tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio e da boa ou má-fé da posse exercida pelo adquirente, pois se trata de meio de evitar o enriquecimento ilícito do possuidor pelo uso de propriedade alheia. Precedentes. 8. Ainda que o adquirente possua direito de retenção por benfeitorias, não pode ser isento, no período de exercício desse direito, da obrigação de pagar ao vendedor aluguéis ou taxa de ocupação pelo tempo que usou imóvel alheio. 9. O direito de retenção não é absoluto e deve ser exercido nos limites dos valores da correspondente indenização pelas benfeitorias, que devem ser compensados com o montante devido pela ocupação do imóvel alheio - aluguéis ou taxa de ocupação. 10. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido isentou o recorrido (adquirente) do pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação no período em que estivesse exercendo o direito de retenção pelas benfeitorias por ele inseridas no citado bem, desviando-se, assim, da jurisprudência desta Corte sobre o tema. 11. Recurso especial provido.

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. CONTRATO VERBAL. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. ÔNUS DA PROVA. Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis. As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis. Compete àquele que alega o ônus de comprovar suas afirmações, de forma que a indenização das benfeitorias necessárias não pode ser reconhecida se não há nos autos prova segura de sua realização.