Compra e Venda de Imóveis na Planta em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.786 /2018. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DO ADQUIRENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE NÃO DEVE SER RESTITUÍDA. MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REAJUSTE DO VALOR DA VERBA. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Compromisso de venda e compra de bem imóvel firmado após 26 de dezembro de 2018 está sujeito ao regime estabelecido pela Lei n. 13.786 de 2018, quando o desfazimento do negócio jurídico se dá por fato imputado ao compromissário comprador. 2. A comissão de corretagem não é restituível, mesmo diante do desfazimento do negócio. Inteligência do artigo 67-A , inciso I, da Lei n. 4.591 /1964, incluído pela Lei do Distrato. 3. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do artigo 67-A , inciso II, da Lei n. 4.591 /1964, incluído pela Lei n. 13.786 /2018. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 4. É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel na hipótese de lote não edificado que não permite fruição plena do bem ou proveito econômico imediato. Precedentes desta Câmara. 5. É admitida a responsabilização do comprador pelo pagamento de impostos e taxas que recaem sobre o imóvel, referente ao período em que esteve na posse do bem. 6. Os honorários advocatícios podem ser reajustados quando houver manifesto descompasso da remuneração com o trabalho efetivamente desenvolvido nos autos.

EMENTA: DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CORREÇÃO DA PRESTAÇÃO. CUMULAÇÃO DE ÍNDICES. VEDAÇÃO. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO VÁLIDA. RESSARCIMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ILEGALIDADE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. 1) Não pertencendo a incorporadora requerida ao Sistema Financeiro Nacional, aplica-se o art. 4º art. Decreto nº 22.626 /33 ( Lei da Usura ) e o enunciado 121 da súmula do Supremo Tribunal Federal, sendo vedada, portanto, a capitalização mensal de juros remuneratórios em contratos de promessa de compra e venda de imóvel. 2) No caso de rescisão do contrato, os promissários compradores têm direito à indenização referente às benfeitorias deixadas no imóvel que forem devidamente comprovadas. 3) A cláusula que impõe ao consumidor o ressarcimento de despesas feitas com a cobrança extrajudicial, inclusive honorários de advogado, é nula de pleno direito, ex vi do disposto expressamente pelo artigo 51 , inciso XII do CDC .

APELAÇÃO. Direito Tributário. Base de cálculo do ITBI. Sentença de improcedência, sob o fundamento de que o caso não trata de aquisição de unidade imobiliária em construção e sim de incorporação por cisão ao capital social. Apelo do contribuinte. A base de cálculo do ITBI é o valor venal da fração ideal do terreno, sem considerar as futuras construções. Inteligência dos artigos 35 e 38 do CTN . O documento que dá origem ao negócio evidencia que a parcela cindida incluiu as edificações e benfeitorias futuras, restando evidente que o valor apurado não corresponde ao valor do bem objeto da promessa de compra e venda. Súmula 110 do STF: "O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno." e Súmula 470 do STF: "O imposto de transmissão"inter vivos"não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda." A análise de incidência do tributo não se dá sobre momento de transmissão do imóvel pelo registro no cartório, nos termos do art. 1227 do CC , porém sobre o momento da ocorrência do fato gerador do tributo. O Imposto de transmissão somente incidirá sobre o que existe no momento da alienação, portanto devem ser excluídos o que foi acrescido, pois considerado apenas para efeitos da parcela da cisão. DADO PROVIMENTO AO RECURSO.

JUIZADO ESPECIAL. FAZENDA PÚBLICA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO IMÓVEL. AQUISIÇÃO DE APARTAMENTO NA PLANTA. PRETENSÃO DE INCIDÊNCIA DO IMPOSTO APENAS SOBRE O TERRENO. INADMISSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de ressarcimento do ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Sustenta que o que foi adquirido foi o terreno, e que o imposto não pode incidir sobre a construção efetivada posteriormente. Afirma que devem ser aplicadas ao caso as Súmulas 110 e 470 do STF. Pede a reforma da sentença a fim de que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais. Contrarrazões apresentadas. II Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido. III. O artigo 38 do Código Tributário Nacional dispõe que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens e direitos, ao tempo de aquisição da propriedade. No caso dos autos, o ITBI foi calculado de acordo com o valor de compra e venda registrado nas matrículas dos imóveis, ID XXXXX, o qual, por sua vez, obedece ao contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a construtora/incorporadora, não havendo qualquer irregularidade no cálculo efetuado pelo réu. Cumpre observar que a assinatura do contrato de promessa de compra e venda ou mesmo de financiamento não é fato capaz de transmitir a propriedade, o que ocorre apenas com o respectivo registro do título no cartório de imóveis, art. 1.245 do Código Civil . Portanto, a propriedade transmitida aos recorrentes não foi unicamente da fração ideal do terreno, mas sim de um apartamento construído/em construção no terreno, o que se observa da própria matrícula dos imóveis. IV. Embora os instrumentos de promessa de compra e venda firmados entre os autores e a construtora/incorporadora não tenham sido carreados aos autos, as regras de experiência permitem a conclusão de que os recorrentes adquiriram ?imóveis na planta?, apartamentos/unidades habitacionais a serem construídas ou em construção, não havendo que se falar que teriam adquirido apenas o terreno. As súmulas 110 e 470 do STF não se aplicam ao caso, pois a construção não foi realizada pelo adquirente ou promitente-comprador, após a transmissão da propriedade do terreno. V. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente vencida em honorários que fixo em 10% do valor da condenação (art. 55 da Lei 9.099 /95). Acórdão elaborado de conformidade com o disposto no art. 46 da Lei 9.099 /1995.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015 : 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206 , § 3º , IV , CC ).1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS , concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DEMORA NA BAIXA DE GRAVAME DO VEÍCULO. DANO MORAL NÃO PRESUMIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. Para os fins do art. 1.036 do CPC/2015 , a tese firmada é a seguinte: "O atraso, por parte de instituição financeira, na baixa de gravame de alienação fiduciária no registro de veículo não caracteriza, por si só, dano moral in re ipsa". 2. Julgamento do caso concreto.2.1. A negativa de prestação jurisdicional não foi demonstrada, pois deficiente sua fundamentação, já que o recorrente não especificou como o acórdão de origem teria se negado a enfrentar questões aduzidas pelas partes, tampouco discorreu sobre as matérias que entendeu por omissas e/ou contraditórias. Aplicação analógica da Súmula 284 /STF. 2 .2. O acórdão recorrido, concluiu que a demora na baixa de restrição após a quitação do financiamento, por si só e quando não comprovado real dano à pessoa, não passa de mero dissabor, não provocando abalo suficiente à violação dos direitos inerentes à personalidade, conforme a tese acima firmada, o que impõe o desprovimento do recurso especial. 3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APARTAMENTO ADEQUIRIDO "NA PLANTA". ATRASO. DANO MATERIAL. DANO MORAL. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença mantida. 1. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR . Aplicabilidade. Autores que se enquadram na definição legal de consumidores e a ré na de fornecedora (arts. 2º , 3º , CDC ), atraindo a referida legislação protetiva. 2. ATRASO NA ENTREGA. Atraso configurado e imputável às rés. "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário adquirente" (Súmula 161 , TJSP). 3. LUCROS CESSANTES. "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio" (súmula 162 , TJSP; tese 5, IRDR4, TJSP), de 0,5% do valor do imóvel atualizado por mês de atraso até a entrega do imóvel. 4. DANO MORAL. Atraso de cerca de dois anos na entrega de imóvel gera dano moral. Valor adequadamente fixado (R$ 10.000,00), não comportando redução. 5. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. Critério adequado seria o da fixação com base no valor da condenação. Proibição, contudo, de "reformatio in pejus". RECURSO DESPROVIDO.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇAO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PARALISAÇÃO DAS OBRAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. Ação objetivando a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel na planta c/c restituição dos valores pagos pelos compradores e indenização por danos morais. Atribuída à construtora a culpa pela rescisão contratual por paralisação e consequente atraso na entrega da unidade adquirida pelos autores, impõe-se a rescisão do contrato e a devolução integral e imediata de todos os valores pagos pelos adquirentes do imóvel. O longo e injustificado atraso na entrega do imóvel frustra as expectativas do comprador acarretando-lhe abalo moral indenizável. A indenização não deve implicar em enriquecimento ilícito. Dano moral razoavelmente arbitrado em R$ 30.000,00 (trinta mil reais), que merece ser mantido. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786 /2018. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABATIMENTO. VIABILIDADE, CASO EXISTA CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. TESE SUFRAGADA EM RECURSO REPETITIVO. ART. 42 DO CDC . DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ABATIDA. INVIABILIDADE, POR AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. TAXA ADMINISTRATIVA EM VALOR RAZOÁVEL PARA OBTENÇÃO DE CERTIDÕES, DOCUMENTOS DIVERSOS E ELABORAÇÃO DE DOSSIÊ PARA PROPICIAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CABIMENTO. TAXA POR CESSÃO DE DIREITOS, FIXADA TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. 1. Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, "na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786 /2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg XXXXX/PE , DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" ( REsp n. 1.723.519/SP , relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. Como o legitimado extraordinário vindica ao Judiciário disciplinar também contratos futuros, na vigência da Lei n. 13.786 /2018, o art. 67-A, I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei n. 4.591 /1964), também incluído pela novel Lei n. 13.786 /2018, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem. Por sua vez, o parágrafo 5º estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, do que tratam os arts. 31-A a 31-F, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput do mesmo artigo seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga. 3. Por um lado, conforme entendimento sufragado pela Segunda Seção em recurso repetitivo, REsp n. 1.599.511/SP , relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, há "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". Por outro lado, com o advento da Lei n. 13.786 /2018, foi incluído o art. 67-A na Lei n. 4.591 /1964, cujo inciso I dispõe expressamente que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, será possível a dedução da integralidade da comissão de corretagem. 4. A Corte Especial pacificou, nos EREsp n. 1.413.542/RS, relator para o acórdão Ministro Herman Benjamin, com modulação para avenças de direito privado, que a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC , é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, devendo ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo. 5. O "engano justificável" na cobrança de dívida de consumo não afasta a boa-fé objetiva, mas, a contrario sensu, o "engano injustificável" caracteriza a má-fé do fornecedor, que "erra" quando não poderia "errar", tendo em vista as cautelas que lhe são exigidas por força de sua posição jurídica privilegiada. Isso porque, conforme o abalizado escólio doutrinário, o que o ordenamento jurídico visa com o princípio da boa-fé objetiva é assegurar que as partes colaborarão mutuamente para a consecução dos fins comuns perseguidos com o contrato, não se exigindo que o contratante colabore com o interesse privado e individual da contraparte, tampouco importe em sacrifício de posições contratuais de vantagem. 6. No caso em julgamento, é descabida a devolução em dobro, pois a vedação à cobrança decorre da má redação dos instrumentos contratuais de adesão apontados na exordial, não ficando caracterizada a má-fé da incorporadora, pois cuida-se de abatimento justificável da comissão de corretagem, na vigência da Lei n. 13.786 /2018, com expressa previsão legal, desde que estabelecida claramente no contrato, inclusive no quadro-resumo. 7. A cobrança de "taxa administrativa" no razoável valor total de R$ 480,00 (quatrocentos e oitenta reais) para remunerar "serviços de pré-análise cadastral e de capacidade financeira do pagador", "obtenção de documentos, certidões e outros com esse fim, para montagem e encaminhamento do dossiê do financiamento para a Caixa Econômica Federal, independentemente da aprovação do financiamento", por se tratar de serviço necessário e efetivamente prestado, não caracteriza cobrança arbitrária. 8. Não é cabível a cobrança da taxa de cessão de direitos sobre o valor do contrato prevista nas avenças elencadas na inicial, pois é desproporcional, uma vez que não guarda correspondência com nenhum serviço prestado pela incorporadora, implicando desvantagem exagerada para o consumidor. 9. Recurso especial parcialmente provido.

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. MULTA PENAL. CABIMENTO. CUMULAÇÃO COM PAGAMENTO DE ALUGUEL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 568 DO STJ. VALOR DA MULTA PENAL. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE NESSA FASE DE RECURSO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema do STJ n. 970). 2. A inovação de tese em fase de agravo interno não é admitida pela jurisprudência desta Corte Superior. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento.