Contrato de Locação Não Residencial em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - SEGUNDA APELAÇÃO - RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS - INADMISSIBILIDADE - INÉPCIA CONFIGURADA - RECURSO NÃO CONHECIDO - PRIMEIRA APELAÇÃO - DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO LOCATÁRIO - CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS DOS ARTS. 56 E 57 , DA LEI 8.245 /91 - RESCISÃO DO CONTRATO E DESPEJO CABÍVEIS - INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO - LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO - NÃO CABIMENTO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA - CRITÉRIOS DO ART. 85 DO CPC/2015 . Não pode ser conhecido o recurso cujas razões se mostram dissociadas dos fundamentos da decisão atacada, por lhe faltar um dos pressupostos de admissibilidade e ser, portanto, inepto. Tratando-se de locação não residencial prorrogada por prazo indeterminado e tendo o locador, não mais interessado em manter a locação, cuidado de denunciar o contrato, notificando previamente o locatário para a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias, perfeitamente cabível a rescisão da avença e o decreto do despejo do locatário, porquanto preenchidos os requisitos dos arts. 56 e 57 , da Lei 8.245 /91. O direito à indenização pelo fundo de comércio está diretamente atrelado ao direito à renovação compulsória da locação não residencial, cabível, por sua vez, em relação aos contratos de locação por prazo determinado. Assim, incabível dita indenização na hipótese de contrato de locação não residencial vigendo por prazo indeterminado e de ausência de pretensão judicial renovatória. Os honorários advocatícios de sucumbência devem ser fixados com observância dos critérios do art. 85 do CPC/2015 e das peculiaridades da causa.

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - CONTRATO VIGENTE POR TEMPO INDETERMINADO - FUNDO DE COMÉRCIO - PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO - IMPROCEDÊNCIA - NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO PRÉVIO, NO PRAZO LEGAL, DE AÇÃO RENOVATÓRIA. I- Nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado é facultado ao locador reaver o imóvel, desde que notifique o locatário, nos moldes do art. 57, da Lei de Locações. II- Descabida a indenização a título de fundo de comércio no caso de resolução unilateral do contrato de locação não residencial por prazo indeterminado sem pleito de renovação. Compreensão sistemática dos arts. 51 e 52 , § 3º , da Lei 8.245 /91. III- Sentença de improcedência mantida. IV- Recurso a que se nega seguimento, nos termos do art. 557 , caput, do C.P.C.

APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. BENFEITORIAS ÚTEIS. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA. PREVISÃO CONTRATUAL. 1. A relação jurídica entre as partes, consistente em contrato de locação de imóvel não residencial, se acha disciplinada pela Lei n. 8.245 /1991. 2. As benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 35 da Lei 8.245 /1991. 3. É válida ainda a cláusula contratual de renúncia à indenização e ao direito de retenção. Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça. 4. As melhorias realizadas pela autora dizem respeito a benfeitorias úteis e, por expressa previsão contratual de renúncia, a autora não faz jus à indenização. 5. Apelação cível desprovida.

APELAÇÃO – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA AFASTADA – CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO – GRATUIDADE. 1 - No momento em que houve a rescisão, o contrato já estava prorrogado, por prazo indeterminado. Não há, portanto, rescisão antecipada do contrato, sendo inaplicável a multa. 2 – Aluguéis devidos até a data em que o locador retomou a posse do imóvel. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO INDENIZATÓRIA - RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL, POR CULPA DO LOCADOR - OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA - EXEGESE DO ART. 422 , DO CÓDIGO CIVIL - INOBSERVÂNCIA DOS DEVERES ANEXOS - VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO - OCORRÊNCIA - VIOLAÇÃO AO ART. 22 , INCISOS II E III , DA LEI DO INQUILINATO - RESSARCIMENTO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS - INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE OS VALORES NÃO TERIAM SIDO REGULARMENTE ABATIDOS DOS ALUGUEIS, NO MOMENTO EM QUE O AJUSTE SE ENCONTRAVA EM VIGOR - CLÁUSULA PENAL - MANUTENÇÃO - REPARAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS E MORAIS SOFRIDOS PELOS AUTORES - POSSIBILIDADE - CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DOS RESPECTIVOS ENCARGOS. - A Informação, que decorre diretamente da boa-fé objetiva, disciplinada no art. 422 , do Código Civil , é um dos deveres anexos que deve estar presente em toda relação contratual, cuja inobservância gera uma modalidade de inadimplemento denominada pela doutrina de violação positiva do contrato - Nos termos do art. 22 , incisos II e III , da Lei nº 8.245 /1991, constitui obrigação do Locador, dentre outras, a garantia, durante o tempo da Locação, do uso pacífico do imóvel, bem como a manutenção da forma e destino do bem - Os lucros cessantes significam a perda do ganho expectado, sendo devidos quando evidenciada a diminuição potencial do patrimônio da parte lesada - Havendo as partes deliberado livremente que o ressarcimento pelas benfeitorias realizadas pelos Locatários se daria mediante o abatimento dos valores de doze aluguéis, durante o período em que o Pacto ainda se encontrava em vigor, não há que se indenizar os Autores por tal razão, quando eles não se desincumbiram do ônus que lhes competiam, de evidenciar o adimplemento da totalidade das quantias, sem a redução acordada com o Locador - Não há que se falar em afastamento, tampouco em redução da Cláusula Penal, na hipótese d e rompimento abrupto do Ajuste, por culpa do Locador, para que não ocorra o enriquecimento injustificado do Réu, bem como na consagração da injustiça contratual a seu favor e em detrimento dos Demandantes, o que, por óbvio, não pode ser chancelado pelo Poder Judiciário, que, ao revés, deve envidar esforços para repelir atitudes dessa espécie - A rescisão antecipada do Pacto Locatício, por culpa do Locador, que ocasiona o encerramento abrupto das atividades comerciais de restaurante em funcionamento no imóvel locado, tipifica conduta desleal do Réu, que viola o Princípio da boa-fé objetiva e o direito de informação dos Autores, além de manchar a imagem do estabelecimento e impedir que o seu sócio aufira renda para a sua sobrevivência, conferindo aos Postulantes o direito à reparação pelos danos materiais e morais sofridos - A configuração da sucumbência recíproca impõe a distribuição proporcional dos respectivos encargos entre as partes, nos termos do art. 86 , caput, do Código de Processo Civil .

Agravo de Instrumento – AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – PRAZO INDETERMINADO – DENÚNCIA DO CONTRATO – DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA – NÃO OCORRÊNCIA – DIREITO DO LOCADOR A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Controvérsia centrada na discussão acerca do preenchimento, ou não, dos requisitos legais para o deferimento de tutela provisória de natureza antecipada, destinada à concessão liminar de Mandado de Despejo, em decorrência de denúncia vazia de contrato de locação de imóvel não residencial com prazo indeterminado. 2. O art. 300 , do CPC/2015 , prevê que a tutela de urgência, espécie de tutela provisória (art. 294 , CPC/15 ), será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano, ou de risco ao resultado útil do processo, podendo ser de natureza cautelar ou antecipada. 3. Em sede recursal, a interposição de Agravo de Instrumento contra decisão que apreciou, na origem, pedido de tutela provisória de urgência, devolve ao Tribunal a apreciação desses requisitos (art. 299 , parágrafo único , CPC/15 ), a fim de ser deferida, ou não, a medida liminar pleiteada. 4. Segundo prevê o art. 56 , da Lei nº 8.245 , de 18/10/1991 (Lei de Locação de Imóveis Urbanos), nos casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 5. Contudo, nos termos do parágrafo único, do mesmo dispositivo, findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta (30) dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. Nesse caso, conforme prevê o art. 57, da referida lei de regência, o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta (30) dias para a desocupação. 6. A hipótese dos autos se amolda justamente ao disposto no parágrafo único, do art. 56, e no art. 57 , da Lei nº 8.245 , de 18/10/1991 (Lei de Locação de Imóveis Urbanos), na medida em que as celebraram contrato de locação de imóvel não residencial, pelo período de 06/06/2016 à 05/06/2017. 7. Posteriormente, com o fim do prazo determinado, houve a prorrogação automática por prazo indeterminado, sendo que, em junho/2019, o autor-agravado decidiu não prosseguir com o referido contrato, encaminhando notificação de denúncia vazia ao réu-agravante, a qual foi recebida em 18/06/2019, entretanto, após o decurso do prazo de trinta (30) dias para desocupação voluntária, isso não ocorreu. 8. Nessas circunstâncias, é direito do proprietário a retomada do bem, dada a natureza jurídica da relação de direito material vigente entre as partes (contrato de locação não residencial por prazo indeterminado). 9. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.

CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO DE 120 MESES. CLÁUSULA QUE PREVÊ A RESCISÃO UNILATERAL POR QUALQUER UMA DAS PARTES. LOCADOR PRETENDE A RETOMADA IMOTIVADA DO IMÓVEL DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO. INADMISSILIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DECLARADA. VIOLAÇAO DO DISPOSTO NO ART. 4.º E 45 DA LEI N.º 8.245 /91. SENTENÇA REFORMADA. A cláusula que permite ao locador a retomada unilateral do imóvel antes do término do contrato, sem dúvida se afasta dos objetivos primordiais da lei, dentre eles aquele que prevê que durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado (art. 4.º), e deve, portanto, ter a sua nulidade declarada. Recurso provido.

Apelação. Responsabilidade civil. Ação de indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Apelo da imobiliária, administradora da locação. Contrato de prestação de serviços de intermediação e administração imobiliária. Relação de consumo. Aplicabilidade do CDC . Precedentes do STJ. Locação em 26/01/2018. Autora, locadora do imóvel, que após o início da locação, compareceu à imobiliária levando fatura de energia elétrica (vencimento março/2018) que foi remetida a seu endereço e ainda estava em seu nome para que fosse enviada ao locatário, bem como fosse providenciada a alteração de titularidade. Fato que se repetiu nos meses subsequentes. Ré que não comprovou ter tomado qualquer providência, enviando as faturas para pagamento do locatário e exigido o cumprimento da cláusula 5ª da locação ou respectiva multa. Autora que teve o nome protestado em junho/2018 em razão da fatura de energia vencida em março/2018. Falha na prestação de serviços caracterizada. Dano moral in re ipsa. Sucumbência alterada. Aplicação da Súmula 326 do STJ. Sentença parcialmente reformada. Honorários majorados. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PROVIDO.

LEI DO INQUILINATO E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. INADIMPLEMENTO DA LOCATÁRIA. MULTA RESCISÓRIA. ABUSIVIDADE. ADEQUAÇÃO. PROMOÇÃO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO ENTRE AS PARTES. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 413 , DO CÓDIGO CIVIL . MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA PARA EVITAR ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Cinge-se à controvérsia ao exame da abusividade da multa estipulada por rescisão antecipada do contrato de locação do qual os agravados são fiadores, no valor correspondente a 50% (cinquenta por cento) dos alugueis e encargos dos meses restantes para o término do contrato. 2. Os contratos de locação são regidos pela Lei nº 8.245 /1991, com alterações feitas pela Lei nº 12.112 /2009, e quanto a multa a ser estipulada em casos de rescisão antecipada, o artigo 4º, da referida lei, adverte: "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada." 3. Portanto, a lei não determina percentual a ser aplicado, também não estipula que o seja com base em um número de aluguéis e, muito menos, o prazo para que esta multa seja computada. Porém, como em toda relação comercial, a locação de imóveis deve seguir parâmetros favoráveis aos dois lados, procurando minimizar problemas futuros decorrentes dessa transação, pois se por um lado a cobrança da multa é garantida em lei, por outro a proporcionalidade na aplicação desta também o é, razão pela qual deve o locador ficar atento em caso de rescisão antecipada para não infringir o disposto na lei. 4 . Lado outro, o Código Civil Brasileiro corrobora em seu artigo 413 , com o que está disposto no artigo 4º da Lei Nº 8.245 /1991, e determina que haja um equilíbrio na relação estabelecida entre as partes, assim, a multa deverá ser proporcional ao tempo que resta para o inquilino permanecer no imóvel: "A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio." 5. Na hipótese , o contrato de locação foi celebrado pelo prazo de 60 (sessenta) meses, o valor do aluguel era de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) mensalmente, reajustado anualmente, a multa por descumprimento foi estipulada no valor de 50% (cinquenta por cento) do valor da locação, mais encargos até o final do prazo locatício, tendo a locatária entregue as chaves do imóvel 18 (dezoito) meses antes do termo final do instrumento. 6. Desse modo, não obstante a prevalência do "pacta sunt servanda"; a legalidade da cláusula que prevê o pagamento de multa rescisória, bem como a aplicabilidade da lei de regência (LEI Nº 8.245 /91), entende-se que houve exorbitância ao fixar a multa por rescisão antecipada do contrato correspondente a 50% (cinquenta por cento) dos alugueis até o final do contrato, mesmo que a locatária tenha efetivado a entrega das chaves 18 (dezoito) meses antes do termo final da locação, o que significa dizer que o imóvel poderá ser novamente locado. 7. Destarte, aplica-se ao caso concreto o disposto no artigo 413 do Código Civil , uma vez que, ainda que se aplique o "princípio do pacta sunt servanda", há que se buscar o equilíbrio econômico-financeiro entre as partes, a fim de afastar o enriquecimento indevido e, desse modo, atenta aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, adequa-se a Cláusula Décima Quinta do Contrato de Locação firmado pelas partes para reduzir a multa por descumprimento do pacto locatício para o valor correspondente a 03 (três) meses do aluguel ajustado, corrigido na forma especificada no referido instrumento contratual e calculada nos termos do artigo 4º , da Lei Nº 8.245 /1991. 8. Recurso conhecido e provido. Decisão parcialmente reformada. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso para dar-lhe provimento, tudo em conformidade com o voto da e. Relatora.

APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. LOCATÁRIO QUE CEDE SUAS COTAS SOCIAIS E DEIXA DE COMUNICAR AO LOCADOR. E-MAILS TROCADOS ENTRE O NOVO OCUPANTE E O LOCADOR QUE NÃO SE PRESTAM A COMPROVAR A PRÉVIA AUTORIZAÇÃO, EIS QUE NÃO HOUVE A FORMULAÇÃO DE NOVA AVENÇA, TAMPOUCO A APRESENTAÇÃO DOS DOCUMENTOS E EXIGÊNCIAS FORMULADOS. DÉBITO LOCATÍCIO QUE REMONTA A SETEMBRO DE 2018. DENUNCIAÇÃO À LIDE CORRETAMENTE INDEFERIDA. RELAÇÃO DE GARANTIDOR INEXISTENTE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 125 DO CPC . CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA, VEDANDO A TRANSFERÊNCIA DA LOCAÇÃO A TERCEIROS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA CORRETA. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO.