Cotas Condominiais em Jurisprudência

RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS – TAXA CONDOMINIAL EM ATRASO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – INCLUSÃO DE COTAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. Insurgência contra decisão que indeferiu a inclusão, no pedido, de cotas condominiais vincendas. É possível a inclusão, no curso da ação executiva, das parcelas vincendas, até a data do efetivo pagamento, uma vez a obrigação em questão é de trato sucessivo, conforme autoriza expressamente o artigo 323 do Código de Processo Civil , de aplicação subsidiária ao processo de execução, por força do disposto no parágrafo único do artigo 771 do mesmo diploma processual civil. Medida que confere utilidade à a regra processual e prestigia os princípios da celeridade, da economia e da efetividade do processo. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça. Decisão reformada. Recurso de agravo de instrumento provido para determinar a inclusão das cotas condominiais vincendas e não adimplidas no curso do processo de execução até a data do efetivo pagamento.

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIAS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRETENSÃO RECURSAL ARTICULADA PELA EMBARGANTE AO ARGUMENTO DE INEXISTÊNCIA DE CERTEZA E LIQUIDEZ, ANTE A NÃO INDICAÇÃO NA CONVENÇÃO E/OU ATAS DE ASSEMBLEIA DO VALOR DAS COTAS OBJETOS DA EXECUÇÃO. INCONFORMISMO QUE MERECE PROSPERAR. DOCUMENTAÇÃO CARREADA AOS AUTOS (CONVENÇÃO E ATAS DE ASSEMBLEIA) QUE NÃO APONTAM O VALOR DA COTA CONDOMINIAL. NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DAS ATAS DAS ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS QUE ESTABELECERAM O VALOR DA COTA CONDOMINIAL OBJETO DA EXECUÇÃO. BOLETOS DE COBRANÇA E PLANILHAS QUE NÃO SUPREM A NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DA ATA DA ASSEMBLEIA. FALTA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. PRECEDENTES DESTA CORTE DE JUSTIÇA. CRÉDITO QUE DEVERÁ SER PERSEGUIDO PELAS VIAS ORDINÁRIAS. PROVIMENTO DO RECURSO. A partir da vigência do atual CPC , o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício passou a ser considerado título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784 , inciso X . Conforme se extrai do referido dispositivo, as contribuições devem estar previstas na respectiva convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Ademais, com o fito de conferir a indispensável liquidez ao título executivo extrajudicial, requisito essencial previsto no art. 783 , do CPC , a convenção ou ata de assembleia deve trazer de forma expressa o valor nominal da cota condominial. No caso dos autos, verifica-se que, apesar de o condomínio exequente ter juntado aos autos cópia da convenção condominial (fls. 122/145), tal instrumento contém mera previsão genérica quanto à necessidade de rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, não havendo a especificação dos valores cabíveis a cada unidade autônoma. No mesmo sentido, as atas de assembleia trazidas aos autos (fls. 33/54) não detalham os valores a serem pagos por cada condômino pelas despesas ordinárias dos anos em que o executado esteve inadimplente. No que se refere às despesas extraordinárias, em que pese haver a aprovação dos orçamentos dos serviços que seriam prestados ao condomínio, igualmente não há qualquer estipulação expressa de qual seria o valor a ser pago por cada unidade autônoma. Nesse sentido, diante a inexistência de qualquer prova documental capaz de conferir liquidez à obrigação executada, impõe-se a reforma da sentença para acolher os embargos à execução, sendo nula a execução deflagrada, nos termos dos art. 783 e 803, I, CPC .

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. Rejeição em primeiro grau. Inconformismo da embargante. LEGITIMIDADE PASSIVA. Não reconhecimento. O débito condominial constitui obrigação propter rem, sendo dever do proprietário do imóvel responder pelas despesas, a teor do art. 1.345 do Código Civil . No entanto, a responsabilidade do proprietário pode ser excepcionada, recaindo sobre o possuidor direto do bem o dever de arcar com as despesas comuns. Orientação firmada pelo E. STJ no Recurso Especial Repetitivo nº 1.345.331/RS (Tema 886). Apelante que possui incontroversa relação material com a unidade e da qual o condomínio exequente possui ciência inequívoca. Legitimidade passiva confirmada. EXEQUIBILIDADE DAS COTAS CONDOMINIAIS. Inteligência do artigo 784 , inciso VIII , do CPC . Taxas e despesas condominiais que constituem título executivo extrajudicial. Desnecessidade de maiores formalidades. Apelante que não impugnou especificamente despesas ou encargos. Dívida líquida, certa e exigível. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Honorários majorados. RECURSO NÃO PROVIDO.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. 1. Ação de execução de título executivo extrajudicial, tendo em vista a inadimplência no pagamento de cotas condominiais. 2. Ação ajuizada em 19/03/2018. Recurso especial concluso ao gabinete em 08/08/2018. Julgamento: CPC/2015 . 3. O propósito recursal é definir se, à luz das disposições do CPC/2015 , é válida a pretensão do condomínio exequente de ver incluídas, em ação de execução de título executivo extrajudicial, as parcelas vincendas no débito exequendo, até o cumprimento integral da obrigação do curso do processo. 4. O art. 323 do CPC/2015 , prevê que, na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. 5. A despeito de referido dispositivo legal ser indubitavelmente aplicável aos processos de conhecimento, tem-se que deve se admitir a sua aplicação, também, aos processos de execução. 6. O art. 771 do CPC/2015 , na parte que regula o procedimento da execução fundada em título executivo extrajudicial, admite a aplicação subsidiária das disposições concernentes ao processo de conhecimento à lide executiva. 7. Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional. 8. Recurso especial conhecido e provido.

APELAÇÃO CÍVEL . DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL . EMBARGOS À EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. As despesas de condomínio são obrigações de pagar derivadas da propriedade, direito real por excelência. O proprietário do bem é o maior interessado na quitação da dívida, posto que necessita proteger o seu patrimônio, tendo em vista que em se tratando de obrigação propter rem será a unidade e não a pessoa que suportará as consequências do não pagamento das cotas condominiais em atraso. A obrigação deriva do uso de todos ou de parte dos serviços oferecidos pelo condomínio exequente. A natureza propter rem da obrigação de pagamento das cotas condominiais autoriza o condomínio a ajuizar a ação em face do proprietário. Não comprovada a quitação do débito relativo às cotas condominiais em atraso cabe ao condômino o pagamento. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO.

Apelação Cível . Cobrança de cotas condominiais. Sentença de procedência. Pretensão da apelante de desconstituição do débito. Alegações de que fora impedida de efetuar o pagamento tempestivo e desconhecimento do débito condominial que não se sustentam. Ação de consignação em pagamento julgada improcedente, em razão dos depósitos insuficientes realizados pela apelante. Obrigação de pagamento das cotas condominiais que é inerente aos condôminos, decorrente de expressa previsão legal ( artigo 12 da Lei 4 . 591 / 1964 , e artigo 1 . 336 , inciso I, do Código Civil ). Ausência de pagamento das cotas condominiais que é suficiente para configurar a mora solvendi. Recurso desprovido.

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. DÍVIDA PROPTER REM. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA VENCIMENTO. ARTIGO 397 , CAPUT, CÓDIGO CIVIL . MULTA. REFORMA DA SENTENÇA. Apelação do condomínio contra sentença de parcial procedência na Ação de Embargos à Execução, que excluiu do débito a incidência de juros e correção monetária. A obrigação de solver a cota condominial constitui-se em dever básico do condômino, que deve contribuir para as despesas comuns. Juros e correção monetária, em caso de cobrança de cota condominial, fluem a partir do inadimplemento de cada prestação, conforme artigo 397 , do Código Civil . Multa que é devida na forma do artigo 1.336 , § 1º do Código Civil . Sentença reformada para reconhecer a improcedência dos pedidos. RECURSO PROVIDO.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO NA EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS VINCENDAS. Discussão sobre se seria juridicamente possível a inclusão das cotas condominiais vincendas e devidas no curso do processo até o pagamento, como defende o exequente, ou o valor em execução deve ficar restrito ao que foi pedido na exordial, sem incluir parcelas vincendas, como fez o juiz constar na decisão agravada. Ação de execução de título extrajudicial. Demanda que versa sobre a cobrança de despesas condominiais. Decisão interlocutória agravada que indeferiu a inclusão das parcelas vincendas. Título executivo extrajudicial (Art. 784 , X do CPC ), em relação ao qual vem se admitindo a aplicabilidade subsidiária do art. 323 do CPC . Relação de prestação continuada. Possibilidade de inclusão das cotas condominiais devidas no curso do processo até o pagamento, como forma de se evitar novas execuções entre as mesmas partes, fundadas na mesma relação jurídica de direito material. Obediência aos princípios da efetividade da prestação jurisdicional e da economia processual. Precedentes do STJ ( REsp XXXXX/RS ) e deste Tribunal. RECURSO AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO.

EMENTA: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. CAUSA SUSPENSIVA DO ART. 3º DA LEI N.º 14.010 /2020. FLUÊNCIA DO PRAZO PRESCRICIONAL PELO PERÍODO REMANESCENTE. PRESCRIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS. OCORRÊNCIA. I - Prescreve em cinco anos o prazo para o ajuizamento de ação de execução de cotas condominiais, consoante entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso repetitivo ( REsp XXXXX/DF ). II - Impõe-se reconhecer a prescrição parcial da pretensão do condomínio de cobrar taxas condominiais se, mesmo computando-se o período de suspensão previsto no art. 3º da Lei n.º 14.010 /2020, transcorreu prazo superior a cinco anos até a data da propositura da ação. III - Recurso conhecido e não provido.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO AUTORAL DE INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS VENCIDAS NOS PERÍODOS DE 12/05/2011 A 12/12/2012 E DE 12/03/2014 A 12/10/2014. CITAÇÃO EDITALÍCIA DA DEVEDORA. CONTESTAÇÃO POR NEGATIVA GERAL APRESENTADA POR SEU CURADOR ESPECIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ BUSCANDO A DECRETAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA RELATIVA ÀS COTAS VENCIDAS EM MAIO E JUNHO DE 2011. TESE FIRMADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, EM JULGADO SUBMETIDO AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS, NO SENTIDO DE QUE É QUINQUENAL O PRAZO PRESCRICIONAL PARA A COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS, NA FORMA DO ARTIGO 206 , § 5º , I DO CÓDIGO CIVIL . TEMA 949 DO STJ. DISTRIBUÍDA A AÇÃO EM 14/06/2011, PRESCRITAS ESTÃO AS PARCELAS ANTERIORES AOS ÚLTIMOS CINCO ANOS DESDE ENTÃO CONTADOS. RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS EM 12/05/2011 E 12/06/2011 QUE SE IMPÕE. PROVIMENTO DO RECURSO.