Desnecessidade do Autor Ser Proprietário Primitivo do Imóvel em Jurisprudência

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – Existência de sucessivas cessões de direitos e obrigações decorrentes de compromisso de compra e venda – Desnecessidade de inclusão de todos os integrantes da cadeia negocial no polo passivo da presente ação, pois não figuram como proprietários do bem em questão – Ilegitimidade passiva do primitivo compromissário comprador verificada – Quitação dos preços constatada – Eventual dívida em aberto que não é óbice para a adjudicação do imóvel quando prescrita a pretensão de sua cobrança – Prescrição consumada – Aplicação do art. 177 do Código Civil de 1916 – Pedido procedente em relação à proprietária do bem – Recurso provido em parte.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AÇÕES ANULATÓRIAS PROPOSTAS PELO RECORRENTE. CONEXÃO INEXISTENTE. INTERVENÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA FIDUCIÁRIA. DESNECESSIDADE. PURGAÇÃO DA MORA. INOCORRÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO PÚBLICO EXTRAJUDICIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. IMISSÃO NA POSSE DEVIDA. TAXA DE OCUPAÇÃO EM VALOR RAZOÁVEL. MANUTENÇÃO. INDENIZAÇÃO BENFEITORIAS. NÃO COMPROVAÇÃO. DIREITO DE RETENÇÃO. INEXISTÊNCIA. 1. Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor fiduciário e novamente alienado, não cabe a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e a instituição financeira, por serem matérias estranhas ao autor. Precedentes. 2. Eventual irregularidade ocorrida no procedimento de leilão extrajudicial envolvendo imóvel não pode ser oposta em face do arrematante, ao qual é conferida plena propriedade sobre o bem e, de consequência, o direito de ser imitido na sua posse, fixando-se em seu favor, até a efetiva desocupação, taxa de ocupação em valor razoável. 3. Assegurada ao autor a imissão na posse do bem por ele arrematado, não há espaço para discussão sobre indenização por benfeitorias, com eventual direito de retenção, devendo essa pretensão ser objeto de ação própria, primeiro, porque tal matéria não foi discutida no feito, e depois, por não haver prova mínima nos autos da alegada existência de benfeitorias. Apelação cível desprovida.

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, JULGADA PROCEDENTE. Insurgência fundada na alegada necessidade de integração dos compradores primitivos, cessionários, à lide. Descabimento. Quitação do preço comprovada. Existência de cessões intermediárias. Desnecessidade de anuência dos cedentes ou de sua integração à lide. Inexistência de afronta ao princípio da continuidade. Outorga de escritura que só pode ser realizada pela titular de domínio, e diretamente ao último cessionário. Precedentes desta E. Corte e do C. STJ. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – JUNTADA DE CÓPIA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – VÍCIO SANÁVEL – JUNTADA POSTERIOR DO CONTRATO ORIGINAL – AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. 1. Certos formalismos processuais devem certamente ser respeitados, havendo hipóteses em que, uma vez não cumpridos, ensejam a nulidade do processo por inteiro ou de determinados atos, sendo que obviamente devem ser acatados. Entretanto o apego desnecessário e excessivo ao formalismo processual, todavia, acaba por atrasar demasiadamente o processo, muitas vezes prejudicando o exercício do direito material e tornando o meio mais importante que o fim. 2. Não vislumbrando qualquer prejuízo em razão do erro ocorrido no momento da juntada do contrato original de compra e venda, deve ser ultrapassado tal óbice para análise dos demais requisitos exigidos pela adjudicação compulsória. APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PAGAMENTO DO PREÇO – PROVA DA QUITAÇÃO NOS AUTOS – CESSÃO DE DIREITOS – POSSIBILIDADE APÓS A QUITAÇÃO INTEGRAL – DESNECESSIDADE DE ANUÊNCIA DO VENDEDOR ORIGINÁRIO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – SENTENÇA REFORMADA. Estando presentes os requisitos autorizadores da adjudicação compulsória, a saber, o contrato de compra e venda de imóvel, a integralização do preço e a recusa na outorga da escritura, tem procedência o pedido contido na inicial. A necessidade de anuência do primitivo alienante, em nome de quem o imóvel se encontra registrado, visa resguardá-lo contra os riscos de inadimplemento por parte do novo cessionário, que eventualmente pode possuir menor capacidade financeira. Todavia, se o preço estava quitado, e não correndo o primitivo proprietário qualquer risco quanto ao recebimento do preço do bem vendido, o alienante não pode se escusar de outorgar a escritura de venda e compra àquele que se apresentar como cessionário dos direitos oriundos do contrato originário, exceto se houvesse de opor exceções que poderiam obstaculizar a obrigação de transferir o domínio do bem que, desde o contrato primitivo, já não mais lhe pertencia. Inexistindo escusa legítima para a outorga da escritura, eis que pago a integralidade do preço, é de rigor a procedência da pretensão deduzida na inicial. 2. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada.

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C , DO CPC . ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO. LEGITIMIDADE. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SUCESSORA DO EXTINTO BNH E RESPONSÁVEL PELA CLÁUSULA DE COMPROMETIMENTO DO FCVS. CONTRATO DE MÚTUO. DOIS OU MAIS IMÓVEIS, NA MESMA LOCALIDADE, ADQUIRIDOS PELO SFH COM CLÁUSULA DE COBERTURA PELO FCVS. IRRETROATIVIDADE DAS LEIS 8.004 /90 E 8.100 /90. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO (SÚMULAS 282 E 356 /STF. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284 /STF. 1. A Caixa Econômica Federal, após a extinção do BNH, ostenta legitimidade para ocupar o pólo passivo das demandas referentes aos contratos de financiamento pelo SFH, porquanto sucessora dos direitos e obrigações do extinto BNH e responsável pela cláusula de comprometimento do FCVS - Fundo de Compensação de Variações Salariais, sendo certo que a ausência da União como litisconsorte não viola o artigo 7.º , inciso III, do Decreto-lei n.º 2.291 , de 21 de novembro de 1986. Precedentes do STJ: CC XXXXX/SP , Rel. Ministro LUIZ FUX , PRIMEIRA SEÇÃO, DJ de 15/12/2008; REsp XXXXX/BA , Rel. Ministra ELIANA CALMON , SEGUNDA TURMA, DJ de 22/08/2008; REsp XXXXX/AL , Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI , PRIMEIRA TURMA, DJ 01/10/2007; e REsp XXXXX/GO , Rel. Ministra ELIANA CALMON , SEGUNDA TURMA, DJ 20/02/2006.2. As regras de direito intertemporal recomendam que as obrigações sejam regidas pela lei vigente ao tempo em que se constituíram, quer tenham base contratual ou extracontratual.3. Destarte, no âmbito contratual, os vínculos e seus efeitos jurídicos regem-se pela lei vigente ao tempo em que se celebraram, sendo certo que no caso sub judice o contrato foi celebrado em 27/02/1987 (fls. 13/20) e o requerimento de liquidação com 100% de desconto foi endereçado à CEF em 30.10.2000 (fl. 17).4. A cobertura pelo FCVS - Fundo de Compensação de Variação Salarial é espécie de seguro que visa a cobrir eventual saldo devedor existente após a extinção do contrato, consistente em resíduo do valor contratual causado pelo fenômeno inflacionário.5. Outrossim, mercê de o FCVS onerar o valor da prestação do contrato, o mutuário tem a garantia de, no futuro, quitar sua dívida, desobrigando-se do eventual saldo devedor, que, muitas vezes, alcança o patamar de valor equivalente ao próprio.6. Deveras, se na data do contrato de mútuo ainda não vigorava norma impeditiva da liquidação do saldo devedor do financiamento da casa própria pelo FCVS, porquanto preceito instituído pelas Leis 8.004 , de 14 de março de 1990, e 8.100 , de 5 de dezembro de 1990, fazê-la incidir violaria o Princípio da Irretroatividade das Leis a sua incidência e conseqüente vedação da liquidação do referido vínculo.7. In casu, à época da celebração do contrato em 27/02/1987 (fls. 13/20) vigia a Lei n.º 4.380 /64, que não excluía a possibilidade de o resíduo do financiamento do segundo imóvel adquirido ser quitado pelo FCVS, mas, tão-somente, impunha aos mutuários que, se acaso fossem proprietários de outro imóvel, seria antecipado o vencimento do valor financiado.8. A alteração promovida pela Lei n.º 10.150 , de 21 de dezembro de 2000, à Lei n.º 8.100 /90 tornou evidente a possibilidade de quitação do saldo residual do segundo financiamento pelo FCVS, aos contratos firmados até 05.12.1990. Precedentes do STJ: REsp XXXXX/RS , Rel. Ministra ELIANA CALMON , SEGUNDA TURMA, DJ de 23/09/2008; REsp XXXXX/AL , Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI , PRIMEIRA TURMA, DJ 01/10/2007; REsp XXXXX/RS , Rel. Ministro CASTRO MEIRA , SEGUNDA TURMA, DJ 20/04/2007 e AgRg no Ag XXXXX/RS , Rel. Ministro LUIZ FUX , PRIMEIRA TURMA, DJ 24/05/2007.9. O FCVS indicado como órgão responsável pela quitação pretendida, posto não ostentar legitimatio ad processum, arrasta a competência ad causam da pessoa jurídica gestora, responsável pela liberação que instrumentaliza a quitação.11. É que o art. º da Lei 8.100 /90 é explícito ao enunciar: "Art. 3º O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS quitará somente um saldo devedor remanescente por mutuário ao final do contrato, exceto aqueles relativos aos contratos firmados até 5 de dezembro de 1990, ao amparo da legislação do SFH, independentemente da data de ocorrência do evento caracterizador da obrigação do FCVS. (Redação dada pela Lei nº 10.150, de 21.12.2001) 12. A Súmula 327 /STJ, por seu turno, torna inequívoca a legitimatio ad causam da Caixa Econômica Federal (CEF).14. A União, ao sustentar a sua condição de assistente, posto contribuir para o custeio do FCVS, revela da inadequação da figura de terceira porquanto vela por" interesse econômico "e não jurídico.15. A simples indicação do dispositivo legal tido por violado (art. 6º , § 1º , da Lei de Introdução ao Código Civil ), sem referência com o disposto no acórdão confrontado, obsta o conhecimento do recurso especial. Incidência dos verbetes das Súmula 282 e 356 do STF.17. Ação ordinária ajuizada em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL -CEF, objetivando a liquidação antecipada de contrato de financiamento, firmado sob a égide do Sistema Financeiro de Habitação, nos termos da Lei 10.150 /2000, na qual os autores aduzem a aquisição de imóvel residencial em 27.02.1987 (fls. 13/20) junto à Caixa Econômica Federal, com cláusula de cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais, motivo pelo qual, após adimplidas todas a prestações mensais ajustadas para o resgate da dívida, fariam jus à habilitação do saldo devedor residual junto ao mencionado fundo.18. Recurso Especial desprovido. Acórdão submetido ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/2008

EMENTA – DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. DUPLICIDADE DE REGISTROS. PRINCÍPIO DA PRIORIDADE DO REGISTRO. PREVALÊNCIA DO TÍTULO PRIMITIVO E DO SUBSQUENTE (POR FORÇA DO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DO REGISTRO). INEFICÁCIA DO TÍTULO ANTAGÔNICO. REQUISITOS DA PRETENSÃO NÃO COMPROVADOS. JUSTA POSSE EXERCIDA PELOS REQUERIDOS. SENTENÇA REFORMADA. AVERBAÇÃO DA DECISÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PROVIMENTO. 1. Configurada a existência de duplicidade de registros relativos ao mesmo imóvel, em decorrência do registro equivocado do loteamento, ou mesmo quanto a abertura de novas matrículas em razão da alienação de unidades do loteamento e, verificado que o registro do título aquisitivo dos autores, decorrentes de arrematação do bem em processo judicial, ainda que em matrícula aberta anteriormente, é superveniente ao registro da compra e venda pelos requeridos, em matrícula posterior, em homenagem ao princípio da prioridade do registro imobiliário (arts. 182 e 186 /LRP ), deve ser reconhecida a prevalência do registro dos requeridos quando o registro dos autores se mostra antagônico. 2. Prevalece o registro da aquisição da propriedade por compra e venda subsequente aos anteriores proprietários, correqueridos, por força princípio da continuidade do registro imobiliário, mesmo que o registro antagônico, pelos autores, seja anterior, porém superveniente ao dos antecessores. 3. Reconhecida a prevalência do registro do título aquisitivo da propriedade imóvel dos autores em face do registro antagônico, posterior dos autores, não se pode reconhecer como injusta a posse exercida pelos requeridos, verificando-se, assim, a ausência de comprovação pelos autores dos requisitos para a pretensão reivindicatória, o que implica na improcedência da pretensão, justificando-se a total reforma da sentença. 4. Julgada improcedente a pretensão reivindicatória, é cabível a determinação de ofício, da averbação da decisão na Matrícula do Imóvel onde consta o registro antagônica, a fim de se prevenir eventuais direitos de terceiros, nos termos do art. 167 , II , n. 12 , da Lei de Registros Publicos . 5. Apelação Cível (1), à que se dá provimento, julgando-se prejudicada a segunda apelação. (TJPR - 17ª C.Cível - XXXXX-81.2014.8.16.0031 - Guarapuava - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARLOS JORGE - J. 10.03.2022)

Usucapião ordinária. Requisitos. Justo título e boa fé comprovados. Autor cessionário do direito à adjudicação do lote descrito na inicial, conforme negócio jurídico homologado judicialmente. Registro recusado no Cartório de Imóveis. Desnecessidade, no caso, de contato físico permanente com o imóvel. Detentor do título com a convicção de ser efetivamente o proprietário (opinio domini). Transcurso de mais de dez anos. Possibilidade de implementação do prazo da prescrição aquisitiva no curso da ação. Precedente do STJ. Presença dos requisitos do art. 1.242 do CC . Ação procedente. Recurso provido.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RECURSO DO AUTOR. 1) PROEMIAL DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM RECONHECIDA SOB O FUNDAMENTO DE QUE A CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE DA CORRETAGEM REFERE-SE APENAS À NEGOCIAÇÃO DE UNIDADES DE PROPRIEDADE DOS PROMITENTES PERMUTANTES, ANTIGOS PROPRIETÁRIOS DO TERRENO. INSUBSISTÊNCIA. RÉ INCORPORADORA DE IMÓVEIS QUE FIRMOU CONTRATO DE PERMUTA COM ESTIPULAÇÃO DE EXCLUSIVIDADE DE VENDA SOBRE TODOS OS IMÓVEIS A SEREM CONSTRUÍDOS. POSTERIOR ADITIVO PREVENDO EXCLUSIVIDADE APENAS EM RELAÇÃO AOS APARTAMENTOS DE PROPRIEDADE DOS PROMITENTES PERMUTANTES. DIREITO DO AUTOR, EM TESE, ÀS COMISSÕES DAS VENDAS REALIZADAS ENTRE A DATA DA ASSINATURA DO CONTRATO PRIMITIVO E DO ADITIVO. LEGITIMIDADE PASSIVA VERIFICADA. SENTENÇA REFORMADA. 2) CAUSA NÃO MADURA. INAPLICABILIDADE DO ART. 1.013 , § 3º , DO CPC/15 . RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA REGULAR PROCESSAMENTO. PRODUÇÃO PROBATÓRIA IMPRESCINDÍVEL NA ESPÉCIE. 3) HONORÁRIOS RECURSAIS DESCABIDOS. SENTENÇA PROFERIDA NA VIGÊNCIA DO CPC/73 . APELO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. XXXXX-03.2011.8.24.0139 , de Porto Belo, rel. Gerson Cherem II, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 29-08-2019).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. PRETENSÃO DE REVOGAÇÃO DA ORDEM DE IMISSÃO DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL NA POSSE DE SEU BEM. INADMISSIBILIDADE. AQUISIÇÃO DA COISA DE BOA FÉ POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA. RELAÇÕES JURÍDICAS ENTRE CREDOR FIDUCIÁRIO, OS DEVEDORES FIDUCIANTES E OS AGRAVADOS SÃO DISTINTAS E AUTÔNOMAS. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DA SÚMULA 5 DESTE TRIBUNAL. PRECEDENTE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. Na ação de imissão na posse a discussão sobre a legalidade da execução extrajudicial e da relação contratual antes existente entre os primitivos adquirentes e o credor fiduciário, por ser matéria estranha ao adquirente de boa-fé do bem, não obsta a concessão de liminar em favor do proprietário registral do imóvel.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Outorga de escritura de imóvel. Decreto extintivo por ilegitimidade ativa. Apela o autor sustentando ter se sub-rogado nos direitos de proprietário, quando efetivou indenização em processo de reintegração de posse; e descabe a participação dos antigos proprietários. Descabimento. Ação denominada de obrigação de fazer, mas com natureza de adjudicação compulsória. Demanda deve ser proposta contra o proprietário, mediante a prova do compromisso de venda e compra e de sua quitação. Inteligência do art. 15 do DL 58 /37 e art. 1.418 do CC . Desnecessidade de integração à lide dos primitivos proprietários. Ausente ilegitimidade de parte. Hipótese de ausência de interesse de agir por falta de prova do pagamento. Autor não se sub-rogou na condição de proprietário. Ao indenizar os primitivos compromissários por força de decisão judicial proferida em processo de reintegração de posse, tão-somente assumiu a posição deles. Na condição de compromissário comprador apenas pode impor a outorga da escritura, mediante a quitação do preço. Circunstância não demonstrada. Recurso improvido, por fundamento diverso da sentença.