Direito a uma Vaga de Garagem em Jurisprudência

RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VAGA DE GARAGEM COM MATRÍCULA PRÓPRIA NO REGISTRO DE IMÓVEIS. PENHORA. POSSIBILIDADE. UNIDADE HABITACIONAL RECONHECIDA COMO BEM DE FAMÍLIA. IRRELEVÂNCIA. SÚMULA 449 /STJ. VEDAÇÃO À ALIENAÇÃO OU ALUGUEL DA VAGA DE GARAGEM A PESSOAS ESTRANHAS AO CONDOMÍNIO, SALVO SE EXPRESSAMENTE AUTORIZADA. REGRA DISPOSTA NO ART. 1.331 , § 1º , DO CÓDIGO CIVIL . NECESSIDADE DE PRESERVAÇÃO DA SEGURANÇA DO CONDOMÍNIO. HASTA PÚBLICA QUE DEVE FICAR RESTRITA AOS RESPECTIVOS CONDÔMINOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Conforme já decidido por esta Corte Superior, "Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331 , § 1º , do CC ), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente" ( REsp n. 1.152.148/SE , Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, DJe de 2/9/2013). 2. Na hipótese, as vagas de garagem penhoradas no bojo do cumprimento de sentença subjacente possuem matrículas próprias no registro de imóveis, razão pela qual são autônomas em relação à unidade imobiliária habitacional correlata, sendo, portanto, de uso exclusivo do titular. 3. Nessa situação, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de ser perfeitamente possível a penhora da vaga de garagem, independentemente da unidade habitacional ser considerada bem de família, a teor do que dispõe a Súmula n. 449 do STJ ("A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora"). 4. No entanto, o art. 1.331 , § 1º , do Código Civil , com a redação dada pela Lei n. 12.607 /2012, trouxe uma limitação à possibilidade de alienação do bem, visto que as vagas de garagem não poderão ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se expressamente autorizado. O objetivo da alteração legislativa é o de oferecer mais segurança ao condomínio, reduzindo, assim, a circulação de pessoas estranhas nos prédios residenciais e comerciais. 5. Dessa forma, a fim de compatibilizar a norma legal ( CC , art. 1.331 , § 1º ), que veda a alienação das vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio sem autorização expressa, com o teor da Súmula 449 /STJ, que permite a penhora da vaga de garagem com matrícula própria no registro de imóveis, independentemente de o imóvel ser reconhecido como bem de família, deve ser limitada a participação na hasta pública apenas aos condôminos do respectivo condomínio. 6. Recurso especial parcialmente provido.

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO PARA RESSARCIMENTO DE VALORES REFERENTES A COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALEGAÇÃO DE DIFERENÇA ENTRE A ÁREA PROMETIDA E A ÁREA ENTREGUE - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - ENTENDIMENTO DE QUE A VAGA DE GARAGEM É ÁREA DE USO COMUM E, POIS, NÃO DEVE SER CONSIDERADA NO CÔMPUTO DA ÁREA TOTAL DO BEM. INSURGÊNCIA DA EMPRESA RÉ. Hipótese em que se discute se a vaga de garagem do condômino deve ser compreendida como área privativa dele e se pode, consequentemente, ser considerada no cômputo da área total do imóvel vendido. Decidido pelas instâncias ordinárias que a vaga de garagem "compreende área real de uso comum", que não pode ser inclusa no cômputo da área total do apartamento, o qual, por conseguinte, teria sido entregue com área inferior à prometida. 1. A vaga de garagem só deve ser considerada área comum de condomínio edilício quando não se vincular a uma unidade residencial específica e, consequentemente, não se destinar ao uso exclusivo do proprietário dessa unidade, podendo ser usada, assim, por todos os condôminos. Quando, porém, a vaga de garagem for individualizada e de uso exclusivo do proprietário de uma unidade residencial específica, ela não será considerada como área comum, podendo, nesse caso, (i) constituir apenas um direito acessório ou (ii) configurar-se como unidade autônoma, caso em que terá registro próprio em cartório. 2. No caso em questão, a vaga de garagem pertence exclusivamente ao proprietário do apartamento respectivo, pois tem menção expressa no contrato, numeração própria e delimitação específica no terreno. Sendo assim, as instâncias ordinárias se equivocaram ao considerá-la como bem de uso comum. 3. No entanto, os compradores não foram devidamente informados de que a área total do imóvel correspondia à soma das áreas da unidade habitacional e da vaga de garagem, uma vez que a redação do contrato objeto da lide cria a expectativa, em qualquer pessoa que o lê, de que a área privativa prometida ao comprador se refere unicamente à área do apartamento, isto é, da unidade habitacional, e não da soma desta com a área da vaga de garagem. 4. A praxe no mercado imobiliário é o anúncio da área do apartamento, apenas, constituindo eventual vaga de garagem um plus. 5. Embora seja possível, em tese, que se veicule anúncio publicitário informando como área total do imóvel à venda a soma das áreas do apartamento e da (s) vaga (s) de garagem, é absolutamente imprescindível que, nesse caso, a publicidade seja clara e inequívoca, de modo que os consumidores destinatários não tenham nenhuma dúvida quanto ao fato de que o apartamento, em si, possui área menor do que aquela área total anunciada. Aplicação pura e simples do princípio da transparência, previsto no CDC . 6. Recurso especial desprovido.

Condomínio edilício. Vagas de garagem. Atribuição e distribuição das vagas que não observa a convenção condominial. Pretensão a sorteios periódicos, mas deliberação, em assembleia, de permanência da situação já estabelecida. Pedido de novo sorteio rejeitado e judicialização da matéria. Situação de fato sedimentada há vários anos. Boa-fé objetiva e sua função de controle do exercício de direitos. Supressio que abrange também conduta dos antecessores. Recurso improvido, com observação. A demarcação e ocupação de vagas de garagem, ainda que unidades autônomas e com matrículas próprias, podem ser deliberadas pelos condôminos, máxime quando descritos como de localizações indeterminadas, não reclamando deliberação por unanimidade, mas por maioria. É válida a assembleia realizada e na qual se deliberou pela maioria dos condôminos a vigência por tempo indeterminado do sorteio feito, não se confundindo com situação de mudança da especificação parcial do condomínio. A Convenção de Condomínio estabelece tão somente estacionamento de veículos com auxílio de manobrista, prevalecendo, contudo, deliberação longeva dos condôminos em assembleia de demarcação e sorteio das vagas. A conveniência e a oportunidade de novo sorteio deve ser deliberada pelos condôminos, não podendo o Judiciário determinar sua realização. Considerando situação de fato que perdura por lapso temporal razoável, prevalece o instituto da supressio, sendo irrelevante que os autores, condôminos há pouco tempo, tenham se oposto à sua manutenção, merecendo considerada também posicionamento de seus antecessores.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. VAGA DE GARAGEM. Alegação do agravante de que as vagas de garagem que lhe foram atribuídas pelo agravado tem dimensão inferior àquela constante do título de domínio. DIMENSÃO DAS VAGAS DE GARAGEM DO CONDOMÍNIO. Matrícula do imóvel do agravante que indica vaga de garagem com dimensão de 27 m2, para estacionamento de 2 veículos. Direito que não vem sendo respeitado pelo agravado, sob alegação de que as vagas foram distribuídas por ocasião da instalação do condomínio, em assembleia realizada em 1993. Embora a assembleia de condôminos seja soberana, as decisões tomadas não se sobrepõem ao título de domínio que o recorrente detém. Portanto, para o deslinde da controvérsia, desimportante que as vagas tenham sido distribuídas em 1993, se não se respeitou o título de domínio dos condôminos. TUTELA DE URGÊNCIA. O direito do agravante está demonstrado no título de domínio. Há prejuízo ao recorrente que não pode dispor da área de estacionamento constante da matrícula. Presentes os requisitos do art. 300 do CPC , a tutela de urgência deve ser concedida para que o agravante possa estacionar seus 2 veículos dentro da garagem do condomínio, em vagas a serem indicadas provisoriamente pelo síndico, no prazo de 5 dias, a contar do julgamento deste recurso, sob pena de fixação de multa de R$ 50,00 por dia de atraso. Oportunamente, deverá o condomínio, em assembleia, decidir pela nova demarcação das vagas, ou pelo sorteio das garagens em periodicidade de até 2 anos, ou pela contratação de manobrista. RECURSO PROVIDO.

Direito constitucional. Ação direta de inconstitucionalidade. Lei distrital que regulou preço cobrado por estacionamento. Inconstitucionalidade formal e material. 1. O Supremo Tribunal Federal firmou entendimento no sentido de que a regulação de preço de estacionamento é matéria de direito civil, inserindo-se na competência privativa da União para legislar ( CF/88 , art. 22 , I ). Inconstitucionalidade formal. Precedentes: ADI 4.862 , rel. Min. Gilmar Mendes; AgR-RE 730.856, rel. Min Marco Aurélio; ADI 1.623 , rel. Min. Joaquim Barbosa. 2. Ressalva de entendimento pessoal do relator, no sentido de que a regulação de preço na hipótese configura violação ao princípio da livre iniciativa ( CF/88 , art. 170 ). Inconstitucionalidade material. 3. Ação julgada procedente para declarar a inconstitucionalidade da norma.

PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE. 1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC ), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331 , § 1º , do CC ), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento, quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. CONDOMÍNIO. ESTACIONAMENTO FORA DOS LIMITES DA VAGA DE GARAGEM. DIREITO DE VIZINHANÇA. VIOLAÇÃO ÀS REGRAS CONDOMINIAIS. COMPROVAÇÃO. TRANSTORNO AO SOSSEGO E AOS DIREITOS DA COLETIVIDADE. EVIDENCIADO. SENTENÇA REFORMADA. 1. O Superior Tribunal de Justiça decidiu que o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida. 1.2. A decisão recorrida encontra-se devidamente fundamentada e demonstra suficientemente os motivos da solução adotada. 2. As regras relativas ao direito de vizinhança, inclusive o direito ao uso das vagas de garagem, impõem limitações ao direito de propriedade em benefício da coexistência social e do bem estar individual, impedindo a prática de atos danosos, prejudiciais à segurança, sossego e saúde dos demais condomínios. 3. In casu, a celeuma posta refere-se ao suposto uso da vaga de garagem de forma irregular, pois extrapolaria os limites demarcados no piso para a vaga o que seria apto à aplicação de multa. 4. Realizando o cotejo analítico entre as duas cláusulas condominiais, ressoa evidente que cabe ao condômino utilizar a vaga de garagem para veículos de pequeno e médio porte desde que este se enquadre exclusivamente na área privativa, delimitada pelas faixas demarcadas no piso. 4.1 A norma é clara, o uso é permitido deste que o veículo não ultrapasse a linha tracejada de sua garagem, sob pena de incidir e acarretar transtornos ao sossego e a coletividade dos moradores. 5. Analisar a norma que autoriza veículos de médio porte de maneira separada da norma que determina que se respeite a área tracejada, é violar a exegese da norma e a vontade da coletividade. 5.1 É dizer: uma vez determinado que o veículo não deve ultrapassar a linha tracejada de sua garagem, ou seja, a sua propriedade privada, deve o condômino respeitar suas diretrizes, pois as normas estabelecidas em convenção de condomínio, após terem sido regularmente aprovadas, independem de aquiescência ou manifestação de vontade expressa do morador acerca de suas cláusulas. 6. Além disso, a autora adquiriu a vaga de garagem em momento anterior à compra do veículo, ou seja, já era sabedora dos limites de sua propriedade, não cabendo agora alegar desconhecimento dos limites delineados, bem como da regra condominial. Certo é que não existindo autorização por parte do condomínio, não há como se utilizar da área comum como sua fosse. 7. Ademais, ao analisar as reclamações registradas pelo demais moradores, ressoa evidente que o estacionamento de veículos fora dos limites da vaga de garagem está gerando transtorno à coletiva, ao sossego e ao bem estar dos moradores. 8.No que tange ao argumento de que haveria outros veículos similares ao seu que utilizam as vagas de garagem, entendo que o descumprimento da norma condominial pelos demais condôminos não a exime do dever de cumpri-la integralmente. 9. Recurso conhecido e provido.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM ADMINISTRADA E DEMARCADA POR CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. DIREITO ACESSÓRIO A VAGA DE GARAGEM INDIVIDUALIZADA E DEMARCADA COM O NÚMERO DA UNIDADE RESIDENCIAL. PREVISÃO DE VAGA DE GARAGEM VINCULADA AO IMÓVEL QUE CONSTA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA AVERBADA NO RGI. CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE GARANTE AOS CONDÔMINOS VAGA DE GARAGEM. RESSARCIMENTO DOS VALORES COBRADOS, A MAIOR, A TÍTULO DE USO DE GARAGEM, DURANTE O PERÍODO EM QUE AS AUTORAS NÃO TIVERAM ACESSO AO ESPAÇO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. ART. 206 , PARÁGRAFO 3º , INCISO V , DO CÓDIGO CIVIL . PRETENSÃO DE REPARAÇÃO CIVIL. RESSARCIMENTO LIMITADO ÀS PARCELAS EFETIVAMENTE ADIMPLIDAS. 1. Trata-se de ação na qual alegam as autoras que são proprietárias de apartamento administrado pelo Condomínio réu, com direito a uma vaga na garagem, conforme escritura de compra e venda, registrada no RGI. Afirma que ajuizaram ação em face de Francisco Chagas Bruno e sua esposa, em virtude de estarem ocupando espaço destinado a sua vaga de garagem, sendo que a demanda foi julgada improcedente em grau de recurso, resultando na perda do espaço demarcado pelo condomínio para ser utilizado como vaga de garagem de sua unidade imobiliária. 2. Preliminar de ilegitimidade passiva do primeiro apelante afastada, eis que comprovada a relação jurídica entre as partes, por tratar-se de condomínio responsável pela demarcação da vaga de garagem postulada pelas autoras. Teoria da asserção. 3. Cinge-se a controvérsia em verificar se a autora tem direito à demarcação da vaga de garagem, bem como se há danos materiais indenizáveis na espécie. 4. Restou decidido em demanda anterior (proc. XXXXX-26.2003.8.19.0007 ) , que o espaço utilizado pelas autoras, e demarcado como vaga de garagem destinada ao apartamento 802, na verdade era área coberta integrante do apt. 901, cuja aquisição estava vinculada à compra da unidade imobiliária, com acréscimo de 60,17 m2 à unidade imobiliária, conforme previsão do artigo 3º, letra b da Convenção (e-doc. 117 - fl.135). 5. O STJ tem entendimento de que a "vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331 , § 1º , do CC ), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente" e, portanto, não está adstrito à sua propriedade, podendo ser enquadrado como direito acessório; 6. Em que pese o reconhecimento do direito do proprietário do apt. 901, ao uso exclusivo da área, outrora designada à vaga de garagem do apt. 802, fato é que, as autoras possuem direito acessório à vaga de garagem para carro pequeno, demarcada, com a numeração correspondente ao seu apartamento, que deve ser localizada dentro da área do condomínio. 7. Diante da comprovação de que o uso da vaga é assegurado por convenção condominial e está descrito no RGI, sendo certo o reconhecimento, pelo próprio recorrido, de que a recorrente tem direito à vaga, a reforma da sentença para que o Condomínio providencie a vaga às autoras, é medida que se impõe. 8. Ressarcimento dos valores pagos a título de vaga de garagem, durante o período não disponibilizado, que funda-se em pretensão de reparação civil. Prescrição trienal, na forma do artigo 206 , parágrafo 3º do Código Civil . 9. Recurso da ré conhecido e parcialmente provido para fixar a prescrição trienal, e limitar o ressarcimento às parcelas efetivamente adimplidas; 10. Recurso de apelação da autora conhecido e provido para condenar o réu à demarcação da vaga de garagem, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais);

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VAGA DE GARAGEM NÃO ENTREGUE. Sentença de parcial procedência para condenar as rés a pagarem à parte autora a quantia de R$ 15.000,00 a título de danos morais. Além disso, condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação. Recurso da parte ré. Preliminar de ausência de interesse de agir afastada. Rejeitadas as prejudiciais de mérito. Parte autora fez prova mínima do fato constitutivo de seu direito, desincumbindo-se do ônus imposto pelo art. art. 373 , I do CPC/2015 . Analisada a instrução, denota-se que a publicidade relativa ao empreendimento objeto do contrato firmado pelas partes sugeria a existência de uma vaga de garagem vinculada a cada unidade imobiliária comercializada. Restou consignado na escritura de compra e venda que o empreendimento seria composto de um conjunto de 660 unidades residências autônomas e, ainda, 660 vagas de garagem cobertas, descobertas e semi-descobertas. Impossibilidade de construção integral do estacionamento em decorrência da posse exercida por terceiros em parte do terreno do Condomínio. Parte ré, na contestação, se limita a afirmar que a parte autora deveria comprovar que foi privada do uso de sua vaga de garagem. No caso dos autos, não há vaga de garagem individualizada/autônoma para cada imóvel, na verdade, cada apartamento teria direito a uma vaga de garagem dentre aquelas existentes. Empreendimento entregue com número de vagas inferiores ao número de unidades. Parte autora foi impedida de usufruir do imóvel na sua integralidade por mais de 6 anos. Danos morais configurados. Valor da indenização deve ser reduzido para R$ 5.000,00, este mais adequado, razoável e proporcional, necessário e suficiente para compensar o abalo moral sofrido pela autora. Sentença parcialmente reformada para reduzir o valor da indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Sem honorários recursais. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.