Direito Real de Laje em Jurisprudência

Apelação Cível. Ação de usucapião constitucional urbana – Direito real de laje – Sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por falta de interesse processual, nos termos do artigo 485 , inciso VI , do Código de Processo Civil – Recurso de apelação interposto pelos autores – Possibilidade de reconhecimento da usucapião do direito real de laje, em qualquer de suas modalidades, inclusive a extrajudicial, desde que comprovado o preenchimento dos requisitos da prescrição aquisitiva – Construção-base que não está regularizada, tampouco havendo no local condomínio regularmente constituído – Irrelevância – Distinção entre laje e condomínio – Possibilidade de declaração da usucapião e descerramento da matrícula, em caráter excepcional, levando-se em conta a natureza originária da aquisição, com descrição da nova unidade e mera menção ao terreno onde está erigida – Recurso dos autores provido para anular a sentença, com retorno dos autos à origem para que haja o regular prosseguimento do feito. Dá-se provimento ao recurso para o fim de anular a sentença

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DIREITO REAL DE LAJE. NÃO CARACTERIZADO. IMÓVEL CONSTRUÍDO SOBRE O SOLO. LIMINAR DEFERIDA. DECISÃO MANTIDA. 1. De acordo com o artigo 1.510-A do Código Civil , o direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. O instituto destina-se a regularizar situações de fato, presentes em comunidades de baixa renda, onde moradores autorizam terceira pessoa a construir sobre sua laje, ficando de posse exclusiva desse a moradia por ele construída. 2. O direito real de laje não se confunde com o direito real de superfície, em que o proprietário concede a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada. 3. Segundo a doutrina de Francisco Eduardo Loureiro, são requisitos cumulativos para a instituição do direito real de laje: i) existência de construções sobrepostas, cujos direitos são de titularidades distintas; b) inexistência de áreas comuns entre as duas construções, com acessos independentes entre si; c) aprovação das duas construções, em observâncias às normas administrativas; d) irregularidade formal das construções sobrepostas, cuja solução é a instituição do direito real de laje. 4. A construção de imóvel sobre o solo não confere ao agravante a qualidade de lajeário, dada a inexistência de unidade imobiliária autônoma sobreposta. 5. O possuidor tem o direito de ser reintegrado no caso de esbulho desde que comprove: a sua posse; a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; a data da turbação ou do esbulho e a perda da posse. 6. Agravo conhecido e não provido.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RECONHECIMENTO DE DIREITO REAL SOBRE A LAJE. ART. 1.510-A DO CC . CESSÃO DA SUPERFÍCIE SUPERIOR DE IMÓVEL. FATO INCONTROVERSO. UNIDADE AUTÔNOMA. PEDIDO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. - A teor do que dispõe o art. 1.510-A do CC , o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo; - O direito real de laje, introduzido no ordenamento jurídico brasileiro pela Lei n.º 13.465 /2017, trata-se de cessão, pelo proprietário de uma construção base, da superfície superior ou inferior dessa construção, garantindo ao titular da laje unidade distinta e autônoma, mediante abertura de matrícula própria no registro de imóveis; - Na caso, a doação da área pela Apelante trata-se de fato incontroverso, bem como a edificação do imóvel na superfície superior da construção-base e a sua independência desta; - Recurso conhecido e não provido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DIALETICIDADE RECURSAL - OBSERVÂNCIA - DOAÇÃO VERBAL DE IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA - DIREITO REAL DE LAJE - NÃO CONFIGURAÇÃO - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - REQUISITOS - POSSE - ANIMUS DOMINI - NÃO COMPROVAÇÃO - REINTEGRAÇÃO - REQUISITOS DO ART. 561 , CPC/2015 - DEMONSTRAÇÃO - CONTRATO DE COMODATO VERBAL - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL - ESBULHO POSSESSÓRIO - DEMONSTRAÇÃO - CONSTITUIÇÃO EM MORA - ALUGUEL - BENFEITORIAS - NÃO COMPROVAÇÃO. - Não há ofensa ao princípio da dialeticidade do recurso, se a apelação preenche os requisitos de sua admissibilidade, indicando os motivos de fato e de direito inerentes ao recurso - A doação de um bem imóvel far-se-á por escritura pública ou instrumento particular ( CC , art. 541 )- A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis ( CC , art. 1.510-A , § 3º)- A usucapião extraordinária exige comprovação da posse ininterrupta sobre o bem, mansa, pacífica, com animus domini, pelo prazo de 15 anos ( CC/2002 , art. 1.238 )- Em ação de manutenção ou reintegração de posse, é indispensável prova dos requisitos previstos no art. 561 do CPC - A permanência da parte comodatária no imóvel após sua notificação extrajudicial para desocupação configura esbulho possessório - O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante. ( CC , art. 582 )- O possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel ( CC , art. 1.219 ).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE DIREITO DE LAGE - PENDÊNCIA DE PROVIDÊNCIAS NECESSÁRIAS PARA A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL - MEDIDAS A CARGO DO PROMITENTE-VENDEDOR - CONDENAÇÃO AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER - DANOS MORAIS - NÃO CARACTERIZAÇÃO - MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - CLÁUSULA PENAL - INCIDÊNCIA DA MULTA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO - O direito real de lage, quando fundado em negócio jurídico inter vivos, só nasce mediante o registro do título, com "a abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base", nos termos do artigo 171 , § 9º, da Lei de Registros Publicos (Lei 6.015 /1973)- A promessa de compra e venda de direito real de lage não confere ao promissário-comprador o direito à adjudicação compulsória, enquanto pendentes prévias providências de regularização do imóvel necessárias para viabilizar o registro, mas permite que ele exija o cumprimento de tais providências do promitente-vendedor, se este se obrigou contratualmente a realizá-las.

APELAÇÃO CÍVEL. EXTINÇÃO DE COMODATO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. NARRA A AUTORA, NA PRESENTE DEMANDA, QUE NO ANO DE 2006, MEDIANTE COMODATO VERBAL, CONSENTIU QUE A RÉ, SUA NORA, RESIDISSE COM SEU COMPANHEIRO, FILHO DA AUTORA, NO SEGUNDO PAVIMENTO DO MESMO IMÓVEL. SUSTENTA, AINDA QUE, NO ANO DE 2014, APÓS O FALECIMENTO DE SEU FILHO, BUSCOU A RETOMADA DO IMÓVEL SEM SUCESSO E QUE, DESDE ENTÃO, TÊM TIDO DIVERSOS DESENTENDIMENTOS COM A RÉ, O QUE TORNA INSUSTENTÁVEL A RELAÇÃO TÃO PRÓXIMA. JÁ A RÉ, POR SEU TURNO, ALEGA TER A POSSE LEGÍTIMA DO BEM, ASSEVERANDO QUE A AUTORA CEDEU, DE MODO DIFINITIVO, O LOCAL AO SEU FILHO, EM TROCA DE CONSTRUÇÕES NA LAJE QUE A ADPTASSEM PARA SER UM SEGUNDO PAVIMENTO INDEPENDENTE. PARA TANTO, ACOSTA CÓPIA DE COTAS DO IPTU RELATIVO À LAJE, QUE C COMPROVA A EXISTÊNCIA DE MATRÍCULA PRÓPRIA DA ÁREA DENOMINADA "SOBRADO", CUJO CONTRIBUINTE É SEU FALECIDO COMPANHEIRO. DEMANDA QUE TRATA, EM VERDADE, DE DIREITO REAL DE LAJE EXERCIDO PELO FILHO DA AUTORA, SEGUNDO O QUAL O PROPRIETÁRIO DE UMA CONSTRUÇÃO-BASE PODERÁ CEDER A SUPERFÍCIE SUPERIOR OU INFERIOR DE SUA CONSTRUÇÃO A FIM DE QUE O TITULAR DA LAJE MANTENHA UNIDADE DISTINTA DAQUELA ORIGINALMENTE CONSTRUÍDA SOBRE O SOLO (ART. 1225 , XIII C/C ART. 1510-A DO CC/02 ). POSTERIOR FALECIMENTO DO FILHO DA AUTORA E COMPANHEIRO DA RÉ QUE DESDOBRA EM DIREITO REAL DE HABITAÇÃO EM SEU FAVOR, NA FORMA DO ART. 1225 , INCISO VI E ART. 1414 A ART. 1.416 DO CC . SITUAÇÃO QUE FUNDAMENTA A IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL DE REINTREGAÇÃO NA POSSE DO BEM. AUTORA QUE NÃO LOGROU DEMONSTRAR A SUA POSSE E O RESPECTIVO ESBULHO, REQUISITOS PARA A REINTEGRAÇÃO. SENTENÇA CORRETA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

APELAÇÃO CÍVEL. Ação ordinária de usucapião do direito de laje. Sentença de improcedência, sob fundamento de que os bens da CDHU não podem ser usucapidos. Irresignação. Imóveis da CDHU que são de natureza privada. Bem público não caracterizado, à luz do Art. 183 , § 3º , da CF e dos Arts. 41 e 98 do CC . Caso, entretanto, em que a usucapião da laje demanda a prévia regularização do solo, tendo em vista a impossibilidade de se abrir matrícula que não esteja nele materializada. Inviabilidade de apreciação do mérito da usucapião da laje sem a participação de quem ocupa a construção base e a regularização do condomínio como sendo de moradia plural. Eventual sentença declaratória que seria inócua. Efeito translativo ao recurso que se impõe. Atendimento aos princípios da economia processual, razoável duração do processo e celeridade, previstos no art. 5º , LXXVIII , da Constituição Federal . Continuidade desta demanda que apenas procrastinaria um fim do qual não se pode escusar. Ausência de interesse processual, nos termos do artigo 485 , inciso VI , do CPC . PROCESSO EXTINTO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.

PROCESSO Nº XXXXX-09.2016.8.05.0250 ÓRGÃO: 1ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CLASSE: RECURSO INOMINADO RECORRENTE: JOANA ALMEIDA DE JESUS GOMES ADVOGADO: ANTONIO CARLOS BATISTA DE ARAUJO RECORRIDO: JOAO GOMES SAMPAIO ADVOGADO: ANDREZA CRISTINA FERREIRA DE CAMARGO AMORIM ORIGEM: 1ª Vara Sistema Juizados Especiais - Simões Filho RELATORA: JUÍZA NICIA OLGA ANDRADE DE SOUZA DANTAS JUIZADO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CAUSAS COMUNS. RECURSO INOMINADO. PARTE AUTORA IMPEDIDA DE CONSTRUIR ESCADA PARA ACESSO AO SEU IMÓVEL PELA GARAGEM. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LAJE ACOSTADO AOS AUTOS. DIREITO REAL DE LAJE. LEI 13.465 /2017 E ART. 1.225 , INCISO XIII , DO CÓDIGO CIVIL . POSSE MANSA E PACÍFICA DO IMÓVEL POR MAIS DE 15 ANOS DA AUTORA E DE SEU FALECIDO ESPOSO. CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE POSSE EM 1997. VALIDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA. 1. A parte autora propôs a ação para que seja permitida a construção de uma escada para ter acesso ao seu imóvel através da garagem e não mais pela lateral e passando pelo imóvel do réu, bem como a construção de um muro para delimitar a área das partes. Acostou aos autos o contrato de compra e venda de laje firmado no ano de 1997, entre seu falecido esposo e o réu, tio deste. A certidão de casamento revela a união desde 18 de fevereiro de 2011 e, conforme, narrativa na peça autoral e na contestação, a autora e seu esposo já conviviam quando da aquisição da laje, tornando indiscutível o exercício da posse. 2. A Lei nº 13.465 /2017 alterou o texto do artigo 1.225 do Código Civil que passou a constar no rol dos direitos reais, o direito sobre a laje, no inciso XIII e é a responsável por introduzir os artigos 1.510-A a 1.510-E no Código Civil . 3. Trata-se de um direito real sobre coisa alheia limitado à construção acima ou abaixo do imóvel original, denominado ¿construção-base¿ de propriedade de outrem. Constata-se que tal direito não se confunde com a propriedade, apesar da ampla dimensão que confere quase todos os poderes que lhes são inerentes, como usar, gozar e dispor. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA PARA DETERMINAR QUE O RÉU SE ABSTENHA DE IMPEDIR A CONSTRUÇÃO DA ESCADA. RELATÓRIO A parte Demandante alega que é esposa do De Cujus e que foi impedida de realizar uma reforma no imóvel que residia com este. Relata que tentou realizar a construção de uma escada pelo acesso da garagem para o andar superior, no qual residia com seu esposo De Cujus, contudo, o réu, tio do seu marido, não permitiu a reforma, em que pese a garagem pertencer ao seu imóvel. Argumenta a autora que a construção é tão somente para criar um acesso independente e não criar aborrecimento ao tio do de Cujus, que reside no térreo, diante da venda ou aluguel da casa. Acostou aos autos o contrato de compra e venda do imóvel, firmado em 1997 entre o seu esposo De Cujus e o réu, bem como juntou a certidão de casamento realizado no ano de 2011 sob regime de comunhão parcial de bens e a certidão de óbito que contém a informação de um herdeiro. Em sede de defesa (evento 76), o réu arguiu preliminares de ilegitimidade ativa, incompetência territorial e complexidade da causa. No mérito, aduz que jamais firmou nenhum contrato particular de compra e venda com o falecido marido da autora, o que houve foi uma mera permissão para que a autora morasse, juntamente com o de cujus, em sua casa e, posteriormente, em uma construção em cima dela realizada quase em sua totalidade pelo réu. Afirma não ser a autora a única herdeira necessária do De Cujus. A sentença atacada julgou improcedente o pedido (evento 82), sob fundamento de que, pelo regime de bens de comunhão parcial, o imóvel não faz parte da meação da viúva, podendo passar a ser seu, apenas por herança, que deverá ser constatada ou não por inventário ou arrolamento, o que não foi feito. Foram rejeitados os pedidos formulados pela parte autora, constantes após o evento 77, pois não possuem relação com a causa de pedir, sendo portanto fato novo, que se trataria de aditamento, o que não pode ser efetuado após finalizada a instrução e, querendo, deve a autora entrar com nova ação para requerer o pretendido na petição do evento 81. Insatisfeita, a parte autora ingressou com recurso inominado, pugnando pela reforma da decisão. Foram apresentadas contrarrazões. VOTO A sentença impugnada carece de reforma, devendo ser alterada em todos os seus termos para garantir á parte acionante o exercício de todos os direitos decorrentes do exercício da propriedade. Consta do Termo de Audiência (evento 81) que o réu construiu a casa sobre a Laje para seu sobrinho morar com a autora. Consta, também, dos autos que esta posse foi legalizada pela compra e venda anexada ao evento 1. Assim, pode a autora exercer o direito de defender sua posse a qual era exercida juntamente com seu falecido esposo. A Constituição Federal do Brasil de 1988 prevê em seu artigo 5º, dentre os direitos fundamentais, o direito à moradia, o qual está relacionado ao princípio da dignidade da pessoa humana. Nota-se, entretanto, milhares de cidadãos sem qualquer amparo para exercerem o direito a uma moradia digna, diante de uma atuação Estatal ineficiente, precária, corrompida e sem políticas habitacionais, resultando em uma ocupação do espaço, principalmente, urbano, de forma desordenada. Os conhecidos ¿puxadinhos¿ que se encontravam desprotegidos legalmente, embora assunto de discussões doutrinárias, foi objeto de Medida Provisória n.º 759 /2016 para promover a regularização das construções irregulares. A Lei nº 13.465 /2017 alterou o texto do artigo 1.225 do Código Civil que passou a constar no rol dos direitos reais, o direito sobre a laje, no inciso XIII e é a responsável por introduzir os artigos 1.510-A a 1.510-E no Código Civil . O conceito de direito real de laje é explicitado no art. 1.510-A , § 1º, Código Civil , abaixo transcrito: Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. § 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção base. Trata-se de um direito real sobre coisa alheia limitado à construção acima ou abaixo do imóvel original, denominado ¿construção-base¿ de propriedade de outrem. Constata-se que tal direito não se confunde com a propriedade, apesar da ampla dimensão que confere quase todos os poderes que lhes são inerentes, como usar, gozar e dispor. O novo texto legal não traz como requisito, para a caracterização da laje, o ¿isolamento funcional e acesso independente¿, previsto na Medida Provisória nº 759 /2016. Nesse sentido, Salomão Viana salienta que o direito de laje pressupõe que a construção esteja isolada do imóvel original e das lajes subsequentes, configurando uma ¿célula habitacional distinta¿.1 Poderá, assim, a parte vir a legalizar sua posse perante o Tabelionato com a averbação do registro à margem do registro. No caso em tela, a parte autora propôs a ação para que seja permitida a construção de uma escada para ter acesso ao seu imóvel através da garagem e não mais pela lateral e passando pelo imóvel do réu, bem como a construção de um muro para delimitar a área das partes. Acostou aos autos o contrato de compra e venda de laje firmado no ano de 1997, entre seu esposo, falecido, e o réu, tio deste. A certidão de casamento revela que a união ocorreu no dia 18 de fevereiro de 2011 e, conforme, narrativa na peça autoral e na contestação, a autora e seu esposo já conviviam quando da aquisição da laje, tornando indiscutível a posse mansa e pacífica sobre o imóvel construído sobre laje. Nota-se que o fato constitutivo mais comum da laje é o contrato e Pablo Stolze ponderou que: ¿dependendo da circunstância, poderá, até mesmo, operar-se a aquisição do direito real de laje por usucapião, observados os requisitos legais da prescrição aquisitiva.¿2 Ressalte-se que o direito de construir uma passagem para melhor funcionalizar o acesso à Laje é inerente ao exercício da posse justa e de propriedade conferido à autora conjuntamente exercida pela autora e seu falecido marido. Diante do exposto, VOTO no sentido de DAR PROVIMENTO AO RECURSO para REFORMAR A SENTENÇA, para determinar que o réu se abstenha de impedir a construção da escada para a autora ter acesso ao imóvel através da garagem, permitindo o acesso como decorrente da validade da venda feita em 1997 na presença de duas testemunhas, no prazo de 5 dias, sob pena de multa de diária R$ 100.00 (cem reais). Sem condenação em custas e honorários, eis que vencedora a parte recorrente. Salvador/BA, Sala das Sessões, em 22 de novembro de 2018. NICIA OLGA ANDRADE DE SOUZA DANTAS Juíza Relatora ACÓRDÃO Realizado julgamento do recurso do processo acima epigrafado, a PRIMEIRA TURMA, composta dos Juízes de Direito, NICIA OLGA ANDRADE DE SOUZA DANTAS, CÉLIA MARIA CARDOZO DOS REIS QUEIROZ E SANDRA SOUSA DO NASCIMENTO MORENO, decidiu, por maioria de votos, DAR PROVIMENTO AO RECURSO para REFORMAR A SENTENÇA, para determinar que o réu se abstenha de impedir a construção da escada para a autora ter acesso ao imóvel através da garagem, permitindo o acesso como decorrente da validade da venda feita em 1997 na presença de duas testemunhas, no prazo de 5 dias, sob pena de multa de diária R$ 100.00 (cem reais). Sem condenação em custas e honorários, eis que vencedora a parte recorrente. Salvador/BA, Sala das Sessões, em 22 de novembro de 2018. NICIA OLGA ANDRADE DE SOUZA DANTAS Juíza Relatora 1 VIANA, Salomão. Direito Real de Laje: Finalmente, a Lei!. Disponível em: < https://salomaoviana.jusbrasil.com.br/artigos/478132365/direito-real-de-laje-finalmente-a-lei>. Acesso em: 22 nov. 2018. 2 STOLZE, Pablo. Direito real de laje: primeiras impressões. Revista Jus Navigandi, ISSN XXXXX-4862, Teresina, ano 22, n. 4936, 5 jan.2017. Disponível em: .