Execução de Contrato de Locação Comercial em Jurisprudência

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA CASSADA. Conforme dispõe o Art. 784 , VIII , do Novo Código de Processo Civil , o contrato de locação é título executivo extrajudicial e representa dívida líquida, certa e exigível.

Ação de execução de contrato de locação comercial – shopping center – desnecessário incidente de desconsideração de personalidade jurídica se, na sociedade de responsabilidade limitada, remanesce única sócia – irregularidade – inclusão da sócia no polo passivo da execução – agravo de instrumento provido em parte.

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – EXECUÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – EMBARGOS – MULTA CONTRATUAL COMPENSATÓRIA – CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE – COBRANÇA PELA VIA EXECUTIVA – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. A multa por infração contratual, expressamente prevista no contrato e amparada no art. 4º , da Lei nº 8.245 /91, traduz-se em liquidez e certeza, pelo que exigível, na forma proporcional ao inadimplemento do contrato vigente por prazo certo, podendo ser cobrada na via executiva, como bem ressalvado na r. sentença. Majorada a verba honorária em razão do recurso ofertado. Recurso não provido.

Ação de execução – contrato de locação comercial – exceção de pré-executividade – prevenção da 31ª câmara de direito privado - anterior julgamento de apelação interposta em ação de consignação de chaves relativa ao mesmo contrato em discussão – agravo de instrumento não conhecido, determinada a redistribuição à 31ª câmara de direito privado.

Agravo de instrumento. Ação de execução de contrato de locação comercial. R. decisão agravada que rejeitou a impugnação à penhora imobiliária. Col. Supremo Tribunal Federal que fixou a tese de que "é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial" (tema 1127). Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - LOCAÇÃO COMERCIAL - PANDEMIA - LOJA EM SHOPPING CENTER - FECHAMENTO DETERMINADO PELO PODER PÚBLICO - ONEROSIDADE EXCESSIVA - POSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL - DÍVIDA INCERTA - NULIDADE DA EXECUÇÃO. 1. Não é possível reconhecer a inexecução voluntária do contrato nas hipóteses em que o imóvel locado continua sob a posse do locatário. 2. É nula a execução se o título executivo extrajudicial não corresponder à obrigação certa, líquida e exigível. 3. A situação excepcional e imprevisível envolvendo a pandemia trouxe impacto direto no contrato de locação comercial firmado entre as partes, o que por certo não desautoriza o locador a exigir os pagamentos solicitados, mas permite a redução do valor da obrigação. 4. Havendo direito à revisão dos valores devidos, não é possível o prosseguimento do feito executivo, pois a dívida cobrada não é certa, cabendo ao locador buscar seu direito via ação de conhecimento.

CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3º , VII , DA LEI 8.009 /1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL . RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. 1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3º , VII , da Lei 8.009 /1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6º da Constituição Federal , com redação da EC 26 /2000), no tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador, aplicam-se tanto aos contratos de locação residencial, quanto aos contratos de locação comercial. 2. O inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009 /1990, introduzido pela Lei 8.245 /1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador. 3. A exceção à impenhorabilidade não comporta interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8.245 /1991 – que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a “Locação não residencial”. 4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário – inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3º , VII , da Lei 8.009 /1990. Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel – contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador –, o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno exercício de seu direito de propriedade. 5. Dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita pelos locadores, porque menos burocrática que as demais, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador de locação comercial interfere na equação econômica do negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa espécie de contrato. 6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1º, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato. 7. Princípio da boa-fé. Necessária compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia. 8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3º , VII , da Lei 8.009 /1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado. 9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO DE ESPAÇO DE USO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. EMBARGOS A EXECUÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. 1. NULIDADE DA EXECUÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. VALORES EXECUTADOS QUE ESTÃO PREVISTOS EM CONTRATO 2. EXCESSO DE EXECUÇÃO. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. NÃO OBSERVÂNCIA DA DISPOSIÇÃO PREVISTA NO ART. 917 , § 3º DO CPC . 3. MULTA CONTRATUAL NO PERCENTUAL DE 10%. MANUTENÇÃO. DISPOSIÇÕES CONSUMERISTAS INAPLICÁVEIS AOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 11ª C.Cível - XXXXX-38.2018.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Juíza Luciane do Rocio Custódio Ludovico - J. 06.07.2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de execução de contrato de locação comercial. Decisão agravada que rejeitou a impugnação à penhora online. Agravante que não comprovou que os valores bloqueados seriam de terceira, fruto da venda do veículo intermediada por ele. No mais, não há nem mesmo a prova dessa venda, não se presume que revendedora de veículos não seja titular de conta bancária e o tempo entre o depósito e o bloqueio, quatro dias, parece ser mais do que suficiente para ter se transferido o crédito à terceira. Decisão mantida. Agravo de instrumento desprovido.

Apelação. Embargos à execução. Título executivo extrajudicial. Contrato de locação comercial. Cobrança de multa contratual pela rescisão antecipada do pacto locatício e despesas com energia elétrica. Sentença de improcedência. Recurso da Embargante/executada que não merece prosperar. Inexistência de provas de que a locatária Embargante efetivamente rescindiu o contrato de locação antes do início de sua vigência e de que jamais tomou posse do imóvel locado. Contrato escrito que deve ser rescindindo da mesma forma que foi celebrado. Inteligência dos arts. 220 e 472 do CC . Mero arrependimento da locatária, que equivale à desistência unilateral do contrato, que não a exime do pagamento da multa pela rescisão antecipada da avença. Incidência do art. 4º, "caput", da Lei nº 8.245 /91. Negócio jurídico válido e eficaz, devendo prevalecer o Princípio do "pacta sunt servanda". Precedentes deste E. Tribunal de Justiça e desta C. 34ª Câmara de Direito Privado. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.