Financiamento Habitacional Não Quitado em Jurisprudência

FINANCIAMENTO HABITACIONAL E CONTA CORRENTE OBRIGATÓRIA. NULIDADE DA CONTA. INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM ÓRGÃOS RESTRITIVOS DE CRÉDITO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CARACTERIZAÇÃO DO DANO MORAL. DANO PRESSUPOSTO. VALOR DA INDENIZAÇÃO. 1. A conta-corrente aberta em nome da parte autora foi utilizada exclusivamente para o depósito das prestações do financiamento habitacional. As instituições financeiras não podem exigir a abertura de conta-corrente para a concessão de financiamentos. Prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor ( CDC ). 2. Como a parte autora demonstrou não ter interesse nos serviços bancários oferecidos e na manutenção da conta-corrente, esta deverá ser cancelada, pois é nula. Os valores cobrados para a manutenção da conta também são atingidos pela nulidade. 3. Inscrição indevida do nome da parte autora em cadastro de inadimplentes gera dano moral independente da prova do dano, que é presumido e decorre do próprio fato, bastando a comprovação da inscrição indevida. 4. O arbitramento do valor da indenização advinda dos danos morais deve ser pautado pelo bom senso e pela razoabilidade, não podendo ser irrisório nem ensejar enriquecimento ilícito. A indenização deve, de certa forma, amenizar o sofrimento da vítima e punir na medida certa o responsável pelo dano, a fim de desestimulá-lo à prática de novas condutas ilícitas. Assim, tendo em vista as particularidades do caso e a situação das partes, o valor da indenização deve ser fixado em R$ 5.000,00, valor este de acordo com os parâmetros adotados pelo STJ e pelo TRF da 4ª Região em casos semelhantes.

RECURSO ESPECIAL. SEGURO HABITACIONAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. VÍCIOS INTRÍNSECOS. DEMANDA AJUIZADA VÁRIOS ANOS APÓS A EXTINÇÃO DO FINANCIAMENTO. PRESCRIÇÃO. COBERTURA. AUSÊNCIA. MATÉRIA DE FATO. 1. O seguro habitacional é obrigatório no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sendo pacto acessório ao contrato de financiamento. 2. Além dos contratos de financiamento sob o âmbito da Apólice Única do Seguro Habitacional (Ramo 66), existem contratos de financiamento cujos seguros foram celebrados, a partir da permissão contida na MP 1.671 /98, em regime de mercado (Ramo 68). 3. Na Apólice Única há previsão, em caráter excepcional, de cobertura de vícios de construção em determinadas circunstâncias nela bem delimitadas. Tal se justifica dado o caráter público e social do Sistema Financeiro da Habitação, visando a assegurar o fluxo de recursos para financiamento habitacional e o alcance de sua finalidade - a aquisição da casa própria pelo mutuário - colocando o devedor a salvo de sinistros à sua pessoa, que, eventualmente, o impossibilitassem de honrar as prestações, assim como ao imóvel, garantia da dívida. 4. Liquidado o contrato de financiamento, não mais subsiste o contrato de seguro a ele adjeto, cuja finalidade consistia precisamente em assegurar o fluxo de pagamento da dívida durante a vigência do contrato. 5. Para a cobertura de danos físicos aos imóveis (DFI), a ciência do fato gerador da pretensão do segurado deve acontecer dentro da vigência do contrato de financiamento e respectivo contrato de seguro a ele adjeto, ou no decurso do prazo prescricional anual, caso subsista imediatamente após o término da vigência (art. 206, § 1º, II, b). Assim, não se podendo precisar a data exata da ciência do defeito de construção ensejador do sinistro, o prazo anual de prescrição inicia-se a partir do dia seguinte ao término da vigência do contrato, tal como decidiu o acórdão recorrido. 6. Agravo interno provido. Recurso especial a que se nega provimento.

E M E N T A APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. SFH. COBERTURA SECURITÁRIA. SINISTRO DE MORTE. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO VINTENÁRIO. ARTIGO 177 , DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 . PRÊMIO CORRESPONDENTE À COMPOSIÇÃO DE RENDA DO MUTUÁRIO. APLICABILIDADE DO CDC . INTERPRETAÇÃO DAS CLÁUSULAS DO CONTRATO DE MODO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. REVISÃO DO CONTRATO COMO FUNDAMENTO DO PEDIDO DE RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. TABELA PRICE. PERÍCIA CONTÁBIL. CONSTATAÇÃO DE AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. 1.A matéria devolvida a este Tribunal diz respeito com a cobertura securitária pelo sinistro de óbito, para quitação parcial do contrato de financiamento habitacional. 2. O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de ser anual o prazo de prescrição (art. 178, § 6º, II, CC/1916 ou art. 206, § 1º, II, CC/2002) e também pela aplicação da prescrição geral prevista no diploma civil: vintenária (art. 177, CC/1916) ou decenal (art. 205, CC/2002). 3. O tema enfrentado nos autos versa sobre contrato de seguro adjeto ao contrato de mútuo, firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, entre a estipulante e o agente financeiro financiador, não contando com a participação direta do mutuário (beneficiário), a não ser pelo pagamento das parcelas do seguro. 4. Não se trata, destarte, de um típico contrato de seguro em que segurador e segurado firmam voluntariamente o contrato; no seguro habitacional a autonomia de vontade das partes, sobretudo do mutuário, é significativamente reduzida, de modo que a celebração do contrato se dá de forma compulsória, atrelada ao contrato de mútuo, sendo suas cláusulas previamente estabelecidas por normas da Superintendência de Seguros Privados - SUSEP, tudo com o objetivo de atender às exigências próprias do Sistema Financeiro da Habitação. 5. como a ação vem lastreada em contrato atípico, com regras próprias, firmado entre a entidade seguradora e o agente financeiro e vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, seria inaplicável a regra da prescrição ânua, prevista no art. 178 , § 6º , II , CC/1916 e depois no art. 206 , § 1º , II , CC/2002 . 6. Aplicável, portanto, a regra geral da prescrição prevista no artigo 177 , do Código Civil de 1916 (vintenária). 7. Realizada a perícia técnica contábil, o expert nomeado pelo Juízo de Origem ponderou que “quando da assinatura do contrato houve uma composição de renda de 50% em nome do Sr. Marcelo Ferreira de Souza e 50% em nome da Sra. Sarita Gomes da Costa”. 8. A limitação da cobertura alegada pela CEF, em 5.000 UPF não foi levada ao conhecimento dos autores no momento da celebração do contrato, considerando principalmente que a CEF não se desincumbiu do ônus de consignar em juízo a apólice de seguro assinada pelos mutuários. 9. Não se está diante de seguro saúde ou de seguro de vida facultativo, mas de seguro obrigatório, vinculado ao financiamento habitacional, com cláusulas padronizadas no setor e, mesmo nessas circunstâncias, ou seja, em contratos de seguro atrelados ao financiamento habitacional, o Superior Tribunal de Justiça já exarou entendimento no sentido de que o dever de informação deve ser observado, com o devido destaque, no instrumento contratual, das cláusulas que restringem direitos (como a disposição contratual que limita a cobertura securitária), nos termos do art. 54 , § 4º , do CDC . 10. O STF, no julgamento da ADI 2591 , reconheceu a aplicabilidade do CDC aos contratos bancários, entendimento que também se aplica aos contratos de financiamento habitacional e, por consequência, ao Programa "Minha Casa, Minha Vida". 11. Reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor , a natureza invariavelmente adesiva dos contratos bancários permite, no caso de dúvida, uma interpretação favorável à parte mais fraca e vulnerável da relação contratual. 12. Na hipótese, não há clara disposição contratual acerca da limitação da cobertura securitária ao valor correspondente a 5.000 UPF, conforme sustenta a CEF, não sendo possível inferir que os mutuários foram cientificados de forma clara e inequívoca acerca da necessidade de elevação do limite de cobertura. 13. A documentação consignada pela CEF denota que, além não constar qualquer assinatura dos mutuários nos Termos Gerais da Apólice Habitacional, o aviso de recebimento da notificação enviada pela CEF, tendo como destinatário o Mutuário Marcelo Ferreira de Souza, foi percebida por pessoa terceira – Precila Batista Reis – estranha ao contrato e à lide. 14. A jurisprudência dos Tribunais Regionais é uníssona quanto à anulabilidade de cláusula contratual que impõe restrição a direito do consumidor e não é destacada no corpo do contrato. 15. Há que se considerar que o prêmio de seguro foi integralmente pago juntamente com as prestações mensais pelos mutuários, conforme se denota da documentação acostada à exordial, de modo que não seria justo, razoável e proporcional, limitar a cobertura securitária, e recusar o pagamento do prêmio em valor proporcional à composição de renda do mutuário falecido. 16. Assim, em caso de dúvida, o contrato deverá ser interpretado a favor do mutuário, que tem o direito à informação clara e precisa sobre o produto e serviço contratado (art. 6º, III). 17. Assegurado o direito da Apelante à aplicação correta da cobertura securitária, cumpre agora analisar o pedido revisional. 18. O C. Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de ser cabível o ajuizamento de ação revisional objetivando a repetição de indébito, como se verifica na hipótese dos autos, ainda que o autor haja adimplido, integralmente, as prestações do financiamento. 19. Não se verifica qualquer ilegalidade na adoção do Sistema Francês de Amortização (Tabela Price) como método de amortização do contrato de mútuo habitacional celebrado entre as partes. 20. A amortização da dívida se dá em prestações periódicas, iguais e sucessivas, cujo valor de cada prestação é composto de uma parcela de capital (amortização) e outra de juros, à luz do art. 6º, alínea c, da Lei nº 4.380 /64. Ve-se, pois, que não há previsão legal para se proceder à amortização da dívida pelo valor reajustado da prestação antes da atualização do saldo devedor. 21. Considerando que tais parcelas mensais são compostas de amortização da dívida e de juros, não há que se falar, por si só, em cumulação de juros, por serem eles pagos mensalmente, objetivando resultar, ao longo do tempo, o equilíbrio financeiro inicial do contrato. 22. Na hipótese, a perícia constata a ocorrência de anatocismos e amortizações negativas entre as prestações que abrangem o período de 27/03/1992 a 27/08/1994 e, ao atualizar as diferenças até a data de 27/06/2.012, aponta como devido o valor total de R$ 28.266,46. 23. As requeridas, por sua vez, não trouxeram aos autos elementos suficientes para afastar as conclusões apontadas pelo Perito, de modo que, na ausência de qualquer elemento que desabone o laudo pericial, há de se conferir prevalência aos seus apontamentos, mesmo porque o expert nomeado pelo juízo é agente processual da confiança do magistrado sentenciante, assumindo posição equidistante das partes. 24. Precedentes. 25. Recurso de apelação da Autora, a que se dá provimento para reformar a sentença e condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento do valor apurado em sede de perícia, a título de amortização negativa, entre as prestações que abrangem o período de 27/03/1992 a 27/08/1994, a ser corrigida e a atualizada nos termos fixados pela sentença. 26. Negado provimento ao recurso de apelação da Caixa Seguradora e da Caixa Econômica Federal.

Apelação Cível. Ação de usucapião – Sentença que julgou a ação improcedente – Recurso de apelação interposto pelos autores – Pleito de reconhecimento da prescrição aquisitiva sobre imóvel de titularidade da COHAB de Campinas, sociedade de economia mista – Unidade habitacional que se caracteriza como bem público, não sendo, a princípio, atingida pela usucapião – Hipótese em que alega a ré não estar quitado o financiamento, pela existência de saldo devedor residual de responsabilidade do FCVS – Pagamento de todas as parcelas de responsabilidade das originais compromissárias compradoras já operado em 2008 – Quitação da dívida das compromissárias compradoras que esgota a finalidade pública do bem – Possibilidade, em tese, de aquisição pela via da usucapião – Co-autora, titular dos direitos sobre o imóvel por meio de "contrato de gaveta", que informa quitação no próprio instrumento – Impossibilidade, contudo, de caracterização da usucapião pela falta de cumprimento dos requisitos legais – Prazo cujo dies a quo deve ser fixado não na data da celebração do "contrato de gaveta", mas da data da quitação das parcelas do financiamento, pois somente nela perdeu o imóvel sua finalidade pública – Manutenção da R. Sentença, por fundamentos diversos. Nega-se provimento ao recurso de apelação, com observação.

RECURSO INOMINADO. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL URBANO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL NÃO EFETIVADO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DA INTEGRALIDADE DO VALOR PAGO. DEVER DE RESSARCIMENTO CONFIGURADO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. Diante da existência de cláusula contratual expressa acerca do dever de restituição, pela parte contratada, dos valores já quitados em caso de não aprovação do financiamento habitacional, inexiste razão para a aplicação da multa prevista contratualmente. No caso dos autos, houve a rescisão contratual por parte da empresa contratada em razão da suposta demora na aprovação do mencionado financiamento, por razões alheias à vontade do contratante, de sorte que resta mantida a sentença que julgou procedente o pedido de restituição integral do valor pago. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA MODIFICADOS DE OFÍCIO. A taxa de juros deverá ser a SELIC, sem a incidência de correção monetária, a contar da citação. Precedentes do STJ e da 4ª Turma Recursal Cível. RECURSO DESPROVIDO.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO - CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE VEÍCULO - COBRANÇA DE DÉBITO JÁ QUITADO - DANO MORAL CONFIGURADO - QUANTUM INDENIZATÓRIO - MANUTENÇÃO. A cobrança indevida de débito já quitado dá ensejo à indenização pelos danos morais sofridos pelo ofendido, em valor suficiente e adequado para compensação dos prejuízos por ele experimentados e para desestimular-se a prática reiterada da conduta lesiva pelo ofensor.

CIVIL E ADMINISTRATIVO. SEGURO HABITACIONAL. QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. APOSENTADORIA POR INVALIDEZ. INAPLICABILIDADE DA PRESCRIÇÃO ANUAL. CONTRATO FIRMADO ENTRE SEGURADA E SEGURADORA. MUTUÁRIA. APLICAÇÃO DO PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL . SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal em face de sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Federal da Seção Judiciária do Distrito Federal, na Ação Ordinária n. XXXXX-39.2018.4.01.3400 , que julgou procedente o pedido da autora, para condenar a Caixa Seguradora S/A a pagar-lhe cobertura securitária, dando quitação do financiamento, bem como para reembolsar diretamente à autora os valores pagos a título de prestações do mútuo e encargos, a partir da data de constatação da doença (março de 2016). 2. Funda-se a ação no contrato de financiamento imobiliário celebrado entre a autora e a Caixa Econômica Federal, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, constando, da sua Cláusula Vigésima Primeira, obrigação securitária em relação à Caixa Seguradora S/A, e na ocorrência de sinistro, em razão da invalidez permanente da autora, consubstanciada na aposentadoria por invalidez permanente, concedida em 31/03/2017, tendo sido por ela comunicado o sinistro, à seguradora, em 28/05/2018. 3. Há julgados, deste Tribunal, no sentido de que, em se tratando de pretensão do mutuário de recebimento de indenização relativa ao seguro habitacional, aplica-se a prescrição anual prevista no art. 206 , § 1º , inciso II , do Código Civil , conforme precedentes declinados no voto. 4. Por outro lado, a jurisprudência também já se posicionou no sentido de que, em se tratando de cobertura securitária em contrato habitacional, o prazo anual deverá ser considerado nas demandas entre a segurada, que no caso é a própria Caixa Econômica Federal, e a seguradora, devendo, no caso da ação envolvendo a mutuária, como na hipótese dos autos, ser aplicado o prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil . Precedentes do STJ e deste Tribunal. 5. Com efeito, de acordo com entendimento firmado pelo STJ, "a incidência da prescrição ânua, prevista no art. 206 , § 6º, II, do CC/2002 , aplica-se somente nas ações ajuizadas pelo segurado contra o segurador, não incidindo nas demandas propostas por mutuário de contrato de financiamento imobiliário - regras do Sistema Financeiro de Habitação - , haja vista ser considerado beneficiário do contrato de seguro adjeto ao de mútuo" ( AgRg no REsp n. 1.425.311/SP , relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 23/6/2016, DJe de 1/7/2016). 6. Este Tribunal já decidiu que "não merece acolhida a alegação da parte ré de doença preexistente na hipótese dos autos, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça já se posicionou no sentido de que a seguradora não pode alegar doença pré-existente, a fim de negar cobertura securitária, nos casos em que recebeu pagamento de prêmios e concretizou o seguro sem exigir exames prévios, salvo demonstrando má-fé do segurado, o que não foi demonstrado no caso em questão" ( AC XXXXX-12.2009.4.01.3311 , Desembargador Federal JAMIL ROSA DE JESUS OLIVEIRA, Sexta Turma, PJe 24/11/2021). 7. Honorários advocatícios recursais fixados, nos termos do art. 85 , § 11 , do CPC . 8. Apelação desprovida.

E M E N T A – APELAÇÃO – AÇÃO DE USUCAPIÃO – IMÓVEL DESTINADO A FINANCIAMENTO HABITACIONAL POPULAR – IMPRESCINDIBILIDADE DA PROVA DA QUITAÇÃO – NATUREZA DO BEM – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA AGEHAB – BUSCA DA VERDADE REAL – RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM – RECURSO PROVIDO. 1. Em se tratando de imóvel destinado pelo ente estatal a financiamento habitacional, deixa de integrar o dominio público, ainda que não tenha se providenciado o competente registro no fólio real. 2. O magistrado é o destinatário da prova e tem liberdade para formar seu convencimento, no entanto, sua cognição deve corresponder à busca da verdade real, até porque, conquanto endereçado às partes o ônus de comprovar suas alegações (art. 373 CPC ), não se retira do julgador a possibilidade de buscar o desfecho que mais se coadune à realidade. 3. Para viabilizar o amplo e seguro acesso à jurisdição, despiciendo o retorno dos autos à origem para providenciar a imprescindível intimação da AGEHAB, com a finalidade de apresentar manifestação e documentos que indiquem se o financiamento habitacional foi quitado, possibilitando definir se o imóvel é ou não de domínio público e, portanto, passível de usucapião.

E M E N T A – APELAÇÃO – AÇÃO DE USUCAPIÃO – IMÓVEL DESTINADO A FINANCIAMENTO HABITACIONAL POPULAR – IMPRESCINDIBILIDADE DA PROVA DA QUITAÇÃO – NATUREZA DO BEM – AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA AGEHAB – BUSCA DA VERDADE REAL – RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM – RECURSO PROVIDO. 1. Em se tratando de imóvel destinado pelo ente estatal a financiamento habitacional, deixa de integrar o dominio público, ainda que não tenha se providenciado o competente registro no fólio real. 2. O magistrado é o destinatário da prova e tem liberdade para formar seu convencimento, no entanto, sua cognição deve corresponder à busca da verdade real, até porque, conquanto endereçado às partes o ônus de comprovar suas alegações (art. 373 CPC ), não se retira do julgador a possibilidade de buscar o desfecho que mais se coadune à realidade. 3. Para viabilizar o amplo e seguro acesso à jurisdição, despiciendo o retorno dos autos à origem para providenciar a imprescindível intimação da AGEHAB, com a finalidade de apresentar manifestação e documentos que indiquem se o financiamento habitacional foi quitado, possibilitando definir se o imóvel é ou não de domínio público e, portanto, passível de usucapião.

ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ILEGITIMIDADE ATIVA. . Não tendo a exequente sido parte no financiamento habitacional com a CEF, não tendo possuído a condição de mutuária, eis que adquiriu imóvel já quitado, não há que se falar em legitimidade ativa para postular pretensão relativa ao contrato de financiamento habitacional.