Impossibilidade de Registro Antes do Desmembramento do Bem em Jurisprudência

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO DESMEMBRAMENTO – NÃO INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS – IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO – PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. É juridicamente impossível a pretensão de adjudicação compulsória de fração de imóvel sem o prévio desmembramento e seu registro imobiliário.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL - IMPEDIMENTO DE REGISTRO POR AUSÊNCIA DE DESMEMBRAMENTO DA ÁREA - INCUMBÊNCIA AFETA AOS VENDEDORES - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - ART. 80 DO CPC - HIPÓTESES NÃO CONFIGURADAS. Nos termos do art. 490 do Código Civil "Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição." Verificado que o desmembramento da área adquirida pela parte autora é condição "sine qua non" para a concretização da transferência do imóvel para o seu domínio, deve ser confirmada a sentença que reconhece a obrigação dos vendedores de providenciar o devido desmembramento. Apenas incide em litigância de má-fé a parte que pratica as condutas elencadas no artigo 80 do CPC , agindo comprovadamente com dolo ou culpa em sentido processual, com intuito de causar prejuízo ao andamento processual ou à parte contrária. V.V. EMENTA - OBRIGAÇÃO DE FAZER - DESMEMBRAMENTO - BEM IMÓVEL -VALIDADE - IMPOSSIBILIDADE - O desmembramento da matricula é requisito essencial para a validade de negócio jurídico, já que a individualização do bem imóvel é requisito essencial do negócio jurídico e se trata de providência anterior a este. A venda de imóvel sem o anterior desmembramento não impõe a obrigação de fazê-lo posteriormente, posto que o vício da inobservância da forma invalida o referido negócio nos termos do artigo 166 do Código Civil .

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO - NÃO INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS - IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO - PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. Enquanto não desmembradas as frações adquiridas pelo autor e averbado o seu desmembramento - leia-se, enquanto os imóveis não estiverem devidamente individualizados perante o registro de imóveis -, não terão aludidos imóveis existência jurídica, não podendo, via de consequência, ser objeto de adjudicação compulsória.

OBRIGAÇÃO DE FAZER. DESMEMBRAMENTO DE LOTE. OUTORGA DE ESCRITURA. DEVERES DO COMPRADOR. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. Insurgência dos autores em face da sentença de improcedência. Alegação de que réus confessaram a venda do terreno sem o desmembramento correspondente. Indiferença. Bem que teria sido vendido livre e desembaraçado. Suposta existência de obrigação contratual de individualizar matrícula do bem. Art. 490 do Código Civil que teria sido mal interpretado. Não acolhimento. Compromisso de compra e venda entre particulares. Despesas de transferência a cargo do comprador. Inteligência do artigo 490 , CC . Ausência de disposição contratual em contrário. Registro que pressupõe o desmembramento. Impossibilidade de imposição da obrigação aos vendedores. Boa-fé presumida. Inexistência de prova da suposta má-fé na venda do bem. Sentença mantida. Recurso desprovido.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - BEM IMÓVEL NÃO INDIVIDUALIZADO - NECESSIDADE DE ABERTURA DE MATRÍCULA - OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA - IMPOSSIBILIDADE. 1. Afigura-se juridicamente impossível o pedido de outorga de escritura de compra de venda de imóvel formulado em face do proprietário registral quando o promitente comprador adquiriu o bem de terceiro, que antes comprara parcela do terreno, sem que se tenha procedido ao regular processamento do desmembramento e regularização da matrícula do bem imóvel. 2. A ação de adjudicação compulsória não é a via adequada para se requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado em cartório, nem suprir eventuais irregularidades no registro, sendo impossível outorgar escritura pública ao promissário comprador. Sentença mantida.

EMENTA : AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. PENHORA DE IMÓVEL. DEVEDOR FALECIDO NO CURSO DA DEMANDA. BEM DE FAMÍLIA. INDIVISIBILIDADE. DESMEMBRAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. 1. É possível a penhora de parte do bem de família pretendido, desde que ele seja divisível, a teor do que dispõe o artigo 87 do Código Civil . Se a prova dos autos revelar que a subdivisão do imóvel incorrerá na perda da sua característica atual, substância e valor, causando prejuízo do uso a que vem se destinando, o seu desmembramento é regra proibitiva ante sua manifesta indivisibilidade. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

BEM DE FAMÍLIA. DESMEMBRAMENTO. EDIFICAÇÃO ÚNICA. IMPOSSIBILIDADE. O desmembramento do bem de família pressupõe a possibilidade de cômoda divisão do imóvel. No caso, reputa-se que o imóvel não comporta divisão cômoda, uma vez que, embora dividido em andar residencial e andar comercial, trata-se de uma única edificação. Agravo conhecido e provido.

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ANULAÇÃO/RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE ACOLHEU O PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESCISÃO DO PACTO. DETERMINAÇÃO DE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ÀS PROMITENTES COMPRADORAS. INCONFORMISMO DE AMBAS AS PARTES. APELO DA PARTE REQUERIDA PRELIMINAR TESE DE NÃO OBSERVÂNCIA À VEDAÇÃO DE DECISÃO SURPRESA. NÃO OCORRÊNCIA. REQUERIDA QUE VISAVA SE MANIFESTAR ACERCA DE FATOS QUE, SUPOSTAMENTE, TERIAM OBSTACULIZADO O USUAL ANDAMENTO DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE PARCELAMENTO DO SOLO. RÉ QUE ACOSTOU OS AUTOS DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE LOTEAMENTO, EM SEDE DE CONTESTAÇÃO, O QUE DEMONSTRA QUE POSSUÍA CIÊNCIA DOS ARGUMENTOS LANÇADOS NA SENTENÇA, OS QUAIS SE BASEARAM NESTE DOCUMENTO, POR ELA PRÓPRIA JUNTADO. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO PLEITO DE MANUTENÇÃO DO PACTO. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO QUE VERSAVA SOBRE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO SEM REGISTRO. VIOLAÇÃO AO ART. 37 DA LEI 6.766 /79. VENDA DE LOTE IRREGULAR VEDADA. NULIDADE DO CONTRATO EM FACE DA ILICITUDE DO OBJETO, AINDA QUE CIENTES AS AUTORAS ACERCA DA AUSÊNCIA DO DESMEMBRAMENTO DO TERRENO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DO PREÇO PAGO. "(.) 1. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ANULAÇÃO/RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE ACOLHEU O PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESCISÃO DO PACTO. DETERMINAÇÃO DE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ÀS PROMITENTES COMPRADORAS. INCONFORMISMO DE AMBAS AS PARTES. APELO DA PARTE REQUERIDA PRELIMINAR TESE DE NÃO OBSERVÂNCIA À VEDAÇÃO DE DECISÃO SURPRESA. NÃO OCORRÊNCIA. REQUERIDA QUE VISAVA SE MANIFESTAR ACERCA DE FATOS QUE, SUPOSTAMENTE, TERIAM OBSTACULIZADO O USUAL ANDAMENTO DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE PARCELAMENTO DO SOLO. RÉ QUE ACOSTOU OS AUTOS DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE LOTEAMENTO, EM SEDE DE CONTESTAÇÃO, O QUE DEMONSTRA QUE POSSUÍA CIÊNCIA DOS ARGUMENTOS LANÇADOS NA SENTENÇA, OS QUAIS SE BASEARAM NESTE DOCUMENTO, POR ELA PRÓPRIA JUNTADO. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO PLEITO DE MANUTENÇÃO DO PACTO. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO QUE VERSAVA SOBRE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO SEM REGISTRO. VIOLAÇÃO AO ART. 37 DA LEI 6.766 /79. VENDA DE LOTE IRREGULAR VEDADA. NULIDADE DO CONTRATO EM FACE DA ILICITUDE DO OBJETO, AINDA QUE CIENTES AS AUTORAS ACERCA DA AUSÊNCIA DO DESMEMBRAMENTO DO TERRENO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DO PREÇO PAGO."(.) 1. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ANULAÇÃO/RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE ACOLHEU O PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESCISÃO DO PACTO. DETERMINAÇÃO DE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ÀS PROMITENTES COMPRADORAS. INCONFORMISMO DE AMBAS AS PARTES. APELO DA PARTE REQUERIDA PRELIMINAR TESE DE NÃO OBSERVÂNCIA À VEDAÇÃO DE DECISÃO SURPRESA. NÃO OCORRÊNCIA. REQUERIDA QUE VISAVA SE MANIFESTAR ACERCA DE FATOS QUE, SUPOSTAMENTE, TERIAM OBSTACULIZADO O USUAL ANDAMENTO DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE PARCELAMENTO DO SOLO. RÉ QUE ACOSTOU OS AUTOS DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE LOTEAMENTO, EM SEDE DE CONTESTAÇÃO, O QUE DEMONSTRA QUE POSSUÍA CIÊNCIA DOS ARGUMENTOS LANÇADOS NA SENTENÇA, OS QUAIS SE BASEARAM NESTE DOCUMENTO, POR ELA PRÓPRIA JUNTADO. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO PLEITO DE MANUTENÇÃO DO PACTO. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO QUE VERSAVA SOBRE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO SEM REGISTRO. VIOLAÇÃO AO ART. 37 DA LEI 6.766 /79. VENDA DE LOTE IRREGULAR VEDADA. NULIDADE DO CONTRATO EM FACE DA ILICITUDE DO OBJETO, AINDA QUE CIENTES AS AUTORAS ACERCA DA AUSÊNCIA DO DESMEMBRAMENTO DO TERRENO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DO PREÇO PAGO. "(.) 1. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ANULAÇÃO/RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE ACOLHEU O PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE RESCISÃO DO PACTO. DETERMINAÇÃO DE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS ÀS PROMITENTES COMPRADORAS. INCONFORMISMO DE AMBAS AS PARTES. APELO DA PARTE REQUERIDA PRELIMINAR TESE DE NÃO OBSERVÂNCIA À VEDAÇÃO DE DECISÃO SURPRESA. NÃO OCORRÊNCIA. REQUERIDA QUE VISAVA SE MANIFESTAR ACERCA DE FATOS QUE, SUPOSTAMENTE, TERIAM OBSTACULIZADO O USUAL ANDAMENTO DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE PARCELAMENTO DO SOLO. RÉ QUE ACOSTOU OS AUTOS DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE LOTEAMENTO, EM SEDE DE CONTESTAÇÃO, O QUE DEMONSTRA QUE POSSUÍA CIÊNCIA DOS ARGUMENTOS LANÇADOS NA SENTENÇA, OS QUAIS SE BASEARAM NESTE DOCUMENTO, POR ELA PRÓPRIA JUNTADO. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO PLEITO DE MANUTENÇÃO DO PACTO. IMPOSSIBILIDADE. CONTRATO QUE VERSAVA SOBRE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO SEM REGISTRO. VIOLAÇÃO AO ART. 37 DA LEI 6.766 /79. VENDA DE LOTE IRREGULAR VEDADA. NULIDADE DO CONTRATO EM FACE DA ILICITUDE DO OBJETO, AINDA QUE CIENTES AS AUTORAS ACERCA DA AUSÊNCIA DO DESMEMBRAMENTO DO TERRENO. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DO PREÇO PAGO."(...) 1. Ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel loteado sem o devido registro do loteamento. 2. Ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda por disposições legais expressas da Lei n.º 6.766 /79 (arts. 37 e 46) diante da ausência de regularização do loteamento sem registro ou aprovação pelo Poder Público. 3. Precedentes jurisprudenciais específicos desta Corte e dos Tribunais de Justiça do Distrito Federal e do Rio Grande do Sul. 4. A nulidade do contrato acarreta o retorno dos litigantes ao "status quo ante", devendo ser reconhecida de ofício pelo juiz e gerando efeitos "ex tunc". ( REsp XXXXX/SP , Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2014, DJe 05/05/2014). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. APELO DA PARTE AUTORA PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE DESPESA DECORRENTE DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, PROMOVIDA EM FACE DA PROMITENTE VENDEDORA PARA, EM SÍNTESE, PRESTAR ESCLARECIMENTOS ACERCA DE SUA INÉRCIA EM DAR ANDAMENTO AO PROCESSO ADMINISTRATIVO DE LOTEAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ADOÇÃO DA TEORIA DA CAUSALIDADE ADEQUADA PELO CÓDIGO CIVIL QUE CONDICIONA A EXISTÊNCIA DE NEXO DE CAUSALIDADE À CAUSA MAIS DETERMINANTE PARA A OCORRÊNCIA DO DANO, DESCONSIDERANDO-SE AS DEMAIS. IMPUGNAÇÃO À CONCESSÃO DA JUSTIÇA GRATUITA EM FAVOR DA PARTE RÉ. TÓPICO NÃO CONHECIDO. PREJUDICADO, DIANTE DO INDEFERIMENTO DA BENESSE POR ANTERIOR DECISÃO MONOCRÁTICA E DO RECOLHIMENTO DO PREPARO. ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. PONTO OMISSO NA SENTENÇA. INPC. ÍNDICE COMUMENTE ADOTADO EM AÇÕES DA MESMA NATUREZA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, PARCIALMENTE PROVIDO. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO DA SUCUMBÊNCIA ESTABELECIDA EM SENTENÇA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. ADEMAIS, EXCLUÍDA SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DA VERBA, ANTE A REVOGAÇÃO DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA. HONORÁRIOS RECURSAIS. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. CABIMENTO.

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONTRATO DE COMPRA E VENDA, CELEBRADO APENAS POR PARTE DOS HERDEIROS, SOBRE BEM DA HERANÇA SINGULARMENTE CONSIDERADO - IMPOSSIBILIDADE, SALVO AUTORIZAÇÃO JUDICIAL - IMÓVEL OBJETO DE PROCESSO DE INVENTÁRIO E PARTILHA, AINDA PENDENTE DE RESOLUÇÃO - CARÁTER UNO E INDIVISÍVEL DA MASSA PATRIMONIAL DO FALECIDO - EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ PARA DESMEMBRAMENTO DO BEM E TRANSFERÊNCIA DE SUA PROPRIEDADE - INADIMISSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO - DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. - É sabido que, com o falecimento do autor da herança, abre-se automaticamente a sucessão, por força do princípio da saisine, transmitindo-se aos herdeiros a universalidade dos bens pertencentes ao de cujus, os quais, até a homologação judicial da partilha, constituem massa patrimonial una e indivisível - Pendente a indivisibilidade da herança, mostra-se, por conseguinte, impossível seu fracionamento, pelo que é vedada, até a homologação da partilha, a disposição, por qualquer herdeiro, de qualquer dos bens singularmente considerado, salvo autorização judicial, após ouvidos os interessados - Incabível a expedição de alvará para desmembramento e transferência de fração de imóvel objeto de inventário judicial, quando, apesar de alienado pelos herdeiros que, em tese, serão, no futuro, proprietários desse quinhão, não houve, ainda, homologação da partilha dos bens que compõem a herança, nem sequer autorização judicial para deles dispor. v.v EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS. EXPEDIÇÃO DE ALVARÁ. DESMEMBRAMENTO E REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL. INVENTÁRIO NÃO CONCLUÍDO. DECISÃO MANTIDA - Presentes nos autos documentos que comprovam que a partilha de bens tem sido obstada nos autos de inventário por um dos herdeiros, deve ser mantida a decisão que deferiu a expedição de alvará autorizando o autor, adquirente de área que pertencia ao espólio réu, a assinar todos os documentos necessários ao desmembramento do imóvel e posterior registro da área comprada.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO - NÃO INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS - IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO - PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. Enquanto não desmembrada a fração adquirida pela parte autora e averbado o seu desmembramento - leia-se, enquanto o imóvel não estiver devidamente individualizado perante o registro de imóveis -, não terá aludido imóvel existência jurídica, não podendo, via de consequência, ser objeto de adjudicação compulsória.